消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题

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消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题

一、问题概说

随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消

费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民众日

益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民众基本的生存权利，

故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的

保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适

用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆

法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。

现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房

地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益(如经营者的投资利益)或所有利益(如经营者出租房

屋的收益)。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民众住房基本

需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。

消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程

度上得到国家的保护。现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。

我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消

费者的经济利益;此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以

虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、

“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，

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不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环

节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。

房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房

的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这

一市场。下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商

品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。

二、实例研析

据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案

[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被

告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入

住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。

因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。原告走访某

建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记

录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计

文件和施工验收的原始记录。

[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知

道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收

合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原

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始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属

于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商

品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决

驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样

判案理由驳回上诉，维持原判。

据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案[4]

该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被

告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未

取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，

诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被

告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购

房款146192元并赔偿原告损失146192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍

赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。

[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。

讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享

有的权利。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产

经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是

消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。针对上述问题，笔者略作评述如下：

(一)知情权及其行使

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知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务

人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权

利，又属于私法意义上的权利;既包括抽象的权利又包括具体的权利;既包括民主权利、政治权利也

包括人身权利、财产权利等。[5]狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的

一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。[6]本文所探讨的知情

权主要是从私法意义上进行使用的。

1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概

念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”

《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认

其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。《消法》规定的消费

者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权

利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社

会监督的权利和受消费教育的权利。

本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能

作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。因为即便是机关档案，尚可

以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密

[9]不适当的扩大解释。根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设

计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款[10]的规

定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质

量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那

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么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。整体布局规划、单项景观设计、辅助

设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住

宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。[11]

在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘

密”而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守

其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为

由不予向特定的合同相对方-购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正

如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活

运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和

各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律

方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”

(二)惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用

惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际

的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。

《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增

加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该

规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用

惩罚性赔偿的立法例[14].《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营

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者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前

学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。

商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢?理论和司法实务界在认识上

极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是

《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品

房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为

动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情

况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到

妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的

显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。

目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决

理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法;有的法官则认为房屋经过

验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法;还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整

范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。[16]更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”

理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手

段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它

的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法

权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意

强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”

之间的严重失衡。

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另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的

范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。[18]立于《消法》的立法目的、惩罚性赔

偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房

时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益

保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是

消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适

用，方才符合该法之立法目的;其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房

交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使

得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无

法导正商品房的交易市场;再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人

们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在

内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于

商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认

为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律排

除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题。

最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺

诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1、商品房买卖合同订立

后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”);2、商品房买卖合同订立后，

出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”);3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明

的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后

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卖”);5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，

买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购

房款一倍的赔偿责任。当然，按照最高法院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被

确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责

任。最高法院副院长黄松有就法释[2003]7号答记者问中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是

以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是

对《消法》第四十九条规定的直接适用。

惩罚性赔偿在合同关系的适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出，而不应当在

合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产

生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是经营者违反合同规定的质量标准而交付产品或提供服务，换言之，

惩罚的不仅仅是经营者的欺诈行为，而且包括违约行为。无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同

被宣告无效以后，对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应

当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以请求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与

现有状态之间的差价。如果在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有

恢复到原有的状态，因为受害人获得一笔额外的收入。相反，如果在合同有效的情况下适用惩罚性

损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得的、在实践中又难以计算的可得利益损

失。尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同的效力。三是

在合同有效的情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救的措施。惩罚性赔偿也是其中的一项措

施。如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救的措施是极为有限的，尤其是不能要求经营者支

付惩罚性赔偿。总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在的情形下提出。合同不存在，

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也就谈不上合同责任的适用;惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水。因此，合同若被宣告无效

或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿的请求依据。

笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益的损害

赔偿虽欠缺合法的根据，但可以缔约过失规则而产生的缔约过失责任——信赖利益赔偿来保护信赖

当事人的合法利益。[21]因为信赖利益的损害赔偿责任是合同外的责任，即以合同法所规定的合同

外责任救济合同外的信赖损害，而非合同内的违约责任。信赖利益的损害赔偿责任几乎成为缔约过

失责任的同一语或代名词。缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任的方式扩张契约法上的责

任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任的思维定律。[22]据此，信赖合同

有效的当事人完全可以根据缔约过失规则和法律的规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补

自己的信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务的非善意交易当事人的制裁和遏制

作用。

关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用，见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿

案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于2002年5月29日做出。《中国房地

产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[2003]7号颁布

后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深

圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“2栋32B”已售给他人的事实，采用欺诈手段与银先生签

订的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于1998年11月签订的《深

圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴

证费、入伙费等合计63万多元。

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在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者的欺诈行为适用《消法》第四十九条的规定。

例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》(2001年1月1日起施行)第十五条的规定。

综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中的适用既有社会生活的基础和司法

实务上的先例，又有法规层面的支持，应是毋庸置疑的。而法律向房地产消费者保护倾斜的程度根

本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在我国当前住房改革制度还极不完善的情况下，法

释[2003]7号所规定的惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发

经营过程中的实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展的。

(三)惩罚性赔偿金制度的立法完善

《消法》第四十九条规定的直接目的一是使受害消费者获得合理补偿;二是从为社会公共利益

着眼，制裁经营者的欺诈行为，以减少欺诈。[25]因惩罚性赔偿金制度的立法目的能否达成，除了

涉及到该制度的构成要件是否完善外，最为重要的是其赔偿金的数额问题。而《消法》第四十九条

以商品的价格或者服务的费用作为惩罚性赔偿金数额的计算基础，便与消费者实际所受损失无关，

而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品的价格或者服务的费用的一倍，亦将使得经营

者容易计算出其经营上欺诈行为的支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少的实际损失，

即轻易做出欺诈消费者的行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度的惩罚与吓阻的作用。就中国民间市

集惯行的交易习惯中所谓的“假一赔二”、“缺一赔十”等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖

者赔偿买者实际损失的二倍或十倍。另外，参酌美国等国家的立法例，关于惩罚性赔偿金的赔偿范

围计算方法亦是以实际损害额为计算的基础，而非以商品的价格或者服务的费用为计算之基础。因

此，应将惩罚性赔偿金的计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算的基础。这样方能将商品

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房等价值性较高的商品交易纳入该条文规定的调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者的惩

罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度的惩罚，又可避免法律适用导致的当事

人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生的争议。

综上所述，笔者赞同戴志杰先生的观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规

定的消费者的权利，亦应当于商品房的交易中有所适用。但现行立法的不尽人意处也是显而易见的，

也是需要我国今后的立法中予以重视并解决的。在修法前的司法实践中，“对立法冲突，法官应当

寻最佳适用法律规范来公正裁判案件。面对立法冲突，法官的任务在于善于理解和发现立法的精

神和原则，通过创造性的、合理的解释衡平相互冲突的利益。法官绝不是机械地运用法律的法匠，

而应该创造性适用法律规范。”刘京柱

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