对业主委员会法律地位的认识与分析

对业主委员会法律地位的认识与分析

业主委员会的成立是为了加强小区的管理，维护业主的

权利，它作为业主自治机构的重要组成部分，在物业管理中

起着举足轻重的作用。但是现今的立法方面存在一些制度上

的不完善，没有对业主委员会的法律地位明确定性，致使在

物业管理纠纷诉讼中，常发生业主权益得不到保护的状况，

直接影响到广阔业主的切身利益。

（一）理论界对业主委员会的定性

在我国理论界，对于业主委员会的法律地位认定这个问

题，大致存在以下几种熟悉：

1、认为业主委员会是法人组织。持这种观点的人认为，

业主委员会依法成立、有必要的经费和财产、有自己的名称、

组织机构和场所，属于独立法人，即拥有独立意志，并能完

全担当行为结果。

2、认为业主委员会是“其他组织”。业主团体不属于法

人，不具有民事主体的资格。它可以自己的名义起诉或者应

诉，但其行为后果由全体业主担当。

3、业主委员会不具有独立的主体资格。有的学者认为：

业主委员会为管理业务的详细执行机关，犹如管弦乐队的指

挥，于管理制度上占有极其重要的地位。本观点认为，它只

是业主依据《物权法》及《物业管理条例》等法律法规进行

自治的机构,没有权利能力,负责对内事务管理及对外实施相

关详细行为，并无独立财产，也没有独立的意志其行为的法

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律后果应当由各个业主担当。

（二）对于业主委员会法律地位的分析

要搞清晰业主委员会的法律地位，首先要明确业委会是

否可以成为民事主体，然后才有业主委员会成为法律确定的

民事主体后是否有资格参与诉讼的一系列问题。这样才能更

好的解决相关实践问题。

1、业主委员会不是民事主体

民事主体是民事法律关系主体的简称，指依法参与民事

关系，享有民事权利和担当民事义务的人。推断一个社会组

织体是否能作为法律主体,主要看其是否有独立意志或者能

否作为意志的载体。业主委员会有独立名义、意志。详细有

以下依据:业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的实

体组织,有自己的章程。我国业主委员会拥有一定财产。这些

财产的来源有三个方面:一是占住宅区总一定比例的划拨款;

二是物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房;三

是业主交纳的管理费。但并不因此而成为该财产的人，在建

筑物区分权的制度下，业主委员会享有处分权的财产，其权

的真正主体只能是全体业主。业主委员会能以自己的名义实

施法律行为，但不能成为其行为后果的终担当主体，其行为

仍须由与其有法定责任关系的单位或个人担当全部或者补

充连带责任。所以它不具有民事主体的资格。

2、对于理论界观点的分析

（1）对于认为业主委员会是法人组织的观点。《民法通

则》第三十六条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行

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为能力，依法独立享有民事权利和担当民事义务的组织”。

同法第三十七条规定，法人应具备的基本条件为：①依法成

立；②有必要的财产和经费；③有自己的名称、组织机构和

场所；④能独立担当民事责任。非法人组织是指不具有法人

资格但可以自己的名义进行民事活动的组织，亦称非法人团

体。那么依据法律规定和法学原理，我们对业主委员会所谓

的民事主体地位进行分析：业主委员会不是以登记为成立要

件的。所以“依法成立”的要件不能得到满意。这一条就足

以否定其法人资格的说法。

（2）对于业主委员会是“其他组织”的。我们赞同这

个观点。在这一观点上，理论界的争议主要在于，业主委员

会有没有独立的财产能够担当相应的责任。有自己享有处分

权的财产或者经费是业主委员会对外开展活动以实现自己

意志的前提。《物业管理条例》第五十四条规定了专项修理

资金，即专项用于物业保修期满后物业共用部分、共有设施

的保养、一修理及更换的资金;第五十五条规定了共有部分及

共有设施的经营。这些就是业主委员会享有处分权的财产。

而且由于主人数众多，由全体业主共同行使以上财产的权不

大可能也毫无必要。所以我们认为业主委员会是有其一定的

财产的，相应地，也支持此种观点。

（三）确立业主委员会法律地位的意义

对于确立业主委员会“其他组织”的法律地位是有很大

的意义的。首先，能解决在物业管理中，业主委员会代表全

体业主对外签订物业服务合同中，该合同成立的问题。对于

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合同的主体符合民事法律关系，才能充分使其合同得以有效

履行。其次，业主委员会的一项重要职权，即管理人代表管

理团体或区分权人在诉讼上或诉讼外主见恳求权。假如能明

确其为“其他组织”，就能很好的和高法院的批复相接轨，

使其诉讼权利能力得以明确确定，更好地维护业主的权益。

业主委员会究竟是一种新的主体，作为物业管理活动中

维护全体业主利益的组织体，业主委员会具有操作性及现实

意义。随着我国城市化的推进，与物业管理、服务相关的法

律关系越来越多样化、复杂化，管理团体的法律地位急需相

关法律进一步规范和明确。使业主委员会成为“其他组织”，

能够更好的让其参与民事活动，维护业主的更多权益，保障

社区自治的有效管理与社区稳定。

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