不动产物权登记中的利害关系人

不动产物权登记中的利害关系人

作者：陈烨

来源：《中国房地产》2013年第09期

利害关系人是法律活动中重要的主体之一，也是不动产物权登记经常遇到的一类法律关系

主体。对利害关系人的理解直接影响到不动产物权的登记结果以及当事人的合法权益，因此，

如何界定利害关系人便成为不动产物权登记理论界和实务中引人关注的重要问题。但是，《物

权法》及相关登记规则如：《房屋登记办法》、《土地登记办法》对这一概念之内涵与外延并

无明确规定或解释，以致在不动产登记实际操作中时常出现各种争执和困惑。有鉴于此，笔者

结合登记实务对利害关系人的相关问题进行归纳分析。

一、法律上关于利害关系人的界定

利害关系人是法律上的一个术语，散见于各部法律条文中，实体法、程序法都有利害关系

人的表述。如：《民法通则》第19条第1款规定：“精神病人的利害关系人，可以向人民法院

申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”《民事诉讼法》第119条

规定，起诉必须符合下列条件：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组

织；……。”《行政诉讼法》第27条规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公

民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”这

些法律条文对利害关系人都没有一个明确的界定，而且在不同的部门法律、不同的法律关系中

利害关系人的范围也不同。比如：根据《民法通则意见》的规定，《民法通则》中的利害关系

人通常指配偶、父母、子女、兄弟妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及其他与当

事人有民事权利义务关系的人，如债权人、债务人等，还可能包括同事、朋友、基层自治组织

（居委会、村委会等）等。而根据《行政诉讼法若干问题解释》第13条的规定，行政诉讼法

上的利害关系人包括下列几类：“（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权

的；（二）与被诉的行政复议决定有法律上利害关系或者在复议程序中被追加为第三人的；

（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）与撤销或者变更具体行政行为有

法律上利害关系的。”

《物权法》在“不动产物权登记”一节中涉及利害关系人的，一是第18条规定的利害关系

人可以申请查询、复制登记资料；二是第19条规定的利害关系人认为不动产登记簿记载的事

项错误的，可以申请更正登记、异议登记。《物权法》在这两个条文中使用了利害关系人这一

术语，但是同样没有对利害关系人的概念和范围没有进行界定。虽然这两条同属于《物权法》

第2章第2节，而且是前后条的关系，但从适用情形来看，这两条所指的利害关系人的含义是

不尽相同的。

二、更正登记、异议登记的利害关系人