购房合同效力的法理分析

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购房合同效力的法理分析

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

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义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用

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一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该

一

一是购买

民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，

般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：

人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多

四是因分家析产、离婚、遗产继承等引处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；

起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。

二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无

效。

三、注意小产权房与其他形式产权房的区别。小产权房与商品房（含未进行产权登记的

商品房）、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房等，在产生的原因、产权的性质、使用

的范围上有着明显区别，因其流转而产生纠纷也应区别对待。

要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏

制小产权房的发展势头，促进社会稳定发展，时刻体现人文关怀，处处以人为本。

一、我国农民取得住宅用地是通过向集体经济组织申请而无偿取得的，

宅用地制度是具有我国特的福利性分配制度，由于农民使用的住宅用地是无偿取得

的，如果允许其进行流转的话，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违背了公平的原则；

我国住宅用地是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，故其

我国农村住

有很强的身份性，即只有本集体经济组织的成员才享有无偿取得宅基地使用的权利。当住宅用地上的

房屋流转时，受让人要无偿使用该住宅用地，必然要求其是本集体组织内

部成员，否则必然违背农村住宅用地分配制度的本意。其次，由于房屋与土地的不可分离的属性，决

定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然我国法律对农民的房屋所

有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担的考虑，现行法律对宅基地的使用权流转

未予以肯定。

二、黄松有主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书认为，转让农村

房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。黄松有在2007年8月10日《人民法院报》

第8版“法院不支持城镇居民农村购房”一文中再次指出“民法通则第六条规定，民事活动必须遵守

法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷

没有明确规定，应该查国家政策对此有没有规定。国定

政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。”“人民法院不

应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求”。三、从司法实践上看，其他地区的人

民法院都认为现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，如山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈

会纪要》［鲁高法〔2005〕201号］和〈〈北京市

高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发

［2004］391号）均认为“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”。

因此，根据“地随房走”的制度和我国现行民法通则第六条、《土地管理法》第八条、六十三

条及国务院的有关政策性文件规定；同时为保持法院审理案件的公平性、严肃性和统一性，我们法院

应当赞同合同无效说的观点来适用法律来处理具体案件。

二、小产权”房及其买卖的法律态度与评价

从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，

明确

法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。

例外。

（一）从禁止到有限保护

1999年国务院办公厅

加强农村宅基地管理，

目前，我国规范小产权”房的法律规定主要是〈〈物权法》第152、153条；〈〈土地管理法》

第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有：

〈〈关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第

售。”200牝国务院〈〈关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，

用地法律和政策的通知》规定，

2条，农村的住宅不得向城市居民出

小产权”房及其买卖也不

以此

严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅〈〈关于严格执行有关农村集体建设

“••…农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到

农村购买宅基地、农民住宅或，小产权彷。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房

地产开发。”从上述规定看，2008年之前国家对小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制

态度。

随着社会对小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。

中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，

策”。

（陈锡文表示，产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了

房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

小产权'

很多消费者购买的时候，他不可

2008年10月22日

小产权”房绝对不允许再

（下称“0敏建，但对于已经在农村购买了，小产权命的消费者，政府要保护其合法权益

能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法

利益，政府是要给予保护的。”）“0敏策”首次提出要保护小产权”房购买消费者的合法权益。最

高人民法院也于2008年12月4日颁布〈〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干

意见》（下称“12•意见”，）要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农

民土地承包权益的流转行为，

（二）

1.

面，延续了以往禁止建造

要依法确认无效。“12•意见”统一了司法标尺，

对于涉及改变土地用途的小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。

对“0敏策”和“124・意见”的分析

对“0瞰策”的分析。“0敝

小产权”房的做法；另一方

由于该政策较为原则，

小产权'

策”反映出一个非常重要的信号，即国家对小产权”房及其买卖态度出现了有条件的松动。一方

面，对因不清楚政策而购买小产权”房的消费者的合法权益予以保护。

尚无具体实施规范，故有必要进一步探究该政策可能导致的规范形态和后果。

首先，禁止建造的小产权”房具体所指哪类房屋？我们认为，应当是针对违法

房，合法小产权”房不属于禁止范畴。

其次，如何处理违法建造的

法律

制裁的对象。但此类房屋是拆除，还是办理其他补正手续使其合法，则应当根据法律、政策以及

经济形势具体办理。

再次，如何理解巴经购买小产权”房的消费者的合法权益予以保护

代替法律为合同效力问题做出安排，故政策不应成为认定

拆除和等；第三，这种

”？第一，政策不能

小产权”房买卖合同效力的根据；

小产权”房？既然此类小产权”房系违法建筑，就应当成为

第二，这里所说的保护'不能从合同效力角度理解，应属于公法意义中的不予行政处罚之意，即不予

保护”的含义还包括根据〈〈物权法》关于占有的规定，对

购买，小产权饬的消费者”，既然没有对购买小产权”房的消费者给予占有保护；第四，所谓

消费者”的主体范围进行限定，应理解为包括城镇居民中购买

的全部集体组织外的人员。

小产权”房的购房消费者在内

2.对“12•意见”的分析。“12•意见”所指改变土地用途……的流转行为，要依法确认无

效”，显然包含了法院对于小产权”房买卖问题的态度。需要考虑的是，农民依法建造住宅房屋后

转卖给城镇居民或其他集体组织外的成员居住，

变土地用途的流转行为？答案是否定的。

而言，不会因居住主体的身份差异而

这种行为是否属于“12•意见”所说的改

因为，土地是居住用地，房屋是住宅房屋。就用途

改

改变土地用途”。从“12•意见”似乎可以得到某种法律

信息，即无论将房屋卖给本集体组织成员，还是之外成员，乃至城镇居民，只要不属于

变土地用途的流转行为”，其效力皆应得到认可。

3.

析，虽然不能明确得出城镇居民购买

综合分析。通过上述分

小产权”房有效的结论，

但政策的确有所松动。政策制定者正徘徊于守成”与革新”之间，试图进行政策选择上的全面考

量。如此，“12•意见”与“0敬策”如何对接成为关键。对此，第一，法院应当谨慎判断

小产权”房买卖合同的效力，综合考虑交易主体身份的现状以及转化的可能性，交易客体的

性质及用途，订立合同时当事人的真实意思和当时的法律及政策，以及

含义和分类等，不宜轻率认定合同无效；第二，要依法保护购买

的占有。占有对于消费者来讲具有切实的经济和居住利益。而且，

以，法院对于占有应依法给予充分保护，

强制性规定”的具体

小产权”房在将来也有通

小产权”房的消费者对房屋

过合法途径转正”的可能性。一旦涉及转正”，对房屋的占有就成为取得权利的关键性因素。所

〈〈物权法》也对此提供了法律依据；第三，即使

小产权’

容易引发不稳

第五，政府部门有权

认定合同无效，发生返还的法律效果，也要充分考虑房屋价值的变化以及重新分配升值部分的平衡；

第四，对于某些依具体规定认定合同无效应当依法返还的案件，如果购买

房的消费者不具备腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，

定因素的，应当求诸民法的公平正义原则，对合同效力不作无效认定；

服行政处罚而请求司法救济的途径。

（二）目标与效力认定

解决小产权”房及其买卖问题，说到底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的让农

村土地进入市场的制度问题，也是构建和谐社会需要解决的问题。这个目标是需要经

过长期努力和探索才能达到的，但不能等到一切条件都具备了，再来解决当前的问题。所以，

在处理小产权”房及其买卖问题上，一方面要朝着城乡一体化的方向努力，另一方面也要兼顾城乡

二元体制的现实，在现有的法律框架内进行适度探索与创新。

1.认定买卖行为有效的小产权”房

并无争议。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，

法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规

我国现有的法律

因此就

（1）宅基地上建造的合法小产权”房。如果房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体组

织成员，认定合同有效已是通行做法，

尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，

对违法小产权”房交易进行处罚，但无权认定其买卖合同效力。处罚应当依法进行，并保留当事人不

定而认定其无效。（负责人在全国民事审判座谈会上曾谈到，

包括物权法都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或者房屋作出明确的规定，

得适用国家的政策。根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉

讼请求。对此，人民法院对由此产生的房屋和宅基地买卖合同纠纷一般是认定无效的。）我们认为，

对于此类房屋买卖，因标的物合法，又系当事人真实意思表示，而依国家政策作为认定合同无效的依

据从法律上又值得商榷，

认定为无效。但是，现行法律、行政法规并无宅基地

故此类合同应认定有效。主要理由如下：

小产权”房出卖给城镇居民的合

取缔规定的作用

第一，根据〈〈合同法》第52条的规定，只有合同违反法律、行政法规的强制性规定，才能被

同无效之明确规定。就法理而言，强制性规定可分为效力规定与取缔规定，