律师为集体经济组织提供法律服务

律师为集体经济组织提供法律服务

第一节村（居）委会、集体经济组织在城中村改造中的作用

第77条村（居）委会的主要职能是社会管理和公共事务的管理，

集体经济组织是在村（居）委会的支持和组织之下进行发展的。城中

村改造涉及的是村（居）委会、集体经济组织名下的集体所有土地，

或者村（居）委会、集体经济组织依法占有的国有土地，及村（居）

民自有的宅基地，以及依附于该土地上的受村（居）委会管理的村（居）

民、集体经济组织成员。

第78条村（居）委会、集体经济组织在城中村改造中的作用主要

体现在以下几个方面：

78.1对城中村改造方案、模式是否符合本片区实际情况进行审核，

并提出相应的建议和意见，使改造方案、模式切实可行。

78.2对拆迁补偿安置方案进行审核，以确保村（居）委会、集体

经济组织、村（居）民利益的最大化。

78.3积极宣传城中村改造的法规政策，协调处理集体经济组织、

村（居）民的不同意见和建议。

78.4协调处理征收、补偿、安置、重建改造建设过程中的相关工

作。

78.5协助政府部门查处违章、违法建筑。

79.6协助政府部门办理城中村改造用地相关手续。

78.7协助政府部门处理村（居）民身份变更后有关社会保障事宜。

第二节集体经济组织作为城中村改造主体参与城中村改造的模

式

第79条集体经济组织是城中村改造项目中不可或缺的主体，其

既可作为城中村改造的被改造人，也可作为城中村改造项目的改造人。

本节阐述的是集体经济组织作为城中村改造主体时律师可提供的法

律服务。

第80条集体经济组织作为城中村改造主体参与城中村改造主要

有两种模式：

80.1集体经济组织自主改造

即集体经济组织及其成员在政府的指导与支持下，自筹资金，自

行完成改造。此种模式需要政府支持力度比较大，比如在基础设施、

公建设施、政策优惠、配套资金等方面，适用于规模较小，集体及村

（居）民经济比较强的村。

80.2集体经济组织与开发商合作改造

此种模式之下又可以分为两种方式：

集体经济组织与开发商经过协商，并经村（居）民（代表）大会

表决通过和开发商股东会表决同意，双方共同出资，组建城中村改造

项目公司，通过出资方式、股权份额、股东会、董事会和经营团队的

制度安排，共同实施城中村项目拆迁、土地取得、项目建设、项目销

售和回迁安置等事宜。

80.2.2与开发商合同型合作改造方式

集体经济组织与开发商协商，并经村（居）民（代表）大会表决

通过和开发商股东会表决同意，以开发商的名义实施城中村项目拆迁、

土地取得、项目建设、项目销售和回迁安置等事宜，集体经济组织与

开发商签订合作开发合同，约定各方的权利义务和项目利润分配。

采取此种改造模式，虽然集体经济组织是城中村改造的主体，但

实际上是开发商作为城中村改造的主导，若集体经济组织选择此种改

造模式，律师在为其提供法律服务时要特别注意对集体经济组织及其

成员利益的保护。

第三节村（居）委会、集体经济组织参与城中村改造的风险控制

第81条村（居）委会、集体经济组织参与城中村改造存在的风

险：

或是有重要举措、法规出台时，引起改造成本的变化，从而给村（居）

委会、集体经济组织带来的风险。

81.2征收与补偿风险：是指在城中村改造过程中，村（居）委会、

集体经济组织的成员因各种原因，拒绝达成拆迁安置或征收补偿协议等，

从而造成改造进程中的风险。

81.3经济风险：是指村（居）委会、集体经济组织采用与开发商

合作的改造方式进行城中村改造时，在合作中存在的风险。

第82条村（居）委会、集体经济组织对城中村改造中存在风险

的控制：

82.1对政策风险的控制：

82.1.1仔细审核现有政策的有效性，明确项目改造方案是否有明

确的政策意见，是否被列为城中村改造重点项目等，政策的支持关系

到土地流转的顺利以及与开发商合作的稳定性。

82.1.2由于我国城市土地实行国家所有，农村土地实行集体所有，

城市化进程中对土地的需求必然通过行政机关对农集体所有土地的

征收征用来满足，律师办理此类业务时，不仅要了解国家的有关法律、

法规规定，还要注意研究当地市、县、街办（乡镇）等有关城中村改

造征地补偿安置的具体规定。

82.2.1了解现有宅基地使用情况，是否存在村（居）民的现有住

宅面积使用比较紧张或者房屋需要翻新等情况，避免引发家庭矛盾和

社会矛盾。

82.2.2做好项目实施的可行性论证，充分考虑村（居）民实际每

户居住面积与将来可分配面积相比较，是否有所提高，争取村（居）

民愿意接受的方案。

82.2.3预先制定一般标准的拆迁补偿安置方案，经村（居）民讨

论并提出相关意见，为制定正式的拆迁补偿安置方案提供依据。

82.2.4在和开发商接触、磋商后，对征收与补偿安置方案进行村

（居）民表决，并根据表决结果和村（居）民提出的合理化意见、建

议，对征收补偿安置方案进行完善，以防出现拆迁过程中迟迟达不成

协议情况的发生，影响改造进程。

82.3对经济风险的控制：

82.3.1对开发商的资质、资金能力进行充分调查了解，防止建设

过程中因开发商资金问题导致安置楼房迟延建设。

82.3.2由村（居）委会、集体经济组织与开发商之间建立资金共

管账户，并由开发商向村（居）委会、集体经济组织缴纳一定的保证

金，作为项目进展的保障。

82.3.4村（居）委会、集体经济组织选定有资质的监理公司对工

程建设进行全程监理，确保工程质量、安全，监督开发商对合同的履

行。

第四节律师为集体经济组织作为城中村改造主体时提供法律服

务

第83条当集体经济组织作为城中村改造的主体时，律师可为集体

经济组织提供如下法律服务：

83.1对拟改造的城中村项目进行尽职调查。

83.2就城中村改造的整体方案，包括改造条件、方式目标、所涉

风险等提供法律咨询意见。

83.3就城中村改造的模式提供法律咨询意见。

83.4就征收与补偿安置方案提供法律咨询意见，协助集体经济组

织起草、审查征收与补偿安置协议，参与和村（居）民的征收与补偿

安置谈判。

83.5就集体经济组织与开发商合作改造提供法律服务，包括对开

发商资信状况进行尽职调查，出具合作改造及风险控制法律咨询意见，

参与合作开发的谈判，起草、审查合作改造协议等。

供从协商谈判、出具法律咨询意见、起草、审查出资协议、公司股权

安排、公司架构设置到申请公司工商登记注册的全过程法律服务。

83.7就项目开发融资提供法律意见，起草、审查融资协议、参与

商业谈判和签约，协助处理融资过程中的争议。

83.8在项目建造、销售及交付阶段提供法律服务。

83.9为城中村改造涉及的行政审批提供法律服务。

83.10为城中村改造过程中涉及的行政裁决提供法律服务。

83.11为城中村改造过程中涉及的提供法律服务。

83.12为城中村改造涉及的诉讼、仲裁提供法律服务。

以上法律服务内容中的征收与补偿、建设工程和商品房销售的律

师服务，全国律协均已制订了相应的操作指引。另外，尽职调查、拆

迁补偿安置、融资、行政审批、行政裁决、、诉讼、仲裁、

委托拆迁等的律师服务已在本操作指引其他章节（主要为第七章、

八章）进行了阐述，本章不再赘述。律师在为集体经济组织提供上述

法律服务时，应注意从集体经济组织、村（居）民的立场出发，维护

其合法权益。

第

务：

在此种合作改造模式下，律师除提供前述所说的尽职调查等法律

服务外，最重要的就是合作协议的谈判、审查、起草，在此过程中，

律师应注意以下事项：

84.1协议签订主体的身份的合法性，即是否是合法存续的独立法

人，是否具有房地产开发的资质等。

84.2协议签订前，集体经济组织是否将协议的实质内容提交村

（居）民会议投票表决，是否符合集体经济组织内部的规章制度的规

定，是否取得了合法的授权；合作的开发商是否依据其公司《章程》

的规定将协议的实质内容提交公司决策机构表决通过，并取得合法授

权。

84.3协议确定的改造范围是否明确；改造范围内的土地权属、建

筑物权属、用途、面积、拆迁面积是否约定明确。

84.4对合作改造的方式是否约定明确。

84.4.1与开发商法人型合作改造方式，在协议中应明确双方的出

资比例；股东会各方委派人数；董事会董事名额的分配及董事、董事

长产生的方式；监事会监事名额的分配及监事、监事会主席产生的方

式；双方出资的到位时间；公司存续的期限；公司的经营范围等。其

商另行签订相关协议予以明确。

84.4.2与开发商合同型合作改造方式，在协议中应明确开发商

出资金额，资金到位的时间，资金来源的保障，资金使用的监管等。

84.5明确房屋拆迁补偿安置所依据的标准，应注意与当地对于

集体经济组织、村（居）民的有关优惠政策的规定相结合。

84.6明确合作改造的期限，此期限的确定应结合改造项目的规

模、难度、资金等因素予以综合考虑。

84.7集体经济组织、开发商其他的权利义务的约定（包括但不

限于集体经济组织的协调、宣传等，开发商制订具体的改造方案等）。

84.8开发商获得土地使用权的方式。

84.9双方的违约责任，其中应特别注意对开发商未及时支付开

发资金的违约责任的约定，但律师应注意双方违约责任的平衡。

因集体经济组织与开发商签订的合作协议涉及的是土地，而我国

有着严格的土地管理制度，且各地对城中村改造有着不同的政策规定，

因此，建议律师在合作协议签订之前先征询当地政府主管部门的意见，

明确合作协议是否要经过相应的审批手续，以确保合作协议的合法性

和可执行性。

务：

自主改造模式下，村（居）委会、集体经济组织占据主导地位，

律师在为其提供法律服务时应注意：

85.1确保城中村改造项目启动的合法性。

85.2应报相关政府部门进行审批，取得政府部门的许可。

85.3在解析当地政府相关政策的基础上，为村（居）委会、集

体经济组织争取更多的优惠政策。

85.4防止村（居）委会、集体经济组织未经法定程序擅自改变

改造模式，以免造成村（居）委会、集体经济组织被行政处罚，甚至

被取消城中村改造项目。

第86条律师为集体经济组织提供法律服务的特别注意事项：

86.1城中村改造启动的程序应符合《村民委员会组织法》、《城

市居民委员会组织法》规定的条件。

城中村改造项目的启动首先需要的是城中村村（居）民的同意，

城中村改造涉及的是城中村村（居）民的宅基地及集体经济组织所有

的土地的使用，此为涉及村（居）民利益的事项，依法此等事项必须

由村（居）委会提请村（居）民会议讨论决定。律师在为村（居）委

动符合法定程序。

律师可协助村（居）委会、集体经济组织制订拟提交村（居）民

会议讨论的城中村改造议案的内容，包括但不限于：

（1）城中村改造的作用及意义

（2）城中村改造的初步方案

（3）城中村改造的模式

（4）城中村改造的资金来源及使用安排

（5）拆迁补偿安置的初步方案

（6）土地被征用后，村（居）民的就业、社保等涉及村（居）民

切身利益及将来生活保障问题的初步安排

（7）城中村改造后的收益分配及使用等

86.2在制订征收与补偿安置方案时对不同身份自然人的补偿安

置标准存在差异时的处理：

86.2.1对于农业户口的自然人，拆迁改造后征用土地需要农转

非安置的应当依法进行安置，拆除的房屋根据各村的补偿方式给予补

偿。

题，但由于其仍居住在本村（居）或保留、继承了家庭原有的宅基地

及住房，征收后也应给予其房屋或货币补偿。具体方式根据各村（居）

的相关标准确定。

86.2.3有本村（居）户口，但无房的自然人，或虽有宅基地但

尚未建房的本村（居）户口的自然人，一般按照当地准许村（居）民

自建房的最大面积为基数，在扣除建房成本后，对其给予货币补偿，

或者按照各地的标准给予其房屋补偿。

86.2.4对于外来人口落户本集体的无房户，一般不给予补偿。

但各地方的具体处理办法有所区别。

86.2.5对于外来人口落户本集体的有房户，由于历史原因通过

购买等方式拥有了集体的宅基地，因此在拆迁时应对其房屋给予补偿。

补偿标准根据各村（居）的标准确定。

86.2.6并没有落户本集体，但从本集体的自然人处购买了房产，

司法实践中一般认定此种买卖为无效的民事行为，接受补偿的主体仍

然是该房产的原权利人（即原村（居）民），买受人的补偿一般由原

村（居）民与买受人进行协商处理。

第五节律师为集体经济组织作为被拆迁（征收）人时提供的法律

服务

集体经济组织一般是作为被拆迁（征收）人或者是被拆迁（征收）人

的基层组织的法律地位出现的。

第87条集体经济组织作为被拆迁（征收）人时，律师可提供的

法律服务和注意事项：

城中村改造项目范围内，一般存在不少集体性物业。集体作为集

体所有物业或者其他不动产所有权人，即被拆迁（征收）人，律师为

其提供的法律服务及其注意事项，与一般被拆迁（征收）人基本相同。

第88条集体经济组织作为被拆迁人村（居）民的基层组织，律

师可提示集体经济组织的事项：

村（居）委会和集体经济组织，是村（居）民自我管理、自我教

育、自我服务的基层众性自治组织，有权利和义务调解民间纠纷，

协助维护社会治安，向人民政府和城中村开发单位反映村（居）民的

意见、要求和提出建议。

城中村改造项目事关集体和村（居）民核心利益，事关社会和谐

稳定的大事，处理不当容易引发体性事件。在实务中城中村项目是

否能够顺利实施，关键是开发单位与村（居）民的拆迁（征收）补偿

安置协议是否能顺利签订，当开发单位与村（居）民出现达不成征收

与补偿安置协议时，集体经济组织可充当中间人，协调双方的纠纷。