合同法论文1500

房产交易向来是合同使用中的重要一部分。但是，有时签了合同，却也避免

不了违约的现象。比如今年七月，就发生了这样的事情：深圳一房主卖房后，因

房价涨百万强行收回。

曾永科属于换房族。他和妻子在三月底四月初与卖家签订买卖合同，以总价

350万购买坂田万科金半山一套双拼户型，与此同时他卖掉了同一个片区上品

雅园一套73平米的房子。曾永科说，在购买金半山房产时，他们已告诉卖家，

要先卖才能买。最初买卖双方的沟通是愉快的。不过随着“3·30新政”之后房

价暴涨，双方蜜月期结束了。这套房产增值已超过100万。曾永科在4月6日将

自己的房产以203万卖出，目前房子已过户。而现在这套房产已暴涨到300万。

他说他遵守合约，并没有违约反价。然而他的卖家却并不是这样对他。谢国义夫

妇坦承违约，以笑容面对镜头，表示要违约到底收回房产，再听候法院判决。而

南都记者也从房产律师处了解到，二手房交易合同中对于违约赔偿为双倍定金或

成交价的20%，如果法院顶格判罚此案中违约金最高为70万，相对于暴涨百万

的房价，仍有利可图。当然如果法院支持继续履行合同，则卖方可能面临竹篮打

水一场空。（案例有删减）

看过这个事情后，我的心中有个小疑问。卖方可以反方面终止合同么？在这

件事情中，是可以的。合同双方在签订合同后，并没有办理房屋所有权转移登记，

虽然房屋买卖合同生效，但是不发生房屋所有权移转效力。所以显然，在整件事

情中，卖家更占优势。

之后我又了解到，在房屋买卖合同中，如果卖家反悔，那么买家如果想依照

法律程序处理的话，诉讼成本很高，审核过程漫长，即使胜诉，所得赔偿金甚至

不足以购买类似或稍差一些的房子。而此案中，买方还有一个刚刚满月的孩子，

却因此居无定所，令我感慨万千。

那么，应该如何维护自己的权益呢？我觉得首先可以通过合同。卖方之所以

想违约，会违约，是因为正如他所说“即使违约我也挣了啊”所以，为何不提高

违约金的费用呢？违约赔偿百分之四十，甚至百分之五十的费用，他还会选择违

约么？其次，本案例中，房屋所有权未发生移转之时，曾永科已经卖掉了自己的

房子并移转了所有权。或许，如果他当初选择马上把这个房子转移到自己名下，

或者推迟些卖掉房子，就不会发生这种悲剧了。

每个国家的法律都有不完善之处，也总会有一些人利用法律的空子干一些不

道德的事情。法律是公平公正的，但是没法做到为每一个人伸张正义。在阅读这

个案例之后，我们来重温一下合同法的特征1．合同是双方的法律行为，即需要

两个或两个以上的当事人互为意思表示（意思表示就是将能够发生民事法律效果

的意思表现于外部的行为）。2．双方当事人意思表示须达成协议，即意思表示要

一致。3．合同系以发生、变更、终止民事法律关系为目的。4．合同是当事人在

符合法律规范要求条件下而达成的协议，故应为合法行为。合同一经成立即具有

法律效力，在双方当事人之间就发生了权利、义务关系；或者使原有的民事法律

关系发生变更或消灭。当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法

律承担违约责任。因而签订合同之前要仔细阅读，避免被套话，也就是没有实质

惩罚的话语所欺骗，胡乱签订合同，受制于小人。

那么以下我列出一些注意事项。一、弄清楚合同中的当事人。二、核实房

屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解:房屋建筑状况、房屋小区状况、

房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约

责任。三、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间

给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的

证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对

方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需

要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话，将来在过户的时候会非常麻烦的，

有可能为自己带来损失。四、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任，是

双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约

方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当然，在本案例中，尤为重要的是第四

条。

最后，希望各位签合同时仔细阅读，避免悲剧的发生。