论不动产预告登记制度的效力【开题报告】

毕业论文（设计）开题报告

题目：论不动产预告登记制度的效力

专业班级：法学

一、选题的背景、意义（所选课题的历史背景、国内外研究现状和发展趋势）

（一）不动产预告登记制度的效力的研究背景

预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以

及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。即使在英国和加拿大这一

类的英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，但也有相似的一类制度称为

RegistrationofCaution.设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，

债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间

隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或

他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的

国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对

抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人

并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管

请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立

债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法

理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请

求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益

的目的。

（二）研究不动产预告登记制度的性质效力的意义

从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的

效力，即具备了物权的排他效力。因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。经过预

告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。而明确预告登记制度

的性质是运用该制度的前提，因此，有必要对不动产登记制度的性质加以研究总结。

预告登记的效力是预告登记制度的核心问题。各国立法都对预告登记的效力作了规定。

就我国《物权法》来说，它没有规定预告登记的权利顺位保全和破产保护的效力。从破产法

律制度的角度来看，《企业破产法》也没有规定预告登记的破产保护效力。这样一来，我国

的预告登记是否具有权利顺位保全和破产保护的效力就成了疑问。明确预告登记的效力，有

助于预告登记的运用。并针对预告登记效力规定的不足，归结其不足，有利于完善预告登记

制度。

二、相关研究的最新成果及动态

预告登记制度的创设，主要目的在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实

现，因此，预告登记的效力就是保全债权请求权顺利的过渡到物权，其主要内容体现在债权

请求权的保全、顺位保全、破产保全以及预警的作用上。

（一）保全债权请求权的效力

保全债权请求权的效力，又称作预告登记的担保作用。在预告登记后，就

不动产权利，义务人仍可以处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权

利人请求权范围内，义务人的处分行为无效，即仅对于预告登记权利人的关系而言是无效的。

目前就设立预告登记的国家和地区多采纳相对无效主义，相对无效主义指预告登记保全效力

并不禁止预告登记义务人就与预告登记有关的物权进行处分（这里指法律上的处分行为），

只是当处分妨害预告登记保全的请求权时，不能发生法律效力。预告登记保全债权请求权的

作用并不依靠禁止登记来完成，即登记义务人在预告登记后，仍然可以处分预告登记所涉及

的标的物，即使该处分行为违背了预告登记的旨意，登记机关也不能拒绝登记。要想发挥预

告登记保全请求权的的基本效力，就要从相对效力主义出发去制定制度。在相对无效的处分

发生后，预告登记权利人有权请求因无效处分而取得权利者同意涂销该权利，该取得人负担

法定的同意义务，权利人享有的这项请求权源于预告登记，具有保障预告登记实现功能的效

用。因此，预告登记对债权请求权的保全，并不采用禁止登记这种事前预防的方式，而是采

用了事后认定处分相对无效的方式。登记机关进行不动产登记审查时，无需审查登记事项是

否与预告登记相悖，这将大大减少登记机关做出登记决定的时间及相应成本，简化登记程序。

（二）顺位保全的效力

顺位保全的效力，是指经由预告登记，被保全的权利顺位次序是依据预告

登记的时间顺序，而不是依据不动产本登记的时间点。顺位关系着实体物权的实现与否以及

实现时间的顺序。预告登记的效力不仅能保全债权请求权，还能保全债权请求权的顺位。《德

国民法典》第883条第3款规定：“请求权以权利的给予为目的的，该项权利的顺位按照预

告登记之。”我国台湾地区民法没有明文规定预告登记的保全顺位的效力，但仍然可以通过

解释认为已经认可此项效力。根据日本《不动产登记法》第7条第2款规定，假登记有保全

本登记顺位的效力，但关于本登记的效力是否具有溯及力，存在争议。日本判例界主要采用

“对抗力溯及说”，这种学说认为，当假登记推进为本登记时，该本登记的效力溯及于假登

记之时。《瑞士民法典》第956条规定，个人权利一经预告登记，即对后来提出的权利有对

抗效力。这种规定也认为预告登记具有保全顺位的效力即未来本登记顺位的效力。

（三）破产保全的效力

破产保全的效力是指当相对人陷于破产时，预告登记可以使预告登记权利

人具有对抗其他债权人，保障其请求权得以优先实现的效力。这是经预告登记的债权请求权

物权化的明显表现，具有了物权效力的的请求权，享有优先于其他债权的效力。也就是经预

告登记的请求权不但具有对抗不动产物权人的效力，而且可以在不动产的物权人陷入破产时

对抗物权人的其他债权人，从而保证请求权得以实现。这种破产保护的效力主要表现为以下

两个方面：第一，相对人破产时，如果预告登记的请求权履行条件已经成熟或者期限已经到

来，请求权人可以直接行使该请求权；第二，在相对人破产时，如果请求权的履行条件尚未

成就或期限尚未到来，在一定情形下，请求权人也可以排斥他人而保障请求权发生指定的效

果。例如：在商品房预售中，预告登记的效力继续存在，对以后建成的房屋，预告登记权利

人仍然享有将其推进到本登记的权利。预告登记的这一效力，同样也适用于继承的有关情形。

《德国民法典》第884条规定：“只要请求权为预告登记所保全，义务人的继承人不得援用

对其责任的限制。”由此可以看出，继承人不得销除预告登记，预告登记权利人就原不动产

仍享有排他性的请求权。

（四）预警的效力

预告登记的预警效力是指预告登记在本登记之前对于第三人具有预告的意

义，第三人不得无视预告登记的存在，多数学者并未将预警效力单独地列为预告登记的一项

效力。笔者认为，预警效力是预告登记权利人通过预告登记向不特定的第三人公示其请求权，

使他人了解该不动产物权的全面情况，为其交易提供更全面充实的信息，对当前这种市场经

济还不完善的，市场诚信度还不高的社会来说，将会极大地消减交易风险。预告登记的预警

效力主要表现为：第三人根据预告登记，可以判断出该不动产上有债权请求权存在，如果与

出卖人进行了交易行为损害买受人权益，其行为在法律上不产生效力；另外，对于第三人已

经作出妨害预告登记的行为，该第三人不得以其不知预告登记为由提出善意之抗辩。

三、课题的研究内容及拟采取的研究方法、技术路线及研究难点，预期达到的目标

不动产预告登记制度效力的研究内容：

预告登记的效力：1、排他性效力：签订转让合同后，在房产尚未交付之前，就存在着

同一房产被再次买卖或者被抵押的可能性，也存在着受让人要求转让人交付房产的债权无法

按合同约定的期限实现的风险。经过当事人向登记机构申请预告登记，使债权通过登记的方

式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够

对抗第三人，即具有排他性，以阻断其他人取得房产权利的可能性，防止转让人一房多卖以

及将房产抵押的风险。

2、登记顺位保证效力：房产物权的变动登记，也可能是在同一物上设立多个并存的物

权所为的登记，为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登

记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实

现的顺序。如建设单位申请在建工程第一次抵押预告登记后，又对在建工程余额申请第二次

抵押预告登记，则在实现抵押权时，第一次抵押权的实现顺序应排在第二次抵押权实现之前，

这就是顺位保证效力。

3、破产保护效力：预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应

享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对

抗其他债权人、优先破产债权的效力，预告登记所指向的房产不列入破产财产，使请求权发

生指定的效果。

4、追及效力：追及效力是指将来的房产无论转让人转让给谁，或者房产被谁占有，经

过预告登记的请求权人只要按照所签订的合同履行约定的义务后，都有权向房产实际占有人

追及房屋所有权或者通过处分房产获得收益优先偿还债务的权利。如甲向乙购买了一套房

屋，并办理了预告登记。后乙又将房屋转让给丙后，卷款逃跑了，这时，当乙合同义务履行

完毕后，可向法院提出诉讼，要求丙搬迁，将房屋强制过户给本人。

本文的研究方法：

主要使用了比较分析和归纳总结的方法。在简述了我国预告登记概念的理论来源后，重

点对不动产登记制度上的预告登记的效力进行阐述，同时对国外物权法上的预告登记的和我

国《物权法》规定的预告登记的效力进行了比较，分析和总结了它们之间的异同，指出我国

法律对不动产预告登记制度的不足。文章以归纳的方法，总结了在不动产预告登记制度的性

质和效力，并针对我国法律对不动产预告登记制度的不足，根据国外物权法相关理论及我国

《物权法》的相关规定，结合有关司法解释和学者对此提出的建议，发表个人对我国不动产

预告登记制度不足的解决建议。

研究难点：

本论文的研究难点主要有三个：第一个国内外学者对预告登记性质的认定：第二个是国

内外学者对预告登记效力的认定：第二个是针对我国不动产预告登记制度的不足，总结学者

的建议，提出个人建议。第三个是总结，明确预告登记的性质和效力。

预期达到的目标：

一、通过论文写作，对不动产登记制度的现状和现有法律制度有一个比较深刻的认识；

二、不动产预告登记制度在生活中应用广泛，通过对论文资料的收集整理，进而学习研究，

了解物不动产预告登记制度的效力，提高物权法的理论基础；三、通过系统的研究和分析总

结预告登记制度，明确预告登记制度的性质和效力。

五、主要参考文献

【1】《中华人民共和国物权法》法律出版社；

【2】高洪宾《我国不动产登记制度若干问题探讨》法治研究2008年第1期

【3】杨峥嵘《商品房预售适用预告登记制度之管见》法学评论2008年第1期

【4】杨雪飞《预告登记制度比较考察》河北法学2006年第11期

【5】杨立新《预告登记的性质、效力和范围探索》法学杂志2006年第4期

【6】王宏《不动产预告登记制度初探》法学论坛2000年第6期

【7】黄素萍《论物权法中的预告登记制度》法治研究2010年第2期

【8】贾慧珠《论我国预告登记制度立法之完善》.法制与社会，2007年第10期.

【9】程啸《论我国民法典中不动产登记制度的完善》法学杂志2004年第3期

【10】[德]曼弗德雷▪沃尔夫《物权法》北京法律出版社2002年

【11】孙宪忠《德国当代物权法》北京法律出版社1999年第154页

【12】王利明《物权法研究》中国人民大学出版社2002年第316—321页

【13】[德]卡尔▪拉伦茨《德国民法通论（上）》北京法律出版社第381页