01856建设法规自己整理重点知识点

第一章建设法规概述第一节概述

1.建设法规的定义：建设法规是指国家立法机关或其授权的行政机关

制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之

间在建设活动中发生的各种社会关系的法律、法规的总称。

2、建设法规的调整对象：是在建设活动中所发生的各种社会关系。

它包括建设活动中所发生的行政管理关系、经济协作关系及其相关的

民事关系。（1）建设行政监督管理关系（2）建设民事法律关系.��3）

建设关系主体内部管理关系

3.建设法规的特征：a.行政隶属性b.经济性c.政策适时性d.技术性

4、建设法律关系的特征：1、涉及关系的综合性2、国家监管的严

格性

5、建设法律关系是由建设法律关系主体（国家机关、社会组织、公

民）、建设法律关系客体（物、财、行为、智力成果）、建设法律关系

内容（建设权利与建设义务）三要素。

6、建设法律事实：能够引起建设法律关系产生、变更与消灭的客观

现象与事实，就是建设法律事实。包括行为与事件。

7、行为：是指法律关系主体有意识的活动，是能够引起法律关系发

生变更与消灭的行为，它包括作为与不作为两种表现形式。

8、事件：是指不以建设法律关系主体的主观意志为转移而发生的，

能够引起建设法律关系产生、变更、消灭的客观现象。分为自然事件

与社会事件。

第二节建设法规体系

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1、建设法规的体系的概念：建设法规体系是指把已经制定与需要制

定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规与规

章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的

体系。

2、我国法律体系的基本框架：1、宪法及宪法相关法2、民法商法3、

行政法4、经济法5、社会法6、刑法7、诉讼与非诉讼程序法

3、我国建设法规的渊源是制定法形式，分类：1、宪法2、法律3、

行政法规4、地方性法规、自治条例与单行条例5、部门规章6、地

方政府规章7、国际条约

4、建设法规的构成：1、城乡规划法（立法目的：是为了加强城乡

规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全

面协调可持续发展。调整范围：城乡规划活动及其产生的社会关系。

包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划与村庄规划。城市规

划、镇规划分为总体规划与详细规划。详细规划分为控制性详细规划

与修建性详细规划。）2、住宅与房地产法（立法目的：为了保障公民

的居住权，加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房

地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。调整范围：为了

保障公民的居住权形成的社会关系，以及房地产开发、买卖、管理活

动及其社会关系。）3、工程建设法（立法目的：为了加强对工程建设

活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建设工程的质量与安全，

促进建筑业健康发展。调整范围：建设工程领域各类企业的资质管理、

经营管理、工程承包管理与建筑市场管理等活动及其社会关系。）4、

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城市建设法（立法目的：为了加强市政公用事业的统一管理，保证城

市建设与管理工作的顺利进行，发挥城市多功能的作用，以适应现代

化建设的需要。调整范围：调整城市的市政设施、公用事业、市容环

境卫生、园林绿化等建设、管理活动及其社会关系。）

第三节建设法规立法原则及实施

1、建设法规的立法原则：1、法制统一的原则2、协调配套的原则3、

实用有效的原则4、科学借鉴的原则5、遵循市场经济规律的原则（市

场经济的规律：市场经济是货币经济、自主经济、竞争经济、法制经

济）。

2、建设法规的执行是以国家的名义对社会进行全面管理，具有国家

权威性。主体是国家行政机关及其公职人员。具有强制性，具有主动

性与单方面性。

3、建设行政执法：是指建设行政主管部门与被授权或被委托的单位，

依法对各项建设活动与建设行为进行监督检查，并对违法行为执行行

政处罚的行为。具体包括：建设行政决定，包括行政许可、行政命

令与行政奖励；建设行政检查，包括实地检查与书面检查；建设行政

处罚，包括财产处罚、行为处罚与惩戒；建设行政强制执行。

4、建设行政执法必须遵循的原则：1依法行政的原则2讲求效能的

原则。

5、对建设行政执法的要求：1清理执法依据，规范执法主体，做到

执法有依据2落实岗位职责，规范工作流程，做到行为有规范3完

善执法监督机制，做到权力有制约4实行政务公开，推行“一站式”

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服务方式5完善考核评议机制，做到过错有追究。

6、建设司法：指人民法院与人民检察院依照法定的职权与程序适用

法律处理建设诉讼案件的专门活动。建设行政的司法的内容：1，行

政调解，指在行政机关的主持下，以法律为依据，以自愿为原则，通

过说服教育的方法，促使双方当事人通过协商互谅达成协议。2，行

政复议，指在相对人不服行政执法决定时，以法向指定部门重新处理

申请3，行政仲裁，指国家行政机关以第三者身份对特定的民事、经

济的劳动争议居调解，做出判断与裁决。

第二章与建设相关的基本法律制度第一节行政法

1、行政法：指行政主体在行使行政职权与接受行政法制监督过程中

而与行政相对人、行政法制监督主体之间发生的各种关系，以及行政

主体内部发生的各种关系的法律规范的总称。调整对象：行政管理关

系、行政法制监督关系、行政救济关系、内部行政关系。

2、行政法的特征：1涉及的领域广泛、内容丰富2没有统一的法典

3行政法具有很强的变动性。

3、行政主体：依法能以自己的名义，代表国家对外行使行政职权、

履行行政义务、承担行政责任、担当争讼当事人（包括行政复议当事

人、行政诉讼当事人、赔偿义务机关）的组织体。

4、行政主体包括：1国务院（权利最大的行政主体）2国务院的行

政机构3地方各级人民政府4地方各级人民政府的派出机关5地方

各级人民政府的职能部门6地方政府职能部门的派出机构7法律、

法规、规章授权的非行政机关组织。

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5、行政行为：是指行政主体行使行政职权，作出的能够产生行政法

律效果的行为。

6、行政行为的特征：1从属法律性2一定的裁量性3单方意志性。

4强制性。

7、行政行为的分类：1以其对象是否特定为标准：抽象行政行为与

具体行政行为2以受法律规范拘束的程度为标准：羁束行政行为与自

由裁量行政行为3以有无法定形式要求：要式行政行为与非要式行政

行为。

第二节民法

1、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的

财产关系与人身关系的法律规范体系的总称。包括：代理制度、物权

制度、债权制度、侵权责任制度、诉讼时效制度

2、代理是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的、其民事

责任由被代理人承担的法律行为。

3、代理的特征：1代理人必须在代理权限范围内实施代理行为2代

理人以被代理人的名义实施代理行为3代理人在被代理人的授权范

围内独立地表现自己的意志4被代理人对代理行为承担民事责任。

4、代理的种类：1委托代理2法定代理3指定代理

5、无权代理：指行为人没有代理权而以他人名义进行民事活动。（没

有代理权而为代理行为；超越代理权行为；代理权终止为代理行为）

6、物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配与排他的权利，包

括所有权、用益物权与担保物权

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7、财产所有权的权能：是指所有人对其所有的财产依法享有的权利，

包括占有权、使用权、收益权、处分权。

8、用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权

与地役权。

9、债：按照合同的约定或者按照法律规定，在当事人之间产生的特

定的权利与义务关系。

10、债产生的根据：1合同2侵权3无因管理4不当得利

11、侵权责任：是指行为人实施一定的侵权行为所应当承担的民事

责任。

12、侵权行为：行为人由于侵害他人的民事权利，依法应当承担民

事责任的行为，以及依照法律特别规定应当承担民事责任的其他致人

损害的行为。

13、承担侵权责任的方式：1停止侵害2排除妨碍3消除危险4返

还财产5恢复原状6赔偿损失7赔礼道歉8消除影响、恢复名誉。

14、诉讼时效：指权利人在法定期间内不行使权利，法律规定消灭

其胜诉权的制度。

15、诉讼时效的中止：在诉讼时效期内的最后六个月内，由于不可

抗力或其他障碍，权利人不能行使请求权，诉讼时效期暂停计算，从

障碍消除之日起，诉讼时效继续计算。

16、诉讼时效中断：因提起诉讼、当事人一方提出权利主张或者另

一方同意履行义务，原来经过的时效期间统归无效，诉讼时效重新计

算。

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第三节环境保护法

1、环境保护法：国家为协调人类与环境的关系，保护与改善环境而

制定的调整人类在开发利用、保护改善环境的活动中所产生的各种社

会关系的法律规范的总称。

2、环境标准(6)：1环境质量标准2污染物排放标准3环境基础标准

4环境方法标准5环境标准物质标准6环保仪器设备标准

3、建设项目“三同时”制度：是指一切新建、改建与扩建的基本建

设项目、技术改造项目、自然开发项目，以及可能对环境造成损害的

工程建设项目，其中需要配套建设的防治污染与其他公害的环境保护

设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。

4、建设项目环境影响评价：指在一定区域内进行开发建设活动，事

先对拟建项目可能对周围环境造成的影响进行调查、预测与评定，并

提出防治对策与措施，为项目决策提供科学依据。

5、建设项目环境影响评价分类管理：1对环境可能造成重大影响的

建设项目，应当编制环境影响报告书（60天）；2对环境可能造成轻

度影响的建设项目，应当编制环境影响报告表（30天）；3对环境影

响很小的建设项目，应当填报环境影响登记表（15天）。

6、建设项目环境影响评价文件的内容：1建设项目概况2建设项目

周围环境现状3建设项目对环境可能造成影响的分析与预测4环境

保护措施及其经济、技术论证5环境影响经济损益分析6对建设项

目实施环境监测的建议7环境影响评价结论。

7、建设项目施工中的环境保护：1妥善处理泥浆水2除设有符合规

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定的装置外，不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡、油漆以及其他会

产生有毒有害烟尘与恶臭气体的物质3使用密封式的圈筒或者采取

其他措施处理高空废弃物4采取有效措施控制施工过程中的扬尘5

禁止将有毒有害废弃物用作土方回填6对产品噪声、振动的施工机械，

采取有效控制措施，减轻噪声扰民。

第四节劳动法

1、劳动法是指调整劳动关系以及与劳动关系密切联系的其他社会关

系的法律规范的总与。

2、劳动合同是指劳动者与用人单位之间确立劳动关系，明确双方权

利与义务的书面协议（固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同、以

完成一定工作任务为期限的劳动合同）。

3、劳动合同的无效是指由于当事人违反法律、行政法规、致使签订

的劳动合同不具有法律效力。（1订立劳动合同的主体不合法2订立

劳动合同的程序或形式不合法3违反法律、行政法规的劳动合同4

采用欺诈、威胁等手段订立的劳动合同）

4、劳动合同的解除是指当事人依法提前终止劳动合同效力的法律行

为。（协商解除、用人单位单方解除、劳动者单方面解除、劳动合同

终止）

5、用人单位单方解除（即时解除、预先通知解除、因经济性裁员而

发生的解除）

6、劳动合同终止（劳动合同期满、劳动者依法享受养老保险、劳动

者死亡、用人单位被依法宣告破产、用人单位被吊销、其他情形）

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7、集体合同：是指授权参与集体协商的双方代表根据法律、法规的

规定就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫士、保险福利等

事项在平等协商一致的基础上签订的书面协议。

8、集体合同的特征：1合同主体一方是劳动者的团体组织，另一方

是用人单位2合同内容以集体劳动关系中全体劳动者的最低劳动条

件、劳动标准、全体劳动者的义务3集体合同是要式合同4集体合

同的效力高于劳动合同的效力。

9、劳务派遣：指派遣单位与派遣劳工订立派遣合同，在得到派遣劳

工同意后，使其在用工单位指挥监督下提供劳务。

10、非全日制用工：以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般

评价每日工作时间不超过4小时，每周工作时间累计不超过24小时

的用工形式。

11、工作时间：劳动者每日工作时间不超过8小时，每周不超过44

小时。

12、女职工的特殊劳动保护：1妇女就业方面的保护2禁忌劳动范

围3“四期”保护（经期、孕期、产期、哺乳期）

13、未成年工特殊劳动保护：未成年工是指年满16周岁未满18周

岁劳动者。不得安排未成年工从事矿山井下、有毒有害、国家规定的

第四级体力劳动强度的劳动与其他禁忌从事劳动。

14、社会保险：是指具有一定劳动关系的劳动者在暂时或永久地丧

失劳动能力或者在失业期间，为保障其基本生活需要，由国家与社会

提供物质帮助的一种社会保障制度。

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15：社会保险（5类）：1基本养老保险（是国家根据法律、法规的

规定，强制建立与实施的一种社会保险制度）2基本医疗保险（为补

偿劳动者因疾病风险造成的经济损失而建立的一项社会保险制度）3

工伤保险（劳动者在工作中或在规定的特殊情况下，遭受意外伤害或

患职业病暂时或永久丧失劳动能力以及死亡时，劳动者或其遗属从国

家与社会获得物质帮助的一种社会保险制度）4失业保险（国家通过

立法强制实行的，由社会集中建立基金，对因失业而暂时中断生活来

源的劳动者提供物质帮助的制度）5生育保险（国家通过立法，在怀

孕与分娩的妇女劳动者暂时中断劳动时，由国家与社会提供医疗服务、

生育津贴与产假的一种社会保险制度）。

第三章城乡规划法律制度第一节概述

1、城乡规划：各级人民政府为了实现一定时期内行政区域的经济与

社会发展目标，事先依法制定的用以确定规划区的性质、规模与发展

方向，土地合理利用，规划区的空间布局与规划区设施的科学配置的

综合部署与具体安排。

2、城乡规划的作用：1城乡规划是城乡建设与城乡管理的基本依据

2保障城乡土地合理利用与开发的基础3城乡规划具有公共政策的属

性与作用4还具有综合调控的地位与作用5是政府引导与调控城乡

建设与发展的一项重要公共政策，是具有法定地位的发展蓝图。

3、城乡规划的分类：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、

村庄规划

4、城镇体系规划：是一定地域范围内，以区域生产了合理分布与城

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镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级与职能分工的城镇的分布

与发展规划。

5、城镇体系规划作用：1为政府引导区域城镇发展提供宏观调控的

依据与手段，谋求整体性、层次性、关联性、动态性与开发性的协调

发展。2确立区域城镇发展的战略与政策，合理分配区域资源3建立

合理的产业结构，防止不正当竞争。

6、城市规划、镇规划：分为总体规划与详细规划

7、城市总体规划、镇总体规划：是从宏观上控制城市、镇土地利用

与空间布局，引导城市、镇合理发展的总体部署。主要任务是：1综

合研究与确定城镇性质、规模与空间发展形态2统筹安排城镇各项建

设用地，合理配置城市、镇各项基础设施，处理好远期发展与近期建

设的关系，知道城市、镇合理发展。

8、城市详细规划、镇详细规划：是指以城市总体规划、镇总体规划

或分区规划为依据，对一定时期内城市、镇局部地区的土地利用、空

间环境与各项建设用地所作的具体安排。

9、乡规划、村庄规划：是指为了实现一定时期内的乡、村庄的经济

与社会发展目标，而对乡、村庄的性质、规模与发展方向；土地的合

理利用；乡、村庄的合理布局所进行的总体设计与具体安排。

10、城乡规划的原则：1城乡统筹原则2节约资源、保护环境、坚

持可持续发展原则3关注民生原则4提高规划的科学性与规划实施

的依法行政5先规划后建设原则

第二节城乡规划的制定

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1、城镇体系规划（一般20年）：（全国城镇体系规划（设市城市、

重要的县城）；省域城镇体系规划（市、县城与其他重要的建制镇、

独立工矿区））

2、城镇体系规划的任务：1综合评价城镇发展条件2制定区域城镇

发展战略3预测区域人口增长与城镇化水平4拟定各相关城镇的发

展方向与规模5协调城镇发展与产业配置的时空关系6统筹安排区

域基础设施与社会设施7引导与控制区域城镇的合理发展与布局8

指导城镇总体规划的编制。

3、城市总体规划、镇总体规划纲要的主要任务：研究确定城市总体

规划、镇总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划、镇总体规

划的依据。

4、城市总体规划、镇总体规划的主要任务：综合研究与确定城市、

镇性质规模与空间发展形态，统筹安排城市、镇各项建设用地，合理

配置城市、镇各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指

导城市、镇合理发展。

5、城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年，近期建设规划

期限一般为5年。

6、编制分区规划的主要任务：在总体规划的基础上，对城市土地利

用、人口分布与公共实施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，

以便与详细规划更好的衔接。

7、城镇详细规划的主要任务：以总体规划或者分区规划为依据，详

细规定建设用地的各项控制指标与其他规划管理要求，或者直接对建

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设作出具体的安排与规划设计。

8、城镇详细规划：控制性详细规划、修建性详细规划

9、乡总体规划、村庄总体规划主要内容：乡级行政区域的村庄、集

镇布点，村庄与集镇的位置、性质、规模与发展方向，村庄与集镇的

交通、供水、供电、邮电、商业、绿化等生产与生活服务设施的配置。

10、乡建设规划主要内容：住宅、乡村企业、乡村公共设施、公益

事业等各项建设的用地布局、用地规模，有关的技术经济指标，近期

建设工程以及重点地段建设具体安排。

11、村庄建设规划主要内容：可以根据本地区经济发展水平，参照

集镇建设规划的编制内容，主要对住宅与供水、供电、道理、绿化、

环境卫生以及生产配套设施作出具体安排。

第三节城乡规划的实施

1、城乡规划公示：城乡规划编制公示、城乡规划实施管理公示、城

乡规划监察监督公示、城乡规划管理政务公开公示。（城乡规划编制

前后都要公示、涉及选址与建设用地规划要公示）

2、建立完善城乡规划公示制度的目的：便于公民了解城乡规划，便

于公民参与城乡规划，便于公民监督城乡规划。

3、城乡建设应当遵循的规划要求：1城镇建设应当优先安排基础设

施2乡村建设应当因地制宜3城市新区建设应当尽量利用现有条件4

旧城区的改建应当保护历史文化遗产与传统风貌。

4、基础设施的重要作用：是实现国家或区域经济效益、社会效益、

环境效益的重要条件，对区域经济的发展具有重要作用1基础设施是

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区域经济发展的物质基础与支撑条件2是生产力要素的一种表达，反

映了一个现代化社会的物质生活丰富程度3是拉动经济增长的有效

途径。

5、城市新区开发的内容：1普通的新区开发建设2经济技术开发区

的建设3卫星城镇的开发建设4新工矿区的开发建设

6、《建设项目选址意见书》：是建设项目在城市规划区进行选址与布

局的依据，建设项目在可行性研究阶段必须附有城乡规划行政主管部

门签署的选址意见；在报批设计任务时必须附有城乡规划行政主管部

门的选址意见书。（以划拨方式需要）

7、建设项目选址意见书内容：1建设项目的基本情况2建设项目规

划选址的主要依据（1经批准的项目建议书2建设项目与城市规划布

局的协调3建设项目与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划的衔

接与协调4建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规

划的衔接与协调5建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及

与城市环境保护规划与风景名胜、文物古迹保护规划的协调。）

8、建设项目选址意见书的结论:应当明确建设项目选址、用地范围与

具体规划要求。

9、建设用地规划许可证：是由个人与单位提出建设用地申请，城乡

规划行政主管部门根据规划与建设项目的用地需要，确定建设用地位

置、面积、界限的法定凭证。

10、建设工程规划许可证：是指由城乡规划主管部门核发的、用于

确认建设工程是否符合城乡规划要求的许可证。

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11、我国省域城镇体系规划修改的条件：1上级人民政府制定的城乡

规划发生变更，提出修改规划要求的2行政区划调整确需修改规划的

3因国务院批准重大建设工程确需修改规划的4经评估确需修改规划

的5城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。

第四章建筑法律制度第一节概述

1、《建筑法》立法目的：1加强对建筑活动的监督管理（首要目的）

2维护建筑市场秩序（重要立法目的）3保证建筑工程的质量与安全

（关键目的）4促进建筑业健康发展（核心目的）

2、《建筑法》的调整对象：是在我国境内实施的狭义建筑活动中的行

政管理关系、市场交易关系、经济与技术协作关系与其他相关民事关

系。

3、《建筑法》的适用范围：空间效力范围（中华人民共与国主权所及

的全部地域范围）、适用主体范围（一切从事建筑活动的主体与各级

依法负有对建筑活动实施监督管理责任的国家行政机关）与特殊适用

范围

4、《建筑法》基本原则：1基本技术原则（确保建筑工程质量与安全，

符合国家的建筑工程安全标准）2发展导向性原则（国家支持建筑科

学技术研究、支持提高房屋建筑设计水平、鼓励在建筑活动中节约能

源）3基本行为规范性原则（合法性、从事建筑活动应当遵守法律、

法规、不得损害社会公共利益与他人的合法权益、任何单位与个人不

得妨碍与阻挠依法进行的建筑活动）

5、我国建筑法律制度体系中的五种基本法律制度：1建设行政许可

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法律制度2建筑工程发包与承包法律制度3建筑工程监理法律制度4

建筑安全生产管理法律制度5建筑工程质量管理法律制度。

第二节建筑工程发包与承包

1、建筑工程发包：是指建筑工程的建设单位（或总承包单位）将建

筑工程任务（勘察、设计、施工等）的全部或一部分通过招标或其他

方式，交付给具有从建筑活动的法定从业资格的单位完成，并按建设

工程合同约定支付报酬的行为。

2、建设工程发包方式：招标发包与直接发包。

3、建筑工程承包：是指具有从事建筑活动的法定从业资格的单位，

通过投标或其他承揽方式，承揽建筑工程任务，并按建设工程合同约

定去的报酬的行为。

4、建筑工程联合共同承包（联营承包），是指由两个以上的承包单位

共同组成非法人的联合体，以该联合体的名义承包某项建筑工程的承

包模式。

5、建筑工程分包：是指建筑工程的承包单位根据发包单位的同意或

建设工程合同的规定，将其承包的建筑工程范围内的非主要部分及专

业性较强的工程内容另行发包给其他取得相应资质等级许可的承包

单位承包的行为。

6、建筑工程转包：指建筑工程的承包单位与发包单位订立建设工程

合同后，不履行合同约定的义务与责任，未获得发包单位的同意，以

赢利为目的，将与其承包范围、内容相一致的建筑工程倒手转让给其

他承包单位，并不对根据建设工程合同所承包的建筑工程承担技术、

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管理与经济责任的行为。

第三节建筑工程监理

1、建筑工程监理：是指由依法取得法定资质等级许可的工程监理单

位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、

设计文件与建筑工程承包合同，对建筑工程承包单位在建筑工程的施

工质量、建设工期与建设资金使用的方面，代表建设单位实施监督管

理的技术性、专业性服务行为。

2、建筑工程监理范围：1国家重点建设工程2大中型公用事业工程

3成片开发建设的住宅小区工程4利用外国政府或者国际组织贷款、

援助资金的工程5国家规定必须实现监理的其他工程。

3、建筑工程监理地位：代表建设单位进行监督管理。对建设单位负

责。

4、建筑工程监理的主要任务：对承包单位在建筑工程的施工质量、

建设工期、建设资金使用以及建筑工程安全生产等方面实施监督管理。

5、建筑工程监理的实施依据：1相关法律、行政法规2与建筑工程

有关的国家标准、行业标准、设计图纸、工程说明书等设计文件3

建设单位与承包单位之间签订的建筑工程承包合同。

6、工程监理单位的基本执业准则：1工程监理单位应当在其资质等

级许可的监理范围内，承担工程监理业务2工程监理单位应当根据建

设单位的委托，客观、公正地执行监理任务。3与被监理工程的承包

单位以及建筑材料、建筑构配件与设备供应单位不得有隶属关系或者

其他利害关系。4不得转让工程监理业务。

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7、工程监理单位的民事赔偿责任：1工程监理单位不按照建设工程

委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或

不按规定检查，给建设单位造成损失的，工程监督单位应当承担相应

的民事赔偿责任。2工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取

非法利益，给建设单位造成损失的，工程监理单位则应与承包单位承

担连带赔偿责任。

第四节建筑安全生产管理

1、建筑安全生产管理：是指建设行政主管部门、监督管理机构、从

事建筑活动的主体及有关单位为保证建筑生产安全，对建筑工程生产

过程中的安全工作所进行的计划、组织、指挥、协调、控制与监督等

一系列管理活动的总称。

2、建筑安全生产管理包括：1建设行政主管部门对于建筑活动过程

中安全生产的全行业性建筑安全生产管理2劳动行政主管部门对建

筑活动过程中安全生产的综合性监督管理3从事建筑活动的主体为

保证其从事相关专业建筑活动过程中的生产安全所进行的自我管理。

3、建筑工程安全生产管理的基本方针：安全第一、预防为主。必须

做到：1从事建筑活动的单位的各级管理人员与全体员工，一定要树

立安全第一的意识2加强建筑工程安全生产工作的组织领导与计划

性，在建筑活动中加强对安全生产的统筹规划与各方面的通力协作。

3建立健全安全生产的责任制度与防治制度。4对有关管理人员

及员工进行安全生产教育培训5建筑施工企业必须为员工发放保障

建筑工程生产安全的劳动保护用品6使用的设备、器材、仪器与建筑

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材料必须符合国家标准与行业标准。

4、建筑工程安全生产管理的基本制度：1安全生产责任制度2防

治制度

5、安全生产责任制度：1建筑施工企业主要负责人的安全生产责任

制2建筑施工企业各职能机构的负责人及其工作人员的安全生产责

任制3具体岗位人员的安全生产责任制

6、防治制度：全体员工众共同参与的预防安全事故的发生、

治理各种安全事故隐患的制度，是企业民主管理的重要内容。

7、建筑安全生产管理的主要相关制度：1建筑安全生产教育培训制

度（有关建筑安全生产的法律法规的教育培训；安全科学技术知识的

教育培训；岗位安全操作技能培训）2建筑安全生产检查制度3建筑

生产安全事故报告制度4建筑安全法律责任追究制度

8、我国对建筑施工企业实现安全生产许可制度。

第五节建筑工程质量管理

1、建筑工程质量：是指建筑工程满足建设单位需要的，符合国家法

律、法规、技术规范标准、设计文件及合同规定的特性综合。

2、建筑工程质量管理的基本原则：建筑工程勘察、设计、施工的质

量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求。

3、质量体系认证：是指依据国际通用的质量管理与质量保证系列标

准，经过国家认可的质量体系认证机构对组织的质量体系进行审核，

对于符合规定条件与要求的，通过颁发组织质量体系认证证书的形式，

证明组织的质量保证能力符合相应要求的活动。对象是组织，通常是

第19页

企业。目的是为了使企业向用户提供可靠的质量信誉与质量担保。

4、建筑工程的竣工验收：是指在建筑工程已按照设计要求完成全部

施工任务，准备交付给建设单位投入使用时，由建设单位或有关主管

部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合

乎设计要求与工程质量标准所进行的检查、考核工作。

5、建筑工程竣工验收条件：1必须符合规定的建筑工程质量标准2

有完整的工程技术经济资料3有经过签署的建筑工程质量保修书4

具备国家规定的其他竣工条件。

6、建筑工程质量保修制度：是指对建筑工程在交付使用后的一定期

限内发现的工程质量缺陷，由建筑施工企业承担修复责任的制度。

7、建筑工程质量保修的范围：1地基基础工程与主体结构工程2屋

面防水工程3其他土建工程4电气管线、上下水管线的安装工程5

供热、供冷系统工程6其他应当保修的项目范围

第六节民用建筑节能

1、民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能与室内热环境质量

的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑：居住建筑、

国家机关办公建筑与商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。

2、新建建筑节能：1城市规划中的节能要求（确定建筑的布局、形

状与朝向）2施工图设计文件审查中的节能要求3建设单位的节能要

求4施工中的建筑节能要求5公共建筑的节能要求

3、既有建筑节能：对既有建筑进行节能改造（对不符合民用建筑节

能强制性标准的既有建筑的围护结构、供热系统、采暖制冷系统、照

第20页

明设备与热水供应设施等实施节能改造的活动）

第五章建筑行政许可法律制度第一二节建筑工程施工许可法律制

度

1、建设行政许可：是国家建设行政主管机关或者其他行业行政主管

机关根据公民个人、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予公

民个人、法人或者其他组织从事特定建筑活动的行为。

2、建筑工程施工许可法律制度：是指由国家授权国家建设主管机关，

在建筑工程施工开始以前，对该项建筑工程是否符合法定的开工必备

条件进行审查，对符合条件的建筑工程颁发施工许可证，准予该项建

筑工程开工建设的法律制度。

3、无须申请建筑工程施工许可的建筑工程范围：1国务院建设行政

主管部门确定的限额以下的小型工程（工程投资额在30万元以下或

建筑面积在300平方米以下的建筑工程）2按照国务院规定的权限

与程序批准开工报告的建筑工程

4、不适用建筑工程施工许可制度的建筑工程范围：1抢险救灾工程

2临时性建筑工程

5、建设单位申请建筑施工许可应当具备的条件：1已经办理该建筑

工程用地批准手续2在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证

3施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施

工要求4已经确定建筑施工企业5有满足施工需要的施工图纸及技

术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查6有保证工程质量与安

全的具体措施7按照规定应该委托监理的工程已委托监理8建设资

第21页

金已经落实9法律、行政法规规定的其他条件。

6、建设单位申请建筑工程施工许可的法律后果：1建筑工程施工许

可证的时效性约束力2建筑工程施工许可证的时效性约束力的中止

与恢复

7、我国建筑业企业资质分为：施工总承包、专业承包与劳务分包

8、建筑工程勘察资质分为：建筑工程勘察综合资质（甲级）、建筑工

程勘察专业资质（甲乙丙）、建筑工程勘察劳务资质（不分）

9、建筑工程设计企业资质分为：建筑工程设计综合资质（甲级）、建

筑工程设计行业资质（甲乙丙）、建筑工程设计专业资质（甲乙丙丁）、

建筑工程设计专项资质（甲乙）

10、建筑工程监理企业资质分为：综合资质（甲）、专业资质（甲乙

丙）与事务所（不分）

11、建筑活动的单位的资质的申请制度、许可或审查审批制度、监

督管理制度与法律责任

12、我国从事建筑活动的专业技术人员的注册执业许可种类：注册

建筑师；勘察、设计注册工程师；注册监理工程师、注册城市规划师、

注册建造师、注册造价工程师、注册房地产估价师、注册物业管理师。

13、从事建筑活动的专业人员的注册执业许可制度的基本内容：1

资格考核制度（特许与考核制度、统一考试制度、资格互认制度）2

注册制度3执业范围与执业制度4继续教育制度5监督管理制度6

法律责任制度7信用档案管理

14、建筑施工企业安全生产许可：是政府建设主管机关准予建筑施

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工企业进行建筑工程施工（生产）活动的行政行为。建筑施工企业取

得安全生产许可的具体表现是依法取得许可机关颁发的安全生产许

可证（3年）。

15、建筑施工企业安全生产许可法律制度包括：建筑施工企业取得

安全生产许可证应具备的安全生产条件、建筑施工企业安全生产许可

证的申请与颁发制度、建筑施工企业安全生产许可证的监督管理制度、

处罚规则等方面的相关制度。

16、建筑施工企业安全许可证的监督管理制度：1县级以上人民政府

建设主管部门应当加强对建筑施工企业安全生产许可证的监督管理

2跨省从事建筑施工活动的建筑施工企业有违反本规定行为的，由工

程所在地的省级人民政府建设主管部门将建筑施工企业在本地区的

违法事实、处理结果与处理建议抄告原安全生产许可证颁发管理机关。

3建筑施工企业安全生产许可证的暂扣、吊销、撤销、建筑施工企业

安全生产许可证档案制度。

17、以下情况可以撤销已经颁发的安全生产许可证：1安全生产许可

证颁发管理机关工作人员滥用职权、玩忽职守颁发安全生产许可证2、

超越法定职权颁发安全生产许可证3违反法定程序颁发安全生产许

可证的4对不具备安全生产条件的建筑施工企业颁发安全生产许可

证的5依法可以撤销已经颁发的安全生产许可证的其他情形。

第六章建设工程招标投标法律制度第一节概述

1、招标投标：是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设

项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，愿意成为卖方（提

第23页

供方）者提出自己的条件，采购方选择条件最优者成为卖方（提供方）

的一种交易方式。

2、招标投标基本原则：1公开原则2公平原则3公正原则4诚实信

用原则

3、招标投标是民事行为，招标是一种要约邀请，投标是一种要约。

4、强制招标的范围：1大型基础设施、公用事业等关系社会公共利

益、公众安全的项目2全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资

的项目3使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目

5、可以不进行招标的项目：1涉及国家安全、国家秘密或者抢险救

灾而不适宜招标的2属于利用扶贫资金实行以工代赊需要使用农民

工的3施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的4施工企业自

建自用的工程，且该施工企业资质等级符合工程要求的5在建工程追

加的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的6

法律、行政法规规定的其他情形。

第二节建设工程招标

1、公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者

其他组织投标。

2、公开招标的优点：1提供均等的机会2竞争的结果有利于最经济

地利用公共基金3公开竞争招标的方法可以防止浪费、贪污与偏袒的

保证作用

3、公开招标的缺点：1单纯依靠书面文件确定中标人村庄的缺点2

招标成本高3招标周期长

第24页

4、邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者

其他组织投标。必须向三个以上的潜在投标人发出邀请。

5、被邀请的法人应具备的条件：1具备承担招标项目的能力2资信

良好

6、可以采用邀请招标的项目：1技术比较复杂或者专业性很强的货

物、工程、服务，潜在投标人较少或者招标人与潜在投标人比较了解

2期限紧张或者是采购价值低3需要保密4时间要求紧张

7、工程建设项目招标的种类：1建设工程项目总承包招标2建设工

程勘察招标3建设工程设计招标4建设工程施工招标5建设工程监

理招标6建设工程材料设备招标

8、招标公告：是指采用公开招标方式的招标人（包括招标代理机构）

向所有潜在的投标人发出的一种广泛的通告。

9、招标邀请书是指采用邀请招标方式的招标人，向三个以上具备承

担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出的参加投

标的邀请。

10、资格预审：是指招标人在招标开始之前或者开始初期，由招标

人对申请参加投标的潜在投标人的资质条件、业绩、信誉、技术、资

金等多方面的情况进行资格审查。

11、资格预审的程序：1资格预审公告2发出资格预审文件3对潜

在投标人资格的审查与评定（审查的内容：1施工经历2为承担本项

目所配备的人员状况3为履行合同任务而配备的机械、设备以及施工

方案等情况4财务状况）

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12、资格预审的方法：一般有合格制与有限数量制两种

13、招标文件内容：第一部分包括投标须知、合同条件及协议书格

式等，第二部分是技术规范；第三部分是对投标文件格式的要求；第

四部分是图纸。

第三节建设工程投标

1、投标人应具备的条件：1投标人应当具备承担招标项目的能力2

投标人应当符合招标文件规定的资格条件

2、投标预备会是由招标人召集主持的、为投标作准备的会议。会议

的目的是为了澄清、解答投标人提出的问题与组织投标人考察现场、

了解情况。勘察现场的费用由投标人自己负担。

3、投标文件一般要求：1投标人应当按照招标文件的要求编制投标

文件2投标文件必须符合招标文件的要求3投标文件应当对招标文

件提出的实质性要求与条件作出响应4投标人要对计算数量如工程

量、总价、单价等进行认真核对。

4、联合体共同投标：是指由两个以上的法人或者其他组织共同组成

非法人的联合体，以该联合体的名义即一个投标人的身份参加投标的

组织方式。

5、联合体投标人应具有的法律特征：1必须签订联合协议2不具备

独立的法律人格3联合体各方承担连带责任4联合体投标应当是潜

在投标人的自愿行为。

6、联合体各方具备的条件：1联合体各方应当具备承担招标项目的

相应能力2国家有规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联

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合体各方均应当具备规定的相应资格条件。

第四节建设工程开标、评标与中标

1、开标程序：1检查投标文件的密封情况2开封、宣读投标文件

2、评标专家库的设立：由省级（含省级）以上人民政府有关部门或

者依法成立的招标代理机构依照《招标投标法》的规定自主组建。

3、评标专家库应当具备的条件：1具有符合本办法第7条规定条件

的评标专家，专家总数不得少于500人2有满足评标需要的专业分

类3有满足异地抽取、随机抽取评标专家需要的必要设施与条件4

有负责日常维护管理的专门机构与人员。采取个人申请与单位推荐两

种方式。

4、评标委员会由招标人负责组建，负责评标活动，向招标人推荐中

标候选人或者根据招标人的授权直接确定中标人。成员人数为五人以

上的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之

二。

5、评标的保密性表现在：1评标委员会成员的名单在中标结果确定

前应当保密2评标的过程应当保密。

6、初步评审的内容：1投标文件的符合性评审（商务符合性与技术

符合性鉴定）2投标文件的技术性评审3投标文件的商务性评审

7、详细评审：1经评审的最低投标价法2综合评估法3其他

第七章建设工程勘察设计法律制度第一节概述

1、建设工程勘察：是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建

设场地的地质地理环境特征与岩土工程条件，编制建设工程勘察文件

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的活动。

2、建设工程设计：是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技

术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证、编制建设工程设

计文件的活动。

3、建设工程勘察的阶段划分：1可行性研究勘察2初步勘察3详细

勘察

4、建设工程设计的阶段划分：1方案设计2初步设计3施工图设计

第二节建设工程勘察设计文件的编制、实施与审批

1、建设工程勘察设计文件的编制依据：1项目批准文件2城市规划

3工程建设强制性标准4国家规定的建设工程勘察、设计深度要求

2、编制建设工程勘察文件，应当真实、准确，满足建设工程规划、

选址、设计、岩土治理与施工的需要。

3、编制方案设计文件，应当满足编制初步设计文件与控制概算的需

要。

4、审查机构对施工图审查内容：1是否符合工程建设强制性标准2

地基基础与主体结构的安全性3勘察设计企业与注册执业人员以及

相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章与签字4其他法律、

法规、规章规定必须审查的内容。

5、施工图审查原则上不超过下列时限：1一级以上建筑工程、大型

市政工程为15个工作日；二级以下建筑工程、中型及以下市政工程

为10个工作日2工程勘察文件，甲级项目为7个工作日，乙级及以

下项目为5个工作日。

第28页

6、施工图审查的处理：1审查合格（出具审查合格书）2审查不合

格

7、施工图审查责任：审查机构对施工图审查工作负责，承担审查责

任

第三节建设工程勘察设计业的知识产权保护

1、勘察设计业知识产权：1著作权及与著作权有关的权利2专利权

3专有技术权4商业秘密权5商标专用权及相关识别性标志权利6

依照国家法律、法规规定，或者由合同约定由企业享有的其他知识产

权。

2、勘察设计业著作权及邻接权的归属:1执行勘察设计企业的任务或

主要利用企业的物质技术条件完成的，并由企业承担责任的工程勘察、

设计、咨询的投标方案与各类文件等职务作品，其著作权及邻接权归

企业所有2建设单位按照国家规定支付勘察、设计、咨询费后所获取

的工程勘察、设计、咨询的投标方案或各类文件，仅获得在特定建设

项目上的一次性使用权，其著作权仍属于勘察设计企业所有3勘察设

计企业自行组织编制的计算机软件、企业标准、导则、手册、标准设

计等是职务作品，其著作权及邻接权归企业所有4执行勘察设计企业

的任务或主要利用企业的物质技术条件完成的，并由企业承担责任的

科技论文、技术报告等职务作品，其著作权及邻接权归企业所有。直

接参加编制的自然人享有署名权5勘察设计企业职工的非职务作品

的著作权及邻接权归个人所有。

第八章工程建设标准法律制度

第29页

1、工程建设标准：是为在工程建设领域内获得最佳秩序，对工程建

设活动或其结果规定共同的与重复使用的规则、导则或特性的文件。

2、工程建设标准的特点：1前瞻性2科学性3民主性4权威性

3、工程建设标准的种类：1按照标准的适用范围进行分类（工程建

设国家标准、工程建设行业标准、工程建设地方标准、工程建设企业

标准（企业的技术标准、管理标准、工作标准）

、工程建设国际标准）2按标准的性质分类（强制性标准与推荐性标

准）3按照标准的专业进行分类（技术标准、管理标准、工作标准）

第二节工程建设标准的制定

1、工程建设国家标准的计划分为五年计划与年度计划

2、编制工程建设国家标准计划的原则：1在国民经济发展的总目标

与总方针的指导下进行，表达国家的技术、经济政策2适应工程建设

与科学技术发展的需要3在充分做好调查研究与认真总结经验的基

础上，根据工程建设标准体系表的要求，综合考虑相关标准之间的构

成与协调配套4从实际出发，保证重点，统筹兼顾，根据需要与可能，

分清轻重缓急，做好计划的综合平衡。

3、五年计划由计划编制纲要与计划项目组成。其内容：1计划编制

纲要包括计划编制的依据、指导思想、预期目标、工作重点与实施计

划的主要措施等2计划项目的内容包括标准名称、制定或修订、适用

范围及其主要技术内容、主编部门、主编单位与起始年限等。

4、年度计划由计划编制的简要说明与计划项目组成。列入年度计划

的项目应具备：1有年度计划的前期工作报告2有生产与建设的实践

第30页

经验3相应的科研成果经过鉴定与验证，具备推广应用的条件4不

与相关的国家标准重复或矛盾5参编单位已落实。

5、制定国家标准的工作程序：准备、征求意见、送审、报批

6、工程建设国家标准的复审一般在国家标准实施后五年进行一次，

复审采取函审或会议审查。

7、工程建设地方标准在省、自治区、直辖市范围内由省、自治区、

直辖市建设行政主管部门统一计划、统一审批、统一发布、统一管理

8、制定工程建设地方标准原则：严格遵守国家的有关法律、法规、

贯彻执行国家的技术经济政策，密切结合自然条件，合理利用资源，

积极采用新技术、新材料、新工艺、新设备，做到技术先进、经济合

理、安全适用。

9、工程建设标准监督检查可以采取重点检查、抽查与专项检查

10、工程建设强制性标准监督检查的内容：1有关工程技术人员是否

熟悉、掌握强制性标准2工程项目的规划、勘察、设计、施工、验收

等是否符合强制性标准的规定3工程项目采用的材料、设备是否符合

强制性标准的规定4工程项目的安全、质量是否符合5工程中采用

的导则、指南、手册、计算机软件的内容。

11、建设单位明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑

构配件与设备的；明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制

性标准，降低工程质量的处以20万元以上50万元以下的。

12、勘察、设计单位违反工程建设强制性标准进行勘察、设计的，

责令改正，并处以10万元以上30万元以下的。

第31页

13、施工单位违反工程建设强制性标准的，责令改正，处工程合同

价款2%以上4%以下的。

14、工程监理单位违反强制性标准规定，将不合格的建设工程以及

建筑材料、建筑构配件与设备按照合格签字的，责令改正，处50万

元以上100万元以下的，降低资质等级或者吊销资质证书；有

违法所得的，予以没收，造成损失的，承担连带赔偿责任。

第九章建设工程合同法律制度第一节概述

1、建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

2、建设工程合同的特征：1建设工程合同主体一般只能是法人。发

包人一般只能是经过批准进行工程项目建设的法人，必须已经落实投

资计划，并且应当具备相应的协调能力；承包人则必须具备法人资格，

而且应当具备相应的从事勘察设计、施工、监理等资质。2合同标的

特殊3合同履行期限长4计划与程序严格5合同形式要求特殊。

3、建设工程合同的种类：1从承发包的不同范围与数量划分：建设

工程总承包合同、建设工程承包合同、分包合同。2从完成承包的内

容划分：建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同

第二节合同法基本知识

1、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终

止民事权利、义务关系的协议。

2、合同的分类：1合同的基本分类（15类）2其他分类：计划与非

计划合同；双务合同与单务合同；诺成合同与实践合同；主合同与从

合同；有偿合同与无偿合同；要式合同与不要式合同。

第32页

3、合同的形式是当事人意思表示一致的外在表现形式。分为书面形

式、口头形式、与其他形式。也可分为法定形式与约定形式。

4、合同的一般条款：1当事人的名称或者姓名与住所2标的3数量

4质量5价款或者报酬6履行的期限、地点与方式7违约责任8解

决争议的方法。

5、要约是希望与他人订立合同的意思表示。要约应有的条件：1内

容具体确定2表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

6、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。他是当事人订

立合同的预备行为，在法律上无须承担责任。

7、承诺是受要约人作出的同意要约的意思表示。承诺的条件：1承

诺必须由受要约人作出2承诺只能向要约人作出3承诺的内容应当

与要约的内容一致4承诺必须在承诺期限内发出。

8、格式条款（标准条款）是指当事人为了重复使用而预先拟定，并

在订立合同时未与对方协商即采用的条款。

9、缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，当事人一方或双方因自

己的过失而致合同不成立、无效或被撤销，应对信赖其合同为有效成

立的相对人赔偿基于此项信赖而发生的损害。

10、承担缔约过失的情形：1假借订立合同，恶意进行磋商。2故意

隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。3有其他违背城市

信用原则的行为4违反缔约中的保密义务。

11、合同生效是指合同对双方当事人的法律约束力的开始，必须具

备的条件：1当事人具有相应的民事权利能力与民事行为能力2意思

第33页

表示真实3不违反法律或者社会公共利益。

12、合同的生效时间：依法成立的合同，自成立时生效。具体讲：1

口头合同自受要约人承诺时生效2书面合同自当事人双方签字或者

盖章时生效3法律规定应当采用书面形式的合同，当事人虽然未采用

书面形式但已经履行全部或者主要义务的，可以视为合同有效。

13、效力待定的合同：1限制民事行为能力订立的合同（经法定代理

人追认以后，合同有效）2无代理权人订立的合同（由行为人承担责

任）3表见代理人订立的合同（“表见代理”是善意相对人通过被代

理人的行为足以相信无权代理人具有代理权的代理，该代理行为有效。

表见代理一般具备条件：1表见代理人并未获得被代理人的书面明确

授权，是无权代理2客观上存在让相对人相信行为人具备代理权的理

由3相对人善意且无过失）4法定代理人、负责人越权代表订立的合

同越权订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限以外，该代

表行为有效。5无处分权人处分他人财产订立的合同，一般情况下是

无效的。有两种情况合同有效：1无处分权人处分他人财产，经权利

人追认，订立的合同有效2无处分权人通过订立合同取得处分权的合

同有效。

14、无效合同是指当事人违反了法律规定的条件而订立的，国家不

承认其效力，不给予法律保护的合同。以下合同为无效合同：1一方

以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益的合同2恶意串通，损害国

家、集体或第三人利益的合同3以合法形式掩盖非法目的的合同4

损害社会公共利益的合同5违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

第34页

15、合同免责条款，是指当事人约定免除或者限制其未来责任的合

同条款。合同的下列免责条款无效：1造成对方人身伤害的2因故意

或者重大过失造成对方财产损失的。

16、无效合同的确认权归人民法院或者仲裁机构，合同当事人或其

他任何机构均无权认定合同无效。

17、无效合同的法律后果：1返还财产2赔偿损失3追缴财产，收

归国有。

18、可变更或可撤销的合同，是指欠缺生效条件，但一方当事人可

依照自己的意思使合同的内容变更或者使合同的效力归于消灭的合

同。以下形式可撤销或变更：1因重大误解而订立的合同2在订立时

显失公平的合同3以欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背

真实意思的情况下订立的合同。

19、违约责任，是指当事人任何一方不履行合同义务或者履行合同

义务不符合约定而应当承担的法律责任。

20、承担违约责任的方式：1继续履行2采取补救措施3赔偿损失4

支付违约金5定金罚则

第三节建设工程勘察设计合同

1、建设工程勘察设计合同是委托人与承包人为完成一定的勘察、设

计任务，明确双方权利、义务关系的协议。

2、建设工程勘察、设计合同的主要内容：1委托人提交有关基础资

料的期限2勘察、设计单位提交勘察、设计文件（包括概预算）的期

限3勘察或者设计的质量要求4勘察、设计费用5双方的其他协作

第35页

条件

3、勘察、设计合同双方的权利、义务：1委托人的义务（1向承包

人提供开展勘察、设计工作所需的有关基础资料，并对提供的世界、

进度与资料的可靠性负责2在勘察、设计人员进入现场作业或配合施

工时，应负责提供必要的工作与生活条件3委托配合引进项目的设计

任务，从询价、对外谈判、国内外技术考察直至建成投产的各阶段，

应吸收承担有关设计任务的单位参加4按照国家有关规定付给勘察、

设计费5维护承包人的勘察成果与设计文件，不得擅自修改，不得转

让给第三方重复使用）2承包人的义务（1勘察单位应按照现行的标

准、规范、规程与技术条例，进行工程测量、工程地质、水文地质等

勘察工作，并按合同规定的进度、质量提交勘察成果2按合同规定的

进度与质量提交设计文件3初步设计经上级主管部门审查后，在原定

任务书范围内的必要修改，由设计单位负责。4设计单位参与试车考

核及竣工验收。）

第四节建设工程施工合同

1、建设工程施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人与承包人

为完成商定的建筑安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。

2、《施工合同文本》由“协议书”、“通用条款”、“专业条款”三部分，

并三个附表：附件一是“承包人承揽工程项目一览表”、附件二是“发

包人供应材料设备一览表”、附件三是“工程质量保修书”

3、施工合同无效的情形：1承包人未取得建筑施工企业资质或者超

越资质等级的2没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业

第36页

名义的3建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

4、施工合同无效的处理：1建设工程施工合同无效，但建设工程经

竣工验收合格，承包人有权要求参照合同约定支付工程价款2合同无

效，竣工验收不合格（1修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人

有权要求承包人承担修复费用2修复后竣工验收不合格，承包人无权

要求发包人支付工程价款）

5、施工合同可以撤销的条件：1明确表示或者以行为表明不履行合

同主要义务的2合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理

期限内仍未完工的3已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的

4将承包的建设工程非法转包、违法分包的5未按约定支付工程价款

的6提供的主要建筑材料、建筑构配件与设备不符合强制性标准的7

不履行合同约定的协助义务的。

6、施工合同撤销的处理：建设工程施工合同解除后，已经完成的建

设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款。因一

方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此给对方造成的损失。

7、施工合同质量纠纷处理：1发包人承担过程责任的（1提供的设

计有缺陷2提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合

强制性标准3直接指定分包人分包专业工程。）2建设工程未经竣工

验收，发包人擅自用后，又以使用部分质量不符合为由主张权利的，

不予支持3承包人对建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程与

主体结构质量承担民事责任。

8、施工合同价款纠纷处理：一垫资纠纷处理（当事人对垫资与垫资

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利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，

但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利

率的部分除外，没有约定的，承包人无权要求支付利息）二工程价款

的结算（按约定结算工程价款，不一致的按行政主管部门的计价方法

或标准）三工程价款利息的支付（利息从应付工程价款之日计付：1

工程已实际交付的，为交付之日2建设工程没有交付的，为提交竣工

结算文件之日3建设工程未交付的，工程价款未结算的，为当事人起

诉之日）四承包人的优先受偿权

第五节建设工程委托监理合同

1、建设工程委托监理合同：指委托人与监理人就委托的工程项目管

理内容签订的明确双方权利、义务的协议。

2、监理合同特征：1监理合同的当事人双方应当是具有民事权利能

力与民事行为能力、取得法人资格的企事业单位、其他社会组织，个

人在法律允许的范围内也可以成为合同当事人。2监理合同委托的工

作内容必须符合工程项目建设程序，遵守有关法律、行政法规。3委

托监理合同的标的是服务。

3、《监理合同》是由“工程建设委托监理合同”“建设工程委托监理

合同标准条件”“建设工程委托监理合同专用条件”

4、监理合同双方的权利：1委托人权利（1授予监理人权限的权利2

对其他合同承包人的选定权3委托监理工程重大事项的决定权4对

监理人履行合同的监督控制权）2监理人权利（1完成监理任务后获

得酬金的权利2终止合同的权利3工程建设有关事项与工程设计的

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建议权4对实施项目的质量、工期与费用的监督控制权5工程建设

有关协作单位组织协调的主持权6在业务紧急情况下，为了工程与人

身安全，尽管变更指令已超越了委托人授权而又不能事先得到批准时，

也有权发布变更指令7审核承包商索赔的权利）

5、监理合同双方的义务：委托人的义务（1委托人应负责工程建设

的所有外部关系的协调工作，满足开展监理工作所需提供的外部条件

2与监理人做好协调工作3委托人应在合理的时间内就监理人以书面

形式提交并要求作出决定的一切事宜作出书面决定4为监理人顺利

履行合同义务，做好协助工作。）监理人的义务（1监理人认真勤奋

的工作，公正维护有关方面的合法利益2合同履行期间应按合同约定

派驻足够的人员从事监理工作3在合同期内与合同终止后，未征得有

关方同意，不得泄露与本工程、合同业务有关的保密材料）

第十章房地产法律制度第一节概述

1、房地产法是指调整在房地产开发、交易、服务、管理过程中所形

成的一定的社会关系的法律规范的总称。

2、房地产法的调整对象就是一定范围内的房地产关系，即房地产活

动的参与者在房地产开发、经营、交易、中介服务、物业服务等过程

中所形成的一定的社会关系。分为房地产民事关系、房地产经济关系、

房地产行政关系。

3、房地产立法的基本原则：1节约用地、保护耕地原则2国家实行

国有土地有偿、有期限使用的原则3国家扶持发展居民住宅建设的原

则4国家保护房地产权利人合法权益的原则5房地产权利人必须守

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法的原则。

4、房地产立法现状：《物权法》《城市房地产管理法》《土地管理法》

《城乡规划法》

第二节房地产开发用地制度

1、土地制度：一切土地问题的制度，是人们在一定的社会经济条件

下，因土地的归属与利用而产生的所有土地关系的总称。

2、我国土地公有制的内容：1我国全部土地实行社会主义公有制2

土地的全民所有制采取国家所有的形式，国家代表全体人民占有属于

全民的土地，行使占有、使用、收益与处分的权利。3土地的社会主

义劳动众集体所有制，采取农场集体经济组织的农民集体所有的形

式。4国家实行国有土地有偿使用制度5国家实行土地用途管理制度

6国家实行严格的耕地保护制度。

3、城市土地使用制度的基本框架：1征收土地使用费2开展土地使

用权有偿出让与转让3制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规4

修改《宪法》与《土地管理法》5制定全国性的土地使用权出让与转

让条例。

4、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让

给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

5、土地使用权出让的法律特征：1土地使用权的出让方只能是国家

2土地使用权出让是有偿的3土地使用权出让是由期限的4土地使用

权出让的客体是国有土地使用权

6、土地使用权出让的方式：拍卖出让、招标出让、协议出让

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7、土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者

缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权

无偿交付给土地使用者使用的行为。

8、划拨土地使用权的范围：1国家机关用地与军事用地2城市基础

设施用地与公用事业用地3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

用地4法律、行政法规定的其他用地。

9、划拨土地使用权可以转让、出租、抵押的条件：1土地使用者为

公司、企业、其他经济组织或个人2领有国有土地使用证3具有地

上建筑物、其他附着物合法的产权证明4依法签订土地使用权出让合

同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出

租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

10、土地使用权的收回：1为公共利益需要使用土地的2为实施城

市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的3土地出让等有偿合同

约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准

的4因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的5公

路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

第三节国有土地上房屋征收

1、征收：指国家依据国家权力改变财产所有权的一种国家行为。

2、拆迁是一种消灭原房屋物权的事实行为。拆是指拆除，迁是指搬

迁。搬迁的前提是征收的决定与补偿。

3、房屋征收的原则：决策民主、程序正当、结果公开的原则。征收

的前提是公共利益的需要。

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4、征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政

府做好众工作的重要保障。

5、征收必须满足的条件：1为了公共利益2依据法律规定的条件与

程序3给予补偿

6、房屋征收的程序：1征收房屋的规划管理2征收补偿方案的公布

3征收的听证程序4征收的风险评估与决定5征收决定的公布6被

征收人的救济途径

7、房屋征收补偿的范围：1被征收房屋价值的补偿2因征收房屋造

成的搬迁、临时安置的补偿3因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

8、房屋征收的补偿方式：1货币补偿（是指国家对被征收的房屋及

其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被征收人，由被征收人自行

购买房屋的一种补偿方式）2产权调换（国家用异地或者原地重建的

房屋与被征收人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式）

9、房屋征收的补偿标准：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产

市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费与拆迁非住宅房屋造

成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金

额。

10、征收房屋纠纷的解决程序：1达成补偿协议后的纠纷处理（民事

纠纷）2达不成补偿协议后的纠纷处理（1补偿决定的公告：采取行

政途径解决2被征收人的救济途径：被征收人对补偿决定不服的，可

以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼）

11、房屋征收决定的实施：1房屋搬迁的期限2房屋搬迁的强制执

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行3房屋搬迁的禁止行为

第四节房地产开发经营制度

1、房地产开发经营：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地

上进行基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、

出租商品房的行为。

2、房地产开发经营的基本原则：1严格执行城市规划的原则2坚持

经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则3实行全面规划、合理

布局、综合开发、配套建设的原则。

3、房地产开发项目立项原则：1应当符合土地利用总体规划、年度

建设用地计划与城市规划、房地产开发年度计划的要求2应当坚持旧

区改建与新区建设相结合的原则3应当统筹安排配套基础设施，并根

据先地下、后地上的建设原则。

4、建设单位竣工验收提交文件：1工程竣工验收备案表2工程竣工

验收报告3法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可

文件或者准许使用文件4法律规定应当由公安消防部门出具的对大

型的人员密集场所与其他特殊建设工程验收合格的证明文件5施工

单位签署的工程质量保修书6法规、规章规定必须提供的其他文件。

第五节房地产交易管理制度

1、房地产交易是指房地产作为一种商品或财产的流转状况。具体指

房地产转让、房地产抵押、房屋租赁

2、房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关

部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、

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监督等管理职能

3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式

将其房地产转移给他人的行为。主要是买卖，这是一种有偿转让的方

式，赠与是一种无偿转让的方式。

4、有偿转让的其他合法方式：1以房地产作价入股，与他人合资设

立企业法人，房地产权属发生变更的2一方提供土地使用权，另一方

或者多方提供资金，合资或合作开发经营房地产，而房地产权属发生

变更的3因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的4以

房地产抵债的5法律、法规规定的其他情形。

5、房地产转让的法律特征：1房地产转让是房屋所有权的转让与土

地使用权的转让2房地产转让时，房屋所有权与该房屋占有范围内的

土地使用权同时转让。3以出让方式取得土地使用权的，房地产转让

时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

6、商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给

买受人，并由买受人支付房价款的行为。

7、商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的商品房（期房）

预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

8、商品房销售代理是指房地产开发商将其开发的商品房销售业务委

托给专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

9、商品房销售中的禁止行为：1开发商企业不得在未接触商品房买

卖合同签，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人2开发商企业

不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房3不得采取

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售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房4商品住宅

按套销售，不得分割拆零销售。

10、商品房计价方式：按套计价、按套内建筑面积计价或者建筑面

积计价。

11、商品房面积误差是指购房合同约定的房屋建筑面积与产权登记

时实际测量的房屋建筑面积不一致，有误差。1面积误差比绝对值在

3%以内的，据实结算房价款2面积误差比绝对值超出3%时，买受

人有权退房。

面积误差比+（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%

12、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式向

抵押权人提供债务履行担保的行为。

13、房地产抵押的特征：1房地产抵押权是一种担保物权2房地产

抵押是抵押人以不转移占有的方式提供债务履行的一种担保形式3

房地产抵押是一种不动产抵押4房地产抵押是一种担保形式，同时也

是一种融资手段。

14、预购商品房贷款抵押（按揭）：指购房人在支付首期规定的房价

款后，由贷款银行代为其支付其余的购房款，购房人将所购商品房抵

押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

15、房地产抵押的原则：1遵循自愿、互利、公平与城市信用的原则

2以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权

必须同时抵押。3房地产抵押实行抵押登记制度。

16、房地产作抵押物的条件：1以合法取得的房屋所有权为抵押物，

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其房屋所占用范围内的土地使用权无论是以出让方式取得还是通过

划拨取得，都可以与房屋一起设定抵押权2是以单纯土地使用权抵押

的，其取得的途径必须是以出让方式。

17、房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人

使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

18、房屋租赁的类型：1公房租赁（直管公房租赁、保障性住房租赁、

单位自管公房租赁）与非住宅租赁2住房租赁与非住宅租赁（商业用

房租赁、办公用房（写字楼）、工业厂房租赁）

19、禁止出租的房屋：1违法建筑2不符合安全、防灾等工程建设

强制性标准的3违反规定改变房屋使用性质的4法律、法规规定的

禁止出租的其他情形

20、房屋租赁权的特别保护：1、买卖不破租赁的原则2房屋租赁权

的继承3房屋承租人的优先购买权

21、房屋的转租是指房屋承租人将其承租的房屋再出租的行为。

第六节房地产权属登记制度

1、房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有

关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿（权属档案）的法律

行为。

2、房地产权属登记管理的原则：1房屋所有权与该房屋所占用的土

地使用权实行权利主体一致的原则2房地产权属登记的属地管理原

则

3、我国房地产权属登记制度的特点：1统一登记原则2房地产权属

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登记为房地产权利动态登记3房地产权属登记具有公信力4房地产

权属登记实行及时登记制度5颁发权利证书

4、土地登记：指将国有土地使用权、集体土地使用权、集体土地使

用权与土地抵押权、地役权以及法律法规规定需要登记的其他土地权

利记载于土地登记簿公示的行为。

5、国有土地使用权包括国有建设用地使用权与国有农用地使用权；

集体土地使用权包括集体建设用地使用权、宅基地使用权与集体农用

地使用权（不含土地承包经营权）

6、土地登记类型：1土地总登记2初始土地登记3变更土地登记（1

因土地使用权转移而土地权利人发生改变的变更登记2因土地使用

权抵押与地役权发生的变更登记3土地权利人名称等形式变化需进

行的变更登记）

7、房屋登记：指房屋登记机构依法将房屋权利与其他应当记载的事

项在房屋登记簿上予以记载的行为。按照基本单元进行登记

8、房屋登记的类型：1国有土地范围内（1房屋所有权初始登记2

房屋所有权转移登记3房屋所有权变更登记4他物权登记5预告登

记6注销登记7其他登记）2集体土地范围内（1房屋所有权初始登

记2房屋所有权转移登记）

9、土地登记的基本程序：申请、权属审核、注册登记、颁发或更换

证书

10、土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证

书包括（1国有土地使用证2集体土地所有证3集体土地使用证4

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土地他项权利证明书）

11、房屋权属登记按受理登记申请、受理、审核、记载于登记簿、

发证等程序进行

第七节物业管理制度

1、物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企

业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备与相关场地进行

维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生与相关秩序的活

动。

2、物业管理的基本制度：1业主大会制度2建筑物区分所有权制度

（指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造与使用上

具有独立的建筑物部分所享有的所有权与对供全体或部分所有人共

同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护与

修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称）3管理规约制度4前期

物业管理制度5物业管理招标投标制度6物业承接验收制度7物业

服务企业资质管理制度与物业管理专业人员职业资格制度8住房专

项维修资金制度

3、物业管理服务：1物业服务合同2物业服务企业的管理责任3物

业服务收费（指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配

套设施设备与相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环

境卫生与秩序，向业主所收取的费用）

4、物业收费的原则：合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则

（保障型、改善型、舒适型）

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5、物业的使用与维护：1公共建筑与共用设施不得改变用途2道路、

场地不得擅自占用3相关单位维护管线、设施设备的责任4业主装

修房屋应尽的义务5业主不得随意改变住宅的用途

第十一章住房保障制度第一节概述

1、住房保障，在社会发展中，政府对买不起房子的人也得保障他们

有房子住。

2、住房保障制度基本内容：1住房公积金制度2针对低收入体的

半市场化方式的保障制度3针对困难体的非市场化保障方式4针

对特困体的救济方式

3、三个层次住房供应模式：1最低收入家庭租赁由政府或单位提供

的廉租住房2中低收入家庭购买经济适用房3其他收入高的家庭购

买、租赁市场价商品住房。

第二节廉租住房保障制度

1、廉租住房制度的原则：1立足国情，满足基本住房需要（最低卫

生标准、世界公认的适当标准；住房舒适标准）2坚持统筹规划，分

步实施解决3政府主导，社会参与4统一政策，因地制宜

2、廉租住房的保障形式：1货币补贴2实物配租

3、廉租住房资金来源：实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原

则（1年度财政预算安排的廉租住房保障资金2提取贷款风险准备金

与管理费用后的住房公积金增值收益余额3土地出让净收益中安排

的廉租住房保障资金4政府的廉租住房租金收入5社会捐赠及其他

方式筹集的资金）

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4、廉租住房的来源：1政府新建、收购的住房2腾退的公有住房3

社会捐赠的住房4其他渠道筹集的住房

5、廉租住房建设的原则：经济、适用

第三节公共租赁住房制度

1、公共租赁住房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积与

按优惠租金标准向符合条件的家庭或人供应的保障性住房。

2、公共租赁住房的特征：1保障对象层次不同（将来有可能购买住

房的中低收入体）2租住时间的过渡性或周转性

3、公共租赁住房建设的基本原则：1政府组织，社会参与2因地制

宜，分别决策3统筹规划、分步实施

4、公共租赁住房租金标准：按保本微利原则，结合承租家庭负担能

力与同类地段类似房屋市场租金，按一定比例下浮确定公共租赁住房

的租金。

5、公共住房租赁合同年限一般3-5年

6、公共租赁住房房源的筹集：1通过新建、改建、收购、在市场上

长期租赁住房等方式多渠道筹集2在外来务工人员集中的开发区与

工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引

导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出

租。3新建公共租赁住房主要满足基本居住要求，应符合安全卫生标

准与节能环保要求，确保工程质量安全。

7、监督管理：1地方政府责任制2租赁程序的监督机制3公共租赁

住房的租金管理

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