法律案情分析：购房合同被判无效后已设立抵押权是否有效

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法律案情分析：购房合同被判无效后已

设立抵押权是否有效

XX年6月20日江西省广昌县人民法院王长平与胡睿两

位同志联名发表了《购房合同被判无效后已设立的抵押权是

否有效？》一文，接着，6月25日崇仁县人民法院王诗印同

志发表了《也谈购房合同被判无效后已设立的抵押权是否有

效？》一文，笔者完全赞同这三位同志的结论，但是其理由

部分笔者觉得有诸多不妥之处，亟待需要补强，本着交流与

学习之目的，在此抛砖引玉，希望各位同仁不吝赐教。

【案情】

李某与某房地产开发公司签定一购房合同，购得价值

300万元房产一套，在支付清购房款及相关费税后办理了房

屋产权证，后李某以该房产作为抵押在某银行贷款150万元，

并办理了抵押登记。后由于李某在购房合同签订过程中存在

欺诈行为，李某与房地产公司签定的购房合同被法院判决无

效，并判决李某归还房屋，房地产公司退还购房款。现因李

某贷款期限届满未还，银行要求拍卖该房产以实现其抵押权，

但房地产公司认为其才是该房产的所有权人，事先设定的抵

押权无效。

【分歧】

购房合同被判无效后，在该房屋上已设立的抵押权是否

有效？

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第一种意见认为，房屋买卖合同被判无效后，应视为房

屋买卖未真正发生过，房屋的所有权人自然是卖方即房地产

公司，李某不是房屋的所有权人，无权在该房屋上设定抵押，

故在该房屋上设立的抵押权无效，银行也不能要求拍卖该房

产实现其抵押权。

第二种意见认为，在合同被判无效前以该房产所进行的

民事法律活动，不能事后以合同无效为由对抗善意第三人，

即虽然房屋买卖合同被判无效，但事先在该房屋上已设立的

抵押权有效。

【分析】

在本案中银行之所以能够行使对该房屋的抵押权，最根

本的是适用善意取得制度，而不是如王长平与胡睿两位同志

所说的在购房合同被判决无效前可以确认李某享有该房产

的所有权，因为如果购房合同被法院判决无效之后，购房合

同就自始至终就是无效的，所以李某不可能也从来没有享有

该房产的所有权。也不是如王诗印同志所说的适用主合同与

从合同的关系来确定银行行使抵押权，因为抵押合同的效力

与抵押权的效力是不同的两回事，王诗印同志以抵押合同的

效力来应证抵押权，犯了李代桃僵的错误。

以下是笔者的理由补强部分：

我国《物权法》明确规定了善意取得制度，第一百零六

条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，

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所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，

受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动

产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产

或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的

已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者

动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损

失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

首先，善意取得制度适用的一个根本前提是一方当事人

即处分方是无权处分。本案中李某与某房地产开发公司签定

的购房合同由于李某的欺诈行为导致合同被人民法院判决

无效，根据合同法基本原理及我国的《民法通则》第五十八

条“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”

因此，李某与某房地产开发公司签订的购房合同被法院判决

无效后，该合同自始至终就没有发生法律效力，而不是如王

长平与胡睿两位同志所说的李某已经作为争诉房产的所有

权人登记并对外产生公信公示力，而在购房合同被判决无效

前可以确认李某享有该房产的所有权。

其次，善意取得制度适用的另一个要件是受让人必须是

善意的。李某已支付清了购房款，且缴纳了相关税费并办理

了房屋产权证，该房产作为不动产物权变更登记已经完成，

对外具有公信公示作用。因此，银行在与李某签订借款抵押

合同是完全可以断定银行是善意的。

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再次，构成善意取得另一个前提是其财产转移占有必须

是通过交换而实现，以合理的价格有偿转让。这种交换是指

通过买卖、互易、赠与、债务清偿、出资等具有交换性质的

行为，而把继承与遗赠等不具有交易性质的法律行为排除在

外。该案中李某与银行签订的借款抵押合同中，银行要行使

抵押权完全是以合理价格行使的，不会存在欺诈行为，符合

善意取得制度。

最后，适用善意取得制度的另一要件是转让的财产依照

法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受

让人。根据我国《物权法》第一百八十七条规定“以本法第

一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项

规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押

权自登记时设立。”因此，在我国不动产要成立抵押权就需

要办理登记。本案中李某以该房产作为抵押在某银行贷款

150万元并办理了抵押登记。

综上，本案中设立的抵押权有效是适用善意取得的结果。

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