借名购房协议的效力

借名购房协议的效力

提要：实际购房人借用别人的名义购房，为保护自己的合法权益往往

与名义购房人签订借名购房协议，一旦发生纠纷，双方就会闹到法庭，

《借名购房协议》的效力如何就直接导致实际购房认的合法权益是否

得以保证的关键。

借名购房协议存在的背景

1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人；

2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人

的名义购房；

3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。

等等。

借名购房协议的法律效力

关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要

根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。

首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房

人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了

达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人（具有实际购房资格）的

名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗

取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实

际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因

为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实

意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，

这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。

对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订

的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义

购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意

思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规

的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。

借名购房协议发生纠纷后的处理

在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲

突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断

财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行

综合考量。

在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对

该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行

情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，

以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。

因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。

虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在

与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。

但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协

议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损

失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履

行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等

的相关郑据来加以佐证。

人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定

要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义

购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房

屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借

名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则

相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，

则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼

的发生

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