浅析按揭购房中的法律问题

浅析按揭购房中的法律问题

浅析按揭购房中的法律问题

摘要：按揭购房是90年代住房政策改革后兴起

的一种为普遍大众所接受的购房形式。按揭购房

大致分为四种情形：婚前购房，婚后取得房产证；

婚前购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购

房，离婚时已取得房产证；婚后购房，离婚时尚

未取得房产证。在目前国家性的法律中很少有关

于按揭房的规定，即使有，也少的不能满足解决

现实中所遇到的各种问题的需要，同时理论界对

按揭房中的诸多问题也争论不休，至今尚未形成

主流观点，在现实中导致：法官在判案时无法律

可依，同案不同判的情形屡屡发生，在很大程度

上侵害了某方当事人的利益，同时伤害了大众和

法律人对法律的感情。作为一个学法之人，虽然

学艺未精，但仍试图通过这篇文章解决一些问

题。

关键词：按揭购房；所有权；共同财产；财产协

议制

下面是我在律师事务所实习期间所接触

的一个真实案例，并以此案例为出发点对按揭购

房中的法律问题展开论述。

婚前，小王拿出自己4万元的积蓄，再加上

父母资助的10万元，于2005年6月以14万元

的首付按揭购买了一套位于武汉市的50万元的

房子，

分6年付清。小王和李早于2005年12月结婚并

搬进新家，于2006年9月拿到房屋产权证，婚

后两人共同还贷。2009年两人走上了离婚之路，

双方

由于房产问题争执不休并走上法庭。此时该房屋

已升值到83万元。

法院判决：房产证虽然于原、被告婚后取得，

但房屋买卖合同是被告（小王）于婚前所签并预

付了首付款项，其时房产证及其房屋所有权

已预期可得，故该房屋判为被告个人财产。婚后

原、被告共同还贷，被告应偿还原告婚姻期间所

还贷款的一半，即３万元。

根据本人归纳，按揭购房共有四种情形，该

案例是我所归纳四种情形中的第一种。按揭购房

的四种情形分别是：婚前按揭购房，婚后取得

的变动。既然已经取得房屋的完全所有权，那

么根据《关于适用〈中华人民共和

国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条

的规定："离婚时双方对尚未取得所有权或者尚

未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，

人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据

实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规

定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另

行向人民法院提起诉讼。"法院在判决时就应该

依据当事人的请求对该房屋予以处理。这属于我

所归纳的四种情形中的第一种，比较容易理解。

其中第四种情形和该原理相似，就不作赘述。另

外两种情形，即离婚时尚未取得房产证的情形

该如何处理呢？万变不离其宗，根据物权法定原

理，由于买房人尚未取得房产证，因此其在法律

上还不是房屋的所有权人，法院在判决时不应

对该房屋进行处理。

二、按揭房的所有权归属问题

按揭购房主要涉及了两个法律关系。其一，

是买卖关系，房屋的买卖双方形成的是商品房买

卖合同，合同订立后买卖关系即告成立，买方

只要付清首款，其余款项会由接受按揭还款的银

行一次性打入开发商账户，此时买卖行为就已经

完成。如果该行为发生在婚前，所有权就是婚

前一方的；反之则为夫妻共同财产。其二，是购

房者与银行间形成的借贷关系以及银行对所购

房屋享有的抵押权。银行放款后，其与买受人之

间形成债权债务关系，婚前一个人还款的，为个

人债务；婚后共同还款的为夫妻二人共同偿还的

一方婚前的债务。

在该案例中购房合同是被告小王婚前与房

产商签订的，建立了债权行为，首付款也是其交

的，虽然房产证在婚后才取得，但是根据之前的

债权行为就已经可以预期取得该房屋的所有权，

因此该房屋的所有权人应该是被告小王，属于婚

前个人财产，而不属于夫妻共同财产。这是符

合物权法定原理的。该案例符合我所归纳的四种

情形中的第一种情形。

下面分析第二种情形，即婚前按揭购房，离

婚时尚未取得房产证的情形。虽然该种情形在按

揭购房时也能预期取得房产证及房屋所有权，

但是双方离婚"提前"即在预期尚未成为现实的

时候已经离婚，导致房产证尚未办理，根据物权

法定原则，该房屋既不属于婚前个人财产也不属

于婚后夫妻共同财产。第四种情形与此相似，不

作赘述。

第三种情形，即婚后按揭购房，婚后已经取

得房产证的情形。该情形比较容易，基于以上的

分析，在这里只给出结论：该房产属于夫妻共

同财产。

三、按揭房增值部分的归属问题

这也是司法实践和理论界中分歧最大的一

个问题，至今尚无定论，也无相关的国家性法律

予以规定，如果根据法理，婚姻法解释二与物权

法基本原理也有相矛盾之处。虽然学生才学十分

有限，但会尽自己最大努力将该问题说清楚。

第一种情形，婚前按揭购房，婚后取得房产

证的。按揭房增值部分归个人所有还是归夫妻双

方共同所有，根据我国婚姻法第十七条关于"夫

妻在婚姻关系存续期间所得的生产经营的收益

归夫妻共同所有"的规定，在这种情形下个人设

定了一个原则：在确认离婚时按揭购房增值部分

的

归属时，主要从该增值是基于原个人房产的自然

增值还是基于夫妻双方共同经营行为所产生的

增值来判断，当符合前者时，房屋增值部分应为

个人所有当符合后者时房屋增值部分由夫妻双

方共享。可能会有人从物权法原物所生孳息归属

于原物所有人这一最基本原理来反驳说：你所设

定的原则和物权法基本原理相矛盾了。其实个人

一开始也有这种苦恼，经过一段时间思考终于能

得出其合理性。"在确认离婚时按揭购房增值部

分的归属时，主要从该增值是基于原个人房产的

自然增值还是基于夫妻双方共同经营行为所产

生的增值来判断，当符合前者时，房屋增值部分

应为个人所有当符合后者时房屋增值部分由夫

妻双方共享。"的原则是成立的。

再回到文章最开始所提到的案例，法院判决

中将房屋增值部分全部判给被告小王的做法是

完全正确的。然而，根据个人所搜集的各地司法

判例发现，很多法院将此种情形下的房屋增值部

分的二分之一判给离婚当事人的另一方，我觉得

此判法欠妥--虽然现在并无明文的法律规定，

其实根据法理还是可以推断出该如何判决的。第

三种情形，婚后按揭购房，离婚时已取得房产证。

此种情形一般法律人都能分析明白并处理，

这里就不作讨论，只是出于文章结构的需要而提

出来罢了。

第二种情形与第四种情形，由于第二种情形

的处理方式与第四种情形的处理方式是一样的，

因此将其放在一起。《关于适用

〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释

（二）》第二十一条第一款规定："离婚时双方对

尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房

屋有

争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有

权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使

用。"根据该条规定可知，由于离婚时尚未取得

房

屋所有权，因此在法庭上法官不可能判决房屋的

归属。其法理在于，由于尚未办理房屋产权登记，

该房屋还不属于离婚当事人任何一方的财产

，该标的属于房产商，法院自然不能做出针对该

房屋做出判决。如果离婚当事人在按揭购房之时

离婚之前对该房屋进行了预告登记，在法院审

理时该如何处理还值得进一步研究。

四、按揭房的债务分担问题

由于第三种情形相对简单，说理相对容易，

因此在该标题下先讨论第三种情形即"婚后购

房，离婚时已取得房产证"的情形。

诚如上文所述，在该种情形下房屋属于夫妻

双方共同所有，对于以按揭方式所欠银行的购房

贷款，理应作为夫妻共同债务，从法理上看，

夫妻共同债务在性质上属于连带债务，应由夫妻

共同偿还。离婚诉讼中，法院一般会将房屋判给

一方所有，此时无论哪一方取得房屋所有权对

于尚未还贷的部分均由取得房屋的一方承担。

即，房屋确权给以防所有之后，由取得房屋所有

权的一方就已付房产首付款及已还银行贷款金

额

之和给与另一方相当于该金额一半的补偿，则此

后的剩余按揭款属于房屋所有人个人债务，由其

继续独立偿还。但是由于夫妻债务的连带性，

一旦取得房屋所有权的一方不能偿还银行到期

债务，没有取得房屋所有权的一方仍然要对贷款

银行承担还贷义务。如果经过一定期限仍未还贷

，那么享有抵押权的银行可以选择合同约定的受

偿方式实现抵押权。第一种情形，"婚前按揭购

房，婚后取得房产证"的情形。该情形虽然与第

三种情形性质不一样，但是分析方法是一样的。

上文已述，该房屋属于婚前个人财产，房屋升值

时其孳息归个人享有，同样其对银行的债务亦

由个人承担。另一方在婚姻期间参与的共同还

贷，其实际享有的是对婚前购房者享有的债权，

在法院判决后，由房屋所有人将婚姻期间共同还

贷部分的二分之一（不管谁还的多或是谁还的

少，因为婚姻期间夫妻双方所享有的债权为连带

债权，所承担的债务为连带债务）偿还给另一方

。

第二种情形和第四种情形中房屋所有权尚

未转移到离婚当事人的任何一方，也不为夫妻双

方共同所有，如果已经办理银行按揭贷款的话，

其对于该问题的处理方式分别和第一种情形与

第三种情形是相似的（不包括房屋所有权的归属

问题，一般情况下，遇到这两种情形，法院不应

该也不会对房屋所有权的问题做出处理），就不

多作说明。

五、按揭房现存问题解决方法的探讨（一）

婚前财产协议制？不论在法律实务界中还是在

理论界中，很多人都赞成婚前财产协议制或婚前

财产公证制，因为这样可以可以将很多法律中并

未涉及到的同时实务中模棱两可的问题理清，从

而减少纠纷，这不可谓不是一个好的主意。

（二）《中华人民共和国公报》

公布典型案例或许是好的方法。

我国是成文法国家，判例虽然不是我国的法

律渊源，但不得否认的是司法判例尤其是最高法

院的判例对各级法院在判案时都具有一定的参

考性和指导性，同时判例相对于法律条文在某些

方面也比成文法具有优越性。上文已经说过，法

律具有概括性与原则性，导致理解起来多少有

一些误差，而判例是将具体案例与法律结合起

来，其在一定程度上厘清了法律的模糊性，对法

官今后判案具有指导性，对同案不同判的情形也

能较好的扼制。最重要的是，判例的形式明白易

懂，不仅法律人能一眼看明白，即使是一般民众

也能明白，从中获益，同时减少不必要的纠纷

或者是提早做预防纠纷的准备。

按揭购房是我在实务中所遇到的问题，由于

各界对该问题的看法十分不一致，在实践中对按

揭购房中的一些问题的定性和处理也不一样，

作为一个普通的民众，我希望按揭购房中的各种

问题能够得到厘清，从而建设中国的和谐法治，

更好的维护更多普通民众的利益。

注释：

①杨明：《婚恋中的房产问题》，法律出版社

2007年版第150页。

参考文献：

[1]尚晨光：《婚姻法司法解释（二）法理与

适用》，中国法制出版社2004年版。

[2]杨明：《婚恋中的房产问题》，中国法制出

版社2008年版。

[3]郝惠珍、刘爱君：《婚姻律师以案说法》，

中国法制出版社2008年版。

[4]中华全国律师协会民事专业委员会：《婚

姻家庭法律师实务》，中国法律出版社2007年

版。

[5]谭芳：《婚姻三重门--律师以案支招》，中

国法制出版社2008年版。

作者简介：廖凯辉，男，汉族，1989年11

月生，湖北天门人，华中科技大学文华学院法学

系07级本科生。