婚姻法解释三适用中涉及房产纠纷三个典型问题探讨

婚姻法解释三适用中涉及房产纠纷

三个典型问题探讨

一、提出问题

（一）婚后父母为子女出资购房的处理

（二）夫妻之间赠与房产的处理

（三）离婚协议中房产赠与条款的处理

二、解决问题

（一）关于婚后父母为子女出资购房的处理问题

婚姻法司法解释（三）出台后，对第七条的争议最大，有人称之“违法”，有人认

为该条对保护妇女权益极为不利。究其缘由在于，许多人将婚后父母部分出资为

子女购房的情形也纳入到第七条的适用范围。其实，从第七条规定的内容来看，

我们从字面语法上简单理解，“婚后由一方父母出资为子女购买”是对后面“不动产”

的修饰，是一个定语，它所强调的是不动产，赠与标的物是不动产而非出资。第

七条并没有“婚后用夫妻共同财产还贷”或“婚后用夫妻共同财产部分出资”的用语，

适用第七条第一款的前提条件是：其一，一方父母全额出资且产权登记在出资人

子女名下的；其二，购买不动产的目的是“为子女”，而非为父母本身。现实生活

中，有的父母可能出于子女单位能够报销相关物业费、暖气费等原因，也有的考

虑到将来可能发生的遗产税等问题，将父母自己出资购买的不动产登记在子女名

下，实际上并无赠与子女的意思表示。父母挂子女之名购房，用子女的名义登记

产权，但实际是父母本身的财产，没有赠与的真实意思。审判实践中应区分“赠

与”与“挂名”的实际情况，否则离婚时因挂名登记导致父母与子女之间争夺产权，

极有可能损害父母的切身利益。

婚姻法司法解释（三）第七条关注的重点是，在有关证据认定父母出资购房系赠

与行为时，该房屋究竟应视为只对自己子女一方的赠与还是对夫妻双方的赠与？

实质上是如何解读婚姻法第十八条第三项规定的“遗嘱或赠与合同中确定只归夫

或妻一方的财产”，其中的“确定”一词是解读的关键。

父母为已婚子女出资买房的行为在当下较为普遍，很多父母在子女结婚时倾注毕

生积蓄买房，有的甚至是向亲朋好友借款，预支了今后的养老费用。按照国人的

通常心理和习惯，在赠与已婚子女房产时，既不想以生硬的“明确意思表示”确定

只给自己的子女，从而引起儿媳或女婿的不快，又担心子女婚姻破裂时被分走一

半房产，许多父母便以房屋产权登记在自己子女名下的“含蓄”方式，表达只对自

己子女赠与的意思，在没有签署书面协议明确赠与何方的情况下，离婚时如何认

定房产归属，就涉及到法律的根本理念问题。法律在本质上是不打算保护不劳而

获的，面对目前“疯狂”的房价，因为子女离婚而损失一半财产，很多老人都感到

无法接受。于是，在司法实践中出现伪造债务、虚假诉讼甚至出资父母与自己子

女倒签赠与合同的种种乱象，骨子里无非就是出资父母想在子女婚姻关系解体时

保住自己辛苦积蓄购买的房产。本来父母出资给子女买房就可能考虑到将来的养

老问题，最新修订的《老年人权益保障法》规定：“赡养人的配偶应当协助赡养

人履行赡养义务”“，而离婚后子女的配偶连这个”协助”义务也没有了，却在离婚

诉讼中要求将房产作为夫妻共同财产进行分割。如果不顾事实将婚后父母为子女

购买的房屋大而化之地认定为夫妻共同财产，显然有悖法律的公平原则。

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，用房屋产权登记在自己子女

名下的行为表明态度是最有说服力的。尤其从保护老年人合法权益的角度出发，

该条规定对子女配偶一方试图通过婚姻获得大额财产的行为有一定的遏制作用。

反对婚姻法司法解释（三）第七条规定的观点认为，我国婚姻法夫妻财产制的基

础是婚后所得共同共有，是指婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得的财产，均

归夫妻双方共有，但法律另有规定的除外。婚姻法司法解释（三）第七条颠覆了

法定的夫妻财产共有制度，属于违反法律规定的越权解释。

其实，这种观点是对婚姻法规定精神的误解。我国1980年颁布的婚姻法第十三

条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约

定的除外。”也就是说，除了夫妻另有约定，婚后所得财产一般都认定为夫妻共

同财产。2001年修订的婚姻法恰恰没有笼统规定婚后所得均属共有，纠正了长

期以来我国不分青红皂白将婚后所得财产一概视为夫妻共同财产的做法。其明确

列举了夫妻共同财产和一方个人财产的范围，一方的婚前财产、一方因身体受到

伤害获得的医疗费及残疾人生活补助费等费用、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或

妻一方的财产、一方专用的生活用品等等都被纳入一方个人财产的范围，婚姻法

司法解释（三）第七条的依据正是婚姻法第十八条第三项，即“遗嘱或赠与合同

中确定只归夫或妻一方的财产”，何来违法之说呢？

也有观点认为，婚姻法司法解释（三）第七条与婚姻法司法解释（二）第二十二

条的规定相互矛盾，令人无所适从。

其实，婚姻法司法解释（三）第七条与婚姻法司法解释（二）第二十二条的规定

并不冲突，是从不同法律层面分别规定的。婚姻法司法解释（二）第二十二条规

定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子

女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购

置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方

的除外。”我们认为，该条文中的“应当认定为赠与”，是指父母实际出资时意思表

示不明的情况下，从社会常理出发认定为赠与，这是基于父母出资借给子女买房

的概率远远低于父母出资赠与子女买房的概率。如果当事人有证据证明父母对子

女购房的出资是借贷关系的，则应当按照借贷关系处理。

婚姻法司法解释（三）第七条的落脚点是如何认定一方父母出资所购买不动产的

归属问题，而婚姻法司法解释（二）第二十二条强调的是如何处理父母为子女购

房的出资问题，其落脚点不一样，不能得出这两条互相矛盾的结论。前者是对后

者的进一步细化和补强,增加了不动产登记的条件,从而与物权的公示力相结合。

实际生活中父母出资为子女买房的情况复杂多样，司法解释的规定只是提供一个

基本裁判规则，不太可能穷尽各种情况。

如果离婚时尚未取得不动产权属证书又缺乏明确赠与一方的证据，婚后父母为子

女购房的出资应视为对夫妻双方的赠与。

如果一方父母出资，而房屋产权却登记在另一方名下，按照日常经验法则，除非

当事人能够提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资父母明确表示向子女

的配偶赠与，一般应认定为向夫妻双方的赠与；当然，如果婚后一方父母为子女

出资购房，产权登记在夫妻双方名下的，该房屋应当认定为夫妻共同财产。

如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余款项由夫妻双方共同支付，则出资

父母并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记

在自己子女名下。父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，鉴于房屋

产权登记在出资方自己子女名下，将父母出资部分认定为只向自己子女的赠与更

加合理合法。

从债务承担方式的角度考虑，当事人婚后购房办理按揭贷款时，银行通常会要求

夫妻双方到场签字，由夫妻双方连带承担银行的债务。既然债务由夫妻双方承担

连带责任，根据权利义务相一致的原则，该房屋的产权也应由夫妻双方共同享有。

既然房屋产权归夫妻双方共同共有，增值收益亦应归产权人所有，即夫妻双方共

同共有。

综上所述，婚姻法司法解释（三）第七条仅限于婚后父母为子女全款出资购买不

动产的情形，对于不在该条适用范围的父母部分出资情形，如果房屋产权登记在

出资人子女名下，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定精神，该部分出资视

为只对自己子女一方的赠与。如果双方对房屋的产权归属没有事先约定，所购房

屋的产权及增值收益部分归夫妻双方共同共有。

具体分割夫妻共同财产时，将诉争房屋的性质认定为夫妻双方共有，并不代表简

单机械地进行对半分割。根据婚姻法第三十九条的规定精神，要根据“财产的具

体情况”，本着照顾子女和女方权益的原则进行裁决。也就是说，分割夫妻共同

财产时，要全面考虑财产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献

等因素，避免出现显失公平的情况。对一方父母部分出资为子女购房的，离婚分

割时可对出资父母的子女一方予以适当多分，至于“多分”的数额如何掌握，应由

法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。

（二）关于夫妻之间赠与房产的处理问题

夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方或与另

一方共有，但没有办理房产过户手续，赠与一方请求法院撤销房产赠与时应如何

处理的问题，婚姻法司法解释（三）第六条已经给出答案，但学术界仍然存在争

议。由于现行婚姻法第十九条规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及

婚前财产的约定，对双方具有约束力。”有观点认为，既然夫妻之间的约定对双

方有法律上的约束力，夫妻之间关于赠与房产的约定，不涉及第三人的问题，只

要意思表示真实，没有欺诈、胁迫的情形，就应该认定为有效，履行房屋变更登

记手续不是必要条件，赠与一方请求撤销赠与的，人民法院不应予以支持。在审

判实践中，对夫妻将一方所有的房产约定为共同共有或按份共有时，按照婚姻法

第十九条的规定，有的法院就认为这种约定对夫妻双方有约束力，判令继续履行

有关的赠与协议；如果夫妻约定将一方所有的房产全部赠与另一方，因未办理房

屋变更登记手续，依照《物权法》的规定，房屋所有权尚未转移，而依照《合同

法》关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。有人就追问：同样是

赠与，为什么赠与99％房产就不能撤销，而赠与100％就可以撤销呢？

其实这个问题的关键点在于：对夫妻之间的房产赠与行为，究竟是按合同法上的

赠与处理还是按照婚姻法第十九条的约定处理？我个人认为，无论夫妻双方约定

将一方所有的房产赠与对方的比例是多少，都属于夫妻之间的有效约定。但问题

是这种有效的赠与约定是否可以撤销？现行婚姻法中缺乏相应的规定。夫妻之间

赠与的标的包括动产和不动产，《合同法》对赠与问题进行了比较详尽的规定，

如：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”；“赠与的财产依法需要办

理登记等手续的，应当办理有关手续”；“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务

性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人

可以要求交付”。婚姻家庭领域的协议常常涉及到财产权属的条款，对于此类协

议的订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》的适用。在实际生活中，赠

与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间，《合同法》对赠与问题的规

定也没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产或约定夫妻共有，在没有办

理变更登记之前，依照《合同法》第一百八十六条的规定，是完全可以撤销的，

这与婚姻法的规定并不矛盾。

需要指出的是，婚姻法司法解释（三）第六条重点在于明确夫妻之间赠与房产可

以按照《合同法》第一百八十六条的规定处理；如果赠与的房产已经登记过户，

但受赠的夫妻一方对另一方有扶养义务而不履行、严重侵害赠与人或者赠与人的

近亲属、不履行赠与合同约定的义务等，赠与人可以按照《合同法》第一百九十

二条的规定行使法定撤销权。行使任意撤销权的依据是《合同法》第一百八十六

条，条件是赠与房产的产权未发生转移，不适用社会公益和道德义务性质的赠与

合同以及经过公证的赠与合同；法定撤销权是基于法定事由，由赠与人行使的撤

销赠与的权利，其依据是《合同法》第一百九十二条。

（三）关于离婚协议中房产赠与条款的处理问题

双方当事人离婚时协议将共同所有的房产赠给子女，但没有办理房产变更登记手

续，一方反悔要求撤销离婚协议中的赠与房产条款，审判实践中应如何处理，一

直存在两种不同的观点：

一种观点认为，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，不能单

独撤销。男女双方基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种

有目的的赠与行为，在双方婚姻关系因登记离婚而解除的情况下，应认为赠与房

产的目的已经实现，故赠与房产条款不能随意撤销。

另一种观点认为，婚姻登记部门在办理离婚登记时，根据《婚姻登记条例》的规

定，只要求自愿离婚的双方当事人对子女和财产问题协商一致作出适当处理，并

不对财产分割协议进行实质性审查。《合同法》规定经过公证的赠与合同，或者

具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销，而在婚姻登记

机关签订的赠与合同并不属于法定不能撤销的合同。

赠与行为一般都发生在亲属之间或具有一定亲密关系的当事人之间，婚姻家庭纠

纷中涉及赠与条款的效力等问题，当然应适用《合同法》中有关赠与的规定。鉴

于赠与合同单务、无偿的基本法律特征，未成年子女受赠取得房产没有支付对价，

赠与人一方在标的物权属变更前有权撤销赠与。

我们认为，夫妻离婚时协议将共同所有的房屋赠给子女，一般有两种情况：一是

在民政部门登记离婚，签订协议将夫妻共有的房产赠与子女；二是在法院协议离

婚、领取民事调解书，自愿将房产赠与子女。

第一，当事人在民政部门登记离婚时，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协

议是一个整体，不能单独行使任意撤销权。有的当事人是在综合考虑各种因素的

前提下才同意登记离婚的，也许附加的条件就是把房产无偿赠与子女。男女双方

基于离婚事由将夫妻共同财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的

赠与行为，在双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，也不能允许任意

撤销赠与。有的当事人恶意利用赠与的撤销达到既离婚又占有财产的目的，不仅

给子女或原配偶造成了经济损失和新的精神伤害，也给社会带来不诚信反而受益

的负面影响。

如果一方当事人对离婚协议中的赠与条款反悔，在登记离婚后一年的除斥期间届

满前提起诉讼，法院受理后经审查，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫

等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

有观点认为，婚姻法司法解释（三）第6条规定：“婚前或者婚姻

关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变

更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第

一百八十六条的规定处理。”也就是说，除了经过公证的赠与会同，或者具有救

灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可撤销，一般的赠与合同在标

的物权利转移之前是可以撤销的。同样是赠与房产，为什么离婚时赠与子女的房

产就不能撤销呢？

其实，这种单纯的赠与行为与离婚协议时的赠与行为性质并不相同，赠与合同是

赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与人在赠

与财产的权利转移之前可以撤销赠与。而在民政部门登记离婚时达成的财产分割

协议所涉及的赠与条款，与解除婚姻关系密不可分，根据婚姻法司法解释（二）

第8条的规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割

达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”当事人反悔请求变更或者撤销财产

分割协议的，如果不能举证签订协议时有欺诈、胁迫的情形，一般很难得到法院

的支持。

合同法第一百八十六条的特在于撤销权的任意性，即不需要任何理由，在赠与

物的权利转移之前均可以撤销。而婚姻法司法解释（二）第8条则强调了离婚协

议中财产分割条款的法律约束力，不可擅自变更或撤销。以离婚协议中赠与条款

的法律约束力对抗任意撤销权的任意性，根据特别法优于一般法的原则，这类纠

纷应当优先适用婚姻法司法解释（二）的规定。

第二，如果当事人达成的赠与协议经过人民法院审查确认后制作成民事调解书，

该调解书一旦生效，即赋予了和判决书同等的强制效力，其效力应该等同于或高

于经过公证的赠与合同，双方当事人均必须履行。从《物权法》的规定也可以看

出：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物

权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时

发生效力”，故经法院确认的房产赠与，其效力等同于或高于经过公证的房产赠

与合同，原则上是不能予以撤销的。

另外需要探讨的程序问题是，离婚协议中作为受赠人的子女能否作为原告提起请

求履行赠与条款的诉讼或者到法院申请强制执行？

由于作为受赠人的子女既不是离婚协议中的权利人，也不是民事义务的承受人，

其只是民事权利所指向的对象，即离婚协议中赠与条款的受益人，其作为原告起

诉不适格；对于离婚当事人在法院主持下达成协议领取调解书的情形，根据民事

诉讼法第二百三十六条的规定：“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，

当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”作

为受赠人的子女显然不是“对方当事人”，其没有权利到法院申请执行。