拆迁民事判决书

拆迁民事判决书

法律文书

2021年8月

拆迁民事判决书

拆迁民事判决书

上诉人(原审原告)靳启利，男，1971年5月21日出生。

上诉人(原审被告)芦军，男，1962年6月5日出生。

上诉人(原审被告)孙金朵，女，1965年5月24日出生。

上诉人靳启利、上诉人芦军、孙金朵因农村房屋买卖合同纠纷(原审案由为合同

纠纷)一案，均不服北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第11439号民事判决，

向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年9月，靳启利起诉至原审法院称：北京市大兴区7号院为我的祖宅，因

家庭经济困难变卖给村集体，后被芦军购得该房。1999年4月芦军将该房出售

给张锡均。2006年10月24日，我与芦军、孙金朵达成协议约定：芦军、孙金

朵委托靳启利通过法律途径向张锡均收回房产，一切费用由我承担，收回房屋后，

芦军、孙金朵将房屋无偿给予我，此房屋拆迁时，我一次性给予芦军、孙金朵五

至十万元。2007年，我以芦军的名义支付给张锡均补偿款252000元收回了房产。

在诉讼中我还支付了诉讼费、评估费、律师费24905元，总计276905元。我与

芦军、孙金朵于2007年12月16日再次签订《协议书》约定：北京市大兴区7

号院房屋产权、所有权、使用权转让给我，都归我所有，拆迁时我一次性给予芦

军、孙金朵五至十万元，房屋收回后一直由我占有使用。2010年7月7日，我

与北京经济技术投资开发总公司签订了《拆迁安置补偿协议》。2010年7月8日，

我又与该公司分别签订了《定向安置房买卖合同》三份。2010年7月13日双方

又签订了《拆迁安置补偿协议(补充协议)》该房屋拆除。2010年7月14日，芦

军、孙金朵将我诉至法院，北京市大兴区人民法院作出(2010)大民初字第9279

号民事判决书，认定芦军、孙金朵与我签订的两份协议书实际系转让宅基地上房

屋所有权的行为，因我非本村集体经济组织成员，该转让行为违反国家法律强制

性规定，为无效协议。此判决已生效。此后，芦军、孙金朵将我、北京经济技术

1

拆迁民事判决书

投资开发总公司诉至法院，北京市大兴区人民法院作出(2011)大民初字第11224

号民事判决书、北京市第一中级人民法院作出(2012)一中民终字第3034号民事

判决书，认定我与北京经济技术投资开发总公司签订的《拆迁安置补偿协议》及

《拆迁安置补偿协议(补充协议)》无效。2013年初，我起诉芦军、孙金朵，要求

分割北京市大兴区7号院的拆迁利益。诉讼中，基于当时芦军、孙金朵尚未取得

北京市大兴区7号院的拆迁补偿利益，法院以我要求分割的拆迁利益不明确为由，

裁定驳回了我的起诉。现在，芦军、孙金朵已经获得了北京市大兴区7号院的拆

迁利益。我与芦军、孙金朵签订的协议已被法院认定为转让宅基地上房屋所有权

的行为，双方的转让协议被确认无效，但无效后责任如何承担及拆迁利益如何分

割尚未处理。现原有房产已经灭失，芦军、孙金朵基于转让后的房产取得了拆迁

补偿。虽然我与芦军、孙金朵之间的转让协议无效，但我为此付出了相关费用，

芦军、孙金朵应予返还。转让协议无效后，芦军、孙金朵应对我因转让协议无效

而遭受的损失承担赔偿责任。根据北京市人民法院审判实践中，转让协议无效后

依据双方的过错大小，按二八开处理无效后利益分配的原则，我应取得80%拆迁

安置补偿，以弥补我在转让协议无效后的经济损失。现要求：1、芦军、孙金朵

赔偿我损失，以芦军、孙金朵与北京经济技术投资开发总公司签订的拆迁安置补

偿协议确定的财产的80%为准，暂定200万元;2、芦军、孙金朵返还我在收回房

产过程中支付的费用276905元(包括补偿款252000元，诉讼费、评估费、律师

费24905元)。

芦军、孙金朵辩称：一、本案所涉及的北京市大兴区7号院房屋的所有权和相应

的宅基地使用权没有发生变动，拆迁前仍归芦军、孙金朵所有，靳启利没有获得

争议房屋的所有权和宅基地使用权。北京市大兴区人民法院作出(2010)大民初字

第9279号民事判决书已经生效，靳启利对争议房屋没有所有权，对宅基地也没

有使用权。争议房产没有发生转让，当然也无所谓基于转让后的房产获得拆迁利

益。靳启利要求赔偿因转让无效造成的损失缺乏事实及法律上的根据。靳启利的

2

拆迁民事判决书

第二项诉讼请求已超过诉讼时效，依法应驳回靳启利的诉讼请求。

原审法院经审理查明：芦军与孙金朵系夫妻。芦军曾在北京市大兴区七号取得宅

基地房屋一处，并于1997年9月取得宅基地使用权证。1999年4月，芦军将上

述房屋以2万元价格出卖给张锡钧。2006年10月24日，孙金朵、芦军与靳启

利达成协议，约定芦军、孙金朵委托靳启利通过法律途径收回上述房产，一切费

用由靳启利承担;收回房屋后，芦军、孙金朵将自愿将房产无偿给予靳启利，所

有产权都归靳启利所有;在亦庄开发区征地搬迁时，靳启利要一次性给予芦军、

孙金朵五至十万元(按搬迁房价的10%给予)。2007年12月10日，芦军与张锡钧

在诉讼过程中达成调解协议：芦军给付张锡钧房屋装修费用及房屋补偿款共计

252000元，张锡钧腾空北京市大兴区七号房屋及院落并交付芦军。该案诉讼中，

北京市国盛房地产评估有限责任公司对北京市大兴区七号院及院内房屋进行评

估，确认院落面积长18.5米、宽15米，补偿面积298.48平方米，北房建筑面积

71.75平方米，东厢房建筑面积13.3平方米，西侧厕所建筑面积3.325平方米，

东房北侧房建筑面积7.07平方米。调解协议履行后，孙金朵、芦军与靳启利于

2007年12月16日，再次签订协议书，协议中有如下内容：在芦军诉张锡钧民

事一案中，案件受理费、房屋评估费共计7105元、律师诉讼代理费17800元、

房产赔款254000元都是由靳启利出资办理，芦军没有出资;现芦军、孙金朵自愿

将七号房屋产权、所有权、使用权转让给靳启利，此房产权、所有权、使用权都

归靳启利所有;在亦庄开发区征地搬迁时，靳启利要一次性给予芦军、孙金朵五

至十万元(按搬迁房价的10%给予)。双方签订协议后，芦军将房屋交付给靳启利。

另查，靳启利为非农户口。

2010年7月7日，靳启利作为被拆迁人与拆迁人北京经济技术投资开发总公司

就北京市大兴区7号院内房屋的拆迁安置补偿事宜签订拆迁安置补偿协议，并于

2010年7月13日签订补充协议。上述协议中确定，靳启利在拆迁范围内有一套

宅院位于东合盛村西街二条7号，宅基地面积315.24平方米，房屋合法建筑面

3

拆迁民事判决书

积236.43平方米，靳启利获安置房三套、剩余补偿款746027元。房屋被拆迁。

2010年8月，北京市大兴区人民法院(以下简称大兴法院)受理芦军、孙金朵诉靳

启利合同纠纷一案，芦军、孙金朵要求确认双方2006年10月24日和2007年

12月16日签订的两份协议书无效。大兴法院于2010年11月22日作出(2010)

大民初字第9279号民事判决书，判决：芦军、孙金朵与靳启利签订的转让北京

市大兴区7号房屋的两份协议书均无效。双方领取判决书后均未上诉，该判决书

已经发生法律效力。

2011年，芦军、孙金朵到大兴法院起诉北京市经济技术投资开发总公司、靳启

利，要求确认北京经济技术投资开发总公司与靳启利签订拆迁安置补偿协议及补

充协议无效。大兴法院于2011年12月15日作出(2011)大民初字第11224号民

事判决书，判决北京经济技术投资开发总公司与被告靳启利签订的拆迁安置补偿

协议及拆迁安置补偿协议(补充协议)无效。靳启利不服提出上诉，2012年3月

13日，北京市第一中级人民法院作出(2012)一中民终字3034号民事判决书，判

决驳回上诉，维持原判。

2013年9月6日，北京经济技术投资开发总公司与芦军就东合盛村西街二条7

号院内房屋的拆迁安置补偿事宜签订拆迁安置补偿协议及补充协议，上述协议中

确定，芦军在拆迁范围内有一套宅院位于东合盛村西街二条7号，宅基地面积

298.48平方米，房屋合法建筑面积223.86平方米，北京经济技术投资开发总公

司给付芦军拆迁补偿总金额1244871元，芦军获安置房三套、剩余补偿款587387

元。

上述事实，有协议书、宅基地使用权证、(2007)大民初字3896号民事调解书、

评估报告、(2010)大民初字第9279号民事判决书、(2011)大民初字第11224号民

事判决书、(2012)一中民终字3034号民事判决书、拆迁安置补偿协议及补充协

议、房屋权属证明等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。

原审法院经审理认为：靳启利与芦军、孙金朵签订的转让北京市大兴区7号院房

4

拆迁民事判决书

屋的两份转让协议书，经法院生效判决确认为无效合同。对于上述两份转让协议

书的无效，芦军、孙金朵应当承担主要责任。北京经济技术投资开发总公司与靳

启利签订的关于北京市大兴区7号院房屋的拆迁安置补偿协议及补充协议亦经

法院生效判决确认为无效合同。合同无效的法律后果是因该合同取得的财产应当

予以返还，不能返还的应当折价赔偿;鉴于北京市大兴区7号院房屋已被拆迁，

客观上已经无法返还，应就房屋拆迁取得的利益予以分割，故靳启利要求返还收

回房产过程中支付的费用的诉讼请求法院不予支持;分割拆迁利益应根据双方当

事人的过错程度酌情予以确定。

据此，原审法院于2014年8月判决：一、芦军、孙金朵给付靳启利拆迁补偿款

八十七万一千四百零九元七角(于判决生效后十日内履行);二、驳回靳启利的其他

诉讼请求。

判决后，靳启利、芦军、孙金朵均不服，上诉至本院。

靳启利请求二审法院依法撤销原审判决，改判芦军、孙金朵给付其拆迁利益

1820638.8元，主要理由为：一、原审判决仅认定拆迁补偿款1244871元为拆迁

利益并以此进行分配，属于事实认定错误;二、原审法院将涉案房屋的拆迁补偿

金额1244871元，统一一刀切的按照过错责任进行分配，明显错误;三、请二审

法院考虑本案当事人在现实中的地位、背景、家庭渊源，以及宅基地转让的背景、

过程，综合考虑，作出一个公平、公正的判决。

芦军、孙金朵请求二审法院依法撤销原审判决，依法判决驳回靳启利的全部请求

或者发回原审法院重新审理，主要理由为：一、原审法院判决适用法律错误，显

失公正，损害了我方的利益;二、原审法院判决严重违反法定程序，致使该案未

正确裁判，应当发回原审法院重审。

本院经审理查明事实与原审法院经审理查明事实无异，本院予以确认。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，

因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价

5

拆迁民事判决书

补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各

自承担相应的责任。生效判决已经确认靳启利与芦军、孙金朵就北京市大兴区7

号房屋签订的两份协议书均无效，所以本案关键在于合同无效后双方当事人之间

的返还及赔偿问题。

关于当事人之间的返还问题。作为买受人的靳启利，应将芦军、孙金朵的房屋返

还，现芦军、孙金朵已经根据自己对房屋享有的权利获得了巨额拆迁利益，应视

为靳启利已经履行了自己的返还义务;作为出卖人的芦军、孙金朵，应将靳启利

的购房款退还，靳启利获得房屋的相关支出应视为其对芦军、孙金朵的购房款，

芦军、孙金朵应在靳启利主张的合理范围内予以返还，原审法院对该部分主张未

予支持，明显不当，本院予以纠正。

关于当事人之间的赔偿问题。靳启利与芦军、孙金朵签订的协议虽然被确认无效，

但就合同无效存在双方之间的责任分担。作为出卖人的芦军、孙金朵在明知涉诉

房屋之后会存在拆迁利益的情况下，仍然执意进行转让，而且在转让靳启利之前

出让过，只是之后通过诉讼收回后又变相转给靳启利，所以芦军、孙金朵对合同

无效存在主要过错。作为买受人的靳启利，此前通过诉讼的形式获得芦军、孙金

朵的涉诉房屋，其应知晓涉诉房屋上可能存在的风险，包括此前确认合同无效诉

讼以及本案都应是其在签订协议时应当预料到的，所以其也存在次要过错。故此，

本院结合双方在合同无效过程中的过错程度，考虑靳启利对涉诉房屋的装修、翻

建所投入的资金，并考虑作为民事主体都应遵守的诚实信用原则，酌情判决芦军、

孙金朵应赔偿给靳启利的信赖利益损失数额。原审法院此部分计算亦存在错误，

本院一并予以纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法

通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规

定，本院判决如下：

一、撤销北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第11439号民事判决第二项。

6

拆迁民事判决书

二、变更北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第11439号民事判决第一项为：

芦军、孙金朵于本判决生效后七日内赔偿靳启利损失人民币九十五万元。

三、芦军、孙金朵于本判决生效后七日内返还靳启利人民币二十七万六千九百零

五元。

四、驳回靳启利的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12508元，由芦军、孙金朵负担(于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费25806元，由芦军、孙金朵负担20829(于本判决生效后七日内

交纳)，由靳启利负担4977元(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长王羽红

代理审判员纪灵筠

代理审判员马骁

二〇一四年十二月十八日

书记员马博文

7