物业管理法

第一章 物业管理法概述

第一节：物业与物业管理

一、物业概念及法律属性 （一）概念：是指已建成并可投入使用的各类建筑物及其配套的设施、设备，及建筑物所在的土地、相关场地、庭院等

（二）物业的法律属性：物权的多种权利集合体（房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权等）



二、物业管理 （一）物业管理特征及概念 1.概念：建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套设施和场地

进行维修，养护及管理，维护相关区域的秩序活动（前期物业管理、后期物业管理）

2.特征 （1）管理机构专业化

（2）管理内容社会性、多样性

（3）管理规范性

（4）管理的市场化

（二）物业管理的类型 1.物业管理主体不同可分为 （1）委托型物业管理

（2）自住型物业管理

2.物业管理对象不同可分 （1）居住物业管理

（2）商业物业管理

（3）特种物业管理

3.运作方式、目标不同可分 （1）服务型物业管理

（2）租赁型物业管理

（三）传统房屋管理与市场化物业管理的区别 1.管理体制不同 （1）传统房管 为行政性、福利型管理

（2）市场化物管 是企业经营型管理

2.管理机制内容不同 （1）传统房管 为行政行为、是非营利性的

（2）市场化物管 是物管企业实行的企业化经营、专业化管理

3.主体之间的关系不同 （1）传统房管 是管理与被管理的关系

（2）市场化物管与业主之间是平等民事主体，是聘用关系

4.管理产权对象不同 （1）传统房管 产权单一

（2）市场化物管 是多元化产权格局



（四）物业管理的基本内容 （1）主体

1.基本业务 （2）设备设施

（3）环卫

（4）绿化

（5）保安

（6）消防

（7）车辆道路

（8）公众代办

（1）日常生活类

2.经营业务 （2）商业服务类

（3）文化、教育、体育类

（4）金融服务类

（5）经纪中介类

（6）社会福利类





第二节：物业管理法

一、物业管理法（一）概念和其调整对象 1.概念：广义的物业管理法指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范总称

u3000u3000概念和渊源 狭义的物业管理法是立法机构颁布的有关物业管理方面的规范性文件

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u30002.调整对象：（1）政府在物业管理中的行政关系 A主管部门与企业、产权人、业主委员会关系

a政府制定法规条例

b国务院行政主管部门负责监察管理

c县级主管部门负责本区监察管理工作

d指导成立业委会及备案工作

e审查物业管理企业资格、颁发资质证书

f协调业委会与居委会关系

g

处理物业管理活动中的投诉

u3000B政府与建设单位的关系

a报建时，应提供物业管理资料

b规划设计申报时应提供物业管理公司对项目规划意见

c按规定一次性划拨物业管理专项维修资金，否则不予验收，发放房产证

（2）物业管理企业在物业管理中的协作关系 A与建设单位的关系

B与业主委员会的关系



（二）物业管理法渊源 1.宪法：立法的基本依据，指导思想，重要组成部分，具最高法律效力

2.法律：是由最高权力机关全国人大及常务委员会根据宪法颁布的法规性文件，其效力仅次于宪法.《民法通则》《公司法》《合同法》《价格法》《消费者权益保护法》《城市房地产管理法》

3.行政法规：是由国家最高行政机关依据宪法和法律颁布的规范性文件，其效力仅次于宪法和法律，由主管部门制定实施细则 （98.07.20《城市房地产经营开发条例》03.06.08《物业管理法规》）

4.部门规章：是由国务院部、委、办、署在权限范围内发布的规范性命令、指示、规章.与物业管理相关的法规多由建设部发布

5.地方性法规：是由省、自治区或直辖市或人大常委会特授权的人大代表大会及常务委员会制定和发布的，在不与宪法、法律、行政法规抵触的情况下有效 （04.08.19《上海市住宅物业管理规定》）



二、中国物业管理立法概况 （一）物业管理立法的产生和发展 1.94年3月，建市部《城市新建住宅小区管理办法》颁布，共19条，为中国第一部物业管

理行政法规

2.03年9月1日，国务院《物业管理条例》共7章70条

3.03年11月13日，发改委、建设部《物业服务费管理办法》

4.04年4月5日，建设部《物业管理资质管理办法》

（二）物业管理法立法的主要内容 1.确立物业管理体制和模式

2.确立建筑物区分所有权制（专有部分的所有权、共有部分的使用权、成员权等）

3.确立物业管理中主体与相互间的法律关系

4.确立的业管理纠纷的法律制度

（三）《物业管理条例》的立法原则和基本制度 1.基本原则 （1）物业管理权与财产权相对应原则

（2）维护全体业主合法权益原则

（3）现实性与前瞻性有机结合原则

（4）从实际出发、实事求是的原则

2.基本制度 （1）业主大会制度

（2）业主公约制度

（3）物业招投标制度

（4）承接验收制度

（5）物业管理企业资质管理制度

（6）从业人员资格制度

（7）住宅专项维修基金制度



三、物业管理立法的重要意义 （一）物业管理法是我国城市改革和发展的内在要求

（二）物业管理法是规范物业管理活动，维护物业管理市场秩序，促房地产业健康发展重要保证

（三）物业管理法维护业主和物业管

理企业合法权益，改善居住环境的重要保证



第三节 外国和中国香港的物业管理法介绍和借鉴

一、外国和香港物业管理法介绍 （一）法国 1.1804年《法国民法典》第664条规定建筑物区分所有权（最早）

2.1938年《有关区分各层阶级不动产共有之法律》

3.1965年《法国住宅分层所有权立法》是现代各国物业管理中最具代表的一部法律

（二）美国 1.1961年《国家住宅法》，1962年美联邦住宅局制定了《公寓大厦所有权创设之形态法》供各州立法参考.

2.美国对物业管理从业人员要求甚严（必须大学毕业五年工作经验）；可自由设立公司，但监管机制非常完善

（三）日本： 1962年4月4日《有关建筑物区分所有权之法律》（公寓法），并于1979年、1983年两次修订，为物业管理

法之基本法律.其缺点是缺乏灵活，不利于团体自治功能的发挥

（四）新加坡 1.政府部门对物业管理制定了详细的规章制度，不管是物管公司还是居民，都必须依法依章办事.

2.法律充分保障了房屋拥有者的权力，同时也明确各项义务

（五）香港：1993年5月8日政府颁布《建筑物管理条例》为香港物业管理提供了完善的法律构架.该条例增加了业主对大

厦门的参与及决策权，同时也对业主权利进行限制

二、外国和香港物业管理法借鉴 （一）立法模式 1.民法模式：意大利、瑞士为代表

2.住宅法模式：英国、加拿大、新西兰、澳大利亚等为代表（英美法系）

3.建筑物区分所有权模式：德国、日本、法国为代表（大陆法系、民法法系）

4.物业管理法模式：香港、台湾为代表（本书采用第四种）

（二）借鉴（略）





第二章 物业管理法律关系

第一节：物业管理法律关系概述

一、物业管理法系的概念和意义 （一）法律关系 1.含义：法律上的权利义务关系

2.三要素 （1）主体：政府、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会

（2）内容：权利、义务

（3）客体：物、行为（作为、不作为及智力活动成果）

3.引起法律关系的因素：法律事实 （1）行为

（2）事件

（二）物业管理法律关系：是法律关系的一种，是指物业管理法规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系

（三）物业管理法律关系的特征 1.主体的多样性

2.业主意志的多元化

3.多重法律关系交错的统一体



第二节：物业管理法律关系的主体（略）



第三节：物业管理法律关系的客体（略）



第四节：物业管理法律关系的内容

一、业主的权利和义务 （一）权利 1.业主权利 （1）按合同约定、接受服务

（2）提议召开业主大会、提出建议（成员权）

（3）提出制定和修改业

主公约、业会大会议事规则的建议

（4）参加业主大会、行使投票权

（5）选举权、被选举权

（6）监督业委会工作

（7）监督物管企业履行合同

（8）对公共部位、设施等享有知情权和监督权

（9）监督专项维修基金的管理和使用

（10）法律规定的其他权利

2.业主大会职责 （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则

（2）选举更换业委会成员并监督其工作

（3）选聘、解聘物业管理企业

（4）决定专项维修基金的使用及续筹方案，并监督

（5）制定、修改物业管理区域内关于管理方面规章制度

（6）法律或业主大会议事规则规定的其它职责

3.业主委员会职责 （1）召集业主大会、报告物业管理实施情况

（2）代表业主与物管企业签订物业服务合同

（3）了解业主建议和意见，监督和协助物管企业履行合同.

（4）监督业主公约的实施

（5）业主大会赋予的其他职责

（二）业主的义务 1.遵守业主公约、大会议事规则

2.遵守小区管理规章制度

3.执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定

4.按规缴纳专项维修基金

5.按时缴纳物业服务费用

6.法律、法规规定的其它义务

二、物业管理企业的权利和义务 （一）权利 1.制定物管公约、住户手册、员工手册等规章制度.

2.可将专项服务业委托给专业性服务企业

3.可采用包干制或酬金制约定物业服务费用

4.对违反法律法规的行为，应当制止并及时向行政部门报告

5.要求业委会协助管理

（二）义务 1.以服务宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一

2.遵守法律法规，严格履行合同

3.受房地产行政主管部门及工商、公安等行政管理部门及当地人民政府的管理、监督

4.组织和协助有关部门提供社区生活服务、开展社区活动





第三章 物业权属法律制度

第一节：物业权属的概念

一、物业权属 （一）概念：是指房屋的所有权、土地的使用权

二、物权与物业权属 （一）物权：是指人对物直接支配利用，并排除他人干扰的权利

u3000u3000（二）物权特征 1.物权为绝对权

2.客体是物

3.支配权

4.具有排他性

5.具有优先效力

6.物权的设定采取法定主义（登记、公示）

u3000u3000（三）物权的种类 1.自物权（所有权） （1）占有权

（2）使用权

（3）收益权

（4）处分权

2.他物权 （1）用益物权 A 占有

使用

收益

B 地役权

永佃权

地上权

典权

（2）担保物权 抵押物权

质押物权

留置权

3.类物权（占有权）

（四）物权和物业权属 1.物权与物业权属的关系是种属关系

2.物业权属涉及物权中的多项内容，基本涵盖了不动产物权制度的主要内容

第二节：房屋所有权内容

一、房屋所有权是指权利人对特定房屋享有占有、使用处分，并排他人干扰和妨害的权利

二、房屋所有权内容 1.独立的房屋所有权

2.建筑物区分所有权 （1）共有人权利 使用权

收益权

共有部分单纯修缮权

共有部分受侵害时请偿权

（2）共有人的权力 按原用途使用共有部分

分担共有费用和负担义务

第三节：物业相邻权

一、相邻权：是所有权的延伸，基于不动产而产生，即相互毗邻的物业使用人为了更好地行使权利，彼此给予对方一定的权利和接受一定限制的关系

二、特征 （一）相邻权发生于两个以上的所有人或使用人之间

（二）物业相互毗邻

（三）相邻权的客体是利益

三、相邻权的内容 （一）相邻使用关系

（二）相邻排水关系

（三）相邻土地通行关系

（四）相邻防险关系

（五）相邻环境保护关系

（六）相邻通风采光关系

四、相邻权的保护 （一）停止侵害

（二）排除妨碍

（三）消除危险

（四）赔偿损失

第四节：物业权属登记制度

一、概述 （一）是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记、并依法确认房屋产权的归属关系的行为

（二）我国《城市土地管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度

（三）房地产权属登记具有的功能 1.产权确认功能

2.公示功能

3.管理功能

二、物业权属登记种类 （一）总登记 1.登记机关：县级以上地方人民政府

2.包括所有的房屋

3.登记目的：为建立健全的物业管理制度

（二）初始登记：用于新建房屋

（三）变更登记：翻建、扩建、改建，同一权利一改名等

（四）转移登记：买卖、交换、赠与

（五）注销登记：房屋灭失、土地使用期满、他项权利终止

（六）预售合同登记备案：为防止一物数卖

三、物业权属登记效力：登记是物业权属存在及变动的必备条件.国家土地管理局《土地登记规则》第25条规定：不经变更登记的土地使用权、房屋所有权和

他项权利的设定，均属无效。

四、物业权属登记及内容： （一）《城市房地产管理法》第60条规定：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方

人民政府房产管理部门申请登记，经县级以上人民政府房产管理部门核实，颁发房屋所有权证书.

（二）登记程序： 1.申请

2.受理

3.登记备案

（三）登记事项 1.所有权人（权利人）

2.共有人及所占份额

3.房屋位置及状况

4.与产权或产权人有关的其他必须记载的事项

5.契税纪要

6.使用土地面积及土地使用证号

7.他项权利





第四章业主自治机

构

第一节：业主自治机构概述

一、概念：在一定的物业管理区域内，物业所有人为对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身利益及物业整体利益而组成的自治性组织.应具有民主性、

自治性、公益性.

二、机构设置：采用二重机构设置的方式

三、设立原则： 1.接受政府指导和监督

2.两权分离、间接管理原则

3.以公共利益为目的的原则

4.服务性、无偿性原则

5.各级机构设置权责明确原则

6.各位业主地位平等原则



第二节：业主

一、概念：指房屋的所有权人，只有办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主

二、业主权利 （一）按合同约定、接受服务

（二）提议召开业主大会、提出建议（成员权）

（三）提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议

（四）参加业主大会、行使投票权

（五）选举权、被选举权

（六）监督业委会工作

（七）监督物管企业履行合同

（八）对公共部位、设施等享有知情权和监督权

（九）监督专项维修基金的管理和使用

（十）法律规定的其他权利

三、业主义务 （一）遵守业主公约、大会议事规则

（二）遵守小区管理规章制度

（三）执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定

（四）按规缴纳专项维修基金

（五）按时缴纳物业服务费用

（六）法律、法规规定的其它义务

四、业主权利和义务在实践中应注意的问题 （一）不可以未住未享受服务而拒绝缴纳管理费

（二）行使的管理权利非直接性

（三）房地产商可为业主，同样承担业主义务和权利

第三节：业主大会和业主委员会

一、业主大会 （一）概念：由全体业主或业主代表组长成，管理、维护物业的自治机构

（二）管理区域 1.它是指一个由业主委员会管理的范围，应该是一个原设计构成的自然街坊或封闭小区

2.县级以上人发政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围

（三）业主大会的召开 1.应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会

2.首次业主大会的召开 （1）条件 A广东省物业管理条例中规定，物业交付使用的面积达到50%以上，或者

已交付使用的建筑面积达到30%不足50%、且使用超过一年的

B上海市住宅物业管理规定，物业交付用面积达50%以上，或者首套房

屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会

（2）筹备工作：应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事

处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责大会筹备工作.筹备组人员

名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告

（3）第一次业主大会程序 A第一次业主大会召开应当有过半数以上投票权的业主

出席

B业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同

意才能通过.

3.业主大会的例会及临时会议的召开 （1）业主大会的召开 A 20%的以上业主提议

B发生重大事故或者紧急事件需及时处理

C 业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况

（2）业主大会的决议 A可分为一般决议、重大决议

B 业主大会的决定、必须经与会业主所持投票权

1/2以上通过

C业会大会的制定和修改业主公约、议事规则，

选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案，必须经全体业主所持投票2/3以上通过（多选）

（3）业主大会的职责 A制度修改业主公约

B选举更换业委会会员、并监督业委会工作

C选聘、解聘物管企业

D决定专项维修资金使用、续筹方案、监督实施

E制定、修改物业管理管理公共部位等方面的规章制度

F法律、法规或业主大会议事规定的其他职责

二、业主委员会 （一）概念和性质 1.概念：业主委员会是指经业主大会选举并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法

权益的组织，是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行驶业主自治管理权的执行机构.

2.业主委员会的特点 （1）应由业主大会（业主代表大会）选举产生

（2）活动范围应该是进行物业的业主自治管理

（3）业主委员会应代表和维护全体业主合法权益

（4）应经房地产行政部门登记

3.性质 （1）业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格

（2）业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，但必须接受业主大会或业主代表大会同意提诉讼

u3000u3000u3000u3000之决议，未经业主大会或业主代表大会决议就直接提起诉讼的，为非法行为.

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000在民事诉讼中属于我国《民事诉讼法》第49条规定的“其他组织”一类.

（二）业主委员会的成立 1.原则 （1）一个区域应当成立一个业主委员会

（2）应由物管区域内的业主民主选举产生

（3）业主委员会应由业主组成

（4）业委会应经过行政登记

2.业委会委员的产生 （1）业委会委员不得少于5人、每届任期2年，可连选连任。应在选举产生日起三天内召开首次业主委员会，推选主任1名，副主任1-2名

（2）业委会委员应符合的条件 A具有完全民事行为能力（多选题）

u3000B遵纪守法

u3000C遵守业主大会议事规则、业主公约、履行业主义务

u3000D热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具社会公信

力

u3000E有一定组强能力

u3000F具有必要的工作时间

3.业委会换届与变更 （1）换届：业主委员会任期届满2个月前，应召开业主大会进行业主委员会的换届选举，逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

（2）变更： A 委员会20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定。

B 业主委员会委员资格终止： a因物业转让、灭失等因不再是业主的

b无故缺席业委会会议连续3次以上的

c因疾病原因丧失履行职责能力的

d有犯罪行为的（多选题）

e书面提出辞呈的

f拒不履行业主义务的

g其他原因不宜担任业主委员会委会的

（三）业主委员会会议：业主委员会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经过半数委员同意。

（四）业主委员会章程：作为规范业主委员会的组强和活动的基本规则，具有重要的法律意义，它的制定 1.根据法律

2.根据法规

3.依据业主公约

第四节：业主公约

一、概念：业主公约是全体业主就物业管理区域内的全体业主就建筑和的管理、使用、维护与所有关系等方面所达成的书面形式的自治规则；是业主团体最高自治规范和根本性自治规则，其作用和地位相当于“宪法”。业主委员会章程、各种具体的管理制度等自治规范均应以业主公约为指南。

二、业主公约的订立、修改、生效：是全体业主的合意基础上形成的共同意思，其制定与修改须经全体区分所有权人参与，经全体业主所持投票权3/2以上通过

第五章 物业管理企业

第一节：物业管理企业的产生与发展

一、物业管理企业的生产与发展 （一）物管企业的发展经历了：从计划经济下单位房管科到物管企业，从独立的物管公司到物管集团公司的过程

（二）作为房地产开发企业的附属子企业或部门，其管理模式的优点是：把物业开发中的问题反馈给开发企业，良好的服务促进售房、开发企业增加利润

（三）趋势：趋于独立、成为具有独立法人资格、自主经营的物管企业。物管公司是物管企业的一种，是我国物管企业中的主要模式

二、物管企业的概念、特征、作用 （一）概念：是指具备相应资质、并按法定程序成立，依照物管服务合同、对房屋和配套设施、场地进行维修养护、管理、维护小区内环境卫生和秩序的独立企业法人。

（二）特征 1.物业管理专业性

2.物业管理多样性和社会性

3.赢利性

4.依据单一性

（三）作用 1.有利于改善环境

2.有利于增加物业使用效益

3.承担了社会管理的部分职责

4.有利于房地产经济体制改革、发展

三、物管企业的类型 1.按所有

制类型 （1）国有

（2）集体

（3）私营

2.按投资方式与投资者责任形式不同 （1）独资

（2）合伙

（3）公司

3.按资本来源不同 （1）内资（包含国有、集体、个人独资、合伙、公司等）

（2）外资（包含：中外合资、外商独资）

4.按企业组织形式 （1）传统（又称古典物管企业，包含：独资、合伙）

（2）现代（包含：物管有限责任公司、物管股份有限责任公司）

四、物管企业的设立 （一）物管企业的设立条件 1.依法成立

2.有符合企业登记的管理要求的注册资本

3.有企业名称和固定的经营管理场所

4.有管理机构及管理专业技术人员

（二）物管公司的设立条件 1.股东（发起人）符合法定人数 （1）有限责任公司由2个以上、50个以下股东出资

（2）股份有限责任公司由5人以上为发起人，半数发起人在中国境内有住所；国有企业改建股份有限公司的，发起人可少于5人，应采取募集设立方式.

2.股东出资达到法定注册资本最低限额 （1）股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元.

（2）最低资质的物管企业的注册资本为50万元.

3.股东共同制定的章程

4.公司的名称和组织机构 （1）股东会：公司权力机构

（2）董事会：执行机构

（3）监事会：监督机构

5.有固定的生产经营场所和生产经营条件

（三）物管企业（公司）的注册登记 1.营业前必须到工商行政主管部门进行注册登记 （1）国家工商局

（2）省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内公司登记

（3）市、县工商行政管理局负责本辖内前两项所列公司以外的某地公司的登记

2．企业设立登记应提交的条件

五、物管企业的业务范围 1.基本业务

2.专项业务

3.经营业务（A日常生活类；B商品服务类；C文化、教育、体育类；D经纪代理中介服务）



第二节：物业管理企业的资质管理

一、物管企业的资质管理部门 （一）一级资质证书：国务院建设主管部门颁发、管理

（二）二级资质：省、自冶区建设主管部门颁发、管理

（三）二级资质、三级资质：直辖市人民政府房地产主管部门负责颁发、管理

（四）三级资质：设区的市级人民政府房地产主管部门

二、物管企业资质等级的申请和审批 （一）申请和审批：实行分级审批制度；资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内核发资质证书.

（二）不予资质审批的情况（共13项）

三、物管企业资质的等级和标准 （一）一级资质 1.注册资本不少于500万元以上

2.物业管理技术人员不少于30人，其中中级职称不少于20人

3.专业人员取得职业资格证书

4.管理两类以上物业：管理各类物业建筑面积

分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%.多层200万平米，高层100万平米，独立别墅1万平米，办公写字楼工业区等50万平米.

5.建立并严格执行服务质量、收费等制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩

（二）二级资质 1.注册资本300万元以上

2.物业管理技术人员不少于20，其中中级职称不少于10人

3.专业人员取得职业资格证书

4.管理两类以上物业：管理各类物业建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%.多层200万平米，高层100万平米，独立别墅1万平米，办公写字楼工业区等50万平米.

5.建立并严格执行服务质量、收费等制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩

（三）三级资质 1.注册资本50万元以上

2.物业管理技术人员不少于10人，其中中级职称不少于5人

3.专业人员取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目（新设立企业资质等级按最低的级核定，并设一年的暂定期）

5.建立并严格执行服务质量、收费等制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩

四、物管企业资质证书的补领、重新核定、变更和注销 （一）企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后方可申请补领

（二）企业发生分立、合并的，应当在工商部办理变理登记30天日后，需重新核定资质等级

（三）企业终止业务活动的，需办理营业执照注销手续后15天内，办理资质证书注销手续

五、物管企业资质监督和检查 （一）资质等级是一个物管企业的水平、规模与综合实力的反映。

任何单位或个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

（二）有如下五种情况可撤销资质证书 1.滥用职权、玩忽职守作出的审批

2.超越法定职权作出审批的

3.违反法定程序作出审批的

4.不具备申请资格或不符合法定条件的物企颁发证书的

5.依法可撤销审批的其他情形

（三）超越资质等级承接物管业务、无正当理由不参加资质年检的县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的.

（四）对直接负责的主管人员依法给予行政处分的有五种情况.



第三节：物业管理企业的机构设置

一、设置原则 （一）合理设置

（二）科学、商效的组织机构原则

（三）统一管理原则

二、机构的设置 （一）目的：为了完成物业管理服务

（二）管理决策层：股东会、董事会、经理层

（三）部门设置 1.企业办公室

2.拓展部（开发部）

3.物业管理部 （1）保洁部

（2）绿化部

（3）维修部

（4）智能工程部

（5）管理中心

（6）便民服务部

（7）财务部

（8）网络管理部

（9）

其他部门









第六章 物业服务合同

第一节：物业服务合同概述

一、合同和合同法 （一）合同 1.定义 （1）民事行为

（2）双方的民事行为

（3）双方合意的民事行为

2.分类 （1） A有名合同 ○1买卖 ○2供电、水、气热力 ○3赠与 ○4运输 ○5技术 ○7保管 ○8仓储 ○9借款 ○10租赁

○11融资租赁 ○12承揽 ○12建设工程 ○13委托 ○14行纪合同 ○15居间合同

B无名合同：互易合同

（2） A有偿

B无偿

（3） A单务

B双务

（4） A要式

B非要式

（5） A诺成

B实践

（6） A主合同

B从合同



(二) 合同法：<1>合同法：是调整合同的订立、变更和终止法律规范的总称。

<2>基本原则： 《1》当事人法律地位平等的原则

《2》自愿的原则

《3》公平的原则

《4》诚实信用的原则

《5》保护合法合同的原则

《6》合同必守的原则

《7》尊重法律公德的原则

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（三）、合同的订立：<1>合同订立方式：是采用要约与承诺的方式。

<2>要约：《1》要约：是指向特定的人发出的希望与之订立合同的意识表示。

《2》要约成立的条件： 内容明确具体

对要约人有拘束力

《3》要约的补救：<1>撤回（针对未生效的要约）

<2>.撤销（针对生效的要约）

<3>要约邀请： 《1》寄送价目表

《2》招标公告

《3》拍卖公告

《4》招股说明书

《5》商业广告（内容明确具体的视为要约）

<4> 承诺： 《1》承诺：是指接受要约的意识表示

《2》承诺成立的条件：针对要约人

不得改变要约内容

在合理的期间作出

《3》承诺的补救：撤

回

《4》承诺生效时合同成立，承诺到达要约人时生效。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000(四)、合同采用的形式： <1>口头形式

<2>书面形式

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000<3>其他形式（鉴证合同、公证合同）

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（五）、合同的效力： <1>合同生效的要件： 《1》行为人有行为能力

《2》意思表示真实

《3》不违反法律

<2>合同的生效规则： 《1》依法成立的合同，自合同成立之日合同即生效。

《2》： 附条件合同： 《a》附生效条件的合同

《b》附解除条件的合同

附期限合同： 《a》附生效期限的合同

《b》附终止期限的合同

《3》在订立合同时按照法律规定应当采用特定形式，在特定形式成就前，义务方已履行了主要义务，权利方接受的此时合同成立并生效。

<3>无效的合同： 《1》受欺诈、胁迫订立的损害国家利益的合同。

《2》恶意串通的合同

《3》合法形式掩盖非法目的的合同。

《4》违反法律法规的合同。

<4>可撤销或可变更的合同： 《1》重大误解的合同。

《2》显失公平的合同。

《3》因受欺诈、胁迫、乘人之危而订立的不损害国家利益的合同。

<5>效力待定的合同： 《1》限制行为能力人订立的合同。

《2》无处分权人订立的合同。

《3》无权代理人订立的合同。

<6>表见代理的合同。

<7>合同被撤销后的法律后果：合同自始无效，当事人之间的权利与义务消灭。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（六）、合同的履行

<1>合同履行

原则： 《1》按约全面地履行原则（实际履行原则）

《2》诚实信用的履行原则。

《3》协议履行原则。

<2>提前履行：因提前履行义务增加的费用由义务方承担。

<3>合同的保全： 《1》代位权：债务人为了逃避债务怠于行使自己的债权给债权人造成损失的，债权人可以以自己的名誉代债务人的位起诉债务人的债务人。

债权人行使代位权花去的合理费用由债务人承担。

《2》撤销权： 债务人为了逃避债务将自己的财产无偿的赠予他人损害到债权人利益时，债权人可以通过人民法院撤销此赠予行为。

债务人为了逃避债务低价将自己的财产让予他人损害到债权人的利益时，债权人可以通过人民法院撤销此转让行为（如果受让人不知情时，不得行使撤销权）。

撤销权的行使应当在知情时一年内行使，在五年内未行使撤销权的撤销权丧失。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（七）、违约责任： <1>违约责任是指合同一方因违反合同约定而应承担的责任。

<2>违约的类型：《1》 根本违约

非根本违约

《2》 重大违约

轻微违约

《3》 预期违约

实际违约

<3>合同违约的补救方式：对于未影响到合同目的的违约，守约方可以要求违约方继续履行合同并同时要求支付违约金或赔偿损失；对于影响到合同目的的违约，守约方可以解除合同，并同时要求违约方承担违约责任以及赔偿损失。



二、物业服务合同的概念和特征：



（一）、物业服务合同概念、特征： 1.含义：是指业主或建筑单位通过招标或选聘与物业管理企业就物业管理服务以书面形式所达成的明确双方权利与义务的协议

2.特征：（1）合同的主体特定

（2）目的是处理他人物业管理方面的事务

（3）合同的内容复杂

（4）有偿、要式、诺成、双务、无名合同

（二）、

物业服务合同的种类：

1.前期物业服务合同

2.物业服务合同

3.二者的区别： 主体不同

订立程序不同

合同期限不同

物业服务费负担人不同



第二节：物业服务合同的订立及效力：





一、物业服务合同的订立 1.订立原则： 平等原则

公平原则

诚实信用原则

契约自由原则

遵守法律、遵守社会公共秩序的原则

2.物业服务合同订立的程序：

(1) 一般程序 要约

承诺

（2）前期程序： 招标

开标、评标和中标

(3) 物业服务合同的订立程序： 业主大会选聘物业管理企业

业主委员会代表业主与管理公司订立服务合同

3.缔约过失责任： 含义：缔约过失责任，是指当事人在订立合同过程中，因一方或者双方的过失行为，致使预期的合同不成立，被确认无效或者被撤销，从而导致另一方可信赖的合同利益受到损失时，而向另一方所承担的民事责任。

缔约过失责任的构成要件： 1)缔约过失责任发生在合同订立过程中

2)缔约人一方主观上有过错行为

3)缔约人另一方受到实际损失

4)缔约当事人一方有过错行为与另一方当事人的损失之间存在因果关系

二、物业服务合同的生效条件： 1.主体合格（业主、开发商、物管企业）

2.意思表示真实（自由、自愿）

3.内容合法（不违法、不损公共利益）

4.形式合乎法律(要求采用书面形式)

三、物业服务合同效力欠缺的后果：1.因生效条件的欠缺可分为：（1）无效合同

（2）可撤销、变更合同

（3） 效力待定的合同

2.合同无效或被撤销后的法律后果：（1）返还财产

（2）赔偿损失

（3）追缴财产



四、物业服务合同的主要内容（略）



第三节：物业服务合同的履行、转让与终止：

一、 物业服务合同的履行原则：1.实际履行原则

2.全面履行原则

3.诚实信用原则

二、物业服务合同的转让： 1.物业服务合同的转让实际上是物管企业将部分管理事项转让他人。

2.委托人将管理事务委托他人是基于对其的信赖。

3.物管企业不可以将全部物业管理一并委托他人。

三、物业服务合同的终止： 1.合同期届满

2.协议终止

3.约定解除条件出现，合同提前终止

4.一方违约影响合同目的的实现

5.因不可抗力使合同提前终止

6.其他情形

7. *合同因一方违约而终止，另一方可要求赔偿；业委会的改选不影响合同的效力*



第四节、 物业服务合同的违约责任：

1.含义：是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时,依法产生的法律责任。

2. 物业服务合同的违约责任：是指在履行物业服务合同是有瑕疵而承担的法律责任。

3. 物业服务合同的违约责任的构成要件：（1）行为违约：拒绝履行、不能履行、迟延履行、不完全履行、预期违约

（2）不属于法定免责范围：不可抗力、免责条款约定、债权人故意

4.违约责任的承担方式： （1）继续履行

（2）支付违约金

（3) 赔偿损失

5.违约责任与侵权责任的竟合：受害方择其一要求对方承担责任。





第七章：物业服务费用的法律规定

第一节：物业服务收费概述

一、含义：物业服务费用是指为了保持物业及其附属设施设备的完好及使用安全，充分发挥其功能，以满足需要而投入的费用。

二、目前我国关于物业服务收的费的法规：有《价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》

三、物业服务规范管理的意义：延长物业的使用寿命；改善生活环境质量；促进物管事业健康发展。



第二节：物业服务收费的来源及管理制度

一、物业服务费用是物业管理的基础、是物业管理正常运作的保障。

二、来源及分类 （一）专项维修基金 1、其用于物业公共部位、共用设施的维修、更新专项基金（大修）。

2、据《物业管理条例》第54条规定：各类物业的业主，应当按照国家有关规定

交纳专项维修资。

3、一般情况下，由业主、开发商共同承担 （1）初期，开发商承担数额为建设投资额的2%-5%。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（2）业主缴纳方式有两种 ○1按管理费额的3%-5%每月缴付，单列储存

○2入伙时一次性交付

4、物业维修基金属全体业主所有，应当按幢立帐、按户核算，不能挪作他用。

（二）物业服务收费 1、含义：是业主与物管企业在物业服务合同中约定的、用于对物业进行维修、养护、管理、维护小区秩序，向业主收

取的费用。

2、它是保证日常物业管理工作的主要资金来源。

3、物业服务费包含 （1）公共性服务收费

（2）代办性服务收费

（3）特约服务收费（谁受益、谁付钱）

（三）经营收入 1、物企可受业主的委托对小区内部分物业进行经营、该物业产权属全体业主所有，收入并入专项维修基金。

2、物企可利用自身优势、开展多种经营，作为企业嬴利的手段之一。

（四）国家财政来源

三、费用的主要用途 1、保证房屋及附属设施的完好，进行共用部位、共用设施设备大修和更新时的耗费支出

2、物企各类人员的工资和福利支出

3、物企原财料消耗、设备折旧及办公费支出

4、物业企业的利润和国家税收。（享受第三产业税收优惠政策，其利润最高不可超过管理成本12%）

四、收取原则 1、必要合理原则

2、计划使用原则

3、民主管理原则

4、服务第一原则

5、成本核算原则



第三节：物业服务费及其支出构成

一、种类 （一）公共性服务费

（二）公众代办性质的服务费

（三）专项服务费

（四）特约服务费

（五）装修保证金

（六）专项维收基金

二、费用支出构成 （一）人工费

（二）公共设施备日常运行、维修及保养

（三）绿化管理费

（四）清洁卫生费

（五）保安费

（六）办公费

（七）物管单位固定资产折旧费

（八）法定税费

（九）保险费及其他费用



第四节：物业服务费的收费方式及定价原则

一、收费方式： （一）包干制：业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物企享有或承担的计费方式

（二）酬金制：在预收的物业服务费资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物企，其余全部用于物业服务合同的约定的支出，结余

或不足由业主享承担的计费方式。

二、定价原则与价格形式 （一）定价原则： 1、合理、公正

2、协商、公开原则

3、稳定、灵活原则

（二）价格形式： 1、政府定价

2、政府指导价

3、市场调节价

4、业主定价



第五节：物业服务费用的收缴

一、

收费通知送达：按月及时送达、并由业主签收

二、加强立法、追讨拖欠费用 （一）一般性追讨

（二）针对性追讨

（三）区别性追讨（针对业主主观态度）



第八章：物业交易法律制度

第一节：物业交易概述

一、物业交易的概念和形式 （一）含义：是指以物业为标的而进行的转让、抵押、租赁等各种民事行为

（二）交易形式：物业交易形式有转让、抵押、租赁、信托、典当等。

二、物业交易特征及原则 （一）特征： 1、标的物区位固定

2、标的物具有连动性（房屋所有权与土地使用权）

3、标的额大、专有性强

4、土地使用权出让行为所设定的权利和义务在物业交易中具有承接性

（二）原则 1、及时登记

2、房地一体

3、交易价格由国家实施管理

4、土地使用权出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移





第二节：物业转让

一、物业转让的概念和特征 （一）含义：指业主通过买卖、赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为

（二）特征： 1、物业转让的主体是业主

2、转让的客体是房屋所有权、土地使用权

3、物业转让把房屋所有权及相应权利转移给受让方

4、物业转让是要式行为、买卖双方签订书面协议

二、物业转让的形式： （一）买卖

（二）赠与

（三）其他合法形式 1、物业交换

2、物业继承

3、以物业作价入股与他人成立企业法人，物业权属发生变更的

4、因企业被收购、兼并或合并，物业权属随之转移的

5、以物业抵债的

三、物业转让合法有效的要件：

（一）物业转让主体具有合法资格 1、自然人 （1）必须具有民事权利能力，完全民事行为能力

（2）无民事行为能力人或限制民事行为能力人作为物业转让主体时，应由其法定代理人代为从事转让行为

2、非自然人作为转让主体时的特别要求：

（1）公有房屋买卖、出让人应是国家授权的权利机关，且经国有资产管理部门批准同意

（2）单位所有的房屋出卖人必须是集体组织即产权人

（3）机关、部队、社团等单位因特殊需要购买城市私有房屋时，必经具级以上人民政府同意。

（二）转让的物业符合法律要求 1、禁止转让 （1）以出让方式取得土地使用权不符合法定条件的。

（2）以划拔方式取得土地使用权的，转让时须报有批准权的人民政府审批。否则不得转让

（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制物业权利的

（4）共有物业、未经其他共有人书面同意的

（5）未依法登记领导权属证书的物业

2、限制转让 （1）共有人出卖物业的，在同等条件下，共有人有优先购买权

（2）物业所有

人出售租出物业的，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权

（三）物业转让要符合法律规定

（四）意思表示真实

（五）不违反政策、法律、社会公共利益

四、物业转让合同（了解）

五、物业转让程序（了解）



第三节：物业抵押

一、概念和法律特征 （一）含义：是抵押人以其合法的物业以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为

（二）物业抵押法律特征： 1、具有从属性（其因担保债而设立）

2、具有价值性 （1）抵押权人注重是物业的交换价值，而不是物业的使用价值

（2）物业抵押期间内抵押人不转移物业的占有

3、具有不可分性（物业抵押与担保债权不可分离）

4、具有物上代位性

5、标的具有复杂性（房屋抵押标的是物，土地抵押标的是权利）

6、是要式抵押 （1）应当签订书面抵押合同

（2）物业抵押的要式性表现在物业抵押要办理登记

（3）房地产抵押为强制登记抵押

7、物业抵押有时间限

二、物业抵押权的设定 （一）物业抵押权的设定：物业抵押人为债务人或第三人，物业抵押权人为债权人

（二）抵押的物业：抵押人必须押有对被抵押物业的所有权或使用权。

u3000u3000u3000不得抵押的物业有： 1、权属有争议的

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的物业，但其用于公益设施以外的物业除外

3、列入文物或有重要纪念意义的建筑物

4、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的物业

5、其他依法不得抵押的物业

（三）物业抵押设定的形式要件 1、抵押人与抵押权人必须签订书面的抵押合同

2、办理物业抵押登记手续：抵押登记手续是物业抵押的生效要件，合同自登记日起生效。

三、物业抵押的效力 （一）对内效力 1、担保债权的范围：○1主债权○2利息○3迟延利息○4违约金○5损害赔偿金○6实现抵押权的费用

2、抵押物业的范围 （1）物业本身

（2）附属物

（3）从权利

（4）孳息

（5）物业抵押合同签订后，新增房屋不属于抵押物

（二）对外效力 1、物业抵押对用益物权的影响 （1）在物业抵押之前，已存在用益物权的，用益物权可对抗抵押权

（2）在物业抵押之后设定用益物权的，则用益物权不得对抗抵押权

2、物业抵押与其他抵押权的关系 （1）同一物业上可设立数个抵押权

（2）自愿登记的：已登记的抵押权优先于未登记的

（3）均未登记的：抵押设立在先的抵押权优先于设立在后的

（4）都进行登记的：登记在先的抵押权优先于登记在后的

（5）同时（同一天）登记的：具同等效力，按担保债的比例受偿。

3

、物业抵押与物业租赁的关系 （1）抵押权人对物业行使抵押权后：在租赁期内，承租人仍对物业享有承租权。

（2）物业抵押设定在物业租赁之前的：抵押权的效力及于物业租赁关系；抵押权人

行使抵押权时，租赁关系即应解除。

（3）抵押人将抵押的物业出租时，应将已抵押的情况告诉承租人，若未履行告知义

务，则因解除租赁合同造成的损失由抵押人承担

4、约定抵押权与法定抵押权的关系：法定抵押权的效力应优先于约定抵押权的效力。

（三）有关公权利对物业抵押的影响 1、若抵押人违反行政法规而受到处罚，抵押权不应因抵押人的行政处罚而受到影响。

2、因未能履行物业的行政义务而导致对物业的行政强制，物业抵押权不得对抗。

3、因抵押人未清偿其他债务，抵押的物业被司法机关依法采取强制措施的，不影响物业抵押权的效力。

四、物业的抵押人与抵押权人的权利义务 （一）物业抵押人的权利义务

1、权利 （1）占有、使用、收益、处分物业的权利：抵押人行使权利必须以不影响抵押权为前提，抵押

人转让物业时须征得抵押权人的同意，同时抵押人还就告知受让人转让物已经抵押的情况

否则买卖无效。

（2）在同一物业上设定数个抵押权的权利

2、义务 （1）保护物业的完整

（2）保证物业抵押权的实现

（二）物业抵押权的人权利义务

u3000u3000 1、权利 （1）排除妨害

（2）物业代位权：可抵押人怠于行使自己权利的，抵押权人有权直接向第三人或保险公司索赔

（3）追偿权

（4）优先受偿权：一是优先的其他普通债权人受偿，二是优先于后设定抵押权的其他债权人受偿

（5）处分抵押权的权利

2、义务 （1）不得干涉抵押人正当行使对物业的占有、使用、收益、处分权

（2）在债务清偿后，抵押权人负有尽快解除物业抵押的义务

（3）抵押实现后，抵押权有负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务

五、物业抵押权的实现 （一）实现的条件 1、含义：是指债务人不能清偿到期债务时，物业抵押权人行使其抵押权，以拍卖或其他合法方式将抵押的物业变价以满足其债权得到优先受偿。

2、物业抵押权的实现以债务人不履行债务为必要条件

（1）债务人拒绝履行、不能履行、逾期履行、不完全履行

（2）抵押人死亡；

或被宣告死亡无人代为履行到期债务的；

或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的

（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的

（4）抵押人违反规定擅自处分物业的

（5）抵务合同约定的其他情况

（二）实现方式有三种：折价、变卖、

拍卖

六、物业抵押权的消灭 （一）因债务履行而消灭

（二）因物业抵押权的实现而消灭

（三）因抵押的物业灭失且无替代物而消灭

（四）因物业归抵押权人而消灭



第四节：物业租赁

一、物业租赁的概念及特征 （一）概念：物业所有将物业出租给承租人居住或使用，由承租人向出租人支付租金的行为

（二）特征 1、出租人必须是物业所有人

2、承租人不取得物业的所有权

3、在出租的物业上同时存在两个权利主体：出租人、承租人

4、物业租赁有期限限制（最高不得超过20年）

二、物业租赁关系的成立 （一）出租的物业符合法律规定，下列不得出租 1、未依法取得房屋所有权证的

2、司法机关依法裁定、决定查封、等限制房地产权利的

3、未取得共有人同意的

4、权属有争议的

5、不符合安全标准的

6、属违法建筑的

7、未经抵押权人同意的

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

9、依法公告为拆迁范围内的物业

10、有关法律、法规规定出租的其他情形

（二）物业出租人与承租人签订书面合同

（三）物业租赁合同的主要内容

（四）物业租赁的登记备案：我国物业租赁实行登记备案制度。租赁合同是诺成性合同。

三、出租人与承租人的权利义务 （一）出租人权利义务 1、权利 （1）收取租金

（2）对使用情况进行监督

（3）法定解约权

（4）期满收回原物业的权利

2、义务 （1）按约交付物业，租赁期内不得改变约定用途

（2）修缮物业的义务

（3）权利瑕疵担保义务

（4）纳税义务

（二）承租人的权利义务 1、权利 （1）在租赁期内占有、使用并取得合法权益

（2）优先购买权

（3）优先承租权

（4）催告出租人修缮物业的权利

2、义务 （1）依约缴纳租金

（2）依约使用物业

（3）保管物业

（4）未经出租人同意不得转租

（4）租赁终止后返还物业

四、物业的转租 （一）转租条件 1、物来租赁合同期内

2、必须经出租人同意：若未经同意，出租人可依约解除合同

（二）物业转租的效力 1、经出租人同意的物业转租，承租人与出租人之间合同继续有效。

2、物业转租合同生效后，承租人享有并承担转租合同规定的出租人权利义务。

3、物业转租期间内，原物业租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止

五、物业租赁合同的解除 （一）合同解除的情形 1、出租人单方解除 （1）承租人擅自转租

（2）承租人擅自转让、转借、擅自调换使用

（3）承租人擅自拆改结构、改变用途

（4）承租人用物业进行违法活动的

（5）承租人故意损坏物业的

（6）租赁合

同不明确或不约定期限的

（7）拖欠租金达六个月以上的

（8）法律或租赁合同规定的其他情形

2、承租人单方解除物业租赁合同的 （1）因不可归责于承租人的事由，不能实现物业租赁合同的目的。

（2）租赁物业危及承租人的安全或健康的

（3）租赁合同不明确或不约定期限的

（4）法律或租赁合同规定的其他情形

（二）物业租赁合同解除的实施 1、应通知双方，合同自通知到达对方时解除

2、若双方当事人就租赁合同解除有异议，可要求人民法院或经济仲裁机构解除物业租赁合同



第九章：物业质量管理法律制度

第一节：物业的质量监督制度

一、政府的质量监督 （一）建筑工程质量的优劣，不仅关系到工程建设双方当事人的质量效益，也涉及社会公共安全。

（二）1990年，建设部发布了《建筑工程质是监督管理规定》明确规定建筑工程质量监督管理规定》，明确规定建筑工程质量监督是指由政府授权的专门机构对建设工程质是实施的监督

（三）其主要依据是国家颁布的有关法律、法规，技术标准及设计文件。

（四）政府质量监督制度的主要内容包括： 1、担任监督站的站长、监督员须具备相应的资质条件。

2、实施质量监督的内容 （1）开工前的监督

（2）施工过程中的监督

（3）竣工核验

3、实施质量监督的程序 （1）建设单位开工前一个月应到监督站办理监督手续

（2）监督站确定该工程的监督员，并提出监督计划

（3）具体实施质量监督工作

（五）政府质量监督与工程监理的区别u3000u30001、性质不同u3000（1）政府质量监督具有强制性和广泛性

（2）建筑工程监理具有自愿性和限定性。

2、工作对象不同u3000（1）政府质量监督对象包括施工单位和个人

（2）建筑工程监理对象是施工企业

3、监督内容不同u3000（1）政府监督是对整个施工过程实行以抽查为主要方式的监督

（2）建筑工程监理是依据委对施工合过程进行现场监督

二、众质量监督u3000（一）《建筑法》第63条规定：任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。

（二）它所涉及的行为主体包括两方面：u30001、同工程质量事故及缺陷无利害的第三人享有检举权

2、工程质量事故及缺陷所侵害的当事人的控告的投诉权。可向建设行政主管部门进行，也可向工商监察等部门进行。



第二节：建筑工程质量责任制度

一、建筑工程质量的落实，是政府质量监督的重要内容，也是督促从事工程建设活动各方当事人加强质量管理的重要环节。

二、据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等

法律、法规，建设单位、施工企业、勘察设计单位，以及建筑材料、建筑构配件和设备的生产厂家都应承担相应的质量责任。

三、建设单位的质量责任和义务u3000u3000（一）开工前的责任和义务：施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

（二）在选择勘察、设计施工单位方面的责任和义务：建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。

（三）在工程监理方面的责任和义务，下列工程必须实行监理：u30001、国家重点建设工程

2、大中型公用事业工程

3、成片开发建设的住宅小区工程

4、利用外国政府或国际组强贷款、援助资金的工程

5、国家规定的必须实行监理的其他工程

（四）在建筑材料、建设构配件和设备使用方面的责任和义务：招标

（五）在竣工验收与档案管理方面的责任和义务

（六）建筑主体和承重结构变动的装修工程的责任和义务：使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构

四、勘察设计单位的质量责任和义务u3000u3000（一）禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（二）除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂供应商

五、建筑施工企业的质量责任和义务u3000u3000（一）总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量总承包

单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

（二）违法转包的行为如下：u30001、总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的

2、建筑工程总承包合同中未约定，又未给建设单位许可的

3、将建筑工程主体结构施工分包的

4、分包单位将其承包的工程再次分包的

六、工程监理单位的质量责任和义务u3000u3000（一）工程监理单位不得转让工程监理业务

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（二）工程监理单位应当根据建设单位的委托客观公正地执行监理任务

七、建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任和义务：产品质量应当符合下列要求u30001、不存在危及人身财产安全的不合理危险

2、具备产品应当具备的使用性能。

3、符合在产品或其包装上注明采用的产品标准。



第三节：物业的竣工验收制度

一、物业竣工验收的规定u3000（一）工程项目的竣工验收是建设投资成果转入生产或者使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。

（二）未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（三）交付的竣工验收工程，应

当符合以下条件u3000u30001、必须符合规定的质量标准

2、有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书

（四）验收的步骤：u30001、单项验收

2、全部验收

3、必须全部经过竣工验收环节，且必须验收合格

二、房屋建筑工程和市政基础工程的竣工验收u3000u3000（一）凡是在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程应当实行竣工验收（向县级以上政府行政主管部门）备案。

（二）商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

三、城市住宅小区竣工综合验收：凡是建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团均须进行住宅小区竣工综合验收工作。



第四节：物业质量保修制度

一、具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定

二、保修范围包括：u3000（一）地基基础工程

（二）主体结构工程

（三）屋面防水工程

（四）其他土建工程

（五）电气管线、上下水管线的安装工程

（六）供热、供冷系统等项目

三、物业保修期限u3000u3000（一）基础设施工程、地基基础工程、主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期

（四）电气管线、给水排道、设备安装为2年

（五）装修工程为2年

四、物业保修的责任承担u3000（一）使用单位使用不当造成损坏，由使用单位自行负责

（二）因地震、洪水、台风等不可抗力原因造成损坏问题，施工单位、设计单位不承担经济责任

（三）因第三方原因造成的质量缺陷不属于保修的范围



第五节：《商品住宅的质量保证书》和《使用说明书制度》

一、《住宅质量保证书》的性质和用途：u3000（一）是开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。

（二）可以作为商品房购销合同的补充约定，其条款与商品房购销合同条款具有同等效力

二、开发企业在执行中的责任和义务（略）



第十章：物业管理法律责任

第一节：物业管理法律责任的概述

一、 物管法律责任的概念和特征：u3000（一）概念u3000u30001、广义：一般法律关系的主体因自己的行为违反物管法律规范确定的义务及物业服务合同约定的义务所应

承担的强制性的法律义务

2、狭义：是指物管法律关系的主体违反物管法律关系所应承担的具有国家强制性的法律义务。（主体是指：

业主、使用人、物企、建设单位）本书采用狭义

（二）特征u30001、具有一般法律责任的特性：明确性、具体性、违法性、国家强制性

2、除一般法律责任特性以外还具有的特性u3000

u3000（１）既有

侵权责任又有违约责任

（２）涉及技术规范比较多

（３）法律责任复杂性。u3000○1法律责任主体的复杂性

○2法律责任主体种类多。有民事责任、行政责任、刑事责任等交织一起

二、研究物管法律责任的意义u3000（一）有利于国家对物管社会关系进行调整

（二）法律责任的主要功能体现为处罚违法行为、补偿受害损失、教育人们法

（三）有利于保护当事人的合法权益、促进义务人履行义务

（四）法律责任是权利的保障机制，也是执法的重要依据



第二节：物业客理法律责任的构成和归责原则

一、 物管法律责任的构成u3000（一）行为违法u30001、含义：是指行为人实施的行为为违反了法律的禁止性规定或强制性规定

2、有两种表现形式u3000（１）作为的违法行为

（２）不作为的违法行为

（二）损害结果u3000u30001、损害的形式u3000（１）人身损害

（２）财产损害

（３）精神损害

（４）其空利益损害

2、损害的范围u3000（１）直接实际损害

（２）预期利益的间接损害

（三）违法行为与损害结果间的因果关系

（四）行为人主观上的过错

（五）行为人的责任能力

二、物管法律责任的归责原则u3000（一）过错责任原则：是指行为人在仅有过错的情况下才承担民事责任，没有过错，就不承担民事责任。

（二）无过错责任原则：是指没有过错造成他人损害的，与造成损害的原因有关的人也应承担民事责任。

（三）公平责任原则。适用情况：u3000u3000

1、无民事行为能力人，限制民事行为能力人致人损害，监护人已尽监护责任的。

２、紧急避险造成损害，危险是由自然原因引起的、且避险人采取的措施又无不当的

３、行为人见义勇为而遭受损害的

４、堆放物品倒塌致人损害，当事人均无过错。

5、当事人对造成的损害均无过错，但一方是在为对方的利益或共同利益进行活动的过程中受到损害的



第三节：物业管理法律责任的种类（注意章节中的举例）

一、 物管民事责任u3000（一）种类u30001、侵权责任u3000（１）一般侵权：适用过错责任原则

（２）特殊侵权行为：适用过错推定或严格责任原则，通常实行举证责任倒置

２、违约责任：指一方不履行与物管有关的合同义务或履行合同义务不符合规定的，依法应承担的继续履行、赔偿损失或采取其他补救措施等财性的民事责任。

3、侵权责任与违约责任的竞合：当事人可以选择两者之中有利于自己的一种诉因提起诉讼。

（二）物管法律关系各主体的民事责任u3000

u3000u3000u30001、业主u3000（1）侵权责任：u30001）主要侵权行为有

○1在装修过程中的违法行为

○2擅自在公共区域内堆放物品，占用共用部位、共用

设施的

○3破坏公共卫生、绿化，在公共部位进行涂画

○4不遵守区域内交通规则，不按规定停车

○5损坏公共部位、设施，未经批准在区域内存放危险物品

○6业主或使用人违反规定发出噪音的

○7业主或使用人饲养猛兽或不按规定豢养宠物的

○8业主或使用的房屋危及毗邻房屋和公共安全的。

○9违反法律法规或物管自治约定造成侵权的。

2）应承担侵权责任方式：○1停止侵害○2排除妨碍○3恢复原状○4返还财产○5修理○6重做○7更换

○8赔理道歉○9赔偿损失

（2）违约责任 ： ○1违反装修约定，擅自改变房屋用途，超过设计负荷使用房屋的

○2未按规定缴纳专项维修资金的

○3未按约定缴纳物业服务费的

2、业委会u3000（1）侵权或违约行为：主要有九种（略）

（2）承担民事责任的方式：○1停止侵害○2排除妨碍○3恢复原状○4返还财产○5修理○6重做○7更换○8赔理道歉○9赔偿损失

3、物管企业u3000（1）侵权行为：１）主要有十种行为（略）

２）承担侵权责任方式：○1停止侵害○2排除妨碍○3恢复原状○4返还财产

○5修理○6重做○7更换○8赔理道歉○9赔偿损失

（2）违约行为

１）主要有十种行为（略）

２）据《合同法》《物业管理条例》规定，承担违约责任的方式：○1继续履行○2修理○3重做○4更换○5赔偿损失

4、建设单位u3000（１）对房屋建筑质量方面的责任（共五项，了解）：

（２）建设单位在物管活动的法律责任（共10项，了解）

（２）建设单位承担民事责任的方式有：○1修缮○2支付违约金○3恢复原状○4重做○5修理○6更换○7赔偿损失

二、物管行政责任u3000（一）含义：是指物管行政主体和物管行政相对人的行为违反物管法规而依法必须承担的责任。

（二）承担责任的依据《物业管理条例》《业管理企业资质管理办法》《物业服务收费管理办法》《行政处罚法》等

（三）我国行政处罚的种类主要有：警告、、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销营业执照、行政拘留等。

（四）物管法律关系各主体违反行政法律法规的各种行为：（需要了解，注意以下，其余略）

1、业委会运作混乱、制度不分健全、不能正常履行职能的，县级以上物管行政部门应当责令其停止活动，进行整改。

2、未取得资质证书从事物管的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收非法所得，并处5万元以上20万元以下的。

3、建设单位未通过招投标的方式选聘物企，或未经批准，擅自采用协议的方式选聘物企的，由县级以上房地方人民政府行政主管部门责令限期整改，给予警告，并可处10万元以下

。

三、物管刑事责任：无论是自然人、还是法人，其物管活动中行为违法，并达到一定的严重程度，触犯我国刑法的规定，即构成犯罪，应当承担刑事责任。



第十一章：物业管理纠纷的解决

第一节：物业管理纠纷概述

一、 概念：物管纠纷是指当事之间在物管过程中产生的争议。当事人有：业主、业委会、物企、建设单位、物管行政主管部门

二、物管纠纷的分类u3000（一）据当事人地位关系分u3000１、物管民事纠纷

２、物管行政纠纷

（二）据纠纷的内容分u3000u3000１、物管委托纠纷

２、物管收费纠纷

３、物管服务纠纷

４、物管修缮纠纷

５、物管安全纠纷

６、物管权纠纷

（三）据纠纷的成因分u30001、物业服务合同纠纷

2、物业管理侵权纠纷

三、物管纠纷的特点u3000u30001、综合性：兼民事、行政的综合性法律纠纷

２、内容新型且复杂：涉及财产及人身

３、涉及主体广泛

４、具有体性

5、解决具有一定的难度

四、物管纠纷的成因u3000（一）立法缺陷u3000u30001、2003年才出台全国统一的行政法规——《物业管理条例》

2、因立法原因引起的纠纷有：u3000（1）业委会成立前引发的物管纠纷

（2）选聘物管企业引起的纠纷

（3）建设单位在业主大会上是否享有同等投票权的纠纷

（二）行政管理不当或不力u3000u30001、业主大会的组织召开纠纷

u3000２、有关物企的收费项目和收费标准纠纷

（三）物业服务合同u3000u30001、拖欠物业服务费的纠纷

2、物业服务质量纠纷

3、物业修缮纠纷

（四）物企的侵权行为（如业主拖欠管理费而被停水电等行为，造成业主人身或财产损失，业主可要求物企赔偿）

（五）因第三人行为



第二节：物业管理纠纷投诉

一、物管纠纷投诉：是佛业主、业委会、使用人因与物企发生纠纷而向房产行政主管部门反映情况并希望或要求得到解决的行为。

二、物管纠纷投诉的特点u3000（一）它是一种纠纷解决途径

（二）投诉是当事人的权利

（三）物管纠纷投诉具有一定的行政性

三、物管纠纷投诉的当事人u3000（一）常见的投诉人：业主、使用人、业委会或者物企。

（二）投诉受理部门是：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门

四、物管纠纷投诉程序u3000（一）投诉：向当地房地产行政主管部门，投诉方式：书面、口头。

（二）受理

（三）处理



第三节：物业管理民事纠纷的解决方式

一、 物管民事纠纷的解决方式u3000（一）协商

（二）调解

（三）仲裁u3000u30001、物管纠纷仲裁具有三个要素：u3000（１）以当事人自愿协商为基础

（２）必须要有仲裁条款或仲裁协议

（３）仲裁机构作出的裁决对纠纷各方当事人具有约

束力

2、物管民事纠纷仲裁的特点u3000（１）自愿性

（２）灵活性

（３）快捷性：实行一裁终局制

（４）保密性

（５）强制性：当事方不执行仲裁判决的，另一方可向法院申请强制执行

3、仲裁协议：u3000（1）含义：是指各方当事人自愿将他们之间发生的或可能发生的纠纷提交仲裁解决的协议。

仲裁协议是仲裁解决的前提条件，没有仲裁协议，就不存在有效的仲裁

（２）仲裁协议包括的内容u3000○1请求仲裁的意思

○2仲裁事项

○3选定仲裁委员会

（３）若当事之间存在仲裁协议的，排除法院对该纠纷的司法管辖权，当呈人只能把纠纷提交给仲裁机构，不能向人民法院提起诉讼，人民法院也无权受理订有仲裁协议的物业管理纠纷。

4、物管纠纷仲裁程序u3000（１）向选定的仲裁委员会提交申请

（2）仲裁委员会在五日内决定是否立案

（3）立案后，将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人及被申请人

（4）被申请人答辩，双方按名册选定仲裁员

（5）开庭：庭审调查质证，辩论、提议调解。

（6）制作调解书或调解不成时制作裁决书

（7）当事人向人民法院申请执行。

（四）民事诉讼u3000u30001、物管纠纷民事诉讼的特征u3000（１）具有公权性

（２）具有强制性

（３）具有程序性

2、基本原则u3000（1）诉讼地位平等原则

（２）法院调解原则：根据自愿性和合法原则进行

（３）辩论原则

（４）处分原则：当事人有权在规定范围内自由处置自己的民事权利和民事诉讼权利

3、物管纠纷民事诉讼基本制度 （１）合议制度

（２）公开制度

（３）回避制度

（４）两审终审制度

4、物管纠纷民事诉讼管辖：u3000（1）民事诉讼的级别管辖：我国人民法院有四级：基层法院、中级人民法

院、高级人民法院、

（2）地域管辖。

5、物管纠纷民事诉讼程序u3000（１）当事人一审起诉

（２）法院受理，审查7日内决定是否立案，立案后将副本送达被告

（３）被告在15内提交答辩

（４）开庭前准备。

（5）开庭：调查，辩论、调解。

（6）制作调解书或判决书

（7）送达判决文书。如当事人在收到后15内不提出上诉，一审判决生效。

（８）不服一审判决的当事人，15日内向上一级法院提起上诉

（9）上诉案件的审理

（10）上诉案件的调解或判决。此为终审判决。

（11）执行。可申请强制执行。

（12）申诉。对已生效的判决书不服时可向有权的法院提起申诉。



二、物管行政纠纷的解决u3000（一）物管行政复议u30001、含义：是指物企、业主、业委会或使用人认为物管行政主管部门的行政行为侵犯其合法权益，依法向上级行政机关早请，由受理的

行政机关对具体行政行为进行审查作出处理决定的活动。

2、物管行政复议的特点u3000（1）物管行政复议是行政行为

（２）是以物管行政争议为处理对象

（3）是由物管行政相对人提起申请的行为

（４）是一种行政司法行为。

3、行政复议原则u3000（１）合法原则：针对具体行政行为的合法性

（２）公正原则

（３）公开原则

（４）及时原则

（５）便民原则

4、行政复议管辖：可由上级物管行政主管机关管辖，可由原物管行政主管机关所在地的人民政府管辖。

5、行政复议程序u3000（１）申请（口头或书面）

（２）受理：在五日内进行形式审查，决定是否受理

（３）审理

（４）决定

（５）执行

（二）物管行政诉讼u30001、含义：是指物企、业主、业委会或使用人认为物管行政主管部门的行政行为侵犯其合法权益，依法定程序向人民法院提起诉讼，人民法院对具体行政行为进行审查并作出裁决的活动。

2、行政诉讼特征：u3000（１）由人民法院受理审查

（２）只限于就行政机关的具体行政行为的的合法性作出争议

（3）原则上为开庭审理

3、行政诉讼原则与民事诉讼的关系u3000

u3000u3000（１）相同处：u3000○1行政诉讼是从民事诉讼中分理出来的，

○2都是在人民法院主持下进行，

○3许多司法原则和制度相同：公开原则、回避制度、两审终审制等

（２）不同处：u3000○1案件性质不同

○2适用的实体法不同：u3000民事诉讼适用民法；

u3000行政诉讼适用行政法

○3诉讼权利不同：u3000民事诉讼中，地位对等。

行政诉讼中，地位不对等，行政部门不可以提起反诉。

○4是否适用调解不同：u3000民事纠纷可能过调解结案，

u3000行政诉讼不可通过调解结案

○5当事人的举证责任不同：u3000民事诉讼中原告负有举证义务；

行政诉讼中被告负有举证义务。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u30004、行政诉讼管辖：u3000（１）分普通地域管辖与特殊地域管辖。

u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000u3000（２）如因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地的法院管辖。



第四节：物业管理纠纷处理原则

一、合法原则u3000u3000（一）依据《民法通则》《城市房地产管理法》《物业管理条例》及相关法律规定，合法处理纠纷

（二）尊重当事人意思自治原则

（三）自愿和合法的调解原则