土地使用权取得方式的法律制度

提醒：房地产开发企业取得国有土地使用权

的法律途径有：出让、划拨、转让。

一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土

地使用权在一定年限内出让给土地使用者，

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金

的行为。

2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

3、年限：土地使用权出让最高年限：居住

用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、

文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、

娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

（一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权

招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：

（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和

商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要

求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后一宗地有两

个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土

地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等

明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂

牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划

拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应

当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让

的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地

划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明

确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌

出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标

拍卖挂牌出让的其他情形。

（二）以协议方式取得国有土地使用权

（1）协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规

章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式

出让，方可采取协议方式，主要包括以下情

况：

A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工

业用地等各类经营性用地以外用途的土地，

其供地计划公布后同一宗地只有一个意向

用地者的；

B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出

让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国

有土地计划决定书》、《国有土地租赁合

同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回

土地使用权重新公开出让的除外；

C、划拨土地使用权转让申请办理协议出

让，经依法批准，可以采取协议方式，但

《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行

政规定等明确应当收回土地使用权重新公开

出让的除外；

D、出让土地使用权人申请续期，经审查准

予续期的，可以采用协议方式。

（2）禁止性规定

A、以协议方式出让国有土地使用权的出让

金不得低于按国家规定所确定的最低价。

B、协议出让最低价不得低于新增建设用地

的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用

以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之

和，有基准地价的地区，协议出让最低价不

得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

二、以划拨方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人

民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安

置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土

地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地

使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限

限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权

的使用者依法应当缴纳土地使用税。

2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，

除法律、行政法规另有规定外，没有使用期

限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权

没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、

撤销、破产或者其他原因而停止使用土地

的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并

可依法出让。因城市建设发展需要和城市

规划的要求，也可以对划拨土地使用权无

偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地

使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国

家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的情

形：根据《城市房地产管理法》第二十四条

的规定，下列建设用地的土地使用权，确属

必需的，可以由县级以上人民政府依法批准

划

拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础

设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的

能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政

法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使

用权的，经主管部门登记、核实，由

同级人民政府颁发土地使用权证。

4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨

土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但

符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：

即土地使用者为公司、企业、其他组织和个

人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法

产权证明，经当地政府批准其出让并补交

土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押

所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、

出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法

收入，并根据其情节处以相应。

三、以转让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者

将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将

土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附

着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的

一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为

受让人。

2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。

3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同

规定的期限和条件投资开发、利用土地的，

土地使用权不得转让。

4、年限：土地使用者通过转让方式取得的

土地使用权，其使用年限为土地使用权出

让合同规定的使用年限减去原土地使用者已

使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并转移”：土地使用权转让时，

其地上建筑物、其他附着物所有权随之转

让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者

共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内

的土地使用权。土地使用者转让地上建筑

物、其他附着物所有权时，其使用范围内的

土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他

附着物作为动产转让的除外。