旅游综合体项目法律服务模式初探

旅游综合体项目法律服务模式初探

作者：宋阳张菁

近年来,随着城市化和旅游业的快速发展,我国的商业地产面临着前所未有的机

遇与突破,房地产开发商纷纷开始探索一些全新的地产开发模式,其中除了各地

正在蓬勃兴起的“城市综合体”之外,“旅游综合体”这种全新的商业形态已经

逐步成型并在各城市和旅游景区周边轰轰烈烈地展开，不少旅游城市将旅游综合

体作为推动旅游业转型升级、提升城市形象的重要载体。可以说，我国的地产发

展到今日，已从单一的住宅地产、商业地产向“城市综合体”和“旅游综合体”

快速迈进。

笔者近年来受聘担任多家大型房地产公司的综合体项目法律顾问。在提供法律服

务的过程中，我们认识到综合体项目不同于一般的房地产开发，由于其规划设计

复杂、开发周期较长、资金投入巨大、物业形态众多、不同物业形态利益诉求存

在差异等特征，需要律师就其开发、运营过程中存在的主要法律风险进行全面的

分析和科学的管理，并向客户提供团队化、全程化和一体化的法律服务，以满足

客户全面的法律风险防控需求。尤其是旅游综合体项目，涉及的法律风险相比城

市综合体更加复杂多样，对律师的法律服务也提出更高的要求。本文试图从专业

律师的视角和法律服务的实践经验，对旅游综合体项目的法律服务模式进行研究

和分析，并进一步寻法律服务的空间。

一、旅游综合体的概念和特征

（一）概念

“旅游综合体“的概念实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但二者有着

明显区别。城市综合体是以建筑为基础，融合商务办公、商业零售、综合娱乐、

酒店餐饮、公寓住宅四大核心功能于一体的“城中城”，是一个功能聚合、土地

集约的城市经济聚集体。而“旅游综合体”，或称之为“休闲度假综合体”或

“旅游度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向

进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集、综合休闲项目、休闲

地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合

旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济

系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。应该说旅游综合体的蓬勃发展是顺应

时代发展的产物，既契合了政府为改善投资环境、提升城市形象和发展旅游业的

需要，也符合旅游消费升级后旅游供给必须相应升级和创新的需要。

旅游综合体的开发类型主要有两种：一是依托著名旅游目的地进行相关开发，另

一类是依托城市进行开发。旅游综合体不可能独立于旅游景区或城市发展，必须

与区域发展战略相统筹，与区域发展规划相衔接。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提

供了一种创新的模式，实现了地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，深圳东

部华侨城就是一个成功的典型。

（二）旅游综合体的特征

“旅游综合体”体现了地产开发模式的三大升级：一是“旅游消费模式升级，即

从单一观光旅游升级到综合休闲度假；二是景区发展模式升级，即从单一开发升

级到综合开发；三是地产开发模式升级，即从传统住宅地产升级到综合休闲地产。

其包含五个核心特征：

1.以一定的旅游资源与土地为基础。

2.以旅游休闲功能为主导。

3.以土地综合开发为手段。

4.以休闲地产产品为核心。

5.以较高品质服务为保障。

二、旅游综合体项目的主要法律风险和管理

法律风险是指由于交易的参与方不精通法律、疏于法律审查，或者主观上逃避法

律监管而违反国际、国家、地方性的法律、法规、规章或者其他公共政策，导致

承担法律责任或者受到法律制裁的风险。

旅游综合体项目对于企业来说是一个全新的事物,需要不断摸索、学习和创新，

同时，鉴于旅游综合体投资巨大，其开发成功与否，不论是对于投资商、景区、

还是城市发展来说都有较大的影响。因此，从项目的市场定位、选址、规划设计、

融资、建设到后期的运营管理甚至未来的升级都需谨慎为之，尤其是在法律风险

的防控和管理上，需要企业投入更多的关注。企业应当对经营过程中可能出现的

法律风险点进行系统性归纳和分析，并在此基础上，全面地测评法律风险及提出

一套适合的法律风险管理流程，包括法律风险的评估、法律风险的辨识和提示、

法律风险的分析、法律风险的规避措施、法律风险的监控等等。在此过程中，除

了企业内部的法律风险控制外，更重要的是外部的法律服务也要积极主动地全程

参与法律风险管理的流程和环节。

根据旅游综合体项目开发运营的程序，其法律风险主要表现在政策风险、资金风

险、施工风险、营销和运营风险等主要方面。而作为项目法律顾问，律师需要就

上述法律风险提供全面的、专业的管理，并提出行之有效的解决路径和方案。

（一）政策风险及其管理

政府的政策支持对于旅游综合体的成功与否至关重要。旅游综合体项目中面临的

政策风险主要是指国家、地方政府有关旅游综合体投资、运营的政策发生重大变

化，导致旅游综合体项目开发出现重大障碍，从而给企业带来巨大的风险，比如

土地政策、项目的立项审批以及项目规划的确定等。因此，项目律师需充分关注

涉及行业的政策变化，主动搜集相关资料，积极地参与政策的调查、论证，并及

时提出新的解决方案。同时，在项目运行初期，律师应积极协助企业进行前期的

调研，解决土地、规划和立项等各个环节涉及的法律问题。

（二）资金风险及其管理

由于旅游综合体开发建设资金巨大，动辄几十亿，上百亿，面对如此巨大的资金

压力，除了通常的银行贷款、先行开发销售带动后期开发的“滚动”模式外，笔

者认为还可以通过项目公司增资扩股、建筑商垫资、定向开发、设计履约保证金

条款、以房抵工程建设款等不同的方式或渠道达到融资的目的。项目律师应当就

有关的融资模式提供法律意见和操作方案，并制定各类法律文件。

（三）施工风险及其管理

旅游综合体工程施工周期较长，通常在五年以上，工程建设涉及到勘察、设计、

施工、安装、设备材料采购、装修等各个方面，同时整个工程中专业项目繁杂，

不可预见的风险较多。因此选择一家综合实力强的工程施工单位，是工程管理上

首要的核心工作，同时应做好《建设工程施工合同》相关条款的设计，对风险分

担进行明确约定。项目律师应当协助企业做好招投标工作，参与投标单位的资质

预审，对候选单位进行实地考察、业绩调查，做好尽职调查，以便最终确定中标

单位并签订《建设工程施工合同》。同时，项目律师应当积极参与工程施工总承

包、工程造价与结算、工程的工期、安全和质量管理等工程施工的各个方面，确

保项目的法律风险降至最低。

（四）营销风险及其管理

房地产项目运作成功的重要标志在于营销的成功。旅游综合体项目中包含不同的

业态，给营销工作带来了新的挑战和风险。不同形态的物业需要不同的营销策略。

项目律师应当就不同的营销策略提供法律意见，并审核或拟定相应的协议书，既

保证项目的顺利营销，又要避免营销陷入“”等非法行为中，确保营销

的合法性和可行性。

（五）运营风险及其管理

旅游综合体的特性决定了其可持续发展对开发商仍然至关重要。旅游综合体的持

续收益主要来自于旅游娱乐项目的经营积累的滚动收益，因此旅游综合体的运营

中存在着诸多风险。项目律师应当协助企业进行科学的调研和分析，制定有效的

规章制度加强管理，提升综合服务能力和内控水平。

三、旅游综合体项目法律服务的模式和主要内容

目前我们在旅游综合体项目法律服务方面采用的是团队化、全程化和一体化的服

务模式。通过合伙人负责制的团队化服务（必要时采取派驻项目现场律师，多数

后台律师支持的模式），我们实现了从项目酝酿到项目立项、勘察设计、施工、

营销、运营等各个阶段的全程化法律服务，获得了很好的效益和客户的高度赞誉。

法律服务主要包括以下内容：

（一）项目可行性研究阶段的法律服务——项目的基石

1.建议并协助企业聘请专业的策划评估团队，就拟开发的地块、拟建设的综合体

项目，结合地块整体客观条件、当地及当时旅游综合体开发的市场行情、政策等，

进行详细的可行性研究，确定该综合体开发是否存在良好前景，既能保证综合体

开发完成后的旅游休闲升级功能，又能保障开发商的商业利益。

2.在专业团队进行整体策划评估、制作可行性研究报告的同时，律师团队应协助

企业进行项目关键前提——综合体目标用地的考察，并根据考察结果，进行以下

安排：

（1）根据拟建综合体项目项下各子项目的用地需求，提出合理的用地建议，以

保证项目用地的合法性，并最大限度地减少项目用地开发成本。例如，如综合体

项目内包含森林游乐场项目，拟以项目用地原有植被为主要景观，仅需进行重点

点位的再建设，则建议可以考虑该子项目用地主要采用农用地，在地方政府的协

助下与农用地所有权人/承包人签订租赁流转类协议，取得农用地的使用权，直

接予以利用，以大大降低项目用地成本。

（2）综合体项目用地的成熟度，也就是俗称的“熟地”或“生地”，也直接决

定了项目开发成本。项目拟开发地块的自来水管道、污水处理管道、供电缆线、

煤气（天然气）管道等公共基础设施是否已经具备，是项目地块考察的另一重点，

如否，应建议作为与政府谈判的重要内容之一，最终谋求由政府——项目用地的

主要供给者负责配套至综合体项目（最好是各子项目）接口，相关建设用地由政

府行政划拨，相关对比地方现状新增的管道、管道铺设、建设费用由政府承担或

由政府与公司按照合理比例共同承担；综合体项目内的市政公共道路、停车场等

市政配套用地，由政府行政划拨，公司负责出资建设。

（3）鉴于综合体开发周期较长，根据综合体开发的先后顺序，要求政府协调，

按照各子项目开发的先后顺序，组织相关项目用地收储和流转工作，并及时依法

予以提供。

3、协助签订综合体开发的相关协议

在项目可行性研究、土地考察等主要事项获得相对肯定的答案后，协助企业草拟

相关协议，从综合体项目概况、项目用地及用地指标、项目配套、项目建设周期、

项目立项审批、政策优惠等综合体项目开发密切相关的各个方面进行全面约定、

谈判，尽可能多的获得政府支持、政府利益让渡等，以全方位保障项目开展的可

行性和及时性。

（二）与政府签订项目投资协议（含土地相关约定）后的法律服务内容

1、土地相关法律服务

（1）就建设用地、农用地流转的合法取得程序出具法律意见，审核修改相关法

律文件，协助确定获得流程及最终办理权属证明及权属转移手续；

（2）就公司以名下土地增资项目子公司相关事宜出具法律意见，特别协助处理

相关税收问题；

（3）就政府土地储备、拆迁补偿过程中的相关事宜出具法律意见，审核修改相

关法律文件，参与与政府的沟通；

（4）就土地置换相关问题出具法律意见，审核修改相关法律文件，协助处理土

地置换的系列文书；

（5）其他与建设用地、农用地流转有关的法律事务。

2、项目公司日常法律事务服务

（1）合同草拟、审核、谈判：公司各部门（设计部门、工程部门、营销部门、

运营部门等）的全类型合同的草拟和审核、谈判；

（2）招标工作的全面参与：各类招标文件（含其他招标类文件例如预审公告、

邀请文件）的草拟和审核；招投标答疑；开标、评标；中标通知；

（3）公司日常运营中，与政府沟通函件的草拟及参与与政府的沟通；

（4）对公司合同执行过程的流程提出合理化建议；

（5）其他公司各部门要求配合的法律事务。

3、以备忘录形式向公司提出项目专题建议（例如）

（1）房地产项目审批流程及重难点问题的系统研究、归拢及建议；

（2）高尔夫法律问题研究及建议；

（3）租赁农用地的合法法律程序研究；

（4）公司招投标程序的规范化研究及建议；

（5）项目融资或营销的模式建议及方案。

4、法律服务的档案管理

（1）就法律服务的全部内容建立标准化档案，从文件的目录到文件内容全面规

范，以便于综合体项目中公司法律服务的延续性和档案的完整性。

（2）就工程建设中的重点问题建立专项档案，以便于重点事务处理的及时性和

有效性。例如，就政府原因造成的停工建立专门档案，为将来与政府就施工期限、

土地开发年限等问题进行沟通。

总之，旅游综合体项目的法律服务已经随着旅游综合体的不断快速发展，呈现出

不同于传统房地产法律服务的诸多特征和新的模式，这是必然的发展趋势。当然，

由于旅游综合体是新兴的地产开发模式，不仅需要企业在摸索和学习中成长，也

需要项目律师不断地适应企业的需求，在法律服务的模式上开展更多的研究和创

新。