律师办理物业管理法律业务操作指引

律师办理物业管理法律业务操

作指引

律师办理物业管理法律业务操作指引(2007)

第一章总则

第一节目的、概念

1．1．1制定目的

本指引由上海市律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草，其目的系为

律师提供办理物业管理法律业务操作方面的借鉴、经验，并非强制性或规范性

规定，仅供律师在代理物业管理法律实际业务中参考。

1．1．2概念界定

物业管理：物业管理一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，

物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、

消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。

物业管理纠纷：物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、

经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行

政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求，而发生的具有财产性质的

争执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。

开发商：开发商，又称发展商，即房地产开发企业，依据《城市房地产管

理法》第二十九条规定，房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经

营的企业。（《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日第八届

全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届

全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城

市房地产管理法〉的决定》修正，自修正之日起施行）开发商作为物业的投资

建设单位，原始取得物业的所有权，在物业管理中，被俗称为“大业主”。

物业服务公司：是依法设立的从事物业服务的企业法人。其根据物业服务

合同授受业主（业主大会）或者开发商的委托，对物业进行专业化管理和业主

提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。

业主：是指住宅以及其配套设施的产权所有者，一般拥有房地产行政主管

部门签发的房地产权证。

〈〈国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定〉〉，2007年8月26日国务

院第504号令公布，自2007年10月1日起施行

《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日第八届全国人民

代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民

代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产

管理法〉的决定》修正，自修正之日起施行

《中华人民共和国合同法》1999年3月15日第九届全国人民代表大会第

二次会议通过，自1999年10月1日起施行

《中华人民共和国价格法》1997年12月26日第七届全国人民代表大会

常务委员会第二十九次会议通过，自1990年1月1日起施行

〈〈中华人民共和国公司法〉〉2005年10月27日第十届全国人民代表大

会常务委员会第十八次会议修订通过，自2006年1月1日起施行

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》建住房＜2003＞130号，自200

3年9月1日起施行

《物业服务收费管理办法》国家发展改革委员会、建设部发改价格＜2003

＞1864号，自2003年9月1日起施行

《业主大会规程》建设部建住房＜2003＞131号，自2003年9月1日起

施行

《住宅室内装饰装修管理办法》2002年3月5日建设部令第110号，自

2002年5月1日起施行

《物业管理企业财务管理规定》财政部财基字（1998）7号发布，1998

年1月1日起施行

〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉建设部令（2004）第125号，自2004

年5月1日起施行

《上海市实施＜物业管理条例＞的若干意见》沪府发＜2003＞61号，自

2003年9月1日起施行

《上海市住宅物业管理规定》上海市人民代表大会常务委员会＜2004＞4

0号，自2004年11月1日起施行

《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉若干意见的通知》沪府发（2004）

38号

《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》沪价商＜2005＞011号，

自2005年10月1日起施行

《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》沪房地资物＜2005＞第60号，

自2005年1月31日起施行

1．2．3从目前立法的情况看，有关物业管理的立法变化较快、较多，从

事物业管理业务的律师应多关心这方面的立法进展，以便更好地做好这一方面

的业务。

第二章物业服务公司、业主大会、业主委员会

第一节物业服务公司

2．1．1物业服务公司的设立条件，根据《公司法》及有关规定，一般应

具备以下条件：

（1）发起人（股东）符合法定人数。

我国《公司法》规定，我国有限责任公司由五十个以下股东出资设立，同

时我国法律允许一人公司的设立。对于外资的物业服务公司，应遵守法律、法

规的特殊要求。

（2）股东出资达到法定资本最低限额

虽然根据我国公司法的规定，有限责任公司法定资本最低限额为人民币3

万元，其中一人公司的最低出资额不得低于10万元，但由于物业服务公司实行

资质管理，根据《物业管理企业资质管理办法》第五条的规定，其三级资质也

要求具有５０万元的注册资本。（〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉建设部

令（2004）第125号，自2004年5月1日起施行）所以在实际上，物业服务公

司的最低注册资本为50万元。

（3）股东共同制定章程

设立物业服务公司，应当具备《公司法》对公司章程的要求。公司章程是

规定公司组织及其行为的基本规则的重要文件。公司章程是明确企业宗旨、性

质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构以及利

益分配原则、债权、债务处理方式、内部管理制度等规范的书面文件。章程在

公司成立后，对公司、股东、董事、监事、经理具有约束力。

（4）有公司名称

公司名称是公司组成的一部分，是一个公司与其它公司区别的标志。根据

《企业名称登记管理规定》：公司只准使用一个名称；公司名称应当由字号、

行业或者经营特点、组织形式，不得损害国家或社会公共利益等。

（5）建立符合《公司法》要求的组织机构。

物业服务公司作为独立的法人，应当有自己的意思机关，独立进行意思表

示，享受权利并承担义务。因此应当根据《公司法》规定设立股东会、董事会、

监事会。股东会是公司权力机构，董事会是公司的经营决策机构和业务执行机

构，监事会是公司的监督机构。

2．1．2物业服务公司的资质管理

我国政府物业管理部门对物业服务公司实施资质管理制度。根据建设部

〈〈物业管理企业资质管理办法〉〉的规定，物业服务公司应当按照本规定申

请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从

事物业服务业务。一级、二级、三级物业服务企业的资质标准如下：

（1）资质一级企业

a.注册资本500万元以上；

b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技

术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财

务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列

相应计算基数的百分比之和不低于100%：

①多层住宅200万平方米；

②高层住宅100万平方米；

③独立式住宅(别墅)15万平方米；

④办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。

e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业

信用档案系统，有优良的经营管理业绩；

（2）资质二级企业

a.注册资本300万元以上；

b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技

术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财

务等业务负责人具有相应专业中等以上职称；

c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

d.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列

相应计算基数的百分比之和不低于100%：

①多层住宅100万平方米；

②高层住宅50万平方米；

③独立式住宅(别墅)8万平方米；

④办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。

e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业

信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（3）资质三级企业

a.注册资本50万元以上；

b.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技

术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务

等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

c.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

d.有委托的物业管理项目；

e.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业

信用档案系统。

2．1．3物业服务公司独特的法律地位

物业服务企业作为独立的企业法人，其组织结构和经营管理与一般企业法

人并无区别。一般是以公司形式出现。但物业服务企业的业务来源于业主的委

托，又通过其自身的服务物业来实施管理，这种关系决定了物业服务企业独特

的法律地位。

（1）物业服务企业依合同约定实施物业管理，其管理权源于业主。在物业

管理中，业主才是物业管理真正的主人，决策人是业主大会、物业服务企业实

际上是其雇员。业主大会根据多数业主的意志，有权选择不同的物业服务企业

来提供服务性管理。

（2）物业服务企业是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等

的。物业服务企业和业主委员会之间是受托人和委托人、服务者和被服务者的

平等关系，没有行政隶属关系。物业服务公司与广大业主之间的服务标准、收

费标准，完全是一种平等主体间的市场交易行为。

（3）物业服务企业与业主委员会必须进行合作，实施对物业的管理，双方

体现出合作的关系。在物业管理过程中，物业服务企业经常要和业主委员会发

生联系，业主委员会为了业主们的共同利益也时常要和物业服务企业打交道，

由此而产生了它们之间的合作关系。

2．1．4物业服务公司的权利

根据法律、法规的有关规定，物业服务公司享有以下权利：

（1）根据有关法规并结合物业实际情况制定管理办法。如管理公约、住户

手册等各方面的管理规定，这些规定在业主大会成立后必须经业主大会承认；

（2）依照物业服务合同和管理办法对物业实施管理；

（3）依照物业服务合同和有关规定收取管理费；

（4）有权制止业主违反规章制度的行为。物业服务企业虽不是行政执法机

构，但为了保证业主和使用人的合法权益，业主大会可通过管理规约和物业服

务合同，授权物业服务企业享有制止业主和违反规章制度行为的权利。

（5）有权要求业主委员会协助管理，比如说对业主拖欠物业管理费的行为；

（6）有权选聘专业的企业承担专项管理业务。物业服务企业可对些专项管

理和服务选聘专业性的企业负责，如清洁、绿化、维修、保安等工作。但不能

将整个管理责任及利益转让给他人。

2．1．5物业服务企业的义务

根据法律、法规的有关规定，物业服务公司履行以下义务：

（1）履行物业服务合同，依法经营；

（2）接受业主委员会和业主及使用人的监督；

（3）重大管理措施应提交业主委员会或业主大会审议批准；

（4）接受行政主管部门监督指导；

（5）定期向全体业主公布管理费用收支账目；

（6）物业服务合同终止时，须向业主委员会移交全部物业管理用房、物业

管理档案、本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。

第二节业主、业主大会及业主委员会

2．2．1业主的权利

根据法律、法规的有关规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监

督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修

基金）的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

2．2．2业主的义务

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序

和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（4）按照国家有关规定交纳专项维修基金；

（5）按时交纳物业服务费用；

（6）法律、法规规定的其他义务。

2．2．3业主大会的召开

（1）首次业主大会的召开

a.首次业主大会或业主代表大会召开的条件

国务院颁布的《物业管理条例》第十条提及了首次业主大会，但没有规定

首次业主大会召开的条件，也没有规定前期物业服务合同的期限，这样建设单

位及其聘请的前期物业企业有可能签订期限很长的前期物业服务合同，损害业

主的利益。《上海市住宅物业管理规定》对首次业主大会召开的条件作了明确

的规定：一个特定管理区域内，房屋出售并交付使用的面积达到50%以上，或者

首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主

大会。

b.首次业主大会及业主代表大会的筹备工作

根据上海市房地局的有关规定，住宅物业管理区域符合业主大会成立条件

的，开发商应按《上海市住宅物业管理规定》的规定，提交有关资料。区（县）

房地产管理部门应当及时和街道办事处依法组织开展业主大会筹建工作。建设

单位未提供资料，经区（县）房地产管理部门督促后仍不改正的，区（县）房

地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关

资料，所发生的费用由开发商承担。

在开发商报送有关资料后，区（县）房地产管理部门和街道办事处组织业

主推荐产生业主代表，组成业主大会筹备组。筹备组成员应当由模范履行业主

义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

筹备组在区（县）房地产管理部门和街道办事处指导下，做好下列各项筹

备工作：

①确定召开业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定

业主代表产生的方法、人数，并组织业主推荐产生业主代表。

②确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数。

③确定召开业主大会会议的时间、地点和内容。

④确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委

员会候选人。

⑤参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草

案）。

⑥做好召开业主大会会议的其他各项工作。

业主的投票权以套为计算单位。单个业主在首次业主大会会议上所持投票

权不应超过全部投票权的30%。

c.首次业主大会的一般程序

①由大会筹备组介绍大会筹备情况；

②由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可以作自我介绍；

③审议通过业主委员会章程和管理规约；

④由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员；

⑤审议决定其他物业管理的重大事项。

在首次业主大会上产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，报

物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府

进行备案，从上海市目前的实际情况看，业主大会与业主委员会同时备案，房

地产行政主管部门发放《业主大会、业主委员会备案证》。

（2）业主大会例会及临时业主大会的召开

业主委员会成立后，负责召集以后的业主大会，业主大会定期会议应当按

照业主大会议事规则的规定召开，一般应每年召开一次会议。

经持有一定比例投票权的业主提议，业主委员会就其提议须召开业主大会，

称为业主大会的临时会议或特别会议。《物业管理条例》规定，经20%以上的业

主提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议。

业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且

占总人数过半数的业主参加。业主大会决定筹建和使用专项维修资金，以及改

建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业

主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2．2．4业主大会的职权

业主大会履行下列职责：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业；

（5）筹集和使用专项维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

2．2．5业主委员会会议及工作制度

（1）业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定召开业主大会会议。

经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当及

时召开业主委员会会议。

（2）委员会会议召开前的准备工作。如会议召开的通知、会议材料应在会

议前多长时间送达各委员；委员因故不能参加会议时的委托工作、手续等。

（3）委员会召开会议的主持工作。一般委员会召开会议都应由主任主持，

主任因故缺席不能履行职责的，可由副主任主持。

（4）在业主委员会召开会议时，一般采取少数服从多数的原则，进行表决

时，每一位委员有一票表决权。

（5）业主委员会的会议记录是物业管理区域内的业主对业主委员会的工作

进行监督的一个途径，也是业主委员会承担相应责任的有效依据，在业主委员

会的章程中应规定好会议记录的工作，以及会议档案的保存等。

2．2．6业主委员会的职权

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业

履行物业服务合同；

（4）监督管理规约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

2．2．7业主委员会的法律地位

业主委员会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组

织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的执行机构，

对业主大会负责，受业主大会和全体业主监督。

由业主组成的业主团体业主委员会，是否具备独立的民事主体资格问题，

《物业管理条例》没有给出明确的规定。但根据最高院的相关批复（2002民立

他字第46号）和上海高院有关解释（沪高法民一<2002>6号），基本上承认业

主委员会独立的民事主体资格和民事诉讼主体资格。这些规定或解释的基本要

旨为：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼，

但应先召开业主大会，由大会以多数表决的方式通过业主大会决议，对诉讼与

否作出决定。

第三章物业服务合同、临时管理规约及业主大会议事规则

第一节前期物业服务合同

3．1．1前期物业服务合同的签订

前期物业服务合同是由开发商与物业服务公司签订，一般情况下，物业竣

工之后，由于出售率或入住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其

他原因，尚未成立业主委员会之前，已经产生进行物业管理服务的必要，只能

由开发商委托物业服务公司进行管理。

3．1．2前期物业服务合同的特点

（1）前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同。

从前期物业服务合同的订立可知，前期物业服务合同是开发商与物业服务

公司签订的，但合同的主要权利与义务人是物业服务公司和广大业主，即物业

服务公司进行物业管理服务，业主进行交费并遵守《临时管理规约》之义务。

所以前期物业服务合同是为第三方（业主）设定权利与义务的合同。从目前的

情况看，前期物业服务合同作为购房合同的附件，在购房者签订购房合同时一

并签署生效。

（2）前期物业服务合同受制于行政主管部门较多干预。

这种行政干预体现在两个方面：一是国家对前期物业服务合同实行强制的

招投标制度。根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，住

宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有

相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门，可以采用协议方式选聘具有相应资

质的物业管理企业。同时规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招

标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市、市、

县政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管

理。二是国家对普通住宅物业管理费的收费标准实行审核制度。对于普通住宅

的前期物业收费标准是属于政府指导价的范畴，物业服务企业的的收费标准应

当报物价行政主管部门审批后实行。

（3）前期物业服务合同期限较短。

前期物业服务合同的期限不长，如果在前期物业服务期间，业主委员会成

立，并与物业服务公司签订正式的物业服务合同，前期物业服务合同自然终止。

3．1．3前期物业服务合同的主要内容

（1）物业的接管验收

物业接管验收是前期物业服务协议的重要内容，也是物业管理开始运作的

第一道程序。物业接管验收，是指物业服务企业接受物业管理委托后，对指定

物业根据建设单位的提请，进行以主体结构安全和满足使用的再检验，同时接

受图纸、说明书移交，从而着手实施物业管理。根据前期物业服务协议，开发

商负有义务将物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给物业服务公

司，验收范围内的设施、设备、建设物及其附着物为物业服务公司行使管理权

的范围。

（2）开发商的权利和义务

a.应当在销售物业之前，制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维

护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任

等事项依法作出约定。

b.应当在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并要求物业

买受人在订立物业买卖合同时，做出遵守《临时管理规约》的书面承诺。

c.在物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋

使用说明书。

d.审定物业服务公司拟定的物业管理方案并对物业服务公司提交上述物业

管理方案出具书面审定意见。

e.检查监督物业服务公司管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一

次考核评定;并将管理情况报物业管理主管部门备案。

f.审定物业服务公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告

并在物业管理公司提交上述材料之日起__日内出具书面审定意见。

g.保证委托物业服务公司管理的房屋、设施、设备达到国家验收标准及要

求。

h.向物业服务公司提供经营性商业用房（指非住宅房屋）。

i.向物业服务公司提供法律规定的平方米建筑面积的物业管理用房。根据

上海市规定，物业管理用房不低于物业管理区域房屋总面积的0.2%,最低不少于

100平方米.

j.在物业管理交接验收时，负责向物业服务公司移交物业服务公司所需要

的资料。

k.为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除

由业主、物业使用人按规定缴纳外，不足部分由开发商承担。

l.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

m.协助物业服务公司做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

n.及时缴纳空置房屋的物业管理服务费；依法提供物业维修专项资金。

o.开发商有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理服务费用收支

状况进行审计。

（3）物业服务公司的权利和义务

a.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展

物业经营管理服务活动。

b.对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议。

c.配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、

验收和交接。

d.对业主和物业使用人违反法律、法规、规章的行为，提请有关部门处

理。

e.按本合同的约定，对业主和物业使用人违反临时管理规约或物业使用

守则及相关管理规定的行为进行制止和处理。

f.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不

得将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。物业服务公司将物业管理区

域内的专项服务业务委托给专业性服务企业的，相关的物业管理责任仍由物业

服务公司向开发商、业主及物业使用人承担。

g.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度

维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经甲、乙双方议

定后由物业服务公司组织实施。

h.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人

装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，与业主和物业使用人订立书面约

定，并负责监督。

i.负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，向开发

商提出上述计划和报告；经开发商审定后组织实施。

j.负责每半年向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费用收支

账目；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主和物业使用人提供专

项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。

k.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内

改、扩建或改善配套项目，须与开发商协商经开发商同意后报有关部门批准方

可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途。

l.不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在处

理物业管理事务活动中侵犯业主及物业使用人的合法权益。

m.建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关

变更情况。

n.本合同终止时，向开发商移交开发商提供的全部经营性商业用房、管

理用房及物业管理的全部档案资料。

o.接受业主、物业使用人、开发商和物业管理主管部门等的监督，不断

完善物业管理服务，定期以书面方式向开发商报告本合同履行情况。

3．1．4前期物业服务合同的费用负担

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费

用，由开发商承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业

服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；

房屋销售合同未约定的，由开发商承担。

3．1．5签订前期物业服务合同应注意的法律问题

根据前期物业服务合同的特点，律师在协助开发商或物业公司签订前期物

业服务合同时应注意以下问题：

（1）根据上海市的有关规定，前期物业服务合同应作为房屋出售合同的附

件

（2）凡是普通住宅的，所拟定的物业管理服务收费标准应报物价管理部门

审批，非普通住宅或商用物业的，应报有关部门备案。

（3）属于上海市物业管理收费等级收费调整范围的物业，超过最高标准收

费的，应报物业管理行业协会，经协会组织有关专家论证后实施。

（4）对于住宅物业，且面积超过5万平方米的，聘请物业管理公司要经过

招标。非住宅物业，没有这一规定限制。

（5）前期物业服务合同的期限，一般为两年，且业委会成立后并与新的物

业服务公司签订物业服务合同（或与前期物业服务公司续签物业管理服务合同）

后失效。

第二节物业服务合同

3．2．1物业服务合同的签订

物业服务合同是由业主委员会代表物业管理区域内的全体业主与物业管理

公司签订的。在合同签订前，业主委员会要经过业主大会或业主代表大会的授

权。根据《物业管理条例》和上海市地方法规的规定，物业服务合同应当采用

书面形式，并报房地产行政主管部门备案。

3．2．2物业服务合同的特点

（1）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。

物业服务合同促成物业所有权与管理权的的分离，成为现代物业管理得以

进行的重要前提。根据物业服务合同的委托授权，物业服务企业成为业主的“管

家”，不仅负责对物业的管理，即物业的维修、养护、利用、处分；而且负责

对人的管理服务，即对业主和使用人日常行为的约束或不当行为的制止。

（2）物业服务合同不以某个业主的意志为转移。

物业服务合同是业主委员会代表业主与物业管理公司签订的，但并不是说

物业服务合同代表了每一个业主的意志。根据《物业管理条例》的规定，业主

委员会只须经过管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数

的业主的同意，就可以与物业服务公司签订物业服务合同，所有的业主均应受

物业服务合同的约束。

（3）物业服务合同受一定的国家干预。

物业管理活动涉及到百姓日常生活、城市正常秩序，因此受到一定的国家

干预。主要体现在：一是行政机关，如公安、消防、环保部门，基于行政权要

对物业管理行为进行指导监督，因此合同中所涉的治安管理、消防管理、环境

管理、车辆管理应受到有关部门的指导监督。二是物业服务合同的收费和合同

本身要报有关部门进行备案。在上海市实行等级收费的情况下，物业服务公司

提供的服务和收费应遵守等级收费的有关规定。

3．2．3物业服务合同的主要内容

（1）物业服务合同的基本内容

物业服务合同应具备以下主要条款：

a.双方当事人的姓名或名称、住所。一方一般为业主委员会或业主大会，

另一方为物业服务公司；

b.管理项目。即管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。

c.管理内容。即具体管理事项，例如：房屋的使用、维修、养护、消防、

电梯、机电设备、路灯等公用设施的使用、维修、养护和管理。

d.管理费用。即物业服务公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的

收费情况比较复杂，不同的的管理事项，收费标准也不同，有的收费项目是规

章明确规定的，如季节性的供暖收费，有的收费项目是同物业管理委员会协商

决定的，如停车场的停车费。

e.双方的权利与义务。

f.违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

g.其他事项。双方可以约定其他未尽事项，如风险责任、争议解决、合同

的变更、补充、终止等。

（2）业委会或业主大会的权利与义务

a.代表和维护业主的合法权益；经常听取业主的意见和建议，并及时将上

述意见和建议反馈给物业服务公司。

b.监督业主遵守管理规约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩

序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主按时交纳物业管理

公共服务费用。

c.审定物业服务公司拟定的物业管理方案。

d.检查监督物业服务公司管理工作的实施及制度的执行情况。

e.审定物业服务公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告

并在物业管理公司提交上述材料之日起__日内出具书面审定意见。

f.审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设

备大中修、更新、改造的竣工验收；审查物业管理公司提供的物业共用部位、

共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。

g.应在本合同生效之日起__日内，向物业管理公司移交有关资料。

h.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。

i.负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金。

j.业主委员会有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务

费收支状况进行审计。

k.经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数

以上业主通过，有权代表业主大会提前终止本合同。

（3）物业管理公司的权利和义务

a.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物

业经营管理服务活动。

b.对业主违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。

c.按本合同的约定，对业主违反管理规约或物业使用守则及相关管理规定

的行为进行制止和处理。

d.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得

将本区域内的全部物业管理一并委托给第三方。

e.负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维

修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经业委会、物业服

务公司双方议定后由物业服务公司组织实施。

f.向业主告知物业使用的有关规定，当业主装修物业时，告知有关注意事

项和禁止行为，与业主订立书面约定，并负责监督。

g.按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，

发现不安全隐患或险情及时排除。

h.负责每半年向全体业主公布一次物业管理服务费用收支帐目和物业维修

专项资金使用情况；并将物业管理服务收费项目和收费标准以及向业主提供专

项服务的收费项目和收费标准在本物业管理区域内以书面方式公示。

i.不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；不得在处理

物业管理事务活动中侵犯业主的合法权益。

j.建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变

更情况。

k.本合同终止时，物业服务公司必须在本合同终止时，向业主委员会移交

管理用房及物业管理的全部档案资料。

3．2．4等级收费菜单的选择

根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》（以下简称《办法》）

的规定，在签订《物业服务合同时》，应适用该《办法》。在适用《办法》时，

应注意以下两个问题：

（1）《办法》适用于上海市行政区域住宅物业管理区域的物业服务、物业

收费。容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及要求、服务收

费及其标准，由开发商或业主大会与物业服务企业按照本办法规定执行。

容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内

参照本《办法》的有关原则协商确定。

（2）《办法》根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况将服务项目

分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区

域绿化养护服务，以及维修服务五项。等级从低到高，最高为五级。

3．2．5签订物业服务合同应注意的问题

（1）选聘的物业服务公司应经过管理区域内专有部分占建筑物总面积过半

数且总人数过半数以上业主的同意，物业公司才能与代表业主大会的业主委员

会签订物业服务合同。

（2）在选用等级收费等级时，五项服务内容有五个等级，小区业主可以根

据小区的具体情况选用，比如说综合管理服务可以选择三级，而公共区域清洁

服务可以选择四级，而不需要均选择五级或三级。

3.2.6对于业委会成立后，收费再超过等级收费最高限价的，只要经专

有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上业主的同意即可，无须经

过物业管理行业协会的专家论证。

3.2.7在新的物业公司取代原前期物业服务公司情况下，如何顺利交接往

往是物业服务合同成功操作的关键，前期物业公司往往会以各种理由不退出物

业管理区域，律师应协助业委会、新的物业服务公司与原前期物业服务公司进

行沟通，要求政府有关部门指导、监督。

第三节管理规约

3．3．1管理规约的性质

是业主之间订立的自治性规范。不同的物业，因范围、结构、设备、规格、

功能等不同，管理规约的具体内容也有差异。管理规约订立后，纵使其物业的

所有人更迭，其效力不受影响。

3．3．2管理规约的内容

管理规约，一般包括以下内容：

（1）物业名称、地点、区域范围、面积和户数；

（2）物业共有部分和专有部分的划分，公共场所、设施、设备状况；

（3）物业管理区域内总投票数的统计状况，业主大会的召集程序及决定物

业重大事项的方式；

（4）业主使用物业和公共场所、公用设施、设备的方式及具体要求；

（5）业主参与物业管理的权利及应承担的义务；

（6）业主委员会的产生规则、业主委员会的权利义务、工作程序以及责任

的承担；

（7）业主对业主委员会及物业服务公司的监督权；

（8）各业主配合物业管理的承诺；

（9）物业管理过程中，维修、养护及管理等各种费用的缴纳及分摊，物业

收益的分配方式；

（10）管理规约的修改程序、成立及生效的时间；

（11）违反管理规约的责任；

（12）业主认为需要明确的其他事项。

3．3．3管理规约的效力

管理规约中约定的业主的权利与义务，对全体业主具有约束力。根据《物

业管理条例》第四十八条第1款的规定，管理规约对物业的使用人也具有约束

力。（《物业管理条例》，2007年8月26日修订，国务院第504号令公布，自

2007年10月1日起施行）

3．3．4临时管理规约

临时管理规约与管理规约的内容基本一致，一般是由开发商制定的，在商

品房出售合同附件中约定或业主入户时签订。业委会成立后，管理规约取代临

时管理规约。

3．3．5制定管理规约应注意的事项

在制定管理规约时，应注意以下事项：

（1）制定管理规约的程序要合法，即业委会（或筹备组）制定的管理规约

只有经过专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数以上业主同意才能生

效。

（2）管理规约的内容不得超过业主自治的范围，目前有些业主公约的内容

是超过了业主自治的权利范围，比如，有的规约约定，业委会或物业公司可以

拆除业主的违章建筑，这样的约定是无效的。

第四节业主大会议事规则

3．4．1业主大会议事规则的性质

业主大会议事规则是小区业主大会与业主委员会活动的基本准则，它就业

主大会及业委会的宗旨、组成、议事方式、议事内容等有关业主大会与业委会

活动事项均作出了明确约定。

3．4．2业主大会议事规则的制定

业主大会议事规则由成立业主大会的筹备组拟定，在征求全体业主的意见

后，由全体业主在首次业主大会上经专有部分占建筑物总面积半数且占总人数

半数以上业主表决通过。

3．4．3业主大会议事规则的内容

业主大会议事规则的内容一般包括以下几个方面：

（1）业主大会的组成与宗旨；

（2）业主大会的会议内容与会议形式；

（3）业主大会的表决形式；

（4）召开业主大会的条件；

（5）召开业主大会的程序；

（6）业主代表的职责；

（7）业主委员会的成员条件及组成；

（8）业主委员会职责；

（9）业主委员会会议；

（10）业主委员会的任期及换届；

（11）其他有关业主大会与业委会活动的有关事项。

3．4．4业主大会议事规则制定中应注意的问题

在制定业主大会议事规则中应注意以下问题：

（1）应充分考虑其可操作性，在确定业主大会形式、业主投票权、业委会

的职权时，都要考虑到小区业主的实际情况，使得业主大会议事规则具有可操

作性。

（2）应保障业委会权力的正当行使，全体业主的合法权益得到保护。在制

定业主大会议事规则时，存在的问题往往是业委会的权力过大，使得全体业主

的利益得不到保护，业主权利无法行使，比如说有的业主大会议事规则约定业

委会使用3万元以下的维修基金，无须全体业主表决。

第四章物业专项维修基金

第一节物业专项维修基金的交纳与续筹

4．1．1新建商品住宅首期维修基金的交纳

（1）配电电梯的住宅：开发商按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳；购

房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；

（2）不配备电梯的住宅：开发商按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；

购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

（3）根据上海市的有关规定，1996年6月10日前出售的商品住宅，按商

品住宅出售合同的约定或房屋买卖双方、开发商与业主委员会协商一致的商品

住宅成本价执行；1996年6月10日至2000年12月31日前出售的内销商品住

宅，商品住宅成本价为1198元/㎡；2001年1月1日以后的商品住宅成本价为

1295元/㎡。

（4）开发商应当在办理房地产初始登记前，交纳其应交部分的维修基金；

购房人在办理房地产变更登记之前（办理“小产证”）之前，交纳其应交部分

的维修基金；业主大会成立时尚未出售的商品住宅，开发商应当在业主大会成

立之日起15日内，将未出售商品住宅购房人应交部分存入业主委员会开户银行。

4．1．2地下车库维修基金的交纳

地下车库与地面房屋结构相连的，按地面房屋是否配备电梯的标准交纳维

修基金；若地面房屋有的配备电梯、有的不配备电梯的，按配备电梯的标准交

纳维修基金。

地下车库为独立结构，无地面房屋的，按不配备电梯的标准交纳维修基金。

根据《上海市住宅物业管理规定》第三十六条：机动车停车场（库）的维

修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修基金物业管理

专项维修基金标准交纳，纳入业主大会的专项维修基金账户管理，单独核算。

4．1．3专项维修基金的其他来源

根据上海市的有关规定，小区的经营性收益应纳入业主大会账户管理，物

业管理企业可以有关规定和业主大会决议提取一定比例的管理费用，该类收益

主要用于补充专项维修基金。

4．1．4专项维修基金的交割与再次筹集

商品住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业

主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

专项维修基金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹

集方案做出决定。再次筹集后的维修基金余额，不得少于首期维修基金中购房

人交纳的数额。

第二节物业专项维修基金的使用

4．2．1物业专项维修基金的管理

（1）根据建设部及上海市的有关规定，资金由物业所在地的区、县房地产

管理部门代为监管；业主大会成立后，由区、县房地产管理部门将资金本息划

转至业主大会按规定的维修基金账户，由业主大会按规定管理和使用。

（2）维修基金实行属地开户原则，业主大会应在物业所在行政区内具有业

务办理资格的银行分支机构办理专用存款账户。

（3）住宅共用部位、共用设备、物业管理区域公共设施的维修、更新费用

支出，符合规定的，可以按规定的流程支用维修基金。房地局作为行政主管部

门，进行指导与监管。

4．2．2物业专项维修基金的使用程序

根据《物业管理条例》的规定，专项维修基金的使用和续筹方案，必须经

物业管理区域内占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上业主通过。

涉及单幢房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经占该幢房屋建筑

物总面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意，但不得与业主大会对全

体共有部分做出的决定相抵触。

实行操作中，为提高管理效率，降低管理成本，业主大会可将一定金额范

围内维修基金使用的决策权力，经法定程序后授予业主委员会。

4．2．3物业专项维修基金的使用范围

（1）维修基金专项用于保修期满后共用部位、共用设备和物业管理区域公

共设施的维修、更新和改造，不得挪作他用。

共用部位：是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯

间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋主体

承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、外墙面、

走廊墙和墙外粉饰等。

共用设备：是指整个幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通

道、水箱、蓄水池、加压水泵、电梯、天线、供电线路、楼道内照明线路设备、

邮政信箱、避雷装置、楼道内消防设备及安全监控设备。

公共设施：是指物业管理区域内业主共同使用的公共绿地、道路、小区内

上下水管道、沟渠、池、路灯、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、消防设备及安

全监控设备、公共设施（设备）使用的房屋及非经营性车库、车场、公益性文

体设施等。

（2）住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，

其维修、更新、改造费用应当由责任人承担。业主不能将分户内的维修基金随

意取出。

（3）日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗和养护费等

应纳入日常物业管理服务收费范围，不能在商品住宅专项维修基金中列支。

4．2．4物业专项维修基金的分摊规则

物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

（1）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

（2）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有

的房屋建筑面积比例共同承担；

（3）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥

有的房屋建筑面积比例共同承担。

部分共用部分、全体共用部分的维修、更新、改造费用在专项维修基金中

列支。

第五章物业管理纠纷

第一节物业管理纠纷范围、分类及特点

5．1．1物业管理纠纷的表现形式

物业管理纠纷的主要表现形式有：

对人防、地下车库、绿地、停车场权属不明而引发的业主委员会与开发商

的纠纷；因业主拖欠物业管理费而引发的纠纷；因违法动用维修基金而产生的

纠纷；业主之间因相邻权而引发的业主之间的纠纷；因小区发生被盗、抢劫等

行政治安或刑事案件而引起的业主与物业服务公司之间的纠纷等。

5．1．2物业管理纠纷分类

按照纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分为以

下几类：

（1）物业管理产权类纠纷。主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团

体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体共有权与托付物业服务企业的物业经

营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，业主团体共有权与开发经营者的权

属纠纷。常见的有个别业主侵占公共区域、业主委员会与开发商的车库之争等。

（2）物业管理债权类纠纷。主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权

之争等债权、债务关系纠纷。例如小区的业主拖欠物业管理费、车辆的保管纠

纷等。

（3）物业管理行政权类纠纷。主要是物业管理行政主管机关和其他有关行

政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政

权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。目前常见的这类纠纷有行

政执法部门对违章建筑的处理，业主对街道、房地产主管部门对业委会与物业

服务公司指导与监督的不满。

（4）物业管理自治权类纠纷。主要是业主、物业使用权人、业主会议、业

主委员会业主团体在民主自治权益方面发生的纠纷。例如业主不执行管理规约

的有关规定或不执行业主会议对维修基金的分摊决定而引起的纠纷。

另外，按纠纷所属法律部门的法律关系发生的不同，可以将物业管理纠纷

划分为民事纠纷、行政纠纷、刑事纠纷。

5．1．3物业管理纠纷特点

（1）物业管理纠纷具有连续性

从物业管理纠纷的产生的原因及表现形式上看，物业管理纠纷与开发商的

密不可分，比如说房子质量问题、车位之争、配套不到位等，特别在在目前的

情况下，物业服务公司与开发商有千丝万缕的联系，一旦发生物业管理纠纷，

开发商难脱干系。

（2）物业管理纠纷具有多样性

物业管理纠纷法律关系非常复杂。既有涉及民事、经济、刑事法律关系的

纠纷，又有涉及业主团体经济事务和社会事务民主自治法律关系的纠纷。这种

纠纷既有物业服务公司与业主之间、业主与业主之间、物业服务公司与开发商

之间、业主与业主委员会之间的平等的民事纠纷，也有因行政主管部门的行政

管理行为所引发的纠纷。

（3）物业管理纠纷具有易发性和涉众性

在物业管理服务的提供和交易过程中，容易发生对服务质量好坏、满意与

否的争执，比如说最常见的业主拖欠物业管理费案件。由于物业管理所执行的

事务大多是涉及业主团体公共利益甚至社会公共利益，所以一旦发生纠纷，往

往是集体争执、甚至集体诉讼，比如说业主与开发商的车位之争。

第二节物业管理纠纷的处理

5．2．1处理物业管理纠纷的原则

（1）及时原则

无论是民事争议还是行政争议，由于物业管理纠纷涉及面广，在处理这一

类纠纷时应当及时，不宜让矛盾长期存在，日益激化。

（2）合法原则

在处理物业管理纠纷时，要注意法律的正确适用，特别是物业管理有关的

法律、法规变化较快，处理物业管理纠纷不能与新的法律、法规相悖。

（3）公平合理原则

在处理物业管理纠纷时，要分清是非和责任，要使责任的承担适当，使责

任人心服口服。

5．2．2处理物业管理纠纷的方式

（1）协商是当事人自己通过适当方式解决彼此纠纷的一种方式。协商是

由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神，依据有关法规、管理

规约和所订合同中规定，直接进行磋商，在事实的基础上，自愿互谅、明确责

任，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，

自觉承担相应责任，以便及时地解决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。

（2）调解调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管

辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运

用对当事人进行利害分析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，平息

纠纷的一方式。调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解。调

解不是诉讼解决的必经程序。从目前的情况看，居委会与房地产行政主管部门

的调解在处理物业管理纠纷中占一定比例。

（3）仲裁仲裁是当事人依据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并

由其主持调解或对纠纷做出裁决的一种处理纠纷方式。作为一种解决财产相对

权益纠纷的民事性裁判制度，仲裁具有自愿性、专业性、灵活性、保密性、独

立性的特点。物业管理纠纷当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达

成书面仲裁协议，否则不能通过仲裁方式解决。

（4）诉讼是指当事人向法院起诉，由法院按照法定程序处理案件，保护

当事人的合法权益的纠纷解决方式。物业管理纠纷的诉讼，是法院在物业管理

纠纷诉讼参加人的参加下，依法审理和解决物业管理纠纷案件的活动，以及在

该活动中形成的各种关系的总和。物业管理纠纷所引起的诉讼多为民事诉讼和

行政诉讼。

5．2．3物业管理纠纷中的违法行为及法律责任

（1）业主的违法行为及其法律责任

业主的违法行为主要体现在：（一）擅自改变小区内土地用途的；（二）

擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设备、设施、危及房屋安

全的；（三）私搭乱建、乱停放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、

破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；（四）不照章交纳各

种费用的，包括物业管理费。

业主的法律责任主要有：业主的违法、违约行为，一般由业主委员会和物

业服务企业予以制止、批评教育、责令限期改正，依照法律和依法制定的管理

规约、提请有关部门处理，如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失。对拖欠

物业管理费的，物业服务公司有权通过诉讼方式收回拖欠费用并收取滞纳金。

（2）业主自治机构违法行为及其法律责任

业主大会、业主代表大会只是议事机构，并不能直接承担法律责任，其法

律责任一般应由业主分摊。对于个别业委会成员未经业主大会或业主的授权，

实施有损于业主利益行为的，应当负相应的法律责任。

（3）物业服务公司的违法行为及其法律责任

物业服务公司的违法行为：（一）非法经营行为。指不具备从事物业管理

资质和能力的企业，以物业服务公司的名义从事物业管理经营活动。（二）擅

自作为行为。指物业服务企业在实施物业管理过程中，违反物业管理法规的禁

为规范或者违反物业服务合同中的禁为约定，而擅自做出的犯禁行为，比如说

擅自将绿地改为停车场。（三）不履行或不忠实履行受托管理义务的行为。指

物业服务企业不履行物业服务合同规定义务或者违反忠实义务，不尽心尽力履

行管理义务，管理混乱，损害了业主的合法权益。

物业服务公司的法律责任：无物业管理资质进行物业管理活动的，房地产

行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，没收违法所得，并

可处以。对于擅自作为的，业主可要求其停止侵害、排除危险、返还财产、

恢复原状，赔偿损失；同时行政机关可对其处以，予以警告，甚至吊销资

质证书。对不履行或不积极履行物业服务合同的，应根据合同的约定承担违约

责任。

（4）开发商的违法行为及其法律责任

开发商的违法行为：（一）未能履行房屋销售合同中约定的义务，主要表

现在公共设施不到位，擅自改变规划等。（二）不履行物业移交法定义务的行

为，指开发商未向业主委员会、物业管理公司移交有关资料及物业管理用房。

（三）其他违法行为，比如说不依法申报成立业主大会和业主委员会，委托无

资质的物业服务公司进行管理。

开发商的法律责任：未履行房屋销售合同中的义务的，应履行到位并承担

相应的违约责任；不履行移交义务的，及时进行移交，并承担由于不依法移交

而产生的法律后果。

第六章附则

本指引是根据2007年12月1日以前的法律、法规等规定，结合相关司法

实践操作并参考主流学术意见所编写，若上述前提发生变化，根据新的法律、

法规及新的情况进行调整。