法律适用合同

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法律适用合同

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法律适用合同

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便于保护当事人的正当利益，实现有效地约束当事人的行为，保证利益方（集体或个人）的合法权益不受

损害。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高

人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中

规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范

房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作

用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用

《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说

纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消

法》谈谈自己的一些拙见。

《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的

不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、

返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承

担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又

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将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖

给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形

之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请

求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人

承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或

者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁

补偿安置房屋的事实。

其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了

可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造

成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的

惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购

房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已

付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成

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的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这

样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出

《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。

这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中

除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消

法》的双倍赔偿?

关于是否适用的问题，有两种不同的观点：

1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不

冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解

释》还是《消法》都可以。

2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严

重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用

范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》

明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践

来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十

九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则

数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失

衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承

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担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责

任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。

以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体

情况区别对待，分别适用。

首先，我认为能适用：

1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按

照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解

释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严

重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以

适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，

除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行

为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很

难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然

状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。

2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定

其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同

样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本

来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一

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性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，

尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都

是适用的。

3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而

导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖

中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那

么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩

罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，

可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出

《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范

围。

其次，我认为要有限制性的分别适用。

也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，

一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案

件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别

对待，分别适用。

1.如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用

双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用

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双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺

诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损

失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开

发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大(不一定

达到已付购房款的一倍)，这实际上性质的恶劣程度不亚于

《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行

惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔

偿;如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来

陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》

的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房

款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少

等。

2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全

部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情

况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规

定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一

种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都

不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性

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欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双

倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的

赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大

增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。

总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要

有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解

释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房

者的利益。

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