法学案件分析报告

案情分析报告

一、当事人信息

徐立平，女，xxxx年xx月xx生，xxxx人，住址：

二、当事人诉求

厘清位于北京市通州西1-1-1904的二居室楼房一套房屋的所有

权归属，以及证明涉案《协议书》不存在隐瞒、欺骗行为。

三、案情叙述

徐立平即当事人于2000年与现任配偶高永明结婚，此前与前夫

育有一子甘雨，高永明此前生有一女高杨，皆为本案的相关人员。

2011年6月，当事人与高永明购买了位于沙河青年创业公寓

3-1-802的一套小产权房，该房屋署于高永明一人名下，房款及装修

款共计47.3万元，由双方商议后，当事人出资24.75万元，配偶高

永明出资21.75万元，儿子甘雨出资1万元。

2015年7月5日，高永明以自己和当事人的名义向其单位北京

铁路局通州车务段申请职工住房配售（有申请核定表和申请人及配偶

住房情况证明），最终申请到位于北京市通州西1-1-1904的二居室楼

房一套，由高杨支付了全部130万元房款，房屋署于高永明一人名下，

但房产证至今仍未办理完成。2015年10月31日，当事人及配偶高

永明（作为甲方），与高杨夫妻（作为乙方）、甘雨夫妻（作为丙方）

签订一份协议（有协议书一份证明）。协议中约定：高永明购买单位

职工住房，购房款全部由乙方承担；由于政策要求，上述房产暂时登

记在甲方名下，乙方是所有权人，甲方应在条件允许时协助乙方办理

相关过户手续；对于沙河青年创业公寓房屋，丙方如在3年内支付乙

方20万元以及高杨之妹高艳10万元，则乙方及高艳放弃对该房产的

所有权利。后丙方向乙方先行支付了10万元。

2017年，甘雨发现沙河青年创业公寓房屋为小产权房后，认为

其之前不知情，向法院起诉当事人夫妻和高杨夫妻，以《协议书》中

存在隐瞒和欺骗事实、导致了重大误解为由，请求法院判定该协议中

关于沙河青年创业公寓房屋产权归属及房款支付的条款无效，并要求

高杨返还已付10万元、自己放弃对该房屋的权利。该案于2018年1

月24日第一次开庭审理，现仍在审理之中。

四、证据情况

1、位于沙河青年创业公寓3-1-802的房屋所有权证

2、涉案《协议书》

3、沙河青年创业公寓3-1-802的房屋性质证明文件

4、北京市通州西1-1-1904的二居室楼房申请核定表和申请人及

配偶住房情况证明

五、争议焦点

1、《协议书》是否存在隐瞒和欺骗事实

2、北京市通州西1-1-1904的二居室房屋的所有权归属

六、疑点和难点

1、甘雨夫妇对于沙河青年创业公寓3-1-802的房屋性质不知情

是否意味着徐立平夫妇存在隐瞒和欺骗行为。

对于争议焦点一：

首先必须弄清楚的是徐立平夫妇、高杨夫妻、甘雨夫妻为签署该

协议的三方主体，且协议的内容是关于位于北京市通州西1-1-1904

的二居室房屋的所有权和高杨夫妻、甘雨夫妻以及高艳对于沙河青年

创业公寓3-1-802的继承权的约定。其次，是在沙河青年创业公寓

3-1-802房屋的性质上，该房屋属于“小产权房”。由于“小产权房”

拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产

权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》

的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买

后，该房不能合法转让过户，且对房屋的保值和升值也有一定影响。

而甘雨夫妻签署这一协议的目的是为了完全享有该房的所有权，该房

作为小产权房必然无法实现其合同目的。最后，对于协议本身来说，

签署这一协议是一种民事行为，民事行为讲求意思自治。三方都是具

有完全民事行为能力的成年人，特别是甘雨夫妻在签署协议的时候应

该对该房屋的基本情况有基本的了解。尤其是对于房屋的性质，因为

这关系到自己是否能享有该房的完整的所有权，所以其注意义务是必

须肩负的。甘雨夫妇完全可以向徐立平夫妇问询该房屋的性质，如果

说徐立平夫妇从未存在任何利用隐瞒的手段故意不告知甘雨夫妇该

房屋的性质的行为，甘雨夫妇也没有任何证据证明存在故意不告知的

行为。那么甘雨夫妇起诉当事人夫妻和高杨夫妻存在隐瞒和欺骗事实

是难以成立的。

2、由高杨支付了全部130万元房款，房屋署于高永明一人名下

的位于北京市通州西1-1-1904的二居室房屋的所有权是否属于徐立

平夫妇。

对于争议焦点二：

根据我国《物权法》第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和

内容的根据。高扬支付了位于北京市通州西1-1-1904的二居室楼房

一套的全部130万元房款，但是由于房屋是职工住房，必须是署于高

永明一人名下，虽然房产证至今仍未办理完成，但是高永明必然是该

房屋的所有权人。而该房是高永明以自己和当事人的名义向其单位北

京铁路局通州车务段申请职工住房配售，虽然登记在高永明名下，但

是它是以夫妻二人名义共同申请的。依据《婚姻法》第十七条夫妻

在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、

奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承

或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他

应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

该房屋实际上应该是徐立平与高永明夫妻二人的共同财产。

双方在《协议》中约定“高永明购买单位职工住房，购房款全部

由乙方承担；由于政策要求，上述房产暂时登记在甲方名下，乙方是

所有权人，甲方应在条件允许时协助乙方办理相关过户手续”意味着

这是借名买房，在条件不允许前，高永明夫妻必然是该房的所有权人。

如果说，高永明夫妻在完成该房的不动产权登记后，以及在政策条件

允许时，高杨夫妻可以申请变更登记。因为他们支付了所有的房款，

并利用协议对房屋所有权进行了约定。依据《物权法》第十九条规定：

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请

更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明

登记确有错误的，登记机构应当予以更正。所以，条件成就后，高杨

夫妇才能依据协议请求变更登记。

七、建议

1、徐立平夫妇应当举证证明其未故意隐瞒沙河青年创业公寓

3-1-802的房屋性质。

2、北京市通州西1-1-1904的二居室楼房现在属于高永明和徐立

平的夫妻共同财产。