房地产企业学区房问题法律风险

现如今房屋被附加了诸多属性，除了最基本的居住属性外还涉及

到户口、学区等一系列事项。许多购房者在置业时首先考虑的问

题就是房屋的学区问题，小区所划分的学区直接影响到该小区房

屋的市场价格，这一特点在一二线城市中尤其突出，许多“老破

小”的优质学区房价格甚至高出平均房价数倍，学区房的热度在

全国范围内持续走高。做商品房开发建设者的房地产商自然对这

一问题需要进行密切关注。

一学区房概述

从法律角度出发，学区房并没有明确的定义。通常所讲的学区

房指的是优质学校片区内的小区住房，学区房是房地产市场的衍

生品，从房地产市场角度来看学区房属于商品房的高附加值产品。

相对于普通商品住宅而言，学区房具有单价相对较高、升值空间

相对较大的特点。随着房地产市场调控政策的收紧，“学区房”

的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，即使

是在楼市的低迷期，学区房的成交量与租赁量仍旧保持比较稳定

的状态。⼀般来说，学区房⼤多存在于传统成熟⽚区，以⼆⼿房

居多，但是某栋楼房对应哪所学校，除了教育部⻔⽐较了解外，

⼀般⼈并不⼗分清楚，⽽且学区有可能处于变动之中，今年能上

并不代表将来也能上，甚⾄需要满⾜什么条件才能使⽤学区名额，

可能各个⽚区都有差异。相对于⼆⼿房，新房因学区问题引发的

争议往往更复杂，本文从房地产企业在实践中可能会遇到的相关

法律问题出发，进行了浅显的探究。

二学区房常见法律问题

（一）房地产企业售房后否认承诺学区房是否应当承担法律责任

商品房不⼀定都是由房地产企业直接销售，由第三⽅代为销售、

包销都是常⻔的销售形式。由于销售⼈员并不属于房地产企业直

接管理，销售⼈员为了追求销售业绩，对楼盘进⾏虚假的宣传和

承诺有时也在所难免，这其中就包括对学区的宣传。对于⼝头宣

传和承诺，由于现在销售⼈员的流动性很⼤，可能数年后收房时，

销售⼈员早已不⻔踪影。即使能到⼈，其也未必会承认作过这

种宣传。所以，对于⼝头宣传，⼀定不能过于盲信，最好能将其

写⼊合同，否则就当听听算了，不宜当真。即使房地产企业承认

在楼盘沙盘、售楼书、平⾯媒体⼴告、推送中使⽤过类似

“名校环绕、汇聚……”"最⽜学区房"“优质教育地产”等字眼

（这类证据很难反驳否认），但这依然不构成购房⼈追究房地产

企业违约责任的依据。因为法律规定商品房的销售⼴告和宣传资

料为要约邀请（即引诱对⽅来签合同，但并不属于合同内容），

除⾮房地产企业所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订⽴以

及房屋价格的确定有重⼤影响，才视为要约。只有要约才构成合

同，只有违反合同才能追究违约责任。也就是说，即使房地产企

业作了这种笼统的宣传，到时候上不了学区房，法院也不能判房

地产企业违约。

（二）学区房承诺无法兑现房地产企业是否一定要承担违约责任

绝大多数房地产企业都不会为了增加销量⽽进⾏恶意的虚假宣传，

这样做⽆异于饮鸩⽌渴，严重破坏品牌形象。相反，通过实实在

在的为楼盘增加优质的教育资源，对于提升楼盘销量，扩⼤品牌

知名度和影响⼒，是有百利⽽⽆⼀害的。但是，能否将楼盘纳⼊

学区，并不是由房地产企业所能决定的，⽽是由教育部⻔统筹规

划。因此房地产企业是否承担违约责任要视情况而定。部分房地

产企业和教育部⻔已经签定了书面的合同，教育部门确定将楼盘

纳⼊学区，但最终因为各种原因⽽未实现，房地产企业也无法决

定学区房的划片问题。在这种情况下，不能认定房地产企业是恶

意虚假宣传。但是否违约，还得看合同约定的具体条款，在许多

商品房买卖合同及附件中并未对学区房进行具体的约定，若业主

因学区房目的无法实现而状告房地产企业，房地产企业以此为理

由向抗辩，并不能判定房地产企业一定要承担违约责任。

（三）购房人应尽的义务及不可抗力的影响

为获得学区指标⽽购房与普通购房存在很⼤差别，对购房⼈的注

意义务也有不同要求，购买学区房要对当地的学区政策有更为深

⼊的了解，相对于普通购房者，对购买学区房的⼈提出了更⾼的

审慎注意义务。例如：购房⼈应该知道⼩区是否属于学校施教范

围并⾮由房地产企业决定，⽽是由政府教育部⻔决定，本着对⾃

⼰负责的态度，购房⼈在购房前应该向相关政府部⻔核实后再作

决定。教育部⻔只有在楼盘完成交房、不动产权证办理后才会正

式公布⼩区的学区划分，房屋销售中的学区⻔告具有巨⻔的不确

定性。再如现在郑州地区出现的“一次性”学区房，即一套房屋

上只存在一个学位，使用后房屋便失去了学区房的属性，对于这

些问题在售房时有些房地产企业尽到了说明的义务，但由于购房

人的大意很有可能会遗漏这些关键信息。部门小区划片范围内存

在多个学校，购房者应对房地产企业承诺进行分辨，是否对某个

学校进行过“打保票”式承诺。买房人买到了误以为是学区的房

子，后来发现房子不是学区，就起诉法院，要求解除合同。法院

认为不构成民法上的重大误解，没有达到解除房屋买卖合同的要

件。

因为政策的原因，导致房子被划出学区，这就是不可抗力。根据

《民法典》合同编规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的。

不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。

在此情况下，现行法律允许当事人通过行使解除权的方式消灭合

同关系。”这个法条如果用于学区房的购买，可以阐释出以下含

义：其一，买学区房的主要目的，应该是学区；其二，必须有不

可抗力导致此目的达成不了；其三，合同目的实现不了，合同失

去意义，因此可以行使解除权。那么买学区房的主要合同目的，

是房子，还是学区，还是两者都有？这就是属于司法实践领域的

模糊地带，需要具体问题具体分析。因为学区房不仅有学区价值，

还有居住属性，在现实中，以学区被划走主张解除合同的，往往

不能被法院认可。

三应对措施

（一）学区房片区调整及对外公布

受生源人数影响，每所学校每年招生区域也会适当进行调整，学

区房受学校招生政策影响很大。现在很多学区划分非常复杂，即

使在学校周边的房子也有可能不属于该学区。同时，由于政策和

城市发展因素，一些学校施教区域会不断调整，原来的学区就可

能变为非学区。这样势必会影响到学区房片区的划分。在预售阶

段某一片区可能确实在特定学校的划片规划范围内，但从预售到

交房中间会经历2到3年不等的时间，在这一过程中很可能会

出现学区划分变更的情况，作为房地产企业应当时刻关注有关教

育部门对学区划分的动向，尤其是将学区房作为主要卖点的楼盘

更要注重对学区划分规划风向变动的跟进。若开发的项目楼盘出

现学区更换的问题，应当及时与业主进行沟通，出现问题不能一

味选择逃避要正视问题，及时解决。

（二）审慎将学区房承诺写入合同

在房屋预售阶段为了更好的进行销售，房地产企业往往会就学区

问题给予业主承诺。对于公立学校来说，新房的入住率短期内无

法进行预测，教育部门从而无法知道适龄儿童的人数，早期的学

区划分很有可能会因随后学生人数的增加而改变，因此学区房有

很大的不确定性。对于私立学校来说，房地产企业通常会对其进

行投资从而使其开发建设的房子具备学区房属性，这种情况下可

将学区房承诺写入合同。

（三）加强监督管理

新房销售过程中除了房地产企业自销外，还会有第三方房产中介

公司参与销售。因此在销售中，会存在人员培训不到位问题，为

加快销售进程不顾实际情况进行虚假宣传，销售人员随意向房屋

买受者承诺。对房地产企业造成很大的声誉影响，因此在销售过

程中房地产企业一定要加强对销售人员的培训，尤其是第三方房

产中介公司工作人员的培训，减少潜在的法律风险。对于不确定

的学区规划，不向业主做保证，做到实事求是，减少后期纠纷产

生的可能。