２０１１年５月 云南大学学报法学版
Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｙｕｎｎａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｌａｗ Ｅｄｉｔｉｏｎ
Ｍａｙ，２０１１
ＶｏＬ２４ Ｎｏ．３ 第２４卷第３期
文章编号：ＣＮ５３—１１４３／Ｄ（２０１１）０３—３９一Ｏ６
法学论坛
直面生活世界中的居住需求
——整体性权利视野中的住宅租赁权
包振宇
摘要：住宅租赁关系中体现了承租人生存和人格方面的特殊利益，近代法律中的财产权范畴无
法承栽生活世界中这些非财产性的利益。随着这些利益在现代社会逐步为人们所承认，住宅租赁权
也日益突破财产权的范畴，越来越多地包含生存权和人格权的因素。随着各国法律对承租人的保护
的不断完善以及对出租人财产权限制的不断增加，住宅权已经成为住宅租赁关系中承租人的权利
基础。
关键词：住宅；租赁；住宅权
护住宅租赁关系的稳定，保障承租人通过租赁满足的
住宅一词在《现代汉语词典》中被解释为住房，
即供人居住的房屋。然而住宅绝非一般意义上的可
居住需求是我国社会当前面临的一个重要课题。
法律对人的需求的满足必须藉由权利的话语实
现。在传统权利理论的巴别塔前，权利的话语分裂为
两个被认为是截然不同的体系——公法上的基本人
权和私法上的民事权利。然而，这两套话语对承租人
供居住的房产，其含义应界定为能够满足个人和家庭
生存发展的居住条件的总和，是决定人类基本生活福
利的具体和持续的要素之一。
通常，人们主要可以通过两种法律承认的形式获
得住宅，即购买和租赁。虽然“居者有其屋”历来是
居住需求的表达却都出现了不同程度的失语症状。
传统的人权话语在表达承租人的居住需求时过于抽
仁人志士们的理想，但不论经济发展的程度如何，社
会中都会有相当部分的人依赖租赁满足自己的居
住需求。其中不仅包括无力购置自有住宅的中低收
入阶层，还包括流动性较强或对租赁住宅有特别需要
的体，如外出求学或务工的人员，尚未组成家庭的
象，以致在权利的具体落实，特别是司法救济方面屡
屡遭遇窘境。这就使得承租人的居住需求更多地要
诉诸于民事权利，特别是财产权来得到满足。但以财
产权为代表的传统私权对承租人居住需求的表达又
失之于狭隘。前者引发了对基本权利的私法适用的
理论探讨，而民法的社会化趋向则是对后者的理论
回应。
青年，等等。而普通民众在储蓄以购置自由住宅的过
渡阶段也会有租赁住宅居住的需要。总体而言，即使
在发达国家，租赁住宅的比例也保持在不低于３０％
左右的水平。一些国家，如德国，租赁住宅占住宅总
量的比例甚至达到６０％。 在大城市住宅租赁的地位
但本文并没有追随上述两种理论进路。因为在
本文看来这种权利话语的区隔现象，其实是法律世界
中权利和生活世界中的需求（利益）相互分离的产
物。而这种分离是存在于西方哲学根源中的逻各斯 更为重要。在我国主要城市中，一半以上的住宅需求
也需要通过租赁实现。可见，在现代社会中住宅租赁
制度承载着十分重要的社会功能。因此，通过法律维
中心主义带来的。事实上，生活世界是一个整体，作
为生活世界中人类需求和利益反映的权利也应当是
基金项目：本研究受中华人民共和国司法部国家法治与法学理论研究项目住宅保障法律制度研究（０８ＳＦＢ２０４８）资助。
作者简介：包振宇，扬州大学法学院讲师，南京大学法学院博士生（江苏扬州，２２５００９）。
①据统计，上世纪９Ｏ年代末，日、美、英、法、德等主要发达国家租赁住宅的比倒分别为３８．５％、３０．３％、３２．３％、３９．７％和６０．４％。在大城
市这一比例更高，如东京和巴黎在１９９８年租赁住宅比例分别达到５５％和５４％。在２ｌ世纪初我国住宅需求的增量中，租赁住宅也达到很高的比
例，以上海、成都、和武汉为例，２００１年到２０１０年租赁住宅占新增住宅需求的比例分别达到５３．２％、６５．７％和３１．５％。参见中国人民银行等：《中
国住宅金融报告》，北京：中信出版社２００３年版，第１６８—２３５页。
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一个整体。特别是作为基本权利的人权，更是普遍、
定权利时会有意地对不同的利益加以选择，导致法定
不可分割、相互依存和相互联系的。正是从这种非本 权利最终形成一个封闭的体系。然而，尽管存在着立
质的思维方式出发，本文将透过整体性的人权视野批
法者施加给生活世界的这些原则，尽管人的日常生活
判传统的财产权理论，并在直面承租人的居住需求和
在各个方面也留下了抽象、概括和概念的痕迹，甚至
利益的基础上，提出以住宅权作为住宅租赁关系中承
普罗大众也逐渐习惯于用权利的概念来审视自身利
租人利益表达机制的主张。
益的合法性，但生活本身仍然保持着它光怪陆离、混
混沌沌的原始形式，在不断被系统化和规则化的同
长久以来，在代表意志或理性存在的法律面前，
法律关系被刻意地从生活世界中人与人之间的关系
中剥离出来。由其构筑而成的法律世界与生活世界
构成了一个典型的西方哲学中的二元结构。生活世
时，又不断抵制着法律对它的系统化和规则化。这就
是规范与事实之间永远无法消弭的张力。因为这种
张力的存在，权利对利益的抽象过程不得不粗暴地削
足适履：进入近代法律视野的住宅租赁关系只局限于
现实生活的某些部分，生活世界中住宅租赁区别于其
它租赁关系的特性以及具体的住宅租赁关系中体现
出来的差异性则或多或少地被忽略了。因此，无论是
有意为之还是出于无奈，那些被忽视的事实中所体现
的住宅承租人的特殊利益也随之被排除于近代民法
狭小的视阈之外。在传统的以财产权为中心的租赁
权概念中，生活世界中住宅对承租人而言在生存、尊
严、情感、文化等诸方面的利益，并没有受到足够的重
视，无法得到应有的保障。
界中房东和房客的关系被近代法律抽象为住宅租赁
法律关系，与承租人和出租人现实生活中的经济、社
会关系毫不相关。①甚至住宅租赁法律关系自身也
被淹没在一般性的租赁法律关系中。一直以来，住宅
租赁被认为是一种合同关系，出租人依据约定将租赁
物交付承租人使用、收益，并由承租人支付租金。在
这一法律关系中，财产权一直被认为是最核心甚至是
唯一的内容。租赁的客体仅仅被视为财产利益的载
体。无论是出租人还是承租人都是作为民法视野中
财产权的享有者而受到法律的保护。直到上世纪，调
整住宅租赁双方法律关系的主要原则仍然是传统民
法理论中的所有权绝对和契约自由原则：出租人作为
住宅所有人受到物权绝对性的保护；承租人则以债权
人的身份依据合同受到债法的保护。
法律关系的核心是当事人的权利。而权利在生
活世界中的本原是人的利益。本文在使用“利益”和
“权利”这两个词时，赞同耶林以来人们对利益及其
与权利关系的观点：利益是人们自身对物质和精神上
的愿望、要求和需要。利益不是由法律创造的，而是
生活世界中实在的存在。在生活世界中，利益具有其
原初的整体性。这意味着利益是人的全部存在和感
这些利益包括：（Ｉ）生存利益。住宅是人类的基
本生存资料，作为生活必需品之一，它最重要的功能
就是满足人们的居住需要。所谓衣食住行，人类要生
存除了食物和衣服外，必须要有栖居的处所。面对城
市中高昂的住宅价格和个人微弱的信用水平，对大多
数中低收入者来说，租房居住可能在相当长的时间内
是他们满足自我居住需求的主要途径。（２）人格利
益。住宅是人类自由和尊严的庇护所。住宅使得人
们得以拥有完全属于自己的私密空间，得以自由地从
事各类活动，确保了个人自由和人格的展开。缺乏适
当的住宅不仅危及处于此类困境中的人们的自由，无