物业管理存在法律问题及对策分析

物业管理存在法律问题及对策分析

摘要：就我国而言，物业管理效劳是伴随着房地产企业而兴起的新型产物。但是，根据

实际调查发现，我国物业管理方面所形成的立法相比照较单薄，相关物业法规体系以及管理

法律等方面需要进一步完善。而且，大局部业主并没有健全的法律意识，而且物业管理企业

所经营的活动也不够科学标准，房地产公司与物业公司之间的关系如同父子关系，整个物业

管理队伍的素质较低。本文旨在探讨物业管理中存在的法律问题，并在此根底上总结出相关

对策。

关键词：物业管理；法律问题；对策

伴随着我国房地产市场在近些年的蓬勃开展，从城市到农村很多地方都曾出现过房地产

热等情景。诚然，房地产的大力开展，改善了我国众多居民的居住条件，而且也兴起了物业

管理这一门新型效劳行业。虽然我国城市居民的住宅水平从整体上有了大幅度提高，但在实

际调查中发现我国物业管理水平却停滞不前。当前，不断涌出诸多物业管理问题，既制约了

居民整体居住水平又加深了业主与物业之间的矛盾。因此，我们要更加重视物业管理工作。

一、物业管理概念

具体而言，房地产中“物业〞一词的出现，主要指在建成某一个建筑物或一栋住宅单元

楼之后，相关管理人员对整个住宅楼、商业大厦以及厂房等的管理效劳［1］。物业大小并没

有实际辨别，一般大厦可以作为一项物业，而一个单元楼有时也可以做一项物业。物业管理，

即依据事先签署的合同，物业管理企业与业主方要定期对房屋设施进行必要的养护，同时还

要对所规定的区域环境进行维护，从而确保整个小区的活动标准且有秩序性。就整个社会开

展情况来说，物业效劳产业化管理模式、业主委员会自营模式等是主要的物业管理模式。

二、物业管理中存在的法律问题

〔一〕立法滞后宪法的相关条款、国务院等公布的有关物业管理法律、各省市自治区公

布的相关地方性法规等，是我国现有物业的管理法律与法规。虽然很多问题在相关的物权法

中作出了明确规定，但是在具体执行过程中，物业管理人员依然与业主容易产生纠纷，对相

关物业效劳用房与公用设施混同不清，车库管理方面不够完善等。总的说来，我国当前物业

管理法律存在立法滞后等问题。

〔二〕职责界定不清我国物业管理行业是近些年才逐步兴起的，因此开发商与物业管理

公司通常都存在着一定关系。大多数业主都知道，物业管理公司大局部都是开发商下面的直

属公司。在这种情形下，物业管理公司所代表的利益就是开发商的利益，在处理实际问题中

往往不能站到业主方面充沛考虑，物业管理公司通常会对开发商进行必要的维护。

〔三〕难以实施业主自治近些年，很多地方的小区不断呼吁业主自治。业主自治，需要

在物业管理区域内的全体业主依据相关法律，建立起自治组织并确立自治标准，这种模式是

一种基层治理模式。但是，在实际管理过程中，业主自治会遭遇很多意想不到的问题，实施

起来非常困难。

〔四〕不足经营标准与必要监督由于物业管理在我国兴起的时间并不长，因此并没有制

定比拟完善的管理制度与有效的法律法规对其进行约束。在具体管理中，物业管理公司与业

主之间并没有形成明确的权责关系，在对某些事情处理中，物业管理公司还会反客为主，频

繁与业主产生种类多样的矛盾。很多业主反映，物业公司没有认识到自己的根本管理职责，

不明白如何为业主提供必要的管理效劳，将自己当成小区的主人，将小区内的一些公用设施

出租给社会上的某些商户并收取一定费用，从来不征求居民意见就对小区内的设施进行随意

变动。上述问题，让业主不厌其烦，主要是不足经营标准与必要监督造成的。

三、完善我国物业管理法律制度的具体对策

〔一〕制定比拟健全的物业管理法具体说来，想要逐步完善物业管理法律，所要做的具

体事情非常多，但是首先要制定出一部非常适宜的?物业管理法》。示例，在制定有关物业管

理的法律法规时，相关部门要明白物业管理要充沛考虑广阔业主的利益，是对国民生计产生

重要影响的一项伟大事业。因此，相关物业管理法要由全国人大进行制定；物业管理不仅波

及了物权关系还波及了债权关系，不仅包括物业管理企业与业主方面的利益，还包括了开发

商以及政府等诸多方面的监督管理。因此需要制定出一部比拟完善且非常全面的法律，逐步

对其中的法律关系进行明确界定，同时还要定出每个主体的具体权利与义务；在立法目的方

面，所制定的物业管理法同时兼顾物业企业、开发商以及业主三方面的具体利益，这样才能

对整个物业管理市场进行必要维护。在设计相关制度时，立法单位要最大限度地将三方主体

之间的权利义务关系进行有效平衡，从而能够有效化解矛盾纠纷；物业管理法中的内容不仅

要全面合理也要有所侧重点，不仅要逐步明确业主自治团体在整个物业管理中的实际法律地

位，还要逐步明确物业管理监管主体之间的具体职权划分，如果管理人员与业主之间出现纠

纷或矛盾，要明确到责任人；要不断对业主违约的监管力度进行强化，逐步明确业主违约的

法律责任承当方式。在整个物业管理市场中，要明确开发商的实际法律地位并明确物业监管

主体对开发商的监管力度，不断加强对整个物业维修基金的监管。

〔二〕逐步完善地方性物业管理的法规体系就时间而言，我国当前地方性物业管理相关

立法尚不成熟，与国家立法存在很大的冲突。因此，要逐步完善地方性物业管理的法规体系。

示例，相关单位要遵循物业管理条例的规定，对物业管理的地方性法规进行适当修改。假如

在实际规章中，出现了一些与上位法产生冲突的条款，就要通过讨论交流进行合理修改，逐

步使得地方之间立法可能产生的冲突一并打消；在逐步完善的过程中，要充沛调查本地区物

业管理市场开展的实际状况，在此根底上合理制定出与该区域物业管理市场监督比拟合乎的

地方性法律规章，而且要确保制定好的规章制度不会与国家的上位法律产生一定冲突，从而

确保在物业管理监督立法上地方与国家的统一协调；地方区域还要依据实际情况不断对物业

管理的招投标方案、市场准入原那么以及相关管理行为标准等进行完善，在处理实际纠纷时

要充沛依据这些制度［2］。同时，还要进一步完善地方性的物业管理法律体系，让业主、物

业公司以及开发商三者都明晰自己在整个物业管理中所要担负的具体职责，以及所能享受的

主要权利义务，从而使得物业管理市场能够在良好管理中得到健康稳定的开展。

〔三〕不断加强政府行政监管的力度政府是执行物业管理行业监管的主要责任部门，在

具体管理过程中还需要物业管理协会提供大力协助。因此，要不断加强政府行政监管的力度。

示例，政府部门要在前期对物业管理行为进行有效标准，从而将监管局部与建设单位遗留下

来的问题进行有效解决。住宅小区可以通过招投标的方式选举比拟适宜的物业管理企业，如

果不是这种方式则相关房地产行政主管部门就可以不为物业管理办理商品房预售许可证，同

时还要要求建设单位限期改过并给予较大力度的；在办理前期物业管理招标备案时，建

设单位的行政主管部门要详细登记物业管理用房，假如规划图纸标注的面积与规定规范不相

合乎，就不能进行备案登记；将招投标制度引入在前期物业管理过程中，使得物业工程管理

工作能够被物业管理企业更早接触到，同时还要对建设单位整体施工情况进行行之有效的监

督，一旦发现存在局部施工质量问题，就要及时出问题存在的原因并责令建设单位在最短

时间内改过，确保对业主进行负责就可以将以后可能出现的一定负担大大减少；政府部门还

要对房地产开发市场进行逐步标准，严格要求建设单位项目质量验收时的必要程序，严禁任

何一个验收不合格的建设工程浑水摸鱼，促使物业管理企业资质审批制度更加完善。要不断

健全对物业管理企业的年检工作，可以以年为一个固定周期对物业管理工作进行严格检查，

在检查过程中如果发现相关从业人员基本不合乎物业管理根本构成要求，就要坚定清理。如

果发现物业管理人员效劳质量比拟低下，且不能在实际工作中严格遵循之所制定的管理标准，

就要给予严格处分。对于投诉较多而解决较少的物业管理企业，要催促去检查自身存在的问

题，从本源上不断提升整个物业管理企业的整体管理水平，不断加强对企业退出行为的监督。

参考文献：

［1］周林峰，王茜．论物业管理中存在的法律问题及对策［J］．科技视界，2008〔23〕：

353．

［2］胡振宇．物业管理中存在的法律问题及对策［J］．电脑迷，2008〔20〕：260．