2022民法典-房屋租赁合同纠纷案件法律注意事项

房屋租赁合同纠纷案件法律注意事项

1、房屋租赁合同纠纷案件，争议焦点最多的是合同效力，其次是解

除合同，还包括租期及押金纠纷，房屋水电煤费用纠纷，房屋设备的

使用及赔偿纠纷等。

2、房屋租赁合同被法院确定为无效的情况主要有：(1)未经竣工验收

的房屋出租，房屋租赁合同无效。(2)违章建筑的房屋出租，房屋租

赁合同无效。(3)被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。(4)

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可

证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。(5)出租人就

未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁

合同无效。(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

(7)租赁期限超过二十年的，超过部分无效。(8)承租人经出租人同意

将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，

法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除

外。

3、司法实践中，主张解除合同的情况和合同效力纠纷的数量相近，

其中出租人和承租人主张解除合同的比例也相近。出租人主张解除合

同的主要原因为承租人未经同意违法改建、拖欠租金、擅自转租等。

承租人主张解除合同的主要原因为出租人交付房屋不符合规定、出租

人未配合办理消防或验收手续、承租人经营不善提前退租、第三人原

因等。

4、在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的，双方应当在

合同中有明确的约定，否则当事人只能按照要求违约方赔偿违约损

失，而不能主张违约金。根据司法实践，在承租方违约的情况下，法

院应充分考虑出租方的损失和承租方为违约所支付的成本，租赁保证

金作为已经事先支付的款项，应当考虑到守约方违约损失的计算之

中，酌情减免承租人应承担的违约金数额。当然如果租赁保证金数额

过高，守约方违约损失已经弥补，且出租方对合同解除也有过错的，

法院会酌情判令出租人退还部分租赁保证金。

5、租期及押金纠纷。私有房屋的租赁活动往往是投资活动，受租赁

市场的周期性影响较大。由于租赁市场的供方竞争，导致租金和其他

租赁条件的变化，承租人一旦发现廉价的租金或其他租赁条件更加宽

松的住房，未等原来承租房屋的合同约定租期结束，就毁约终止合同；

反过来，出租人也因为市场的变化，毁约终止合同，这都导致纠纷发

生。同时，由于租期的纠纷或者原合同未约定租期，随之导致对押金

的争议和纠纷。

6、房屋水、电、煤费用纠纷。这类的纠纷同前一类纠纷的原因是类

似的。即由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的，但是房地产经

纪机构没有作为租赁管理人参与管理和监督，有些承租人乘出租人不

在现场，往往不预先告知而突然解约，并拖欠水、电、煤气及其他有

关费用，一走了之。这给出租人带来损失，从而引起纠纷。

7、房屋设备的使用及赔偿纠纷。房屋租赁中，租赁双方对房屋的装

修、设备、赔偿要求都比较明确。如有的承租人要求装修与设备都比

较好，而出租人也会明确要求使用人应当注意保护装修和设备，但使

用结果未能达到双方预先约定的结果，可能引起纠纷。或者是使用人

认为房屋的装修及设备未达到出租人承诺的水准，或者业主认为使用

人损坏了装修及设备，等等，这些都会引起纠纷。

8、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法

律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许

可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订

立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

9、根据《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，“房屋租赁当事人

应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一

般应当包括以下内容：(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；(二)

房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

(三)租金和押金数额、支付方式；(四)租赁用途和房屋使用要求；(五)

房屋和室内设施的安全性能；(六)租赁期限；(七)房屋维修责任；(八)

物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；(九)争议解决办法和违

约责任；(十)其他约定。”另外，如房屋可能拆迁，建议房屋租赁当

事人在房屋租赁合同中约定房屋被拆迁时的处理办法。

10、租赁房屋被烧毁是因为案外人故意纵火的犯罪行为所致时，如果

承租人对于租赁房屋被烧毁没有过错，应根据《中华人民共和国民法

通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据

实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，按公平原则，结合实际

情况，由承租人对出租人的房屋损失承担一定的赔偿责任。((2018)

粤民再5号)

11、租赁合同约定案涉房屋仅作为普通住房使用，不得用于合租及办

公的，如果承租人将案涉房产地址注册为其公司的住所地，放置了办

公设备的，应当认定承租人违约改变房屋用途。((2017)粤民申5424

号)

12、承租人转租期间，房屋所有权发生变动的，根据《中华人民共和

国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变

动，不影响租赁合同的效力”，在原租赁期间内，承租人可继续享有

原合同的权利，不因房屋所有权的变动而有所改变。承租人作为第一

承租人兼转租人，依约可继续享有向次承租人收取租金等权利。

13、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租

人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租

人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，

承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解

除合同。”但是，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠

纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知

道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人

未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予

支持。”

14、根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，下列房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的；(二)司法机关和行政机关依法裁

定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房屋未取

得共有人同意的；(四)权属有争议的；(五)属于违法建筑的;(六)不

符合安全标准的；(七)已抵押，未经抵押权人同意的；(八)不符合公

安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(九)有关法律、法规规定禁

止出租的其他情形。

15、根据关于适用《中华人民共和国担保法》若干问

题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实

现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租

时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵

押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人

该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

16、签订租赁合同时容易出现的合同漏洞一：对租赁标的物约定不明

确，尤其是对租赁房屋的数量(合同约定租赁面积和实际租赁使用面

积的误差，决定着租金的少退多不补)和质量(房屋租赁前后的状况，

决定着交付房屋前后的修缮义务)约定不明确导致的纠纷。

17、签订租赁合同时容易出现的合同漏洞二：对租赁房屋的使用用途

约定不明确，承租人对租赁房屋进行超负荷、掠夺性的任意使用，致

使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧，甚至无法继续合理使用。比

如承租者开设娱乐场所或者餐饮行业，通宵24小时营业，可能侵犯

邻居的利益，造成极其恶劣的影响。

18、签订租赁合同时容易出现的合同漏洞三：租赁房屋的维护义务和

修缮义务约定不明确，导致合同解除时的保证金退费产生纠纷。根据

合同法有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约

定的除外。

19、在合同履行过程中常见的违约情形主要有：(1)出租人不按合同

规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现

为迟延履行，或者履行有瑕疵，损害承租人的利益(停水断电，道路

不畅，场地不清，等等)；(2)出租人不履行合同规定的维修和保养义

务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起，但纠纷的发

生却是频频出现；(3)承租人不按合同约定支付租金，主要是迟延交

付；(4)承租人擅自改变租赁房屋的现状；(5)承租人擅自将租赁房屋

变相转租、转让、变相合租等；(6)承租人逾期不返还租赁房屋，或

拒不腾房；(7)出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。