国有企业改制专项法律业务操作规范[修改版]

第一篇：国有企业改制专项法律业务操作规范

国有企业改制专项法律业务操作规范

第一章总则

第一条为规范国有企业改制专项业务的操作，确保为国有企业改革提供法律服务的质量和效率，依据

国家有关法律规定以及国有资产监督管理部门规定，根据《律师为国有企业改革提供法律服务操作指引》，

结合本所有关规章和国有企业改制专项业务实践，制定本操作规范。

本所律师承办国有企业改制专项业务的，必须按照本操作规范执行。

第二条本操作规范所称国有企业改制，是指根据国家有关政策和法律，以产权制度改革为核心，以建

立现代企业制度为目的，以公司制改建为主要形式，通过资产出售、产权转让、资产重组、依法破产等方

法，对国有企业进行的旨在实现国有资本战略性调整的一系列改革行为。

本操作规范所称专项法律业务，特指本所律师围绕国有企业改制，向参与改制的各方当事人提供的各

项专业法律服务业务；主要包括进行与国有企业改制有关的法律事实调查、提供债权债务的法律定性分析

以及处置方案、出具产权转让法律意见书、拟定资产处置重组方案、指导改制操作程序、出具改制方案法

律意见书、规范和调整企业与职工劳动关系、企业公司制改建等业务。

第三条办理国有企业改制专项法律业务，应当围绕改制方案可行、操作程序合法、改制成本合理、职

工安置得当等四个关键问题，坚持依法维护国企改制参与主体各方合法权益的原则，坚持确保国有资产保

殖增殖的原则，坚持维护社会稳定的原则，坚持促进企业发展的原则，认真作好每项服务业务。

第四条办理国有企业改制专项业务，应当严格遵守和执行国家的法律法规和政策、严格遵守律师职业

道德和执业规范，诚实守信、勤勉敬业，尽职尽责，确保改制成果依法受到保护。

第五条

办理国有企业改制专项业务，应当坚持保密原则，对国有企业改制业务中所知悉的企业商业秘密，不

得向外界泄露。

第二章业务受理

第六条国有企业改制专项法律业务实行统一收案制度，严格按照本所收案制度执行，本所律师不得私

自收案或变相私自收案。

第七条国有企业改制专项法律业务实行集体受理制度，一般的单项的业务采取主协办律师形式，多项

的复杂的业务采取律师团形式；本所律师不得个人独自承办此类业务。

第八条主协办律师以及律师团成员的确定，坚持尊重委托人意愿的原则，委托人有指定的，根据该指

定确定；委托人没有指定的，由主办律师或律师团首席律师从本所国有企业改制专项业务律师名单中选择

确定。

第九条受理国有企业改制专项法律业务，应与聘请纺签订专项法律服务合同，合同应明确律师提供法

律服务的方式和范围，以及双方的权利与义务。

第三章一般操作规范第一节接受委托，尽职调查

第十条专项法律服务合同签订后，主办律师应当首先主持对与业务有关的法律事实进行必要的调查，

主要包括：

（一）拟改制企业基本状况调查包括企业成立时间、变更登记情况、子公司情况、注册资金情况、经

营范围情况、职工结构情况等与改制业务相关的各项基本情况；

（二）拟改制企业资产产权状况法律调查

包括企业（含子公司）资产状况、经营性资产和非经营性资产结构情况、企业主辅分离情况、产权界

定和归属情况、产权争议情况、企业对外投资情况等等与产权转让和资产重组有关的各项法律事实情况；

（三）拟改制企业债权债务情况法律调查

包括企业合同管理情况、债权保全情况、债务处理情况、未决的诉讼仲裁案件情况等等；

（四）拟参与企业改制各方主体资格情况法律调查

（五）其他与承办业务有关的法律事实调查

第二节拟定改制方案

第十一条

根据国家的法律法规、地方有关改制政策并结合改制企业的实际情况，综合政府和主管部门、企业经

营管理者和广大职工的利益，合理地运用法律、财务等处理方法，拟定兼顾各方利益、有利于企业的长远

发展、符合现代企业制度要求的改制方案。

第十二条

拟定改制方案过程中，应注意妥善处理改制方案中所涉及的各种法律问题。在改制方案的确定上，对

方案涉及内容的可行性、合法性进行深入论证，选择确定一个符合法律规定和自身实际情况的最佳方案。

第十三条企业改制方案的内容应当包括：

（一）企业基本情况及投资各方的基本情况；

（二）企业改制的必要性和总体思路；

（三）企业改制的工作目标、实施步骤和具体措施；

（四）资产评估、债权保全和债务的处置、资产处置方式；

（五）新公司股权结构设置、股金筹集方式、出资情况；

（六）员工身份置换及补偿金或安置费用的支付；

（七）改制的重点、难点及其法律风险分析和提示；

（八）需要政府帮助协调解决的有关问题；

（九）其它需要报告或申请的内容。

第十四条

根据国家及地方有关主业、辅业的规定，协助作好主、辅业的界定以及主辅分离，制定主辅分离方案，

优化资产结构。

第十五条根据国家及地方的相关规定，协助改制企业作好分离学校、医院、幼儿园、食堂、车队等企

业办社会职能。

第十六条对资产拟采取的增量吸补、净资产分割、零资产或负资产出售、撤资租赁、债权转股权等资

产重组方式进行法律分析和风险预测，拟定资产重组方案。

第十七条拟定土地、房屋等固定资产以及商标、专利等知识产权的处置方案。

第十八条做好从净资产中扣除和核销有关费用的统计安排工作，就扣除和核销费用问题出具实施方案。

第十九条对于银行债务、一般债务、担保等有关债务的处置，作好与债权人的谈判，就债务的重组与

处置出具法律方案。第二十条对于评估机构无法确定的坏帐损失、债权投资损失、存货、固定资产、在

建工程损失出具法律意见书，做好资产损失的申报与核销工作，出具清结方案。

第二十一条对不能作为资产损失的债权，帮助改制企业作好债权的保全与追索，出具保全方案。

第二十二条

根据改制企业的资产规模、人员数量、发展需要等因素，确定公司制改制的组织形式，设计符合改制

企业自身需要的股权设置方案。根据企业改制过程中的股份发行、股权置换、增资扩股、整合重组做好相

应的法律准备。

第二十三条股权设置方案包括如下内容：

（一）就改制后新公司的股权结构和现资方式进行法律分析，确定最佳方案；

（二）就各股东的持股比例进行筹划和安排，确定持股比例方案；

（三）就股权交易形式及优惠提供法律分析方案；

（四）管理层股权配置方案以及经理层融资收购的选择与确定；

（五）设计职工持股方案，就资金来源、授予对象、授予条件、分配比例、载体选择、股权管理、交

易方式、职工参与机制等问题进行法律分析，出具法律方案；

（六）根据实际情况设计创业贡献奖励折股、管理贡献奖励折股、科技贡献奖励折股等折股方案。

第二十四条企业人员安置补偿方案应当包括如下内容：

（一）改制企业与现有职工劳动关系的解除和变更，针对职工身份置换设计方案；

（二）就职工经济补偿的内容、补偿标准、资金来源、支付方式等设计实施方案；

（三）就在职人员的重组以及分流、离退休人员的安排，设计企业人员安置重组方案；

（四）依据劳动、保险等法律、法规和现行政策的规定，为企业职工社会保险的办理提供法律依据，

就养老、医疗、失业保险的接续与变更出具法律咨询意见；

（五）对劳模、中高级职称职工、孕产女职工、伤残职工、职工遗属、精神病患者等特殊体的补偿

与安置出具法律方案。

第三节为改制企业资产评估、产权界定提供法律意见

第二十五条

律师根据对改制企业资产的调查情况，对企业资产进行法律上的分析，以确定企业资产的存续状态。

调查事项主要包括：

1、固定资产方面，律师应重点查明：资产来源是否合法，实物与价值是否相符，设备、交通、办公等

资产有无证明文件，房屋等建筑有无产权证，有无违法违章建筑，有无权属争议，有无抵押、有无被有关

部门查封或采取保全措施，有无非经营性资产，企业中非经营性资产的数量、种类，是否要剥离等；

2、流动资产方面，律师应重点查明：资产的真实性，货款回收有无法律障碍，存货的变现能力以及有

无质量瑕疵；

3、长期投资方面，律师应重点查明：资产投向是否合法，投资的方式是否合法，是否有法律和合同依

据，是否属国家审批项目，投资是否能够获得收益和回收；

4、无形资产方面，律师应重点查明：无形资产名称、种类、数量和存在方式，无形资产产权归属，是

否有合法的产权证明，是否进行过评估等；

5、土地使用权方面，律师应重点查明：企业土地使用权属性质，有无土地使用权证书，是出让还是划

拨或租赁等其他形式，是否支付了土地出让金，土地使用期限，土地用途是否与改制企业相符，有无权属

争议，有无抵押、有无作价入股、有无被有关部门查封或采取保全措施等，改制企业土地用途是否符合现

行规划要求；

6、债务、债权的核减与确定方面，律师应重点查明：企业债权、债务是否真实、合法，债权和债务是

否在法律保护范围内，是否已过诉讼时效，企业合同的签订是否有效，履行情况如何，是否有违约或将来

违约的事实，企业有无对外担保及合同文件，是否在法律保护范围内，有无可能承担责任，企业有无正在

进行的诉讼和仲裁及行政处罚情况及将来可能涉诉或仲裁的事实，律师应当依据以上查清的事实为企业提

供切实可行的债务重组方式（货款改投资、直接融资、债权转股权、股份合作等）；

7、出资人出资方面，律师应重点查明：谁是出资人，出资人身份是否合法，有无名义出资人与实际现

资人不符的情况，出资是否真实、到位、合法，出资人的出资、数额和比例证明，出资人的出资方式是现

金、实物还是土地使用权、工业产权或其他资产（如股权、债权），涉及办理产权过户的是否办理了过户手

续；

8、改制企业员工状况方面，律师应重点查明：公司员工构成（高管人员、中层管理人员和一般员工，

以及内退人员），各类人员的薪酬、待遇、福利情况（包含保险金及其他福利）及有无欠付情况，各类员工

的工作年限和劳动合同的签订和履行情况，有无员工出资或持股等。

第二十六条律师应对改制企业资产的真实性、合法性和有效性进行审查，审查可以通过以下几种方式

进行：

1、对企业的历史文件进行审查，包括工商登记、备案资料，财务会计帐目和审计报告，税务报告，

政府有关文件等；

2、根据企业有关人员的陈述并对应企业有关的法律文件进行审查；

3、对企业近年签订的合同进行审查；

4、对技术或实物出资的，应对实物的物理状态、原始发票、运输单据、抵押情况以及中介机构的评

估和验资报告进行审查，以确定资产出资人；

5、其他适合改制企业的方式。

第二十七条律师应当协助企业做好改制中的资产剥离工作；主辅业分离、企业办社会职能分离等。

第二十八条律师可以应改制企业的要求按照《国有资产评估管理办法》及其实施细则的规定对有异议

的国有资产评估机构出具的资产评估报告进行合法性审查。

第二十九条律师对改制企业产权依法审查后，根据企业的资产状况，出具产权界定法律咨询意见。

第四节协助改制企业进行法律和政策辅导

第三十条律师应当根据改制企业的不同改制形式，提供相应的法律服务。第三十一条律师对改制企

业进行法律政策辅导的内容分为以下几方面：产权界定、产权交易、员工身份置换和经济补偿、债权债务

的清理、现代企业制度的建立

第三十二条律师提供法律和政策辅导，可以是应改制企业要求或根据安排出席改制动员大会对有关的

法律问题提出意见，也可以采取为企业和员工开展专题法律、政策讲座和法律咨询等形式。第三十三条律

师应对所提供的法律文件和有关规定的适用情况及应注意的问题及时告知改制企业，保证所提供的法律文

件对改制企业适用过程中的有效性。

第三十四条涉财务、政策等专业问题，律师可协助企业邀请有关方面的专家，对改制中涉及的专业问

题予以讲解。

第三十五条律师根据受托企业的实际情况，结合有关的法律、法规和政策规定，对企业改制的可行性

进行法律上的分析论证，并协助企业制订改制报批方案

第五节指导见证职代会审议通过改制方案

第三十六条律师可以受改制企业委托见证职代会审议、通过改制方案的过程。

第三十七条律师可以就职代会召开过程中的法律问题进行现场解答和咨询。

第三十八条律师应当根据改制企业提供的与会人员名单审查参加职代会人员的身份，依法核实参加人

数，就召开的条件、议事程序等问题的合法性、真实性进行见证，并出具书面律师见证笔录。

第三十九条律师应依法审查职工会通过的改制方案的决议，出具律师见证书。

律师见证书包括以下内容：

企业的基本情况、见证事项、见证材料、法律依据、见证结论。

第四十条企业改制方案、职代会（股东会）会议纪要应作为见证书的重要附件。

第六节出具法律意见书

第四十一条

律师只对改制企业及各相关部门提供的文件、合同等书面材料的合法、合规性问题进行形式审查；对

企业改制的重大业务活动中存在的法律问题和可能引发的法律风险，应当依据现行法律、法规，从民事法

律行为的主体、内容和形式的合法性方面进行审查。

第四十二条法律意见书要载明接受改制企业委托的事实、出具法律意见所依据的法律法规、所审查的

由改制企业提供的文件、具体的审查意见以及法律风险提示。

第四十三条律师应当对企业整体改制方案的设计和可行性进行综合法律评估，就改制方案是否符合投

资各方的初衷和主旨，是否符合国家的法律、法规和改制政策出具综合的法律意见书。

律师就企业改制方案出具的法律意见书，应当包括以下内容：

（一）企业改制的合法性；

（二）改制方案的合法性、完整性；

（三）职代会（股东会）决议的真实性、合法性；

（四）抵押权人、债权金融机构书面同意的相关债权债务协议的真实性、合法性；

(五)改制后新公司对职工安置计划的合法性；

(六)改制后新公司章程及发展规划的合法性。

第四十八条根据《企业国有产权转让管理暂行办法》第二十八条的规定，

律师应当对改制企业国有产权转让出具法律意见书。

律师就国有产权转让出具的法律意见书应当包括以下内容：

(一)转让标的企业国有产权的基本情况；

(二)伞业国有产权转让方案的合法性；

(三)投资者的合法性及其资信情况以及可能存在的法律风险；

(四)职工安置方案的合法性；

(五)转让标的企业涉及的债权、债务包括拖欠职工债务的处理的合法性；

(六)企业国有产权转让收益处置方案的合法性；

(七)企业国有产权转让公告披露的主要内容是否真实。

第四十九条律师可以接受改制企业或有关部门的委托，就委托的事项出

具符合法律、法规要求的专项或单项法律意见书。

律师可以就以下事项出具法律意见书：

(一)产权界定；

(二)资产重组、债务重组、股权重组方案；

(三)企业员工身份置换方案；

(四)改制整体方案；

(五)公司法人治理结构；

(六)改制企业委托的需要出具法律意见的其他事项。

第五十条承办律师应认真审查委托人提供的各类材料，并在法律意见书中详细列明，如因委托人提供

的材料不真实或缺漏，导致律师得出错误意见，以致决策失误，给企业造成社会重大影响或经济损失的，

律师事务所不承担任何责任。

第七节协助企业审查．申报材料

第五十一条改制企业申报的材料包括：

(一)改制申请报告(如有主管部门，经主管部门审核后上报)；

(二)职代会(股东会)决议；

(三)改制方案(包括企业基本情况，财务审计报告、改制计划、国有资

产处置，土地资产处置，股权设置、职工安置方案、职工建立新型劳动关系和接续社会保险关系、改

制方案的可行性、改制后企业的发展规划、改制工作的组织领导和时间安排等)；

(四)改制后的公司章程(草案)；

(五)资产评估报告；

(六)银行同意改制中债权保全方案的意见书；

(七)律师事务所出具的法律意见书；

(八)其他需要提交的材料。

第五十二条律师应审查上述申报材料的完整性、合法性。在审查过程中应以企业的意见为主导，积极

协助配合，及时与有关部门沟通，协助企业顺利，通过改制方案的会审和审批。

第三章企业改制方案实施过程中律师的工作

第一节起草，审查合同，协议等法律文书

第五十三条律师可以协助改制企业起草或审查在企业改制方案实施过程中所需的合同、协议及相关的

法律文书，包括但不限于：

解除劳动合同协议、经济补偿金支付方式协议、国有资产(股权)转让协议、特许经营合同、国有土地使

用权租赁合同、国有土地使用权出让合同、国有产权转让披露信息、国有产权转让法律意见书。

律师为改制企业起草或审查上述合同、协议及相关法律文件时，应当详细调查起草或审查文件所需的

有关背景信息。

第五十四条律师可以为改制企业起单和审查《企业国有产权转让合同》。

企业国有产权转让合同应当包括以下内容：

(一)转让与受让双方的名称与住所；

(二)转让标的企业国有产权的基本情况；

(三)转让标的企业涉及的职工安置方案(如转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，在同等

条件下对转让标的企业职工的优先安置方案)；

(四)转让标的企业涉及的债权、债务处理方案；

(五)转让方式、转让价格、价款支付时间和方式及付款条件

(六)产权交割事项；

(七)转让涉及的有关税费负担；

(八)合同争议的解决方式；

(九)合同各方的违约责任；

(十)合同变更和解除的条件；

(十一)如转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的转让方应当

与受让方协商提出企业重组方案；

(十二)转让和受让双方认为必要的其他条款。

第五十五条律师起草和审查的《解除劳动合同协议书》应当包括以下内容：

(一)当事人双方名称、住所；

(二)双方因企业改制解除原劳动合同的意思表示；

(三)解除劳动合同的经济补偿金；

(四)社会保险的交纳情况；

(五)分流方式；

(六)其他约定。

第五十六条律师起草和审查的《经济补偿金支付方式协议》应当包括以下内容：

(一)经济补偿金的数额；

(二)经济补偿金的支付方式；

(三)转为债权的，应对企业还债的时间、方式、利息做出约定；

(四)转为股权的，对收益权的分配，表决的方式、股权交易作出约定；

(五)采取现金一次性支付的，对支付的时间作出约定；

(六)其他约定事项。

第五十七条律师参与公共行业改制的，应当根据具体情况起草和审查政

府与经营者签订特许经营合同，特许经营合同一般应包含以下内容：

(一)特许经营的内容、范围：

(二)特许经营的有效期限：

(三)提供产品或月良务的质量标准；

(四)提供产品或月良务的价格或收费标准；

(五)双方的权利义务；

(六)资产管理制度；

(七)经营者的履约担保；

(八)经营权的终止与变更；

(九)监督机制；

(十)违约责任。

第五十八条企业改制后对原国企占用的国有土地进行租赁的，律师应当起草为企业与土地管理部门签

订的《国有土地使用权租赁合同》，土地租赁合同应当包含以下内容：

(一)当事人名称、住所；(二)租赁土地的数量及范围、用途；

(三)租赁年限；

(四)租金及交纳方式；

(五)双方的权利义务；

(六)合同的变更、解除和终止；

(七)违约责任；

(八)其他约定事项。

第五十九条改制后将原国企划拨的土地折为国有资产的，律师可以起草企业与土地管理部门签订的

《土地使用权出让合同》，土地使用权出让合同应当包含以下内容：

(一)出让人与受让人的名称、住所；

(二)出让的国有土地位置、编号、总面积、四至；

(三)土地出让金的交纳数额及方式；

(四)土地出让的用途；

(五)土地出让年限；

(六)土地使用权登记；

(七)土地使用权的转让、出租、抵押；

(八)期限届满后的处理；

(九)不可抗力的约定；

(十)违约责任；

(十一)其他约定事项。

第二节审查投资人的资格及资信状况

第六十条律师应当按照《企业国有产权转让管理暂行办法》、《利用外资改组国有企业暂行规定》、《河

北省利用外资改组国有企业实施办法》、《河北省利用外资改组国有企业工作程序》等规定，严格审查企业

国有资产的受让方的资格，对其资信状况进行调查。

第六十一条对于受让方为或我国港澳台地区的企业或个人，律师应当审查其是否具备下列条件：

(一)具有被改组企业所需的经营资质和技术水平；

(二)具有良好的商业信誉和管理能力、经营者素质；

(三)具有良好的财务状况、付款保障和经济实力。

要求外国投资者提供其基本情况的证明文件，包括但不限于：

(一)营业执照或者本人合法身份证明；

(二)法定验资机构出具的资信能力证明；

(三)经注册会计师审计的最近三年的财务报告；

(四)在中国境内拥有实际控制权的同行业企业产品或服务的市场占有率。

(五)改制方要求说明的其他重要事项。

第六十二条律师对受让方为国内私营企业、自然人的，应当注意审查其是否具备以下条件：

(一)具有良好的财务状况和支付能力；：

(二)具有良好的商业信用；

(三)受让方为自然人的，应当具有完全民事行为能力；

(四)国家法律、行政法规规定的其他条件。

要求投资者提供其基本情况，包括但不限于：

(一)营业执照或者本人合法身份证明；

(二)法定验资机构出具的资信能力证明；

(三)经注册会计师审计的最近三年的财务报告；

(四)企业创办以来的纳税记录；

(五)企业现有的各项规章制度、管理文件；

(六)改制方要求说明的其他重要事项。

第六十三条律师在进行尽职调查过程中，可采用以下方式进行调查：

1、投资人提供；

2、工商登记查询；

3、实地考察；

4、通过有关机关和专业人事进行查询。

第六十四条律师在调查完毕后，应当按照调查所得的资料，根据有关法律规定进行分析与总结，并向

委托人提供资信调查报告。

第三节保障产权交易合法性

第六十五条律师在起草企业国有产权转让合同时应当审查转让的企业国有产权权属是否清晰，权属关

系不明确或者存在权属纠纷的企业国有产权不得转让。被设置为担保物权的企业国有产权转让，应当通知

抵押权人并告知受让人已经抵押的情况。

第六十六条律师对企业国有产权转让应当注意是否按照《企业国有产权转让管理暂行办法》和《河北

省企业国有资产产权转让管理暂行条例》及其实施细则规定的程序进行。

第六十七条律师可以协助委托人选择符合法律要求的产权交易机构，该产权交易机构应当符合以下要

求：

1、遵守国家有关法律、行政法规、规章以及企业国有产权交易的政策规定；

2、履行产权交易机构的职责，严格审查企业国有产权交易主体的资格和条件；

3，按照国家有关规定公开披露产权交易信息，并能够定期向国有资产监督管理机构报告企业国有产权

交易情况；

4、具备相应的交易场所、信息发布渠道和专业人员，能够满足企业国有产权交易活动的需要；

5、产权交易操作规范，连续5年没有将企业国有产权拆细后连续交易行为以及其他违法、违规记录。

第六十八条企业国有产权在转让前，律师应当协助企业将产权转让公告委托产权交易机构刊登在省级

以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上，公开披露有关企业国有产权转让信息，广

泛征集受让方。

企业国有产权转让信息披露应当包括以下内容：

(一)转让标的基本情况；

(二)转让标的企业的产权构成情况；

(三)产权转让行为的内部决策及批准情况；

(四)转让标的企业近期经审计的主要财务指标数据；

(五)转让标的企业资产评估核准或者备案情况；

(六)受让方应当具备的基本条件；

(七)其他需披露的事项。

第六十九条律师可以协助企业起草企业国有产权转让方案，转让方案中应载明下列内容：

1、转让标的国有产权的基本情况；

2、企业国有产权转让行为的有关论证情况；

3、转让标的企业涉及的债权、债务包括拖欠职工债务的处理方案；

4、企业国有产权转让收益处置方案；

5-、企业国有产权转让公告的主要内容。

转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，应当附送经债权金融机构书面同意的相关债权债

务协议、职工代表大会审议职工安置方案的决议。

第七十条律师可以协助委托人准备向国有资产监督管理机构报批所需的文件和材料，因转让使转让方

不再拥有控股地位的，还应当报本级人民政府批准，需准备的材料包括：

1、转让企业国有产权的有关决议文件；

2、企业国有产权转让方案：

5、转让方和转让标的的企业国有资产产权登记证；

4、律师事务所出具的法律意见书；

5、受让方应当具备的基本条件；

6、批准机构要求的其他文件。

第四节在职工安置及社会保障的落实中提供法律服务

第七十一条律师在参与企业改制过程中，应当向委托人告知在企业改制中应当保障职工权益的法定事

项。这些法定事项包括：

1、企业依法应当向职工支付的安置费；

2、企业依法应当向职工支付的经济补偿金；

3、企业对退休及内退职工的保障义务；

4、企业依法应当为职工办理的法定社会保险事项；

5、企业拖欠职工的集资款和工资；

第七十二条律师可以协助企业对职工就实施企业改制方案进行宣传，并依法解答改制企业职工的咨询。

第七十三条律师在起草或审查《解除劳动合同协议书》和《经济补偿金支付方式协议》过程中，对不

符合法律法规及政策规定的，及时要求改制企业

予以纠正。

第七十四条律师可以为企业与职工签{丁《经济补偿金支付方式协议》提供律师见证。

第七十五条律师对未建立社会保险帐户及未足额交纳养老、失业、医疗保险金的企业，应当提请企业

予以纠正。

第五节代理诉讼和仲裁

第七十六条律师在参与国有企业改制后，又就国有企业改制中的诉讼仲裁事项委托的，应当另行办理

委托手续，签订委托代理合同。但另有约定的除外。

第七十七条律师在参与企业改制中对企业涉诉的一般民事纠纷按照相关法律法规的规定代理诉讼或

仲裁。

第七十八条律师对以下平等民事主体间在企业改制中发生的民事纠纷案件《关于审理与

企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》代理诉讼或仲裁。

(一)企业公司制改造中发生的民事纠纷；

(二)企业股份合作制改造中发生的民事纠纷；

(三)企业分立中发生的民事纠纷；

(四)企业债权转股权纠纷；

(五)企业出售合同纠纷；

(六)企业兼并合同纠纷；

(七)与企业改制相关的其他民事纠纷。

第二篇：国有企业改制律师操作指引

全国律协:关于印发《律师承办国有企业改制与相关公司治理业务操作指引》、《律师承办拆迁法律业务

操作指引》、《律师承办海商海事案

件操作指引》的通知

律发通〔2007〕36号

各省、自治区、直辖市律师协会：

由全国律协起草的《律师承办国有企业改制与相关公司治理业务操作指引》、《律师承办拆迁法律业务

操作指引》经全国律协六届七次常务理事会审议通过，《律师承办海商海事案件操作指引》经全国律协六届

九次常务理事会审议通过，现一并印发试行。

《律师承办国有企业改制与相关公司治理业务操作指引》、《律师承办拆迁法律业务操作指引》由全国

律协民事专业委员会研究起草；《律师承办海商海事案件操作指引》由全国律协海商海事专业委员会研究起

草。

这些业务指引，吸收借鉴了一些地方律师协会业务规范的成果，是全国律协专业委员会、广大律师和

地方律师协会共同努力的结晶。我们希望这些新业务指引的发布，对不断丰富和完善律师执业规范体系，

加强业务能力建设，加强行业自律，规范律师执业活动，将发挥积极的作用。

请各地律协注意、汇总上述《指引》试行中的问题和疏漏报全国律协，以不断加以修改完善。

附件一：《律师承办国有企业改制与相关公司治理业务操作指引》(点击查看)附件二：《律师承办拆迁

法律业务操作指引》(点击查看)附件三：《律师承办海商海事案件操作指引》(点击查看)

中华全国律师协会

二００七年七月二十六日

1附件一：

中华全国律师协会

律师承办国有企业改制与相关公司治理业务操作指引

（六届全国律协七次常务理事会审议通过）

目录

第一章总则.................................................................2第二章国有企业改制业

务.....................................................4第一节尽职调查与编制《尽职调查报告》...................................4第

二节编制《改制方案》与《职工安置方案》..............................11第三节报批备

案........................................................16第四节产权转让与产权交易..............................................20第五

节政策文件的制定与改制辅导........................................25第六节工商登

记........................................................27第三章相关公司治理业务....................................................29第四

章法律意见书..........................................................34第五章附则................................................................

42

第一章总则

第1条

宗旨

为指导律师承办国有企业改制与相关公司治理业务，规范律师执业行为，保障律师依法履行职责，充

分发挥律师在国有企业改制与公司治理中的作用，依据《中华人民共和国公司法》(以下简称“公司法”)、

《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》(以下简称“60号文”)、《企业国有产权转让管理暂行办

法》(以下简称“3号令”)及其他相关法律、法规、规章和国家关于规范国有企业改制的规范性政策文件(以

下简称“规范性政策文件”)的规定，制定本指引。

第2条

定义及业务范围

2.1本指引所称律师承办国有企业改制与相关公司治理业务，是指律师事务所接受改制企业、产权持有

单位、其他改制当事人的委托，指派律师为委托人提供与国有企业改制相关的法2律服务，协助改制后的

企业建立和完善现代企业制度及法人治理结构。

2.2律师承办国有企业改制业务包括但不限于下列范围：2.2.1开展尽职调查，编制《尽职调查报告》；

2.2.2协助产权持有单位或改制企业完成国有产权界定的工作，代理产权持有单位或改制企业处理国有

产权方面的纠纷;2.2.3制作《改制方案》、《职工安置方案》，涉及国有产权转让的，制作《国有产权转让方

案》；

2.2.4编制各类规范性法律文书，参与谈判，审核其他交易方提供的材料或法律文件；2.2.5依法对产

权持有单位或改制企业报批的《改制方案》、《国有产权转让方案》出具《法律意见书》，涉及职工安置的，

一并发表意见；

2.2.6对改制企业的职工（代表）大会、董事会、股东（大）会进行见证并出具见证意见，协助完成国

有企业各项内部审核与批准程序；

2.2.7协助改制方案、国有产权转让方案的实施和完成产权交易工作，协助公司或企业办理工商变更登

记手续。

2.3律师承办相关公司治理业务包括但不限于下列内容：2.3.1协助改制后公司制企业完善公司治理结

构；2.3.2协助改制后的公司制企业建立规章制度；2.3.3协助改制后的公司制企业健全激励约束机制；

2.3.4协助改制后的公司制企业完善公司董事诚信体系建设；

2.3.5协助改制后的公司制企业完善外部治理体系，有效防范法律风险。第3条

特别事项

3.1本指引旨在向律师提供办理国有企业改制和相关公司治理业务方面的经验，而非强制性规定，供律

师在实践中参考。

3.2律师从事国有企业改制和相关公司治理业务，依据法律、法规、规章和规范性政策文件，在委托人

的授权范围内，独立进行工作。

3.3律师以律师事务所名义与委托人订立书面的《法律服务合同》，明确约定委托事项、承办人员、提

供服务的方式和范围、双方的权利和义务以及收费金额等事项。

律师可以主协调人身份全程参与国企改制与公司治理过程，依据委托人的授权，全面主导改制工作组

的活动，安排会计师事务所、资产评估机构等中介机构的相关工作，协调各中介机构的活动，以充分发挥

律师在国企改制与公司治理中的作用。

3.4律师从事与国有企业改制与相关公司治理业务有关的法律服务时，可参照本指引执行。

第二章

国有企业改制业务

第一节

尽职调查与编制《尽职调查报告》

第4条

本指引所称尽职调查，专指法律尽职调查，即在国有企业改制过程中，律师依据改制企业的改制、产

权交易等计划，通过对相关资料、文件、信息以及其他事实情况的收集，从法律或规范性政策文件的角度

进行调查、研究、分析和判断。

第5条

律师开展尽职调查应当遵循三个基本原则：

5.1独立性原则。律师开展尽职调查，应当独立于委托人意志，独立于审计、评估等其他中介机构。

5.2审慎原则。在尽职调查过程中，律师应持审慎的态度，保持合理怀疑。

5.3专业性原则。在尽职调查过程中，律师应当结合自身优势从法律角度作出专业的判断。

5.4避免利益冲突原则。律师应履行利益冲突审查义务，在提供服务过程中或服务结束后不应利用获悉

的相关信息获取任何利益，也不应在提供服务过程中，代理与产权持有单位或改制企业有直接或间接利益

冲突关系的单位或个人的任何诉讼或非诉讼事务。

第6条

律师开展尽职调查，应要求被调查对象在合理或约定时间内向律师提供真实、完整的资料原件或与原

件审核一致的复印件。

律师通过对相关被调查人进行口头询问，或对被调查事项进行现场勘查等方式了解情况。律师制作的

谈话记录、现场勘查记录等文件材料，除非有相关人员或部门的书面保证或书面证明，否则不能作为制作

《尽职调查报告》的依据。

第7条

律师开展尽职调查，一般应当涉及下列事项：

7.1对“设立、沿革和变更情况”的核查，应包括但不限于下列文件（必要时需要辅之以企业工商登记

的查询资料）：

7.1.1改制企业的营业执照；

7.1.2改制企业历次变更的章程及目前有效的章程；7.1.3与改制企业设立相关的政府有权部门的批文；

7.1.4与业务经营相关的批准、许可或授权；

7.1.5企业取得的资格认定证书，如业务经营许可证等；7.1.6企业变更登记事项的申请与批准文件；

7.1.7审计、评估报告；

7.1.8股东会、董事会的会议记录和决议；7.1.9企业分支机构和企业对外投资证明；

47.1.10税务登记证以及有关税收优惠情况说明及批文；7.1.11外汇登记证；7.1.12海关登记证明；

7.1.13企业已经取得的优惠政策的相关证明文件；7.1.14其他相关证明文件。

7.2对“基本运营结构”的核查，应包括但不限于下列文件：7.2.1企业目前的股本结构或出资人出资

情况的说明；7.2.2有关企业目前的管理结构、薪酬体系的文件；7.2.3有关企业内部管理制度与风险控制

制度的文件。7.3对“股权情况”的核查，应包括但不限于下列文件：7.3.1有关企业的股权结构及其演

变过程的证明文件；7.3.2股权有无质押或其他形式权利行使障碍的证明文件；7.3.3有关股东出资方式、

出资金额的证明文件；

7.3.4股东以非货币财产出资的财产权属证明文件及权属变更登记文件。7.4对“有形资产情况”的核

查，应包括但不限于下列文件：7.4.1企业及其附属机构房屋产权及重要设备的清单；7.4.2企业及其附属

机构有关房屋及重要设备租赁的文件；

7.4.3企业及其附属机构有关海关免税的机械设备(车辆)的证明文件；7.4.4企业其他有形资产的清单及

权属证明文件。

7.5对“土地使用权及其他无形资产情况”的核查，应包括但不限于下列文件：7.5.1企业及其附属机

构对各项软件、产品等无形资产所拥有的知识产权清单，包括专利、商标、版权及其他知识产权；

7.5.2所有与知识产权有关的注册登记证明及协议；7.5.3企业及其附属机构土地使用权证、租赁土地

的协议；

7.5.4企业及其附属机构签署的重大知识产权或专有技术相关协议。

7.6对改制企业所签署或者有关联关系的“重大合同情况”的核查，应包括但不限于下列文件：

7.6.1任何与企业及其附属机构股权有关的合同；

7.6.2任何在企业及其附属机构的动产或不动产设定的所有抵押、质押、留置权等担保权益或其他与权

益限制相关的合同；

7.6.3企业及其关联机构的兼并、分立、合并、歇业、清算、破产的相关合同；7.6.4企业及其附属机

构签署的所有重要服务协议；

57.6.5企业及其附属机构签署的所有重要许可协议、特许安排及附有条件的买卖合同；7.6.6企业及其

附属机构签署的所有重要能源与原材料或必需品的供应合同；7.6.7企业及其附属机构签署的重大保险合同；

7.6.8企业及其附属机构改制前签署的任何与合并、联合、重组、收购或出售有关的重要文件；

7.6.9企业及其附属机构与主要客户签订的其他与其经营有重大影响的合同；

7.6.10其他重要合同，如联营合同、征用土地合同、大额贷款或拆借合同、重大承包经营、租赁经营合

同或投资参/控股及利润共享的合同或协议等等。

7.7对改制企业“重大债权债务”的核查，应包括但不限于下列文件：7.7.1有关公司应收款、其他应

收款的真实性及完整性；7.7.2应付款项是否与业务相关，有无异常负债；7.7.3有无其他或有事项；

7.7.4有无提供抵押担保的债权债务及具体情况；7.7.5有无因债权债务事项而可能引发的纠纷等。

7.8律师需要调查改制企业所涉及的“重大法律纠纷、行政处罚等情况”的，应包括但不限于下列文件：

7.8.1企业未了结的诉讼、仲裁、行政处罚、索赔要求及政府部门之调查或质询的详细情况；

7.8.2企业违反或被告知违反卫生、防火、建筑、规划、安全、环保等方面之法律、法规、通知的情况；

7.8.3企业所知晓的将来可能涉及诉讼、仲裁、行政处罚、索赔要求、政府部门的调查或质询的事实。

7.9律师需要调查改制企业“人员基本情况”的，应包括但不限于下列文件：7.9.1企业高级管理人员

的基本情况；7.9.2企业和职工签订的劳动合同样本；

7.9.3企业工会组织的情况和与工会签订的集体劳动合同或协议；7.9.4企业职工福利政策；

7.9.5企业缴纳社会保险费的情况。

7.10律师还可以依据改制计划、特点与要求的不同，要求委托人以及被调查对象提供其他各类相关文

件或信息。

第8条

律师开展尽职调查，应当注意下列问题：

8.1律师应当保持与委托人以及被调查对象的良好沟通，以便将律师在调查过程中所发6现的问题及

解决问题的方法及时反馈给委托人。

8.2律师应当注意同其他中介机构的配合。律师在工作中应当同其他中介机构相互配合，确保改制项目

顺利完成。

8.3律师开展尽职调查，应当认真审核、比对相关资料。如果发现相关资料存在矛盾或者不一致，应当

要求委托人予以核实，也可以商请其他中介机构协助调查，或由律师再次调查，以保证尽职调查的准确性。

8.4律师开展尽职调查，应当注意收集完整的调查资料，对于因客观原因无法获得与改制或产权转让有

重大关系的文件和证据的，应当在有关法律文件中明确说明。

8.5律师开展尽职调查，应当制作工作底稿以防范执业风险。工作底稿应当真实、完整、记录清晰并适

宜长期保存。

8.6未经产权持有单位或改制企业同意，律师在提供服务过程中或服务结束后均不应将获悉的相关信息

透露给任何第三方，履行保密义务。

第9条

编制《尽职调查报告》《尽职调查报告》一般包括下列内容：

9.1.1范围与目的。明确律师开展尽职调查工作的范围，出具尽职调查报告的目的；9.1.2律师的工作

准则。律师是否根据有关法律、法规、规章和规范性政策文件，根据委托人的授权，按照律师行业公认的

业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，出具工作报告；

9.1.3律师的工作程序。律师在开展尽职调查过程中的主要工作方式、工作时间以及工作流程；

9.1.4相关依据。律师获取的各项书面材料和文件、谈话记录、现场勘查记录等；9.1.5正文。正文内

容应当与律师的工作程序以及律师出具的调查清单所涉及的范围保持一致，如公司概况、经营情况、资产

状况、知识产权、诉讼以及处罚情况等，正文部分可以分别对每一个具体问题进行确认、分析与解释；

9.1.6结尾。律师对尽职调查的结果发表结论性意见。

第二节

编制《改制方案》与《职工安置方案》

第10条编制《改制方案》

10.1律师编制改制方案应当依据国家法律、法规、规章和规范性政策文件，处理好改革、发展与稳定

的关系，妥善解决改制过程中遇到的问题。

10.2改制方案一般包括下列内容：

10.2.1改制企业及拟出资各方的基本情况(历史沿革、主营业务、人员结构、财务状况、近几年的经营

情况、组织结构图等)；

710.2.2改制的目的、必要性和可行性；10.2.3改制后企业的发展前景和规划；10.2.4改制的基本原

则；10.2.5拟采取的改制形式；

10.2.6国有产权受让、资产及债务处置的方式和条件；10.2.7职工安置；

10.2.8党、工、团组织关系的处理；10.2.9股权设置及法人治理结构；10.2.10改制工作的组织和领导；

10.2.11改制实施程序和步骤。

10.3改制方案中涉及股权设置的，根据是否处于国家重点行业和关键领域决定国有控股、参股还是退

出时，律师应注意下列问题：

10.3.1涉及国家安全和经济安全的行业、自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业、资源性行业

和两类企业即支柱产业和高新技术产业中的骨干企业的主业部分，国有经济应继续发挥其控制力、影响力，

进行股权重组时，国有股原则上应占到相对控股地位；

10.3.2根据规模大小决定应当采取整体改制还是主辅分离辅业改制。实施辅业改制后的国有大股东持股

比例原则上不能超过75%，律师应当协助改制企业在听取国资监管机构及其所出资企业、拟出资各方和改

制企业职工意见的基础上，编制股权重组方案。

10.4改制方案中涉及“资产和债权债务处置”的，律师应注意下列问题：

10.4.1接受委托，在清产核资、财务审计的基础上，根据产权持有单位的改制目的和改制企业的具体情

况制定债权债务处置方案；

10.4.2要求改制企业如实告知各项未结债权债务，如果债权人中的金融机构持反对或保留意见，应说明

该项金融债权对本次改制的影响；

10.4.3如涉及或有负债或正在进行的有关债权债务的诉讼、仲裁和执行情况，应重点指出或有负债及诉

讼、仲裁事项对本次改制的影响。

10.5国有企业在改制过程中如将现金补偿转为股权补偿，律师应注意下列事项：10.5.1选择股权补偿

必须自愿，不得以保留工作岗位为条件强迫职工选择；

10.5.2职工入股采用自然人持股形式，若人数众多，应建议采取信托方式将职工的表决权和分红权分

开，强化分红权，淡化表决权，通过受托人实现表决权的集中，以提高公司治理水平和决策效率。

第11条编制《职工安置方案》

11.1律师在参与国有企业的改制与重组过程中，应熟悉《劳动法》以及相关的法律、法8规、规章和

规范性政策文件。

11.2律师应帮助改制企业按照《劳动法》的有关规定确立和职工之间的劳动关系，建立企业自主用工、

劳动者自主择业的市场化机制，妥善安置职工。

11.3律师应防止有关各方借改制之机侵害职工利益的不法行为出现。同时律师也应谨慎处理改制中发

生的各种问题，避免激化矛盾，协助企业和各级政府机关维护社会稳定。

11.4律师在接受产权持有单位或改制企业委托后，凡是涉及职工合法权益的问题，应建议委托人听取

工会或企业职工（代表）大会的意见。

11.5律师协助产权持有单位或改制企业编制有关改制方案以前应尽可能要求进行有关职工问题的尽职

调查。律师开展尽职调查，应按照本指引第二章第一节的相关要求，排除各种干扰，认真收集、审核各项

资料，保证尽职调查工作的独立性、真实性和准确性。

11.6律师应首先了解企业对改制事项的初步意见，并据此寻尽职调查的重点：11.6.1律师应当了解

企业改制后是否将导致转让方不再拥有控股地位。如国有股在改制或重组后的企业中不占控股地位，律师

对有关职工情况进行尽职调查时，应特别注意了解拖欠工资、医药费、挪用职工住房公积金以及欠缴社会

保险费等债务情况；

11.6.2律师应当了解改制企业准备采取何种方式安置职工。如转让方希望通过一次性补偿置换职工的全

民所有制企业职工身份，律师在进行尽职调查时，应要求改制企业整理并列明全体职工的基本情况，特别

是职工在改制企业连续工作时间的情况，以便下一步测算职工安置费用。

11.7律师在尽职调查时应注意搜集和研究改制企业原有的政策文件和规章制度；查阅职工（代表）大

会的会议记录及决议；审阅集体合同、劳动合同以及相关协议的样本；审阅已有或正在进行的劳动争议纠

纷调解、仲裁或诉讼文件，并要求改制企业提供职工基本情况以及为职工缴纳社会保险及住房公积金情况

的说明。

11.8律师在对改制企业提供的职工基本情况的尽职调查中，应具体了解下列内容：11.8.1职工人数、

职工参加工作时间以及在改制企业连续工作时间、工资以及职务、职位的基本情况；

11.8.2不在岗（包括内退、借调、留职停薪或以其他任何形式分流的）职工的基本情况；11.8.3改制

企业与职工之间签订的劳动合同是否有违反法律规定的内容或条款；11.8.4改制企业是否存在拖欠职工工

资或欠缴社会保险以及住房公积金的情况；11.8.5职工工伤及职业病情况；

11.8.6职工与改制企业之间是否有已发生或可能发生的仲裁或诉讼；11.8.7改制后有可能受到影响或

发生变更的有关福利制度；

11.8.8改制企业的劳动纪律和规章制度是否符合劳动法的有关规定。

911.9律师对于改制企业违反劳动法律、法规的情况，应建议企业及时纠正。

11.10律师应在尽职调查的基础上帮助改制企业起草职工安置方案。职工安置方案一般应包括下列内容：

11.10.1制定职工安置方案的指导思想、原则和政策依据；11.10.2企业的人员状况及分流安置意见；

11.10.3职工劳动合同的变更、解除及重新签订办法；11.10.4解除劳动合同职工的经济补偿金支付办

法；11.10.5社会保险关系接续情况；

11.10.6拖欠职工的工资、集资款等债务和企业欠缴的社会保险费处理办法等。11.11对产权转让企业，

特别是产权转让后国有股不再拥有控股地位的企业，律师应督促企业将职工安置方案提交职工（代表）大

会讨论，并要求企业协助职工（代表）大会按法定要求表决通过职工安置方案。律师在起草改制企业国有

产权转让合同时，应将职工安置方案的内容包含在内，并将职工（代表）大会通过的决议或决定作为附件，

和其他改制方案一起上报有关部门批准。

11.12律师在对国有企业改制方案出具《法律意见书》时，应对职工安置方案明确提出自己的意见。如

果律师认为改制企业在职工安置过程中有任何违法或不当之处，应在保留意见中予以陈述或说明。

11.13国有企业在改制过程中如对职工安置采取支付经济补偿金方式，律师应对该方式是否合法合规进

行认真审核，其中包括：

11.13.1经济补偿标准是否达到法定最低要求；11.13.2经济补偿方式是否有合法依据等。

11.14律师在帮助改制企业确定方案时应遵守劳动法律、法规和政策，不得损害职工权益。11.15律师

在帮助改制企业确定经济补偿方式时，除非改制企业确有困难，应首先考虑现金即时兑付方式。如果必须

选择其他补偿方式时，应以双方自愿协商，特别是职工一方自愿接受为前提。

11.16在改制企业中，下列弱势体，需要律师在工作中予以特别关注，并在安置方案中予以考虑其实

际困难和安置方式：

11.16.1内部退养人员；

11.16.2距法定退休年龄不到5年的在职人员；

11.16.3因公负伤或患职业病，丧失或部分丧失劳动能力的人员；11.16.4职工遗属；11.16.5征地农民

工等等。

第三节

报批备案

第12条律师接受委托，依法协助《改制方案》的报批工作。对报批程序提供咨询意见时，应注意下

列问题：

12.1国有企业改制方案存在下述情况的不得实施：

12.1.1未按照《企业国有资产监督管理暂行条例》的规定履行决定或批准程序；12.1.2未按照国务院

国有资产监督管理机构或省、市国有资产监督管理机构的有关规定履行决定或批准程序。

12.2国有企业改制涉及财政、劳动保障事项的，需预先报经同级人民政府有关部门审核，批准后报国

有资产监督管理机构协调审批。

12.3国有企业改制涉及政府社会公共管理审批事项的，依照国家有关法律法规，报经政府有关部门审

批。

12.4国有企业改制涉及由国有资产监督管理机构出资的企业改制为非国有企业的，改制方案需报同级

人民政府批准。

12.5国有企业改制涉及职工安置的，其职工安置方案须经改制企业所在地劳动保障行政部门核准。

12.6国有企业改制涉及转让上市公司国有股权的，其审批程序按国资委和证监会的有关规定办理。

12.7国有企业改制涉及转让银行资产的，其审批程序按国资委和银监会及中国人民银行的有关规定办

理。

第13条律师接受委托，依法协助《国有产权转让方案》的报批、备案工作。律师对报批、备案程序

提供咨询意见时，应注意下列操作规范：

13.1国有企业改制涉及由国有资产监督管理机构出资的企业，其国有产权转让事项应报同级人民政府

批准。

13.2产权持有单位应按照国家有关规定，制定所属企业的国有产权转让管理办法，并报国有资产监督

管理机构备案。

13.3国有资产监督管理机构决定所出资企业的国有产权转让，其中转让行为致使国家不再拥有控股地

位的，应报同级人民政府批准。

13.4产权持有单位决定其出资的子企业的国有产权转让，其中重要子企业的重大国有产权转让事项，

应当报同级国有资产监督管理机构批准。

13.5企业国有产权转让事项经批准或决定后，如转让和受让双方需调整产权转让比例或者企业国有产

权转让方案发生重大变化的，产权持有单位应当按照规定程序重新报批。

13.6产权持有单位向改制企业经营管理者转让国有产权，必须严格执行国家3号令和《企11业国有

产权向管理层转让暂行规定》等有关规定。

13.7转让国有产权的价款原则上应当一次结清。一次结清确有困难的，经产权转让双方协商一致，依

法报请批准国有企业改制或批准国有产权转让的部门审批后，可采取分期付款的方式。分期付款时，首期

付款不得低于总价款的30%，并在产权转让合同签署之日起5个工作日内支付；其余价款应当由受让方提

供合法担保，并应当按同期银行贷款利率向转让方支付延期付款期间的利息，付款期限不超过一年。上市

公司母公司转让控股股权导致股权性质发生变化的，受让方应当一次付清。

第14条律师依法协助改制企业与金融机构债权人办理改制确认手续。律师对确认手续所涉及的法律

问题提供咨询意见时，应注意下列操作规范：

14.1转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，改制企业应与债权金融机构订立书面的债权

债务处置协议，或取得债权金融部门签发的同意改制确认书。

14.2国有企业改制审批时，改制企业未征得金融机构债权人同意，未提交书面协议或确认书，不得进

行改制。

第15条律师可以对改制企业的清产核资、财务审计、资产评估工作提供法律服务。律师对所涉及的

核准或备案程序问题提供咨询意见时，应注意下列操作规范：

15.1产权持有单位出让国有产权的，应在清产核资和财务审计的基础上委托具有资质的资产评估机构

进行资产评估。评估报告依法报经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。在产权

交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准部门同意后方

可继续进行。

15.2企业改制中涉及资产损失认定与处理的，改制企业必须依据有关规定履行批准程序。

第16条律师接受委托，依法协助“利用外资改组国有企业”有关事项的报批工作。律师对报批程序

提供咨询意见时，应注意下列操作规范：

16.1产权持有单位拟利用外资改组国有企业的，除应向国有资产监督管理机构提出申请，还应参考国

家有关外商投资产业目录及商务部的有关规定。

16.2产权持有单位转让国有产权、债权或出售资产的外汇资金收入，应当凭改组申请和转让协议的批

准文件及有关文件报外汇管理部门批准后结汇。

16.3利用外资改组的改制企业通过增资扩股方式吸收外国投资者投资进行改组的，经外汇管理部门批

准，可以开立外汇资本金账户，保留投资者投入的外汇资金。

第四节

产权转让与产权交易

第17条国有产权转让与产权交易概述

1217.1本指引所称国有产权转让，是指国有资产监督管理机构、产权持有单位将所持有的企业国有产

权有偿转让给境内外法人、自然人或者其他组织（以下简称受让方）的活动。17.2国有产权转让可以采取

拍卖、招投标、网络竞价、协议转让以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。涉及上市公司国有股

或企业法人股应在规定的证券交易市场进行；破产企业所持有的国有股权除非债务人会议另有决议，由受

理破产案件的法院委托拍卖机构进行拍卖。

17.3国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，其中涉及国务院国有资产监督管理机

构所出资企业的国有产权的，应在北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心进行。律师

介入产权交易应当遵循下列原则：

17.3.1有利于国有资产的保值增值，防止国有资产流失；

17.3.2使交易各方在等价有偿和诚实信用的前提下完成交易；17.3.3符合国家产业政策，有利于资源

的优化配置；17.3.4有利于引进国内外资金、先进科学技术和管理经验；17.3.5不受地区、行业、隶属

关系、企业性质的限制。

17.4律师可以接受委托，协助委托方选择经纪会员。产权交易所一般实行会员代理交易制度，从事产

权交易的转让方和受让方应当委托具有产权经纪资质的交易所经纪会员（以下简称“经纪会员”）代理进行

产权交易。在同一宗产权交易项目中，除下述情况外，一家经纪会员不得同时接受出让方和受让方的委托：

17.4.1国有独资企业、事业法人下属的全资企业（事业）法人之间的产权交易；17.4.2其他经产权交

易机构批准同意的产权交易。第18条律师可以接受委托，协助企业完成国有产权交易流程：

18.1律师可以协助转让方或其经纪机构向产权交易机构提交以下文件：

18.1.1《产权转让申请书》；

18.1.2转让方和转让标的企业法人营业执照；18.1.3转让标的企业国有资产产权登记证；18.1.4转让

方的内部决策文件；

18.1.5产权转让有权批准机构同意产权转让的批复或决议；

18.1.6转让标的企业为有限责任公司的，提交转让标的企业的股东会决议和公司章程；转让标的企业为

中外合资或中外合作企业的，提交转让标的企业的董事会决议和公司章程；

18.1.7涉及职工安置的，提交转让标的企业职工（代表）大会决议；18.1.8转让标的企业资产评估报

告及其核准表或备案表；18.1.9转让标的企业审计报告；

1318.1.10律师事务所出具的法律意见书；

18.1.11拟向转让标的企业法定代表人转让的，提交法定代表人的经济责任审计报告；18.1.12《产权交

易委托合同》。

18.2转让方或其经纪机构提交文件齐备后，产权交易所对文件进行形式审查，审查通过的，向转让方

或其经纪机构出具《产权转让申请受理通知书》。

18.3产权交易项目挂牌公示不少于20个工作日。通过产权交易所网站、电子显示屏及指定的各类媒体

对外披露产权交易信息。信息披露内容以《产权转让申请书》内容为主；如项目属于向管理层转让，还需

披露《管理层拟受让国有产权申请表》。

18.4挂牌期间，律师可以接受意向受让方的委托，协助受让方向产权交易所提交以下文件：《产权受让

申请书》、受让方的资格证明、机构法人的《企业法人营业执照》副本复印件、自然人的身份证复印件、机

构法人的近期资产负债表和损益表、《产权交易委托合同》、有关此次收购的内部决议及批准情况、符合受

让条件的相关文件或证明，以及按照交易规则应提交的其他文件、材料。

18.5挂牌期满，只产生一个意向受让方的，律师应协助转让方或意向受让方与对方签订《产权交易合

同》；产生两个及以上意向受让方，采取竞价转让的方式，如拍卖、招投标、网络竞价、评审或其他竞价程

序。律师应协助转让方或意向受让方组织或参加竞价程序。

18.6律师可以协助委托方办理产权交易结算交割，受让方将产权交易价款交产权交易所。如最终受让

方属于管理层，价款应来源于管理层本人银行帐户。

18.7交易价款到帐后，产权交易所审核并出具产权交易凭证。交易双方将产权交易手续费统一交纳至

产权交易所并领取产权交易凭证。

18.8律师可以代理交易的一方制作工商登记所要求的规范性文件并代理完成工商登记；向产权交易所

出具工商部门变更后的公司法人营业执照和工商部门核准的公司章程，协助转让方领取产权交易价款。

第19条律师协助产权主体或改制企业完成实施国有产权转让方案的具体内容，完成交易挂牌的相关

准备工作，主要包括：

19.1协助产权持有单位或改制企业完成申请或参加产权交易前，依据法律、公司章程及3号令的规定

应当完成的内部决策、清产核资、审计和资产评估、审批或备案等相关手续。

19.2协助产权持有单位或改制企业对受让方的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、管理能力、资

产规模等提出必要的受让条件，但所提出的受让条件不得出现具有明确指向性或违反公平竞争的内容。

19.3在产权交易的转让方和受让方按照产权交易规则确定的交易方式成交后，律师可以协助产权持有

单位或改制企业与产权交易受让方订立《产权交易合同》，并对合同内容和各项条14款提出修改意见。《产

权交易合同》一般应当包括下列主要内容：

19.3.1转让与受让双方的名称与住所；19.3.2转让标的企业国有产权的基本情况；19.3.3转让标的企

业涉及的职工安置方案；19.3.4转让标的企业涉及的债权债务处理方案；19.3.5转让方式及付款条件；

19.3.6产权交割事项；

19.3.7转让涉及的有关税费负担；19.3.8合同争议的解决方式；19.3.9合同各方的违约责任；19.3.10

合同变更和解除的条件；

19.3.11转让和受让双方认为必要的其他条款。

19.4转让企业国有产权导致转让方不再拥有控股地位的，在签订产权交易合同时，律师可以协助产权

持有单位或改制企业与受让方协商提出企业重组方案，包括在同等条件下对转让标的企业职工的优先安置

方案。

19.5采取协议转让方式的，律师可以协助产权持有单位或改制企业与受让方草签《产权交易合同》并

按照内部决策程序进行审议，形成书面决议通过后方可正式签订合同。国有独资企业的产权转让，应当由

总经理办公会议审议；国有独资公司的产权转让，应当由董事会审议；没有设立董事会的，由总经理办公

会议审议。涉及职工合法权益的，律师应当建议改制企业必须听取转让标的企业职工（代表）大会的意见，

对职工安置等事项应当经职工（代表）大会讨论通过。

19．6通过增资扩股方式提高非国有股比例实施国企改制的，律师可以协助产权持有单位或改制企业

通过产权交易所等公开方式择优选择拟出资方。

第五节

政策文件的制定与改制辅导

第20条律师除可以为改制企业编制《改制方案》和《职工安置方案》、《国有产权转让方案》外，还

可以根据改制企业的实际情况协助制定其他规范性政策文件，如土地处置方案、债权债务处置方案以及用

于安置人员的资产委托管理等相关方案。

第21条律师为企业改制拟定、编制其他规范性政策文件，应注意下列问题：

21.1拟定决议类法律文件、公告类法律文件、协议类法律文件、当事人之间承诺或保证类法律文件，

为委托人编制向政府提交用于审批、核准或备案的申请报告时，应当根据法律、法规和规范性政策文件规

定的程序，在充分听取产权持有单位、改制企业或其他改制当事人意15见的基础上进行。

21.2在拟定公司章程的同时，为改制企业拟定新的规章制度，应符合改制企业建立法人治理结构的需

要和要求。

21.3拟定《集体劳动合同书》和《劳动合同书》，应依据《劳动法》等法律、法规、规章及其他规范性

政策文件。

第22条律师应当为改制企业提供改制辅导，改制辅导目的是通过对《公司法》和国有企业改革政策

的宣传同步实现观念更新，观念更新包含四项主要内容：培养股份制意识；形成公司治理文化；树立市场

经济的理念；控股股东或出资人代表的平等意识等。改制辅导一般包括下列内容：

22.1协助改制企业组织职工认真学习国家和所处地区有关国企改革的法律、法规、规章和规范性政策

文件，通过会议动员、宣传培训、座谈讨论等形式，统一思想，形成共识。

22.2帮助职工培养股份制意识是指实现权利意识、法律意识、财务意识、风险意识四种意识的合一。

公司治理文化是一种分权制衡为核心的和谐发展文化。制度创新以后，应以分权制衡的公司治理文化取代

领导被领导的传统国有企业文化，应以和谐发展文化取代内耗斗争文化。

第六节

工商登记

第23条律师应当协助改制后的企业严格按照改制方案、《公司法》、《公司登记管理条例》及工商行政

管理部门的有关规定，完成新公司设立的各项准备工作。

第24条资格。

第25条设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或者共同委托的代理人向公公司经公司登记

机关依法登记，领取《企业法人营业执照》，方取得企业法人司登记机关申请名称预先核准；设立股份有限

公司，应当由全体发起人指定的代表或者共同委托的代理人向公司登记机关申请名称预先核准。律师协助

设立公司办理申请名称预先核准手续的，应当提交下列文件：

25.1有限责任公司的全体股东或者股份有限公司的全体发起人签署的公司名称预先核准申请书；

25.2全体股东或者发起人指定代表或者共同委托代理人的证明；25.3工商行政管理部门规定要求提交

的其他文件。第26条件：

26.1公司法定代表人签署的设立登记申请书；申请设立有限责任公司，律师应当协助设立企业向公司

登记机关提交下列文1626.2全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明；26.3公司章程；

26.4依法设立的验资机构出具的验资证明，法律、行政法规另有规定的除外；26.5股东首次出资是

非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件；

26.6股东的主体资格证明或者自然人身份证明；

26.7载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；

26.8公司法定代表人任职文件和身份证明；26.9企业名称预先核准通知书；26.10公司住所证明；

26.11工商行政管理部门规定要求提交的其他文件。

法律、行政法规或者国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，律师可以协助设立企业提交

有关批准文件。

第27条申请设立股份有限公司，应当由董事会向公司登记机关申请设立登记。以募集方式设立股份

有限公司的，应当于创立大会结束后30日内向公司登记机关申请设立登记。律师可以协助设立企业向公司

登记机关提交下列文件：

27.1公司法定代表人签署的设立登记申请书；27.2董事会指定代表或者共同委托代理人的证明；27.3

公司章程；

27.4依法设立的验资机构出具的验资证明；

27.5发起人首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文

件；

27.6发起人的主体资格证明或者自然人身份证明；

27.7载明公司董事、监事、经理姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；27.8公司

法定代表人任职文件和身份证明；27.9企业名称预先核准通知书；27.10公司住所证明；

27.11工商行政管理部门规定要求提交的其他文件。第28条律师可以协助新公司召开公司创立大会、

登记注册与变更有关手续。律师依照有关规定，可以协助新公司办理公司登记、税务、土地、房屋、车辆

等相关手续。

第三章相关公司治理业务

第29条律师承办相关公司治理业务、参与公司治理制度建设，应当充分体现“以保护股东利益为基

本价值取向”的公司治理理念，深入了解企业文化背景、整体发展规划、股东需求、管理层与职工构成、

企业所在地及所在产业的实际状况，坚持实事求是、依法创新、规范操作，以律师的职业素养和一般人的

谨慎注意，诚信从事公司治理业务，避免损害的发生。

第30条公司治理的主要目标：

30.1保障改制企业的平稳过渡，推动改制后新公司的规范发展和防止公司僵局的出现；30.2协助新

公司的国有股东代表、管理层、职工及其他相关人员，转变固有的“上下级指导”、“大股东拍板”、“等、

靠、要”等经营管理思路，按公司法的规定和市场经济的要求，理解与完善公司治理；

30.3使得控股与非控股股东的权利和利益达到有效平衡，在公司法框架下股东均得以有效保护，实现

股东价值和长期投资回报最大化，增强投资者的信心；

30.4规范股东、董事、经理、监事、职工、债权人等公司参与各方的权利和义务，降低公司运作成本；

30.5建立风险管理的总体框架，在公司治理层面对公司的组织、资源、资产、投资和整个公司的运作

进行有效控制，对管理层、骨干职工的活动和业绩进行监督和保持必要的激励，提高公司整体运作效率。

第31条公司治理操作应坚持的基本原则：

31.1根据公司的实际需求进行公司治理设计，在法律框架下，平衡公司参与各方的利益，保障公司稳

定发展；

31.2明确股东、董事、经理和监事的权利与责任，公平地对待所有股东，强化董事与股东之间的有效

沟通机制；

31.3强化单个董事及整个董事会的责任，包括完善董事会的结构与决策程序，确保董事会对公司的战

略性指导和对管理人员的有效监督，并确保董事会对公司和股东负责，使董事会的决策和运作真正符合全

体股东的根本利益，避免内部人控制或大股东操纵；

31.4保持董事会应有的独立性，根据企业实际需要设计董事会下属各专业委员会，并明确其职责。

31.5强化对管理层、职工的业绩和行为的监督与考核机制，有效运用薪酬设计激发个人潜能,促进企业

长远发展。

第32条股权结构设置与公司治理密切相关，不同的股权结构会导致不同的公司治理设计模式。律师

承办国有企业改制后的相关公司治理业务时，对股权设置问题应注意以下几个18方面的问题：

32.1结合股权重组具体情况、公司发展战略，适时向重组相关方提出公司性质界定与股权结构设置建

议；

32.2对于众多职工拟参与增资扩股、职工仅倾向于获取股权分红的改制后企业，为避免股东会决策效

率降低等后果，律师可以提出信托持股建议，并制作信托持股的法律文件；

32.3对于因种种原因不参与企业管理、仅获取股权分红的股东，律师了解其合法需求后，可以提供股

东表决权信托的法律文件，由该股东与其他相关股东签署；

32.4对于需要限制管理层股东变化的公司，律师可以提出管理权与股权挂钩的建议，当管理层成员退

出时，对其股权做退股处理，并在公司章程等文件中明确有关管理层股权退出的内容，如规定：退股方式、

退股条件、退股时间、受让方的确定、受让价格的计算等。

第33条律师可以协助改制后企业修订完善公司章程，特别注意区分哪些是公司法中的强制性条款，

不得随意变动；哪些是任意性条款，可以自由约定。公司章程修订完善应注意以下几个方面的问题：

33.1向公司所在地工商行政管理部门进行询问，如果工商部门要求提交统一格式的章程，或存在固定

的章程签署格式等要求，律师首先应取得该章程文本，再在其基础上予以设计、完善，避免因格式问题造

成章程不被工商部门接收；

33.2根据公司有关情况，向其所在地工商、税务等职能部门核实对公司性质、经营范围、经营资质、

营业期限、出资方式、最低出资额等方面的限制性规定及程序性安排，依政策法规进行章程制作。

33.3向公司股东等相关人员充分披露、分析讲解公司法规定的公司章程可自由约定事项、特别限制性

条款等内容，根据公司各方利益主体的实际需求进行章程设计。就有限公司章程而言，列举如下：

33.3.1公司的法定代表人可以由董事长、执行董事或者经理担任；

33.3.2经全体股东约定，可以不按出资比例分取红利；公司章程可以约定，股东表决权不按出资比例

行使；股东股权的转让事宜可以自由约定；

33.3.3公司向其他企业投资或者为他人提供担保，可以由董事会或者股东会决议；对投资或者担保的

总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额；公司为公司股东或者实际控制人提

供担保的，必须经股东会决议；前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款

规定事项的表决，该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。

33.3.4公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所，可以由股东会或者董事会决定。

1933.3.5监事会中应有职工代表，职工代表的比例不得低于三分之一，由公司职工通过职工（代表）

大会或者其他形式民主选举产生。

33.4根据改制企业实际情况，合理安排股东会、董事会、经理、监事会的职权，将“公司章程规定的

其他职权”与相关各方沟通后，落到实处。

33.5注意公司章程的内部一致性，避免前后冲突，特别是单独约定事项与整体约定事项的冲突；注意

公司章程与公司议事规则、工作制度、管理办法等公司内部规定的一致性，避免实际操作障碍。

第34条公司议事规则与工作制度是公司章程的操作细则，根据公司情况，律师可以协助设计股东会

议事规则、董事会议事规则、董事会专业委员会（如薪酬委员会、提名委员会、投资决策委员会等）议事

规则、监事会议事规则、监事巡视制度、经理工作制度等文件。议事规则不能与公司章程相冲突，应当包

括如下条款：

34.1会议职权，需与公司章程保持一致，可以进一步细化；

34.2会议召开，包括：通知、议程、表决等内容；其中要明确：会议有效召开需要多少适格成员的参

加；经过多大比例成员通过，会议决议方为有效；

34.3参会与委托参会，对参加会议及表决的手续进行规定；34.4提案的提出、审议、表决、决议等。

第35条从有效激励、促进公司长远发展的角度，律师可以根据改制后企业情况提出薪酬设计建议，协助

公司建立与公司业绩和个人工作表现挂钩的薪酬制度。薪酬设计可以体现在基本工资、奖金，以及各种形

式的股权激励等方面，薪酬方案视不同情况，包括决策机构、授予人员、涉及的股权总数、行权期限、行

权价格、方案变更、操作程序等相关条款。

第36条根据改制后新公司的委托，律师可以从事该公司的常年法律顾问或其他专项法律服务工作，

从日常合同的审查修改、劳动关系的规范、经营风险的防范等诸多方面协助做好公司治理工作。

第37条律师可以根据改制后新公司的发展变化，协助其不断完善治理机制，帮助其积极介入产品服

务竞争市场、经理人才市场、董事市场、债权人市场、劳动力市场、控制权市场等外部治理市场，实现内

部治理结构和外部治理市场的良性互动，通过市场约束帮助公司不断提升治理水平。

第38条律师应当通过业务实践发现公司法律、法规存在的空白、缺陷，从理论上不断总结公司治理

业务经验，提出立法建议，不断完善公司法律、行政法规体系。

第四章法律意见书

第39条法律意见书，是指律师应当事人的委托或要求，针对某一特定的法律事实、法律行为或法律

文书，根据自己所掌握的事实和材料，正确运用法律作出分析、判断，据此向当事人出具的载有正式律师

意见的书面法律文件。

法律意见书一般以律师事务所的名义出具，由一至二名承办律师签字；简易事项或其他需要仅以本所

名义出具的，可以仅由本所盖章出具；时间紧急或有其他特殊情况的，可以由本所合伙人律师签字出具，

事后补盖律师事务所公章。

第40条法律建议书，是指律师向当事人提供的载有律师对该项问题的想法与处理意见的书面建议性

法律文件，不具有法律意见书的效力，其出具可以参照本章相关规定执行。当出现下列情形之一时，律师

可以出具法律建议书：时间紧迫不能及时形成正式的法律意见书而当事人需要律师的书面文件的；律师根

据相关证明材料无法确定有关事实的；当事人就专项问题的处理方式向律师提出法律咨询的；当事人有其

他特别要求的。

第41条律师就非国有企业改制和相关公司治理事宜出具法律意见书或法律建议书的，在无其他相关

规定时，可参照本指引执行。

第42条律师在承办国有企业改制和相关公司治理业务中，可以应当事人的委托或要求，就以下事项

出具法律意见书：

42.1整体或专项产权界定；

42.2改制涉及的资产评估相关事项（该法律意见书应仅从评估机构的资格、评估备案的程序等方面发

表意见）；

42.3改制方案；42.4职工安置方案；42.5国有产权转让方案；

42.6国有企业改制的操作及审批流程；

42.7公司治理结构、章程、议事规则、工作制度、薪酬计划、股权变化、会议决议及其调整和安排等。

第43条律师出具法律意见书要谨防业务风险，在出具法律意见书之前，可以根据项目情况要求委托

人出具《委托方承诺》，一般可以包括如下内容：承诺所依据的法律服务委托关系；向律师提供材料的截止

时间，材料原件与复印件是一致的；提供给律师的材料是真实、准确且完整的；有关人员就相关事项的说

明属实；不干预法律意见书的出具等。

第44条业能力：在承接相关业务时，应当考虑本所指派的律师是否具备下列方面的素质和专2144.1

通过适当的培训和业务操作，已具备从事类似性质和复杂程度业务的知识和实务经验；

44.2掌握与所出具的法律意见相关的法律、法规及规范性政策文件的规定；44.3对委托人所处的行

业有适当的了解，能够把握该行业所特有的法律问题；44.4具有相当的职业判断能力和执业素养。第45

条律师在出具法律意见书时，应参照本指引第二章第一节相关要求进行尽职调查，以保证出具法律意见书

所依据的相关资料的真实性、准确性、完整性。

第46条律师应当选择相关法律、法规及规范性政策文件作为出具法律意见书的依据。如果引用的是

部门规章、地方性法规或其他仅适用于特定主体或目的的文件，律师应声明法律意见书的使用应仅限于该

特定主体或目的。

第47条当律师出具法律意见仅服务于特定的使用者，或具有特定目的时，律师应当考虑在法律意见

中声明该意见的使用仅限于特定的使用者或特定目的。

第48条法律意见书一般应由首部、主文和结尾组成。

首部包括标题和文件编号，标题一般采用“XX律师事务所关于XX事项的法律意见书”的形式，编号可

以采用本所编号规则；结尾供法律意见书的签署之用，应当说明法律意见书的文本份数，加盖律师事务所

公章、由经办律师加盖人名章（或采用打印律师姓名加律师签字的形式），并注明出具日期。

主文是法律意见书的核心部分，应当根据不同的事项确定其主要内容。如有必要，法律意见书可附相

应附件，用以补充主文的相应内容；必要时，应委托人的要求，法律意见书的出具律师可以出具法律意见

书的补充说明，作为法律意见书的有效组成部分，补充说明的出具参照本章规定执行。

第49条法律意见书的主文部分一般应包括引言、正文。

49.1引言一般包括五部分内容：

49.1.1第一部分是律师事务所出具法律意见书所依据的委托关系表述。委托关系可基于律师事务所是

委托人的常年法律顾问、本次委托事项的特聘专项法律顾问或其他委托关系，从而说明律师具有出具该法

律意见书的合法身份。

49.1.2第二部分是律师出具法律意见书所引用的法律依据。引用法律依据时律师应当注意适用法律、

法规的准确性，正确处理法律和法规的效力冲突等问题，使用司法解释或法理以及规范性政策性文件作为

依据时，应当作出适当说明。

49.1.3第三部分是律师出具法律意见书所引用的证据材料。该证据材料须是与出具法律意见书相关的

如下材料：律师依法调查取得的文件；委托人或其他相关主体提供并证明其来源真实、合法的文件；经被

调查人签字确认的谈话记录；其他可以作为证据使用的材料。律师22应当对证据材料来源进行说明。

49.1.4第四部分是律师声明事项。律师可以根据具体情况确定声明事项，但不得作出违反律师行业公

认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神的免责声明。对于律师出具法律意见过程中受到条件或资料等局

限，以至可能影响法律意见的全面性或准确性的，律师应当作出相应的声明。

49.1.5第五部分是法律意见书的名词释义。当法律意见书中使用简称、专业术语等表述时，应当进行

名词释义，避免相关内容的歧义。

49.2在法律意见书的正文部分，律师应根据出具法律意见书所针对的法律行为、法律事实或法律文书，

就其所涉及的具体法律问题分别进行表述。正文部分一般包括委托人或交易事项主体的法律资格的说明、

法律意见书所述各种事项决定权的说明、委托人的决策机构情况、委托人的财产情况、相关事项的合法性

分析、总体结论性意见，以及律师认为需要说明的其他事项。

49.2.1对委托人或交易事项的双方主体资格进行说明时，应查验其在有关登记机关登记注册的事项，

说明其是否为依法有效存续的企业法人或其他合法主体，是否具有处理相应事项的主体资格，如审查：近

期经年检的企业法人营业执照、企业国有资产产权登记证或国有资产产权登记检查表等。

49.2.2关于各种事项决定权的说明，主要说明所述事项是否满足外部（如法律要求）和内部决策（如

章程）程序。

在出具国有产权转让的法律意见书时，要注意其内部审议程序有所不同：转让标的企业为国有独资企

业的，说明产权转让方案是否为该企业总经理办公会审议，会议的审议程序和审议结果是否合法；转让标

的企业为国有独资公司的，说明产权转让方案是否为该公司董事会审议，会议的审议程序和审议结果是否

合法；转让标的企业为有限责任公司的，说明该国有产权转让是否已经取得股东会同意。企业国有产权转

让涉及职工合法权益的，说明是否听取转让标的企业职工（代表）大会的意见，职工安置事项是否已经职

工（代表）大会讨论通过。若内部审议的程序和结果均符合法律规定，说明该企业国有产权转让尚需转让

方或有权批准的部门决定或审批；若审批方已经审批通过，则需要核查并说明审批程序及有关文件是否齐

备、合法。

49.2.3关于相关事项的合法性分析，是律师根据相关法律规定作出的合法性判断。在出具国有产权转

让方案的法律意见书时，律师一般应就本所参与制作的相关方案中各项内容逐项发表意见；对于本所前期

并未参与相关方案制定的，出具法律意见书前，应当进行尽职调查，审查改制方案、产权转让方案、职工

安置方案以及有关附属文件。出具法律意见书时，特别注意如下几点：说明方案中基本情况的介绍、转让

行为的论证情况是否与律师查证的相关情况一致；职工安置方案与经职工（代表）大会审议通过的方案内

容是否一致；企业拖欠23职工的各项费用的解决方案和有关社会保险关系的接续方案是否合法；债权债

务的处理方案是否合法；转让收益的处置方案是否合法；有关方案中的数值与资产评估报告中是否一致；

转让底价的确定是否合法；期间损益、期后事项的处理是否合法；产权转让公告的主要内容是否合法等。

49.2.4总体结论性意见，是律师根据委托事项进行概括总结，发表明确的总体结论性意见，包括无保

留意见、保留意见、否定意见三种基本形式。对不符合有关法律、法规和相关规定的事项，或已勤勉尽责

仍不能对其法律性质或其合法性作出准确判断的事项，律师应发表保留意见，并说明相应的理由。

第50条律师应及时、准确、真实地制作工作底稿，工作底稿的质量是判断律师是否勤勉尽责的重要

依据，也是律师防范执业风险的重要保障。工作底稿是指律师在承办国有企业改制和相关公司治理业务中，

在出具法律意见书时形成的工作记录及在工作中获取的所有文件、会议纪要、谈话记录等资料。工作底稿

与法律意见书一同归档留存，按本所档案管理规定管理。

第51条为避免原件丢失或造成其他不必要的误解和责任，律师不应留存有关材料的原件，委托方或

有关主体提供的材料应是经核对的原始资料复印件（A4纸复印并加盖提供方骑缝章，或特殊情况下经有关

人员齐缝签字确认）。律师的工作底稿应包括但不限于以下内容：

51.1律师承担项目的基本情况，包括委托单位的名称、项目名称、服务于项目的时间或期间、工作量

统计；

51.2为制作法律意见书制定的工作计划及其操作程序的记录，律师工作组会议记录；51.3委托人或

交易双方设立及历史沿革的有关资料，如设立批准书、出资协议、合同、章程、营业执照等文件（含变更

文件）的复印件；

51.4重大合同、协议、人员、财务资料，以及其他重要文件和会议记录的摘要或副本；51.5与委托

人及相关人员相互沟通情况的记录，对其提供资料的检查、调查访问记录、往来函件、现场勘查记录、查

阅文件清单等相关的资料及详细说明；

51.6委托人的书面承诺或声明书的复印件；51.7对保留意见及疑难问题所作的说明；51.8其他相关

的重要资料。第52条律师应当要求委托人，在改制方案、产权转让方案或其他方案有任何变动时立即通

知律师，并经过委托人书面确认，该书面确认意见或就改动内容出具的法律意见书补充说明，应当立即报

送决定或有权批准部门；但企业国有产权转让事项经批准或决定后，如转让或受让双方调整产权转让比例

或者企业国有产权转让方案有重大变化的，应当重新出具法律意见书并按照规定程序重新报批。

24

第五章附则

第53条本指引下列用语的含义：

53.1改制企业，是指拟改制或正在进行改制的国有企业；53.2产权持有单位，是指国有企业出资人或

国有产权转让方；

53.3其他改制当事人，是指国有企业债权人、国有企业职工组织、国有产权受让人等。第54条本指

引由中华全国律师协会民事专业委员会组织起草并由中华全国律师协会常务理事会负责解释。

第55条本指引经六届全国律协七次常务理事会审议通过，自发布之日起施行。

25附件二：

中华全国律师协会

律师承办拆迁法律业务操作指引（六届全国律协七次常务理事会审议通过）

目录

第一章总则

第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务

第一节一般规定

第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作

第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在房屋拆迁前期准备阶段的工作第三章房屋拆迁评估中的律

师实务

第一节一般规定

第二节拆迁估价机构的确定

第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容第四章城市房屋拆迁补偿与安置中的律师实务

第一节一般规定

第二节拆迁补偿安置协议

第三节被拆迁房屋面积的确定第四节被拆迁房屋安置标准第五节特殊对象的补偿与安置第六节

货币补偿款的分配

第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务

第一节一般规定

第二节裁决申请与受理阶段第三节裁决审理阶段第四节行政强制执行阶段第六章农村房屋拆

迁中的律师实务

第一节一般规定

第二节集体土地的征收征用及补偿第三节农村房屋拆迁补偿安置第四节农村房屋拆迁评估第七

章行政复议与诉讼的律师实务

第一节一般规定

第二节拆迁行政复议

26第三节拆迁诉讼

第四节律师在拆迁诉讼中的举证

第八章附则

第一章总则

1.制订目的

为提高律师承办房屋拆迁业务的服务水平，指导律师办理与房屋拆迁相关的诉讼和非诉讼业务，依据

《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和相关司法解

释，结合拆迁业务操作流程和经验，制定本指引。本指引供律师在办理拆迁法律服务业务中参考和借鉴，

并非强制性规定。

2.概念界定

2.1城市房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上的房屋所有者或使用者给予补

偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

2.2农村房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用

者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

2.3拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。2.4拆迁单位：取得依法拆迁资质的房屋拆迁企

业。2.5被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人和使用人。

2.6房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。2.7违章建筑，是指依法应予以

无偿拆除的违法建筑物。3.律师办理拆迁法律业务的基本原则

拆迁关系到社会稳定和广大被拆迁人的切身利益，律师办理拆迁法律业务应遵循如下原则：

3.1忠诚负责原则。律师办理拆迁法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护

国家法律的正确实施和委托人的合法权益。

3.2专业精湛原则。律师办理拆迁法律业务，应掌握拆迁专业知识和业务操作的相应能力和水平，以扎

实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。

3.3勤勉敬业原则。律师办理拆迁法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据27委托人的要

求，在与委托人约定的期限内完成各项受托法律业务。

3.4支持合理补偿原则。律师办理拆迁法律业务，应当支持被拆迁人的合理补偿要求，其合理补偿的底

线是：被拆迁人原有居住水平不因拆迁而降低。

4.律师办理拆迁法律业务的前提和要求

4.1律师办理拆迁法律业务，应在核实委托人的主体资格并充分了解受托事项的具体情况后，与委托人

制作谈话笔录，分析利弊，告知法律风险。

4.2律师须与委托人签订委托协议，在取得委托人的合法授权后，在受托权限内依法履行职责，不得损

害委托人的合法权益。

4.3律师办理拆迁法律业务，应把有利于社会稳定作为自己的社会责任，把维护被拆迁人的合法权益、

促进矛盾化解、构建和谐社会作为办理拆迁法律业务的工作要求。

4.4律师在办理拆迁法律业务中应保守所知悉的国家秘密、委托人的商业秘密和个人隐私。

5.本操作指引的业务适用范围

本操作指引适用于律师代理与拆迁相关的诉讼和非诉讼法律业务。主要适用于律师在提供拆迁法律咨

询、受托调查、起草并修改拆迁计划与方案、起草并修改各类法律文书、出具专项法律意见书、培训拆迁

管理与实施人员、代理政府、拆迁人、拆迁单位、被拆迁人、房屋承租人、房屋同住人、房屋使用人参与

拆迁评估活动、参与听证及谈判活动、参与行政裁决活动、参与活动、参与行政复议活动、参与

仲裁活动、参与诉讼活动等法律服务。

涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的拆迁法律服务不适用本操作指

引。

第二章房屋拆迁前期准备中的律师实务

第一节一般规定

本章所称前期准备阶段是指截至房屋拆迁许可证公告之日前的阶段。1．房屋拆迁的前提条件

国家法律规定，凡需要拆迁房屋的建设单位应当向拟拆迁房屋所在地的县、市拆迁主管行政机关提出

申请，取得行政许可后，方可实施拆迁房屋。其中在城市拆迁许可的形式为《房屋拆迁许可证》，农村为拆

迁许可证或征收批准文件。

282．概念界定

2.1搬迁期限，是指被拆迁人和拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定或者行政裁决中规定的被拆迁人腾出

房屋完成搬迁事宜的期限。

2.2拆迁期限，是指拆迁许可证设立的实施拆迁活动的期限。

第二节律师代理拆迁人、拆迁单位在房屋拆迁前期准备阶段的工作1.律师代理拆迁人、拆迁单位在

房屋拆迁前期准备阶段的工作：

1.1核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序。1.2核实拆迁人、拆

迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同。

1.3核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示。

1.4核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件且是否依法公示。1.5核实拆迁人是否已合法取得

建设用地规划许可证且是否依法公示。

1.6调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。

1.7核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无进

行下列活动：

1.7.1新建、改建和扩建房屋及其附属物；1.7.2改变房屋和土地用途；1.7.3建立新的房屋租赁关系；

1.7.4分列房屋租赁户名。

1.8参与制定拆迁方案的听证会，发表律师意见。

1.9核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、完整性、可行性，拆迁方案应载明如下事项：1.9.1拆迁四至

范围；

1.9.2拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管

产的具体数量）；

1.9.3拆迁户数；1.9.4拆迁期限；

291.9.5拆迁范围分期实施拆迁的情况；1.9.6拆迁补偿安置资金总额的预算；

1.9.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分

期到位计划；

1.9.8实施拆迁的方式；

1.9.9拆迁计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的拆迁计划。

1.9.10核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定

的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在

拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

1.9.11核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担。

1.9.12核实用于产权调换房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人总户数的70%，用于产权调换房源是否

符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

2．律师代理拆迁人、拆迁单位在城市房屋拆迁前期准备阶段应当谨慎注意的问题：2.1律师应提示委

托人，拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。2.2律师应提示委托人，不得采用

恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。

2.3律师应提示委托人，须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或者缩小。确

需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该拆迁许可证的拆迁主管行

政机关申请变更拆迁范围。

2.4律师须提示委托人，要在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满日的

15日前，向拆迁主管行政机关提出延期拆迁申请，区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给

予答复。

2.5律师应提示委托人建设项目若在拆迁期限内发生转让，应当经拆迁主管行政机关同意后，办理房屋

拆迁许可证变更手续；拆迁主管行政机关应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。建设项目

转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的有关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行；项目转

让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

2.6律师应提示委托人，拆迁补偿安置方案要符合党的方针政策和国家法律规定的及本地的实际情况。

如存在可能严重侵害被拆迁人合法权益的情况，经提示，委托人拒绝调整的，30律师应解除委托。

第三节律师代理被拆迁人、房屋承租人在城市房屋拆迁前期准备阶段的工作1．核实拆迁人、拆迁

单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证。2．核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权批

准文件。3．核实拆迁人是否已合法取得建设项目批准文件。4．核实拆迁人是否已合法取得建设用地规

划许可证。

5．核实拆迁许可证是否载明拆迁人、拆迁范围和拆迁期限等事项并准确无误，且委托人在该拆迁范围

内。

6．参加制定拆迁方案或是否作出拆迁许可的听证会，发表律师意见。

7．核实拆迁计划与拆迁方案的合法性、合理性、完整性、可行性，拆迁计划与方案除了说明拆迁依据

之外，还应说明如下事项：

7.1拆迁四至范围；

7.2拆迁房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产

的具体数量）；

7.3拆迁户数；7.4拆迁期限；

7.5拆迁范围有无分期实施拆迁的情况；7.6拆迁补偿安置资金总额的预算；

7.7申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、用于产权调整房屋的面积量与价值量，及后续资金

分期到位计划；

7.8实施拆迁的方式。

8．核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府关于应

占补偿安置资金总额的比例，该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在

拆迁方案中明确资金分期到位的时间。

9．核实用于产权调整房源的产权是否清晰、无权利负担。

10．核实用于产权调整房源的数量是否达到拆迁范围被拆迁人要求调换的数量，安置房源是否符合国

家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

11．奖励措施。

3112．对特殊问题的应急方法。

第三章房屋拆迁评估中的律师实务

第一节一般规定

概念界定

1.房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等

因素，对房地产市场价格进行的评估。

2.房屋拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日（农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日）。拆迁分期

实施的，以当期房屋拆迁许可证颁发之日为房屋拆迁估价时点。3.房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁

许可证的拆迁期限。

第二节拆迁估价机构的确定

1．房屋拆迁估价机构的从业资格

律师应提示委托人：从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当具有经拆迁主管机关依法核准的房屋

拆迁估价资格。未取得房屋拆迁估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋拆迁估价委托、出具估价报告

或价格咨询报告。跨省市从事房屋拆迁估价的房地产估价机构，应当向当地拆迁主管机关依法备案。

2．房屋拆迁估价机构的产生

根据有关规定，估价机构的产生有三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人通

过协商一致或者抽签方式确定估价机构。

采取投票方式的，根据投标结果，按照简单多数的原则，一般情况下得票数第一位的为拆迁范围的估

价机构，第二位的为重新估价机构。拆迁人应将投票结果进行公告。采用协商或抽签方式确定估价机构的，

可同时确定重新估价机构。

3．拆迁估价委托

同一拆迁范围内，一般情况下只能委托一家估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋拆迁估价委托

合同。在签订房屋拆迁估价委托合同时律师应核实如下内容：

3.1核实双方当事人的主体资格。

3.2委托范围是否是在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内。

323.3委托估价的被拆迁房屋的性质、用途、面积。3.4估价的价值标准及估价方式。

3.5需要双方当事人提供的资料及提供方式。3.6估价报告的交付日期。3.7酬金及支付方式。3.8违

约责任。3.9争议的解决方式。3.10其他需要约定的事项。

第三节拆迁估价过程中律师法律业务的工作内容

1.拆迁估价过程中律师工作的一般内容：

1.1核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。

1.2对估价机构确定程序的合法性进行核实。律师应提示委托人投票确定估价机构的，拆迁人有将投票

结果进行公告的义务。而拆迁主管机关可对投票、抽签过程进行监督，并可以要求纪检监察机关和基层组

织等共同监督。

1.3对拆迁估价委托合同的真实性、合法性进行核实。

1.4核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。1.5对估价报告

的形式与内容进行核实。包括履行拆迁估价委托合同的情况、估价内容的真实性与合法性、房屋拆迁估价

时点及估价报告的有效期限以及是否由专职注册房地产估价师签字。

1.6对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序合法性进行核实。1.7如委托人对估价

报告有疑问或异议的，协助委托人向原估价机构询问、申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。

1.8对委托人就原估价机构的估价结果、复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原估价结果有差

异，且协商达不成一致意见时，律师可以协助委托人在收到估价报告、复估结论或重估报告后的15日内向

房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

1.9对房地产价格评估专家委员会成员是否与原估价机构、拆迁当事人有利害关系，或者是否是拆迁当

事人进行核实。

1.10律师应提示委托人，若房地产价格评估专家委员会认为估价报告不合法、不规范、33不合理的，

由专家委员会指定其中一家估价单位进行再估价；而拆迁当事人对再估价仍有争议的，可以重新向专家委

员会申请鉴定。

2.拆迁估价过程中律师为拆迁人提供法律服务的注意事项：

2.1律师应提示委托人，须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。

2.2律师应提示委托人，将分户估价报告送交被拆迁人。

2.3律师应提示委托人，拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的

影响。委托拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面

积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照

协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积

不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面

积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

2.4律师应提示委托人处理好与被拆迁人的关系切忌态度生硬，不得授意评估机构作出偏离客观公正的

评估结果。

3.拆迁估价过程中律师为被拆迁人提供法律服务的注意事项：

3.1律师应提示委托人，须充分调查候选估价机构的资质与信誉，调查估价机构及估价人员与拆迁人是

否有利害关系或者是否是拆迁人，建议被拆迁人慎重选择评估机构。

3.2律师应提示委托人，如实向估价机构提供估价所需资料，配合估价机构开展现场查勘等工作。拆迁

估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

委托拆迁估价，应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。被拆迁房屋的性质和面积一

般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；

拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积

不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面

积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

3.3律师应提示委托人拒绝评估或拒绝申请重新评估、鉴定的法律后果。

344.拆迁估价过程中律师为估价机构提供法律服务的注意事项：

4.1对估价工作程序的合法性进行核实。核实包括房地产估价人员是否持证上岗；对被拆迁房屋进行实

地查勘是否有实地查勘记录、和被拆迁房屋状况的照片及录像；实地查勘记录是否由实地查勘的估价人员、

拆迁人、被拆迁人签字认可。

4.2律师应提示委托人接受房屋拆迁估价委托后，处理好与拆迁人、被拆迁人的关系，客观公正评估。

未经许可不得转让、变相转让受托的估价业务。

4.3核实委托人是否按照拆迁估价委托合同约定的时间和要求完成估价，向拆迁人出具估价报告（包括

分户估价报告）。律师应提示委托人，如未按照约定的时间和要求完成估价，或者估价失实的，应当承担相

应的责任。

4.4律师应提示委托人，拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的

影响。估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价

报告中充分说明原因。对拆迁人、被拆迁人就估价报告提出的疑问向其作充分解释，解释内容包括拆迁估

价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

4.5律师应提示委托人，估价机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供估价报告、估价

技术报告及鉴定所需的其他有关资料。

4.6律师应提示委托人，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质、用途和面积。被拆迁房屋的性质和面

积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致

的，可以按照协商结果进行评估。

第四章房屋拆迁补偿与安置中的律师实务

第一节一般规定

概念界定

本章所涉的下列词语的定义分别为：

1．房屋拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定，就补偿安置和房屋

拆除的有关问题所达成的协议。

2.价值标准房屋调换，是指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

3．面积标准房屋调换，是指拆迁居住房屋，实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面35积内不结

算差价的产权房屋调换。

4．异地安置，是拆迁人以拆迁范围外的房屋与被拆迁人进行产权调换，所以又可称为异地产权调换。

5．就地安置，是指拆迁人以拆迁范围内的房屋与被拆迁房屋进行产权调换，所以又称为回迁安置。

6．最低补偿单价标准，是指被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，本指引

所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

适用范围

本章适用于城市房屋拆迁补偿与安置实务操作，集体土地的房屋拆迁补偿与安置不适用本章。

第二节拆迁补偿安置协议

1.拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种：既可以实行货币补偿，也可以实行产权调换；产权调换可以实行以房屋建筑

面积为基础，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

律师要提示委托人，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁

非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人

对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

2.订立拆迁补偿安置协议的主体

由于被拆迁房屋有私有房屋与公有房屋之区别，故拆迁私有房屋的，拆迁人应当与房屋所有人订立拆

迁补偿安置协议，而拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋使用权人订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之

一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

2.1拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的。2.2拆迁执行政府规定

租金标准的私有居住房屋的。2.3拆迁房管部门依法代管的房屋的。

2.4拆迁宗教团体委托房管部门代为经租的房屋的。

36上述所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代为经租的私有居住房屋、

落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施

前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

3.拆迁补偿安置协议的内容

签订拆迁补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：

3.1订立协议的主体。

3.2被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。3.3补偿安置方式。3.4货币补偿金额。3.5搬迁期限。

3.6违约责任。3.7争议的处理。

3.8需要约定的其他事项。

律师要注意，如果是实行房屋调换的，拆迁补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面

积、地点、层次和房屋交付时间、是否补差价等事项，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移

费。拆迁居住房屋以期房调换的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿安置协议中，根据建设

情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处的，拆迁人还

应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门

会同市房地资源局制定。

如当地对协议有备案要求的律师应提示拆迁人应当按当地规定将其订立的所有拆迁补偿安置协议报拆

迁主管机关备案。

第三节被拆迁房屋面积的确定

1.被拆迁房屋面积的确定标准

被拆迁房屋建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准，实际面积与产权证不一致的，除违章

建筑外，应以实际为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关

批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件

但在《城市规划法》实施以前已经建造用于居住的房屋，以37有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑

面积为准。房屋所在地的省市、自治区在《城市规划法》实施以前对此作出明确规定的，从其规定。

2.面积争议的处理

发生房屋面积争议的，当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的，以房产测绘机

构按国家规定测绘的结果为据。

第四节被拆迁房屋补偿安置标准

1.居住房屋的货币补偿金额的确定

由于很多被拆迁人对居住房屋的货币补偿金额如何确定并不清楚，因此，作为律师应提示委托人，拆

迁居住房屋，货币补偿金额一般根据被拆除房屋的区位、建筑结构、建筑面积等因素确定。当事人对此应

先行协商，协商不成的可委托评估。估价的结果应当保证足以买到与被拆迁房屋相同水平的房屋。

被拆除房屋的房地产市场单价为房地产市场评估单价，房地产市场评估单价低于当地政府规定的同类

房屋补偿单价标准的，按该补偿单价标准计算。

拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋（含由房管部门代为经租的宗教团体房屋、由房管部

门依法代管房屋），被拆迁人和承租人都选择货币补偿的，租赁关系终止，承租人有权获得省、市政府规定

比例的货币补偿款。出租人与承租人未达成解除租赁关系的，应当实行按面积的产权调换，以保障承租人

的居住水平不因拆迁而下降。

执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，按租赁合同的规定处理。

实行价值标准房屋调换的，律师应提示委托人应当按照房地产市场评估价格确定货币补偿金额，再将

该金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。需特别重视的是，被拆迁房屋和拟调换的房屋在评估时应适

用同一评估时点、同一评估方法和标准。

2.非住宅房屋的补偿安置

拆迁非住宅房屋的，应充分考虑拆迁和当地工商业水平和就业的问题。除国家产业政策确定属于淘汰

的行业外，不能因拆迁导致企业关闭和工人下岗。拆迁租赁非住宅房屋的，被拆迁人与房屋承租人协议解

除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，

拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。调换后的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人

重新订立房屋租赁合同。

另外，拆迁非居住房屋，律师还应提示委托人，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承38租人下列

费用：

2.1按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。2.2无法恢复使

用的设备按重置价结合成新结算的费用。

2.3因拆迁造成停产、停业的适当补偿。这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿，是指拆迁非居住房

屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋

建筑面积每平方米300-400元，由拆迁当事人协商确定。

3.可以按照非居住房屋补偿标准认定的情形

律师在实践中应提示委托人注意，以下几种情形是可以按照非居住房屋补偿标准予以补偿认定：

3.1原始设计为非居住房屋或房屋依法销售时是非居住房屋的，可以认定为非居住房屋。3.2公房承

租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房

屋。

3.3房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职

工或者职工家庭居住使用的除外。

3.4原始设计为居住房屋，改变为非居住用途，作为经营场所并领取营业执照照章纳税的，可以依据国

务院和省级以上人民政府的规定并根据其经营状况、纳税情况，参照当地非住宅同类房屋的市场价值给予

适当的补偿。

4.拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置

拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和

非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择房屋调换的，应当按照约定或行政裁

决结算差价。

第五节特殊对象的补偿与安置

1.对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护

实践中，律师要注意的是拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人

应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款，使之达到当地最低住房保

障标准。

2.拆迁宗教团体所有房屋的处理

拆迁宗教团体所有的房屋，律师应提示拆迁人，应当事先征求宗教事务管理部门意见，39并与宗教

团体签订拆迁补偿安置协议。

拆迁由房管部门代为经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。拆迁居住房屋的，补偿安置方式与标准

按照政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的，被拆迁人和房屋承租人均可

以选择货币补偿或者房屋调换。

3.拆迁公益事业房屋的处理

律师应注意，如果拆迁用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城

市规划的要求，按照原性质和规模予以重建或者按照房地产市场价补偿。

4.拆迁公共设施的处理

需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及

树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。

因房屋拆迁需要迁移管线或铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或

新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。

5.拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理

拆迁房管部门依法代管的房屋，拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当

经公证机关公证，拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。

6.拆除违章建筑和临时建筑的处理

律师应提示委托人拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，现行规定是不予补偿；拆除未超过批准

期限的临时建筑，应当给予适当补偿。是否属于违章建筑以及是否应无偿拆除，应当有法律依据并依法确

定。

其中，《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使

用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。《城

市规划法》实施前违法建筑的认定，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门根据历史情况，依据

所在省、自治区、直辖市人民政府规定处理。

在拆迁公告依法发布后，或被拆迁人接到有关部门依法作出的停止建设通知后，继续进行房屋及其附

属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

7.拆迁争议房屋的处理

由于争议房屋属于“产权不明确的房屋”，为了保障建设项目的顺利进行，在拆迁人提出补偿安置方案，

报房屋拆迁管理部门依法核实同意，向公证机关办理证据保全，并且将拆迁补偿资金办理提存或者提供符

合国家质量标准的安置用房、周转用房的，便可实施拆迁。

408.拆迁设有抵押权的房屋的处理律师应注意，首先要核实抵押的有效性。

其次，在拆迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项。

再次，经与抵押权人、被拆迁人协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见，将拆迁补偿款交付被拆

迁人。

9.租赁期限未满的房屋拆迁的处理

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆

迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人

实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租

赁合同。

第六节货币补偿款的分配

1.公有房屋货币补偿款的分配。

拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之间

一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但律师应提示委托人注意，下列情况除外：

1.1承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常

生活的。

1.2承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付较多款项的。1.3对公房内居住的未成年人实际承担

监护义务的。2.私有房屋补偿款的分割

拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

3.房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理

搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、

同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备

搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、

停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

4.补偿款由他人领取的处理

41在实践中，有时会遇到由于拆迁人的疏忽，导致房屋补偿款由他人领取，律师应提示委托人，补偿

款应由领款人亲自领取，委托他人领款的应认真审查委托书的真实性和内容的准确性。如拆迁人疏于审查，

错将拆迁款项支付给他人，仍应对实际的被拆迁人或房屋承租人承担补偿安置的义务。对冒领或错发，拆

迁人可以依法要求返还不当得利。

5.被拆迁人拒绝受领补偿款的处理

拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人如无法定理由在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉

讼，且拒绝受领补偿款的，拆迁人可以向公证机关办理提存。

6.售后公房拆迁维修资金的处理

因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的，由业主、房屋拆迁单位、原售房单位或物业管理单

位持房屋灭失等有关证明文件，到该项资金保管单位办理住宅维修资金交割手续，其中原个人缴纳住宅维

修资金中的剩余部分，由该项资金保管单位退还给业主，原房屋出售单位缴纳三项维修资金的剩余部分，

用于补贴社区公共设施维修资金的不足。

第五章房屋拆迁行政裁决过程中的律师实务

第一节一般规定

概念界定

1.房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补

偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当

事人之间的权利和义务的具体行政行为。

2.，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、

县人民政府责成有关部门强制执行，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院予以强制执行的行为。

适用范围

本章主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否

适用本章内容。

第二节裁决申请与受理阶段

1.申请阶段

42律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。为拆迁主管行

政机关提供服务时应审查申请资料是否符合要求。

1.1拆迁人申请裁决应提交的资料：1.1.1裁决申请书；

1.1.2法定代表人的身份证明；1.1.3被拆迁房屋权属证明材料；1.1.4被拆迁房屋的估价报告；1.1.5

对被申请人的补偿安置方案；1.1.6申请人与被申请人的协商记录；1.1.7未达成协议的被拆迁人比例及

原因；1.1.8其他与裁决有关的资料。

1.2被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：1.2.1裁决申请书；1.2.2申请人的身份证明；1.2.3

被拆迁房屋的权属证明；

1.2.4申请裁决的理由及相关证明材料；

1.2.5房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。1.3裁决申请书应包括以下主要

内容：

1.3.1申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所；1.3.2被申请人名称、

地址等基本情况；1.3.3申请裁决的请求、事实和理由；1.3.4申请人签名或盖章、申请日期。

2.审查受理阶段

律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。2.1裁决听证

裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁范围总户数的比例进

行审核，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进

行听证。具体标准、程序按省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定执行。

43律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律

师意见。