《物业法律法规汇编》

《物业法律法规汇编》

物业法律法规汇编

目录

一.物业管理篇

1.中法人民共和国物权法（节选第六.七章）2

2.物业管理条例4

3.福建省管理管理条例10

4.福州市物业管理若干规定20

二.管理收费篇

1.建设部物业服务收费管理办法24

2.福建省物业服务收费管理实施办法27

3.福州市物业服务收费管理实施细则30

4.福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准33

5.物业服务定价成本监审办法41

三.二装监管篇

1.建设部住宅室内装饰装修管理办法44

2.福建省建筑装修管理暂行办法48

四.物业招投标篇

1.建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法52

2.福建省物业管理招标投标暂行办法57

3.福州市房管局关于加强物业管理招标投标管理的通知63

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五.业委会成立篇

1.建设部业主大会规程64

2.福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法

69

3.福州市物业管理区域划分暂行办法71

4.福建省建设厅关于加强业主大会制度建设的若干意见74

六.物业专项维修篇

1.建设部住宅专项维修资金管理办法78

2.福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法84

3.福州市房地产管理局关于物业专项维修资金收取工作的公

告95七.物业企业资质篇

1.建设部物业服务企业资质管理办法96

2.福建省建设厅关于转发建设部《物业管理企业资质管理办

法》的通知101八.物业交接篇

1.商品房买卖合同103

2.关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

若干问题的解释111

3.商品房交付过程中的法律问题114

4.商品房交付过程中4大问题及其解决方法116中华人民共

和国物权法（节选第六.七章）中华人民共和国主席令

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第六二号《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第

届全国人民代表大会第五次会议于xx年3月16日通过，现予公

布，自xx年10月1日起施行。

中华人民共和国主席

xx年3月16日中华人民共和国物权法（xx年3月16日第

届全国人民代表大会第五次会议通过）

第六章业主的建筑物区分所有权

第七条业主对建筑物内的住宅.经营性用房等专有部分享有

所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权

利。

第七一条业主对其建筑物专有部分享有占有.使用.收益和处

分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他

业主的合法权益。

第七二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权

利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅.经营性用房，其对共有部分享有的

共有和共同管理的权利一并转让。

第七三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公

共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇

公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所.

公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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第七四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库应当

首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库的归属，由当事

人通过出售.附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属

于业主共有。

第七五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员

会给予指导和协助。

第七六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建.重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建

筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主

同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半

数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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第七七条业主不得违反法律.法规以及管理规约，将住宅改

变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律.

法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束

力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，

受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯.水箱等共有部分的维修。维修资

金的筹集.使用情况应当公布。

第八条建筑物及其附属设施的费用分摊.收益分配等事项，

有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专

有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委

托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权

依法更换。

第八二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理

建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八三条业主应当遵守法律.法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾.排放污染物或者噪

声.违反规定饲养动物.违章搭建.侵占通道.拒付物业费等损害他

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人合法权益的行为，有权依照法律.法规以及管理规约，要求行为

人停止侵害.消除危险.排除妨害.赔偿损失。业主对侵害自己合法

权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章相邻关系

第八四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产.方便生活.

团结互助.公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八五条法律.法规对处理相邻关系有规定的，依照其规

定；法律.法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八六条不动产权利人应当为相邻权利人用水.排水提供必

要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分

配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土

地的，应当提供必要的便利。

第八八条不动产权利人因建造.修缮建筑物以及铺设电线.电

缆.水管.暖气和燃气管线等必须利用相邻土地.建筑物的，该土地.

建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨

碍相邻建筑物的通风.采光和日照。

第九条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放

大气污染物.水污染物.噪声.光.电磁波辐射等有害物质。

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第九一条不动产权利人挖掘土地.建造建筑物.铺设管线以及

安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九二条不动产权利人因用水.排水.通行.铺设管线等利用

相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；

造成损害的，应当给予赔偿。

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根

据xx年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》

修订）物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的

合法权益，改善人民众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企

业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配

套的设施设备和相关场地进行维修.养护.管理，维护物业管理区

域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选

择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术.新方法，依靠科技进步提高物

业管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监

督管理工作。

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县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域

内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的

服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提

出建议；

（三）提出制定和修改管理规约.业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位.共用设施设备和相关场地使用情况享

有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位.共用设施设备专

项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（）法律.

法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约.业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的

使用.公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

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（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出

的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律.法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管

理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备.建筑物规

模.社区建设等因素。具体办法由省.自治区.直辖市制定。

第条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区.

县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处.乡镇人民政府的

指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个

业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立

业主大会的，由业主共同履行业主大会.业主委员会职责。

第一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

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（六）改建.重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。(原六项改

七项)

第二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用

书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占

建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第一条第（五）项和第（六）项规

定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占

总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第一条规定的其他事

项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过

半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，

受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会

议。

第四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知

全体业主。

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住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员

会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职

责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服

务合同；

（三）及时了解业主.物业使用人的意见和建议，监督和协助

物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业

所在地的区.县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处.乡镇

人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业.责任心强.具有一定组

织能力的业主担任。

业主委员会主任.副主任在业主委员会成员中推选产生。

第七条管理规约应当对有关物业的使用.维护.管理，业主的

共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任

等事项依法作出约定。

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管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律.法规或者损害社

会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式.表决

程序.业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第九条业主大会.业主委员会应当依法履行职责，不得作出

与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会.业主委员会作出的决定违反法律.法规的，物业所

在地的区.县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处.乡镇

人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业

主。

第二条业主大会.业主委员会应当配合公安机关，与居民委

员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关

工作。

在物业管理区域内，业主大会.业主委员会应当积极配合相关

居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，

并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会.业主委员会作出的决定，应当告知相关

的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二一条在业主.业主大会选聘物业服务企业之前，建设单

位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

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第二二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规

约，对有关物业的使用.维护.管理，业主的共同利益，业主应当

履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出

约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合

法权益。

第二三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业

买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守

临时管理规约予以书面承诺。

第二四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分

离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企

业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应

资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经

物业所在地的区.县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用

协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前

期物业服务合同约定的内容。

第二六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满.

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物

业服务合同终止。

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第二七条业主依法享有的物业共用部位.共用设施设备的所

有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位.

共用设施设备进行查验。

第二九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业

服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑.结构.设备竣工图，配套设

施.地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装.使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移

交给业主委员会。

第三条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的

物业管理用房。

第三一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范

围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资

格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办

法由国务院建设行政主管部门制定。

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第三三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得

职业资格证书。

第三四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管

理。

第三五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订

立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项.服务质量.服务费用.双方

的权利义务.专项维修资金的管理与使用.物业管理用房.合同期限.

违约责任等内容进行约定。

第三六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供

相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身.

财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理

物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二九条第一款

规定的资料。

第三八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大

会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管

理用房和本条例第二九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

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物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业

的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务

委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并

委托给他人。

第四一条物业服务收费应当遵循合理.公开以及费用与服务

水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业

服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门

制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费

用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，

从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服

务费用由建设单位交纳。

第四三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行

政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合

同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四五条物业管理区域内，供水.供电.供气.供热.通信.有

线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手

续费等额外费用。

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第四六条对物业管理区域内违反有关治安.环保.物业装饰装

修和使用等方面法律.法规规定的行为，物业服务企业应当制止，

并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法

对违法行为予以制止或者依法处理。

第四七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全

防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同

时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保

安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不

得侵害公民的合法权益。

第四八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和

物业使用人约定，但不得违反法律.法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承

担连带责任。

第四九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及

时处理业主.业主委员会.物业使用人和物业服务企业在物业管理

活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第五条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设

施，不得改变用途。

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业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法

办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共

建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由

业主依法办理有关手续。

第五一条业主.物业服务企业不得擅自占用.挖掘物业管理区

域内的道路.场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用.挖掘道路.场

地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企

业确需临时占用.挖掘道路.场地的，应当征得业主委员会的同

意。

业主.物业服务企业应当将临时占用.挖掘的道路.场地，在约

定期限内恢复原状。

第五二条供水.供电.供气.供热.通信.有线电视等单位，应

当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修.养护的责

任。

前款规定的单位因维修.养护等需要，临时占用.挖掘道路.场

地的，应当及时恢复原状。

第五三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务

企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项

告知业主。

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第五四条住宅物业.住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住

宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳

专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业

共用部位.共用设施设备的维修和更新.改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取.使用.管理的办法由国务院建设行政主管

部门会同国务院财政部门制定。

第五五条利用物业共用部位.共用设施设备进行经营的，应

当在征得相关业主.业主大会.物业服务企业的同意后，按照规定

办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，

也可以按照业主大会的决定使用。

第五六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益

时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物

业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第五七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招

投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式

选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管

部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的。

第五八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的

物业共用部位.共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上

第19页共29页

地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚

款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移

交有关资料的，对建设单位.物业服务企业予以通报，处1万元以

上10万元以下的。

第六条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理

的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所

得，并处5万元以上20万元以下的；给业主造成损失的，依

法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并

由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业

管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方

人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上

20万元以下的；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理

区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民

政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上

50%以下的；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证

书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位.共用设施

第20页共29页

设备的维修.养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造

成损失的，依法承担赔偿责任。

第六三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级

以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资

金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚

款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资

质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的

主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不

按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府

房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，

并处10万元以上50万元以下的。

第六五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务

企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府

房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上

10万元以下的；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物

业共用部位.共用设施设备的维修.养护，剩余部分按照业主大会

的决定使用。

第六六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，

并按照本条第二款的规定处以；所得收益，用于物业管理区

第21页共29页

域内物业共用部位.共用设施设备的维修.养护，剩余部分按照业

主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和

共用设施用途的；

（二）擅自占用.挖掘物业管理区域内道路.场地，损害业主

共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位.共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚

款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚

款。

第六七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务

费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物

业服务企业可以向人民法院起诉。

第六八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反

法律.法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯

罪的，依法给予治安管理处罚。

第六九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门.县

级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理

部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好

处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构

成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政

处分。

第22页共29页

第七章附则

第七条本条例自2003年9月1日起施行。

福建省物业管理条例福建省物业管理条例是为了规范物业管

理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行

业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律.法

规，结合福建省实际，制定的条例。由福建省第届人民代表大会

常务委员会第二五次会议于xx年9月28日通过，自xx年1月1

日起施行。

第一章总则

第二章业主大会和业主委员会

第三章前期物业管理

第四章物业管理服务

第五章物业的使用与维护

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的

合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理

条例》和其他有关法律.法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

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第三条物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会

化.市场化管理体制，遵循公开公平.诚实信用.市场竞争.服务规

范的原则。

第四条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行

政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府其他有关行政管理部门应当按照各自

职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

乡（镇）人民政府.城市街道办事处负责协调物业管理与社区

建设之间的关系，协助有关行政管理部门对物业管理活动进行监

督。居民委员会（社区居民委员会）根据有关规定对业主大会.业

主委员会进行指导.协调和监督。

第五条鼓励依法成立物业管理行业协会。物业管理行业协会

应当加强行业指导和行业自律，公布物业服务收费价格行情，鼓

励物业管理企业不断创新，促进物业管理企业提高服务质量和服

务水平。

第二章业主大会和业主委员会

第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到

百分之五以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当

召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主人数较少且经全体

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业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大

会.业主委员会职责。

第七条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用

地范围.社区布局.物业的共用设施设备.建筑物规模等因素确定。

分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置

的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区

域内已自然形成多个相对独立.封闭小区的，可以划分为不同的物

业管理区域。

已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会

同意后可以合并为一个物业管理区域。

第八条建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，向

县（市.区）人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理区域

要求的，县（市.区）人民政府房地产行政主管部门应当按照本条

例第七条的规定划分物业管理区域。但对已经自然形成且无争议

的区域，当地居民委员会（社区居民委员会）向县（市.区）人民

政府房地产行政主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再

重新划分。

需要调整物业管理区域的，县（市.区）人民政府房地产行政

主管部门应当会同城市街道办事处或者乡（镇）人民政府，按照

本条例第七条的规定，结合当地居民委员会（社区居民委员会）

的布局划分物业管理区域。

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第九条物业管理区域符合本条例第六条第三款规定条件的，

建设单位应当在三日内向县（市.区）人民政府房地产行政主管部

门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册.物业建筑面积.

物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未提交书面报告

或者建设单位已不存在的，业主可以以书面形式向县（市.区）人

民政府房地产行政主管部门提出成立业主大会的请求。

县（市.区）人民政府房地产行政主管部门接到建设单位的书

面报告或者业主的书面请求之日起三日内，应当会同乡（镇）人

民政府或者城市街道办事处组织成立业主大会筹备组（以下简称

筹备组），并确定筹备组召集人。

筹备组由业主代表.居民委员会（社区居民委员会）代表五至

一人组成，可以邀请建设单位参加。业主代表由业主推荐产生，

所占比例应当不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组应当自成

立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。

第条筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间.地点和内容；

（二）草拟《业主大会议事规则》.《业主公约》和《业主委

员会章程》；

（三）确定首次业主大会会议投票权数的方法；

（四）确认业主身份和核计业主在首次业主大会会议上的投

票权数；

（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；

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（六）组织产生首届业主委员会委员候选人；

（七）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的第（一）至

（六）项内容应当在首次业主大会会议召开五日前以书面形

式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组

应当予以复核。

第一条筹备组应当自组成之日起三日内，召开首次业主大会

会议，并选举产生业主委员会。业主委员会由委员五至三人的单

数组成。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在

业主委员会委员中推选主任一人，副主任若干人，并在物业管理

区域内公告。业主委员会每届任期三年。

业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监督委员

会，根据业主大会的授权和业主公约的约定，行使对业主委员会

的监督权。

第二条业主在首次业主大会会议上的投票权数，可以按照以

下方式确定：

（一）以住宅套数结合建筑面积确定；

（二）以住宅套数一套计一个投票权数确定；

（三）以建筑面积一平方米计一个投票权数确定。

以住宅套数结合建筑面积确定投票权数的，具体按照以下标

准计算：

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（一）住宅物业一套计二个投票权数，建筑面积不足一百二

平方米的按一套计算，超过一百二平方米的每满平方米增加一个

投票权数，不足平方米的部分不计算，但未售物业部分的投票权

数不得超过总投票权数的百分之三；

（二）非住宅物业建筑面积每满一百平方米计二个投票权

数，建筑面积不足一百平方米的按一百平方米计算，超过一百平

方米的每满平方米增加一个投票权数，不足平方米的部分不计

算。

物业建筑面积以房屋所有权证或者其他能证明其权属的合法

有效文件为依据确定。

第三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用

书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有

二分之一以上投票权数的业主参加。采用集体讨论形式的，可以

以幢.单元.楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会

议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会

议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表

应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业

主。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主

书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业

的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。

第四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

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业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主

委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开五日前将业主大会

会议时间.地点.议

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