权利瑕疵房产的执行

权利瑕疵房产的执行

房产是当事人的重要财产权利，在执行程序中被执行人的房产也

是主要的执行标的物，目前，关于房屋查封、处置已有诸多规定和论

述，但相对来说，所涉及的基本是指房产具有完整的所有权能。权利

瑕疵的房产是指房产的所有权能不完整而言。按法律规定，完整的所

有权能包括占有、使用、收益和处分权。而房产权有瑕疵，主要是其

占有、使用或处分权部分缺损，此种情形在执行中引起的纠纷颇多，

如何处理也因执行人员认识各异处理差异甚大，直接影响到权利人的

合法权益，有必要加以重视。

一、被执行人分期付款商品房的执行

分期付款的商品房，因被执行人支付了部分房款，而占有、使用

该房产。但其不拥有完整的所有权，即尚未取得产权证照，其权属仍

归房地产开发商。执行此类案件时，开发商常以《城市私有房屋管理

条例》中有关房屋所有权转移需到房屋管理机关办理所有权移转登记

手续规定为由，而向法院主张其权利。如何处理这类情况，颇为棘手。

我们认为，这实际上涉及所有权的期待权的执行问题。所谓期待

权，是指当法律规定或当事人约定的要件成立或实现而取得的特定权

利。商品房分期付款合同中，购房人在支付完房款之前，房产的部分

所有权能仍属房地产开发公司，但购房人享有于房款付清后取得房产