2020物业管理的法律法规是什么

2020物业管理的法律法规是什么

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法

权益，改善人民众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，

由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设

施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的

环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择

物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管

理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管

理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物

业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知

情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称

专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、

公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活

动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、

社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、

县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的

指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业

主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主

大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书

面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，

应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以

上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部

分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵

害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经

20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全

体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业

服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所

在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人

民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织

能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的

共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等

事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会

公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程

序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与

物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人

民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员

会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居

民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接

受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的

居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位

选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，

对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行

的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买

受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时

管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离

的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质

的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式

选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期

物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业

服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有

权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共

用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服

务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、

地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给

业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物

业管理用房。

新税法:选择企业形式合理避税-管理资料

替别人打工，不如自己做老板，

2007年12月，工作了3年的佛山市民郑亮在积累了一定的社会

经验和人脉关系后，决定自立门户，创业做老板。

作为投资者个人，在进行投资前必然会对不同的投资方式进行比

较，选择最佳方式进行投资。在目前，个人可以选择的投资方式主

要有：作为个体工商户从事生产经营、从事承包承租业务、成立个

人独资企业、组建合伙企业、设立私营企业。在对这些投资方式进

行比较时，如果其他因素相同，投资者应承担的税收，尤其是所得

税便成为决定投资与否的关键。

随着今年1月1日起新企业所得税法的正式实施，郑亮实在不知

道自己应该怎么选择什么样的投资方式才最佳。于是他去咨询了税

务专家毛建新。毛建新一一帮他做了分析。

首先是个体工商户的税负。税法规定个体工商户的生产经营所得

和个人对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用5%～35%的

五级超额累进税率。

其次是个人独资企业的税负。税收政策规定，从2000年1月1

日起，对个人独资企业停止征收企业所得税，个人独资企业投资者

的投资所得，比照个体工商户的生产、经营所得征收个人所得税。

这样个人独资企业投资者所承担的税负依年应纳税所得额及适用税

率的不同而有所不同。

第三是合伙企业的税负。合伙企业是指依照《合伙企业法》在中

国境内设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、

共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利

性组织。在合伙企业中合伙损益由合伙人依照合伙协议约定的比例

分配和分担。合伙企业成立后，各投资人获取收益和承担责任的比

例就已确定。和个人独资企业一样，从2000年1月1日起，对合伙

企业停止征收企业所得税，各合伙人的投资所得，比照个体工商户

的生产、经营所得征收个人所得税。但是由于合伙企业都有两个及

两个以上的合伙人，而每个合伙人仅就其获得的收益缴纳个人所得

税。

第四，就是私营企业的税负。目前设立私营企业的主要方式是成

立有限责任公司，即由两个以上股东共同出资，每个股东以其认缴

的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责

任。作为投资者的个人股东以其出资额占企业实收资本的比例获取

相应的股权收入。作为企业法人，企业的利润应缴纳企业所得税。

当投资者从企业分得股利时，按股息、红利所得缴纳20%的个人所

得税。这样，投资者取得的股利所得就承担了双重税负。由于单个

投资者享有的权益只占企业全部权益的一部分，其承担的责任也只

占企业全部责任的一部分。但因其取得的收益是部分收益，企业缴

纳的所得税税负个人投资者也按出资比例承担。

不难看出，在收入相同的情况下，个体工商户、个人独资企业、

合伙企业这三种企业形式的税负是一样的，都是不缴纳企业所得税，

针对其投资者人取得的生产经营所得和其他所得缴纳个人所得税，

适用个人所得税的五级超额累进税率。而公司制企业缴纳企业所得

税，税率按应纳税所得额的不同分为三个档次。

?

郑亮的创业项目不符合高新技术企业的认定标准，所以毛建新就

结合个人所得税和新的企业所得税税率，重点帮他分析了合伙制和

公司制的税负。

很明显，新的企业所得税下应纳税额可以通过下面的式子计算

(假设应纳税所得额为Y)：应纳税额T=20%×y，y小于等于30万元;

应纳税额T=25%×y，y大于30万元。

1.当郑亮的企业年应纳税所得额小于或等于5000元时，合伙制

(缴纳个人所得税)的税率为5%，速算扣除数为0，临界点税负率为

5%。公司制(缴纳企业所得税)的税率为20%，临界点税负率为20%。

2.当郑亮的企业年应纳税所得额大于5000，小于或等于10000

元时，合伙制(缴纳个人所得税)适用的税率为10%，速算扣除数为

250，临界点税负率为7.5%。公司制(缴纳企业所得税)适用的税率

为20%，临界点税负率为20%。

3.当郑亮的企业年应纳税所得额大于10000，小于或等于30000

元时，合伙制(缴纳个人所得税)适用的税率为20%，速算扣除数为

1250，临界点税负率为15.8%。公司制(缴纳企业所得税)适用的税

率20%，临界点税负率为20%。

4.当郑亮的企业年应纳税所得额大于30000，小于或等于50000

元时，合伙制(缴纳个人所得税)适用的税率为30%，速算扣除数为

4250，临界点税负率为21.5%。公司制(缴纳企业所得税)适用的税

率为20%，临界点税负率为20%。

5.当郑亮的企业年应纳税所得额大于50000，小于等于300000

元时，合伙制(缴纳个人所得税)适用的税率为35%，速算扣除数

6750，临界点税负率32.75%。公司制(缴纳企业所得税)适用的税率

为20%，临界点税负率为20%。

6.当郑亮的企业年应纳税所得额大于300000时，合伙制(缴纳个

人所得税)适用的税率为35%，速算扣除数为6750，临界点税负率

35%。公司制(缴纳企业所得税)适用的税率为25%，临界点税负率为

25%。

由上面这些数据明显可以看出，相同的应纳税所得额，在选择公

司制和合伙制时的税负是不一样的，这就给我们创造了一个税收筹

划的空间。由下面的公式我们很容易确定两种企业形式的选择区间。

新企业所得税下两种企业形式的选择区间公式为：设应纳税所得

额为y，则(y×30%-4250)÷y=20%，解得y=42500，应纳税额

=30%×y-4250。

毛建新根据y的数值，画出了数据关系图，郑亮一眼就看出，单

从税负角度考虑，在实施新的企业所得税后，当企业应纳税所得额

y小于42500元时，选择合伙制形式税负较轻;当企业应纳税所得额

y大于42500元时，选择公司制形式税负较轻。

至此，郑亮完全解开他心中的疑问。

不过，毛建新提醒他，在几种投资方式中，还要注意个人独资企

业、合伙企业、私营企业等三种形式的企业，是法人单位，在发票

的申购、纳税人的认定等方面占有优势，比较容易开展业务，经营

的范围比较广，并且可以享受

班主任管理经验50句

班主任管理经验50句

(1)走进学生，和学生共同学习，共同生活，共同成长，

(2)发现和培养和有号召力的学生做班委，加强学生自我管理，

实现“兵教兵”。

(3)讲学生感兴趣的东西，积极引发学生兴趣点。

(4)发现班级和学生个人的闪光点，抓好教育管理的突破口。

(5)开展感恩教育活动,通过指导学生节假日给家长打电话,写信

等方式实现综合教育。

(6)对自控能力差的学生宽容,但和其商定“底线”。

(7)每月让学生写一篇《老师我想对你说……》缓解矛盾，发现

问题。

(8)处理学生问题坚持”大事化小”和”小题大做”的原则”

(9)从小处着眼实施教育,从低起点要求学生发展。

(10)努力加强学生的班级认同感,增强集体荣誉感。

(11)从学生生活上开始教育,注重细节。

(12)鼓励学生干好自己的事,实现人人有责,人人有成功感。

(13)培养学生自信心,消除学生自卑感。

(14)高目标,低要求,有底线。

(15)教育，从起点开始；管理，从卫生开始。

(16)班内发现典型，推行典型引路，以点突破，全面提高。

(17)让每个学生有理想，有目标，有活力，有干劲。

(18)勤交流，多鼓励，善赏识，看优点。

(19)激发学生积极性，保护学生积极性，强化学生积极性。

(20)开展班级活动，缓斜内部矛盾，转移紧张关系，形成团结氛

围。

(21)让学生产生“犯错会给班主任惹麻烦”的想法，增强学生自

律意识；

(23)当众不批评，私下不留情。

(24)胡萝卜加大棒。

(25)因人管理，实事求是；机动灵活，各个击破。

(26)教育因细节而美丽。

(27)选准干部，用好干部，培训干部。

(28)第一年热情，深入学生；第二年反思，静思奇招；第三年成

熟，以情感召。

(29)欲排座位，先分小组，自由组合，宏观调控。

(30)遇事忌急，静观其变，表松内紧，伺机而动，把握火候，彻

底治理。

(31)充分暴露问题，抓住主要矛盾；主动消除隔阂，加强师生交

流。

(32)与学生交流，其乐无穷。（班主任工作）

(33)经常为学生的行为而感动，经常为学生的成长而幸福。

(34)着眼于学生的前途和长远发展而实施教育和管理。

(35)真心善待学生，绝不误人子弟。

(36)对每位学生的家庭情况了如指掌，准确把握每个学生的思想

动向。

(37)教育因爱而美丽，生命因爱而长青。

(38)抓班级工作，关键抓凝聚力，根本在抓人心。

(39)强迫学生服从自已的意志是行不通的，强迫不如疏导。

(40)只要对学生的生活和发展关心够了，怎么管都会成功。

(41)师生关系的和谐，是教育管理的前提和关键。

(42)指导学生做人，学习生活哲理，全心关爱困难生。

(43)对任何工作，要干，就努力干好。

(44)以母亲的眼神看待学生，师生间会有很多温馨。

(45)紧抓学生生活细节和行为习惯。

(46)给学生一个渲泄的出口和平台。

(47)分层管理，因材施教；偏爱“差生”。博爱中学生，严爱优

等生。

(48)人的情绪要么发泄出来，要么隐藏心底，而隐藏的往往是危

险的，引导学生正确的发泄。

(49)每月和学生单独谈一轮，经常鼓励学生建立自信。

(50)教育学生，永远做诚实的人，勇敢的人、乐观的人！

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2020年二级建造师考试《建设工程施工管理》备

考考点

【篇一】2020年二级建造师考试《建设工程施工管理》备考考

点：建筑材料采购合同的主要内容

标的物约定质量标准的一般原则是：

（1）按颁布的国家标准执行；

（2）没有国家标准而有部颁标准的则按照部颁标准执行；

（3）没有国家标准和部颁标准为依据时，可按照企业标准执行；

（4）没有上述标准或虽有上述标准但采购方有特殊要求，按照

双方在合同中约定的技术条件、样品或补充的技术要求执行。

2.包装

包装物一般应由建筑材料的供货方负责供应，并且一般不得另外

向采购方收取包装费。

3.验收

合同中应该明确货物的验收依据和验收方式，其中验收方式有驻

厂验收、提运验收、接运验收和入库验收等方式。

4.交货期限

（1）供货方负责送货的，以采购方收货戳记的日期为准；

（2）采购方提货的，以供货方按合同规定通知的提货日期为准；

（3）凡委托运输部门或单位运输、送货或代运的产品，一般以

供货方发运产品时承运单位签发的日期为准，不是以向承运单位提

出申请的日期为准。

5.价格

（1）有国家定价的材料，应按国家定价执行；

（2）按规定应由国家定价的但国家尚无定价的材料，其价格应

报请物价主管部门的批准；

（3）不属于国家定价的产品，可由供需双方协商确定价格。

6.违约责任

（1）供货方的违约行为可能包括不能按期供货、不能供货、供

应的货物有质量缺陷或数量不足等。

（2）采购方的违约行为可能包括不按合同要求接受货物、逾期

付款或拒绝付款等。

【篇二】2020年二级建造师考试《建设工程施工管理》备考考

点：劳务分包合同的保险

2.运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备，由工程承包

人办理或获得保险，且不需劳务分包人支付保险费用。

3.工程承包人必须为租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设

备办理保险，并支付保险费用。

4.劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并

为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，支付保

险费用。

【篇三】2020年二级建造师考试《建设工程施工管理》备考考

点：施工投标

1.投标人须知；

2.投标书附录与合同条件；

3.技术说明；

4.永久性工程之外的报价补充文件。

二、复核工程量

1.采用单价合同时，如投标人发现工程量相差较大时，投标人应

向招标人要求澄清。

2.采用总价固定合同时，如业主在投标前对争议工程量不予更正，

而且是对投标者不利的情况，投标者应按实际工程量调整报价，或

者在投标时要附上声明：施工结算应按实际完成量计算。

三、正式投标需要注意的事项

1.注意投标的截止日期

◆投标的截止时间后送达的投标文件，招标人可以拒收。

2.投标文件的完备性

◆投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

◆在招标范围以外提出新的要求，被视为对招标文件的否定。

3.注意标书的标准

◆基本要求是：签章、密封。投标书需要盖有投标企业公章以及

企业法人的名章（或签字）。

4.注意投标的担保