物业管理交接纠纷的法律分析

物业管理交接纠纷的法律分析

最近，一项调查报告显示，随着我国物

业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管

理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被

辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理

公司、原物业管理公司与业主委员会之间就

物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响

物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对

物业管理公司的企业形象产生很大负面效

应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行

业的持续、快速、健康发展。本文将从法律

层面对物业管理交接纠纷产生的原因和性

质进行分析，并在此基础上提出解决物业管

理交接纠纷的方法和规范物业管理交接程

序的建议。

一、物业管理交接纠纷频发的原因

物业管理交接纠纷频频发生的原因有

很多：物业管理公司的观念不适应物业管理

市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、

物业管理公司和业主委员会在沟通方面存

在误解、规范物业管理交接的法律法规不健

全……从法律层面上分析，产生物业管理交

接纠纷的原因可以分为以下两类：

1、业主大会以物业管理公司提供的服

务不到位为由提前解除物业服务合同，而物

业管理公司以种种理由不同意解除合同，也

不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业

主大会公开选聘物业管理公司负责对本物

业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多

数的物业区域都由开发商确定的物业管理

公司负责管理，业主只能被动接受，很多物

业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服

务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方

缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋

予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的

权利后，很多小区的业主大会积极行使这一

权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公

司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属

于这一类，如去年12月8日，杭州最早的

高层住宅小区-中山花园业主大会就以“收

费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原

物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司

入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交

而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真

空”。

2、物业服务合同期限届满或者前期物

业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公

司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，

继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行

交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广

州市中级人民法院终审判决原物业管理公

司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接

纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后

业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是

开发商确定的物业管理公司却拒不移交物

业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲

突，致使小区遭受重大经济损失。

二、物业管理交接纠纷的法律性质

根据《物业管理条例》的规定，移交物

业管理用房和资料是物业管理公司在物业

服务合同终止后必须承担的责任，即《合同

法》所规定的“附随合同义务”，因此，物

业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附

随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理

交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不

移交物业管理用房、资料，但本质上是物业

管理公司不移交物业管理权。具体可以分为

两种情况：

1、建设单位与前期物业管理公司、业

主委员会与所聘物业管理公司之间签订有

物业服务合同，并且明确约定了合同期限。

我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前

期物业服务合同可以约定期限；但是，期限

未满、业主委员会与物业管理企业签订的物

业服务合同生效的，前期物业服务合同终

止。”第三十五条第二款规定：“物业服务

合同应当对物业管理事项……合同期限、违

约责任等内容进行约定。”由此我们可以看

出，业主委员会与物业管理公司签订的物业

管理合同必须明确约定服务期限，而前期物

业服务合同虽然可以约定期限也可以不约

定期限，但是实际上《物业管理条例》已经

明确规定了其最长有效日期-业主委员会与

物业管理企业签订的物业服务合同生效之

日。

对于这类有明确期限的合同，我国《合

同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，

以保证合同的法律效力。但是为了适应随时

可能发生变化的实际情况，保护当事人的利

益，《合同法》规定如果出现以下情况，当

事人可以单方面解除合同：

因不可抗力致使不能实现合同目的；

在履行期限届满之前，当事人一方明确

表示或者以自己的行为表明不履行主要债

务的；

当事人一方迟延履行主要债务，经催告

后在合理期限内仍未履行；

当事人一方迟延履行债务或者有其他

违约行为致使不能实现合同目的；

法律规定的其他情形。

业主与物业管理公司签订物业服务合

同的目的是为了享受方便、及时并且与物业

管理费相当的物业服务，如果物业管理公司

没有严格按照合同履行自己的义务，提供相

应的服务，致使业主不能实现其合同目的，

或者出现其他可以解除合同的法定情形，则

业主委员会可以根据《合同法》的以上规定

提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：