物业管理知识学习法规篇

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物业管理知识学习-法规篇提要：

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001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。

并于1994年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常

务会议审议通过,于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会

第二十三次会议通过,于1994年11月1日起施行。

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005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会

第三十三次会议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日

由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用各类房屋及与之配套公用设

备、设施和公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主委托,按

照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价

值和经济效益而对物业本身及其业主进行管理并提供综合服务。

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*“条例”使用概念是指对住宅区各类房屋及相配套公用设施、设备、公

共场地和住宅区绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治,

使之保持正常状态行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托,承担住宅区机电设备、清洁

绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务机构。

011住宅区是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋居住区。

012住宅区范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住视为入住,物业管理单位可从此时起

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收取相应管理费。

016业生公约是指由业主承诺,对全体业主具有约束力,有关业主在住宅区

使用、维护物业及其管理等方面权利义务行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外全部自用部位、设施和设备,

包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质部位、设施和设备,包括:

房屋承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、

屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位部位、设施和设

备。

020住宅区公共场所和公用设施使用和维护是由全体业主、承租人和其他

非业主使用人共同使用和维护。

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021住宅区物业管理采用业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管

理相结合模式。

022业

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主、承租人和其他非业主使用人基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人基本义务是合理使用房屋和公用设

施,维护住宅区公共利益。

024业主委员会成立条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入

住起满两年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等民事主体关系。

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026分期开发住宅区如何选举业主委员会:分期开发住宅区,经已入住过半

数投票权业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发

期间成立临时业主委员会。临时业主委员会权利、义务与业主委员会权利、

义务相同。

027业主大会由本住宅区业主组成。

028业主大会召开条件是须经由已入住过半数投票权业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁如何处理:书面委托代理人

参加;法定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大

会召开日期和内容送达每名业主。

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032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权业

主提议,业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大

会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日内,业主委员会

未召集业主大会,由提议业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可

以责令或限期业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过决议必须由出席会议业主所投票数过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积

每10平方米为1票;不足10平方米,5平方米及5平方米以上计算为1票,

不足5平方米不计票。

036业主大会职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委

员会工作;3.听取和审查业主委员会工作报告;4.决定住宅区内关于业主

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利益重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当决定;7.

批准业主委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员会主任、副主

任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委

员会等有关单位人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1

至2名,负责处理业主委员会日常事物;

038业主委员会章程制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定,

并经业主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员人数一般为11人至17人,经业主大会决定可适当增减,

但最低不得少于5人。

041入选业主委员会委员人员应热心公益事业、责任心强、有一定组织能

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力和必要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员工作性质委员为兼职,主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召

开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管

理公司等单位人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

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048业主委员会职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决定住宅维修基

金和公用设施专用基金使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住

宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管

理公司制定对本住宅区年度管理计划、住宅区配套工程和重大维修工程项

目;5.审议住宅区物业管理服务费收费标准;6.监督物业管理公司对本住

宅区物业管理工作。

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p;049业主委员会职权中,其中项规定事项须报业主大会批准.

050业主委员会义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委

托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司正当经

营和管理活动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目经营活动.

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052业主委员会表决原则是采取少数服从多数原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门指导和监督;业主大

会决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管

理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条

款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期物业管理是:开发建设单位应当从住宅区

入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。

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058前期管理费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区物业管理事

宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会,不可以终止物业管理公司与

开发建设单位签定委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委

托管理合同,并行使本条例规定各项职责。

061住宅区入住2年后,业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对

住宅区进行管理,原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内管理事项包括:房屋使用、维修、养护;

消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、园林绿化地、沟、渠、

池、井、道路、停车场等公用设施使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车

辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定其他

物业管理事项。

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063物业管理公司权利是:根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅

区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反

住宅区物业管理规定行为;选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司义务是:以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益

和环境效益;按市住宅主管部门规定标准和委托管理合同对住宅区实施物

业管理;接受业主委员会和业主监督;组织或协助有关部门提供社区生活

服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府有关规定从事经营活

动。

065住宅区内车辆管理规定包括:接受公安等部门统一指导和监督;进入住

宅区车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志场所;物业管理单位应

与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应保

管费或车位使用费。

066物业管理公司对住宅区管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同

规定标准,或者违反委托管理合同规定,业主委员会或委托方可终止合同。

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067物业管理公司因管理、维修、养护不善,造成业主损失,应赔偿业主损

失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定,由有关部门依法予以处

理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.

070有关业主公约规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会

可以根据本住宅区实际情况进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅

主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用

权出让合同规定。

071业主公约主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及

公用设施状况;业主大会召集程序及决定住宅区重大事项方式;业主使用

其住宅和住宅区内公共场所及公用设施权益;业主参与住宅区物业管理权

利;业主对业主委员会及物业管理公司监督权;住宅区物业各项维修、养护

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和管理费用缴交;业主在本住宅区内应遵守行为准则;违反业主公约责任;

其他有关事项。

072业主公约生效条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住

业主中持有过半数以上投票权业主签订后生效。

073已生效业主公约对本住宅区所有业主有约束力.

074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.

075在移交住宅区同时,开发建设单位应向业主委员会移交住宅区工程建

设

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资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;

地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋产权范围或成本核算清

单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工房屋、公用设施

设备及公共场地竣工日期。

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076在业主委员会未成立时,由物业管理公司接管住宅区工程建设资料,并

代为保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守规定有:未经市政府

有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋内外承重墙、

梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得

堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用

房屋从事危害公共利益活动;不得侵害他人正当权益。

078室内部分维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限划分是:业主大门内,水、电表闸、阀以内。

080室内部分维修费用由业主负责。

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081共用部分维修养护责任划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分维修养护费用从房屋维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限划分是:住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、绿

化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房等住宅区公用设施由物业管理公

司统一管理维修养护。

084公用设施维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区水、电、煤气、通讯等管线维修养护由相关业务单位负责,维修

养护费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位维修养护由谁负责?在房屋本体中不属于共用部位和自

用部位部位、设施和设备。毗连部位及设施维修养护由毗连业主或相关责

任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。

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087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其中共

有墙体按两侧均分后,由每侧业主按比例分担,共有楼板其楼面与顶棚部

位由所在层业主负责,其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失,由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司

共同维护。

090房屋修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

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093房屋楼梯间墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。

094房屋天面、外墙、空调架、防盗网、楼梯间墙面、台阶、扶手等设施

项目到修缮粉刷期确实不需要修缮和粉刷,业主委员会可向市、区住宅主

管部门申请延期修缮和粉刷,经市、区住宅主管部门同意,可以延期。

095房屋修缮和粉刷等设施项目费用,外观设施由业主或承租人承担;其他

费用从住宅本体维修基金中支付。

096房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时

需即时维修。

097公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时按一定提取比例提

取,并一次性向业主委员会划拨;由区住宅主管部门设立专帐管理;使用办

法由市政府制订;区住宅主管部门对业主委员使用公用设施专用基金不得

干涉;

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098公用设施专用基金提取比例按住宅区除地价以外建设总投资2%提取。

099公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施重大维修工程

项目。

00住宅区内禁止践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道

路、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂

物;影响市容观瞻乱搭、乱贴、乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧

闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超出规定标准噪音;排放有毒、有害物质;

经营业主公约所禁止行业;法律、法规及市政府规定禁止其他行为。

01住宅区专用房屋指是物业管理管理用房与按比例提供给业主委员会由

物业管理公司经营商业用房。

02住宅区专用房屋由开发建设单位在住宅区移交时按市政府规定以建造

成本提供管理用房,以微利房价提供部分商业用房;

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03住宅区专用房屋产权属该住宅区全体业主;

04物业管理用房计算方法是:物业管理用房

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面积=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数。

05物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等,不包括机电及保安人

员值班用房。

06保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区内相关公共场所解决。

07物业管理用房必须是正规用房。

08向业主委员会提供管理用房期限在业主委员会成立2个月内提供,最迟

不超过6个月。

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09提供给业主委员会商业用房面积计算方法是多层按总建筑面积3‰,高

层住宅区或别墅区按总建筑面积2‰提供。

10提供给业主委员会商业用房购置费可从公用设施专用基金中垫支,并从

该商业用房经营收入中收回。

11提供给业主委员会商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营,

其收入用于弥补管理费不足。

12住宅区公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费收支帐目业

主委员会应每三个月至少公布一次,接受业主监督。

13业主、非业主使用人违反业主公约,承担相应民事责任。

14对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定其他

费用,物业管理公司可要求业主限期交纳。

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15对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金,可按日加收应交纳费用万分

之五滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同规定进行催交;连续六

个月不交纳,可向人民法院申请追缴。

16物业管理公司违反物业委托管理合同约定并造成损失,承担相应责任并

承担相应损失。

17业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员

会应接受市、区住宅主管部门指导和监督;业主大会决定、业主委员会章

程内容或业主委员会决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定,

市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定,并通告全体业主。

18业主委员会对物业管理公司有下列行为之一:①擅自扩大收费范围、提

高收费标准;②改变公用设施专用基金和住宅维修基金用途,或未按规定

定期公布收支帐目;③改变专用房屋用途,未按规定使用;④管理制度不健

全、管理混乱,造成对住宅区房屋管理、维修、养护不善,经市、区主管部

门认定应当予以处罚。业主委员会有权予以制止并限期改正;逾期不改正,

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业主委员会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门和有关行政主管部门

应当责令其限期改正,并可处以3000元以上10000元以下;情节严重,

市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级,直至吊销其物业管理经营

项目。

19业主委员会进行投资和经营活动,市、区住宅主管部门应当责令限期改

正,可以并处3000元以上10000元以下。

20业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准,不得

改变房屋结构、外貌和用途;不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳

台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、

剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共

利益活动;不得侵害他人正当权益。违反上述第三十八条规定,市、区住宅

主管部门应当责令限期改正,恢复原状,可以并处1000元以上5000元以下

。

21业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿

化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房等公用

设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻乱搭、乱贴、

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乱挂等;损毁、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出

超出规定标准噪音;排放有毒、有害物质;经营业主公约所禁止行业;法律、

法规及市政府规定禁止其他行为,市、区住宅主管部门应当责令限期改正,

可以并处100元以上2000元以下。

22写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本“条例”执行。

23物业管理公司必须按照所持有“物业管理资质”从事相应物业管理工

作。

24资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。

25物业管理公司按持有不同资质证书,进行物业管理工作。

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持有甲级资质证书单位,可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费;

持有乙级资质证书单位,可以管理30层以下各类物业并按乙级标准收取管

理服务费;持有丙级资质证书单位,可以管理9层以下各类物业并按丙级标

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准收取管理服务费。

26业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计?业主

委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管

理服务费使用明细表和收支明细帐目进行审计。

27对物业公司审计费用从管理费中支付。

28业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计前提条件是在

业主委员会与该物业管理公司之间委托管理合同依法终止时。

29住宅区管理服务费总收入主要有1.部分商业用房租金;2.公用设施、设

备和公共场所经营收入;3.向业主收取管理服务费;4.住宅区其他合法收

入。

30住宅区管理服务费基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所日

常管理、维修和养护费用;2.业主委员会、管理处核定人员津贴工资、福

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利及办公、经营费用;3.就管理工作而聘请专营公司及其他聘请人员费

用;4.住宅区公用设施、设备必要保险费用和法定税费;5.住宅区必要社区

文化活动费用。

31管理服务费不包含业主与非业主使用人人身保险、财产保管保险费用。

32收取管理服务费项目和标准以及每年基本开支项目和标准由业主委员

会根据物业管理公司资质证书等级以及业主对物业管理服务实际需求,参

照市物价主管部门和市住宅主管部门指导收费标准审议确定后,报业主大

会批准执行。

33住宅区管理服务费收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签

字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度帐目公布应由业主委员

会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。

34住宅区公用设施专用基金所有权属住宅区全体业主和业主委员会。

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35住宅区公用设施专用基金主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。

36住宅区公用设施专用基金所说开发建设单位总投资含公用设施配套费、

建造成本。

37住宅区公用设施专用基金所说重大维修项目范围是:区内非市政道路、

路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等;文化娱乐体育场所、

停车场、连廊、自行车房。。

38住宅区公用设施专用基金所说重大维修项目标准是:区内道路路面、路

基严重损坏,造成无法通行;路灯线路需要改造或重新敷设;沟、渠、池、

井、井壁出现严重断裂或破损;园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设

施需重新造植或更新改造;文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋基础

倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏;停车

场、连廊、自行车房需要更新、改造、改建;地下排水管网大修、更新、

改造等。

上述范围之外由市住宅主管部门确定。

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39高层住宅区专用基金使用比例30%用于本体外公用设施;其余用于本体

共用设施重大维修工程项目。

40专用基金不属于业主委员会或物业管理公司经营收入。

41专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时,只能使用基金

增值部分。如增值部分不足,从管理费积累中垫支或由业主分摊。

42物业管理公司需要使用专用基金时,应向业主委员会提供法定代表人签

字盖章使用申请;该项目有关图纸、预算资料;施工承接单位或人员资质资

料。

43业主委员会对物业管理公司使用专用基金审批程序是:业主委员会在接

到物业管理公司使用专用基金申请后14日内召集业主大会审议;同意后,

向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共

同签字《住宅区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接

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到申请表后14日内完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。

44房屋维修基金属各类物业业主共有资产,以每个单体物业为单位,由该

单体物业所有业主按各自物业建筑面积分担和享用。

45房屋维修基金主管部门是市住宅主管部门;各区住宅主管部门对辖区内

各类物业本体基金使用和管理指导和监督。

46业主缴交房屋维修基金规定:业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后

第一个月起,按月缴

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交本体维修基金;业主发生变更时原业主所交本体基金不予退还。因开发

单位原因造成空置房屋,其本体基金由开发单位缴交。

47房屋维修基金收取标准执行市物业主管部门颁布指导标准。指导标准每

两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋使用状况和本体基金积累

状况,经与物业管理公司协商后,对本体基金缴交标准作适当调整。

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48房屋维修基金使用原则是:按照取之于民,用之于民原则,用于房屋本体

共用部位维修养护。

49房屋维修基金使用范围是:共用部位维修养护由管理处组织实施,其费

用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质部位、

设施和设备,包括:房屋承重结构部位,抗震结构部位、外墙面、楼梯间、

公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消

防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

50房屋维修基金使用比例:本体基金30%用于房屋本体共用部位日常维修

和零星小修,其余70%用于房屋本体共用部位中修以上维护工程;用于中修

以上维护工程时,须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。

51房屋维修基金维修标准:房屋共用部位大、中、小修标准执行国家建设

部有关标准。

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52房屋维修基金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊;单栋房

屋本体基金不够使用时,经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该

栋各业主按规定分摊。

53物业管理公司之管理处对每年房屋维修基金使用应于每年12月31日前

提出下年度使用本体基金计划及预算,提交业主委员会审议通过。业主委

员会应在收到管理处计划及预算后15日内作出答复,逾期视为同意;急修

工程应在7日内答复,逾期视为同意。

54如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中

修以上维修工程计划时,管理处认为有充足理由使用,或该项目实施与否

涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定,可由物

业管理公司申请,经区住宅管理部门核准后实施。

55房屋维修基金使用之后手续:日常维护和零星小修由管理处主任签字,

作为本体基金支出记帐凭证;中修以上工程应出具“施工项目清单”,由

委员会主任或该栋楼长、管理处主任签字,作为本体基金支出记帐凭证。

物业管理知识学习法规篇

56房屋维修基金帐务以房屋本体每栋为单位进行专帐管理,并设立专用帐

号存储本物业本体基金。

57房屋维修基金监督办法:本体基金收支项目,由管理处每三个月在各栋

房屋显着位置公布一次。基金帐目列明基金应用项目、部位、费用支出及

证明人、基金余额,并接受有关部门和业主监督和质询。

58业主不按规定缴纳基金,管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业

主公约规定采取相应催缴措施。

59物业管理公司及其管理处在使用房屋维修基金有下列不规范行为之一,

市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处罚:1.擅自提高本体基金

收费标准;2.改变本体基金用途,挪作它用;3.未按规定期限公布本体基金

收支帐目;4.拒绝接受业主委员会或业主查询。

60物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询,业主可以拒缴本

体基金。

物业管理知识学习法规篇

61对房屋维修基金用于日常小修并超出规定本体基金比例,经业主委员会

或所维修养护单栋房屋50%以上业主同意,日常小修可以超出规定本体基

金比例,超出部分可在下年度本体基金小修费里冲抵,或经业主委员会决

定提高本体基金收取标准弥补。

62房屋维修基金征收具体标准是:本体基金征收标准应根据物业使用年限

及新旧程度,维修养护实际需要,并考虑众经济承受能力等因素制定。本

体基金可按如下标准向业主征收:多层住宅每月每平方米建筑面积元,高

层商住楼、住宅楼每月每平方米建筑面积元。其他房屋本体基金标准,参

照上述规定标准执行,但经业主委员会或多数业主同意,征收标准可适当

上浮,但最高上浮幅度不得超过上述标准50%。

63房屋维修基金使用权限规定:动用本体基金,应履行规定程序和手续,其

中:日常维护和零星小修金额在1000元以下,由物业管理处负责人和本栋

房屋楼长共同签字后支付;用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上,

须经本栋房屋占60%以上业主同意后方可使用。本体基金确实不够支出时,

经占60%以上业主同

物业管理知识学习-法规篇提要：

物业管理知识学习法规篇

意,可由该栋房屋业主分摊。

64在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套公用

设施、设备、公共场地管理服务单位,应遵守《深圳经济特区物业管理行

业管理办法》。

65物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化原则,保持物业与城市环

境整洁优美,保障物业安全使用,维护业主和其他非业主使用人合法权益。

66何种物业可以不采用招标方式确定物业管理企业?物业由开发建设单位

自用;在一个物业管理区域内,多层物业总建筑面积低于五万平方米,或高

层物业总建筑面积低于二万平方米,或多层、高层混合物业总建筑面积低

于三万平方米。前款物业管理区域范围,由市主管部门会同有关部门划定。

67物业管理服务招标,可以采取公开招标、邀请招标形式。

68物业管理服务投标书应当包括:物业管理处机构设立方案、运作流程及

物业管理知识学习法规篇

各项管理规章制度;管理服务人员配备方案;管理服务用房及其他物资装

备配置方案;管理服务费用收支预算方案;管理服务分项标准与服务承诺;

社区文化服务方案;管理服务模式设想等。

69物业管理企业提供物业管理服务,应当遵循国家有关强制性标准;没有

国家强制性标准,应当符合市主管部门规定行业标准。鼓励物业管理企业

采用国外先进管理服务标准,提高管理服务水平。

70物业管理企业对物业实施物业管理佣金是不得超过物业管理成本百分

之十。

71物业管理公司派出机构物业管理处下列项目支出列入物业管理成本,但

不得重复计算:1.管理处管理人员工资、福利;2.保洁消杀费;3.治安防范

费;4.公用配套设施日常维修养护费;5.园林绿地维修养护费;6.用于物业

管理固定资产折旧及经营、办公费用;7.公用部位水电费;8.电梯运行维修

养护费;9.中央空调费。

72对物业管理企业在一个物业管理区域内收取管理服务费用及按规定用

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于管理服务经营性收入实行独立核算。除去管理服务成本开支、物业管理

企业佣金和依法应缴纳税、费后,有结余,应转入本物业管理区域下年度管

理服务费用,不得擅自提取或挪作他用。

73物业管理企业在合理时间内进行物业管理活动包括对物业进行巡视、检

查、或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行

维修养护或改造,或按规定对物业装修进行监管,业主或非业主使用人应

当提供方便并接受监管,不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查内容和时

间、维修养护或改项目及施工时间、地点均应当提前公布。业主、非业主

使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造项目有分歧,由市、区主管

部门决定执行;对维修养护或改造费用有疑义,可向物业管理企业提出质

询,物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。

74业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布收费标准及服务项目、物

业管理收支帐目有疑义,可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉;

市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处,

并将查处结果书面通知投诉人。

75物业管理公司应交纳税种有:营业税、城市建设维护税、教育费附加;

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企业所得税;增值税;印花税。

76营业税、城市建设维护税、教育费附加税率为:营业收入5%。营业税1%。

营业税3%。

77收取中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。

78物业管理公司代收水、电费收费项目要交增值税。

79物业管理费用收支公布主要项目有:收入部分:管理费,房租,停车场收

入,有偿服务费等;支出部分:管理人员工资、福利,办公费,经营费,差旅费,

水电费,机电设备运转水电费,设备工具修理费,公共设施维修、绿化养护

费,保安费用,法定税率、保险费,管理佣金等;本季盈亏,上季结转,累积盈

亏。