代理人是否需承担责任范本

2006年2月9日黄女士与袁某、天津某中介公司签订了《房屋买卖(置换)

合同》，约定袁某自愿将其岳父贺先生名下的坐落于天津市河东区六纬路的某

房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。合同签订当日，黄女士交付定金2

万元人民币，支付中介费1300元。后因袁某拒绝办理过户手续，2006年6月

12日黄女士起诉至人民法院，要求解除三方签订的《房屋买卖(置换)合同》，

袁某和中介公司返还定金4万元人民币，退还中介费1300元，案件受理费由二

被告承担。一审法院查明，2006年2月9日原告与二被告签订了《房屋买卖

(置换)合同》，约定袁某自愿将其岳父贺先生名下坐落天津市河东区六纬路的

某房屋出售给黄女士，某中介公司为中介方。合同签订当日，原告交付定金2

万元人民币，支付中介费1300元。后因袁某拒绝办理过户手续，造成合同无法

履行。另查明，被告袁某称其代理贺先生出卖讼争房屋，但其并未提供委托书

及其他证明。上述事实，有原、被告的当庭述及双方提供的证据予以佐证，经

当庭质证认证，法庭予以确认。

一审法院认为：原告、被告三方签订的房屋买卖(置换)合同，经三方当事

人签字盖章合同成立。但由于被告袁某未能提供其受贺先生委托卖房的任何证

明，该合同效力待定。现被告袁某未能提供其有代理权的证据并拒绝履行合

同，原告主解除合同，符合法律规定，本院依法允许。关于原告双倍返还定金

的主，根据合同约定原告将2万元定金交给被告，原告履行了该约定，现由于

被告袁某无代理权而签订合同，应由其承担无法履行合同导致合同被解除的责

任，依照法律规定被告袁某应当双倍返还定金，故原告该诉讼请求本院予以支

持，被告中介公司将代收的2万元返还原告，被告袁某赔偿原告定金2万元。

本案的关键问题是相对人明知代理人为无权代理时，双方订立的合同效力

问题。袁某是否需要双倍返还定金，关键是看《房屋买卖(置换)合同》是否为

无效合同。如果合同无效，根据《合同法》第五十六条规定，合同无效自始无

效，当然谈不上定金罚则的适用;如果合同有效，被告袁某拒绝办理过户手续的

行为属于严重违约行为，则根据法律规定和合同约定，应向原告黄女士双倍返

还定金。

一、关于无权代理的法律规定

无权代理是非基于代理权而以本人名义实施的旨在将法律后果归于本人的

代理。分为狭义无权代理和表见代理，下面所讨论的无权代理是狭义无权代

理，《民法通则》第66条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的

行为只有经过被代理人的追认，被代理人才能承担民事责任。《合同法》第48

条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名

义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责

任。我国从法律上规定了无权代理发生的三种情形：没有代理权的代理、超越

代理权的代理及代理权终止后的代理。

二、无权代理的构成要件

1、有无权代理行为。代理人所实施的民事行为，应为合法的民事行为，除

欠缺代理权外，具备一切民事行为的有效要件，否则其行为自始无效，当然也

不产生无权代理人承担责任的问题。本案中黄女士、袁某及中介公司具有相应

的民事行为能力，签订的《置换合同》为三方的真实意思表示且没违反法律和

社会公共利益，也就是代理行为合法存在。

2、本人没有行使追认权。因为其代理行为如果得到本人的追认，则该代理

行为就变为有权代理，其合同效果应归属本人。本案正是因为被代理人贺先生

没有追认，因此，该合同处于效力待定状态。

3、相对人没有撤回其民事行为。相对人自己撤回其民事行为，则该合同因

被撤销而归于无效，没有再追究无权代理人责任的理由。本案相对人并没有撤

回其签订合同的民事行为，而是主解除合同，因此，该合同在解除前应为有效

合同。

4、无权代理行为不符合表见代理的构成要件。表见代理是指行为人虽无代

理权，但相对人理由相信行为人具有代理权的代理行为，该民事行为的后果直

接由被代理人承担。如果无权代理行为符合表见代理之构成。则相对人就应当

以表见代理向本人主权利。

5、相对人为善意且无过失。本案的关键就是相对人是否为善意，有观点认

为，衡量相对人善意与否的标准是是否“明知”，如果相对人明知代理人没有

代理权、超越代理权或者代理权终止后仍与其进行民事行为，从而给他人造成

损害的，则应由相对人与行为人负连带责任。

三、无权代理的法律后果

1、对本人的效力在无权代理的情况下签订的合同，由于代理权并非出自本

人的授权，因此无权代理人表示的意思并非本人的意思，所以不能对本人发生

效力。但是，无权代理人所进行的行为未必不符合本人的利益，因此法律允许

本人通过追认来使合同发生效力。如果得到本人的追认，则该代理行为对本人

发生法律效力。

2、对代理人的效力如果无权代理行为得不到被代理人的追认，则相应的责

任应由行为人承担。

3、对第三人的效力根据《民法通则》第六十六条规定，代理人与第三人串

通，损害被代理人利益的，由代理人与第三人负连带责任。第三人知道行为人

没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造

成损害的，由第三人和行为人负连带责任。本案的关键就在于黄女士与袁某签

订合同的行为在主观上是否有过失，是否为善意。笔者认为，黄女士在本案中

是没有过错的，应该作为善意第三人予以保护，而本案所涉及的合同在没有得

到本人的追认前，亦应作为效力待定合同，而不能简单的归于无效。首先，作

为一个普通的买方人，黄女士对买房的基本流程和其中的法律手续不可能完全

知晓，在袁某口头说有授权并拿着房产证和户口本等一整套卖房手续和必要证

件的情况下，是有理由相信其有代理权的。虽然袁某没有书面的授权委托，但

是《民法通则》六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，

也可以用口头形式。退一步讲，就算是黄女士明知袁某没有代理权，但她仍旧

希望能够通过最终得到真正房主的追认或是袁某最后取得房屋的所有权等方式

实现买房的目的。而且，在签订合同的同时，黄女士交纳了2万元的定金作为

签订买卖协议的担保。此行为完全是为了促成买卖房屋行为的完成，并没有损

害被代理人的主观故意，亦没有损害被代理人的客观事实发生，更不存在恶意

串通的行为。判断相对人知道代理人没有代理权而与其签订的合同是否有效的

标准，应该是第三人是否为善意而非“明知”。本案中，虽然袁某在签订合同

时在授权上有所欠缺，但黄女士在签订合同时不存在法律规定的恶意串通且损

害被代理人利益的故意，应为善意第三人。而最终因为袁某没有代理权导致该

合同无法履行，双方当事人无法实现买卖房屋的目的，并且延误了黄女士买房

的时机，黄女士的预期利益受到损失，袁某应当对此承担过失责任。如果要黄

女士为此承担损失是不公平的。