物业管理行业法规汇总(2020最新)

物业管理行业法规汇总（2020最新）

一、物业管理条例（国务院）

二、中华人民共和国物权法

三、中华人民共和国消防法

四、中华人民共和国消防条例

五、物业服务收费管理办法（发改委）

六、住宅室内装饰装修管理办法（住建部）

什么是物业管理？

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的

共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地

进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管

理者进行管理。

物业管理有狭义和广义之分：狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进

行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目

进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或

者其他管理人进行的管理过程。

物业管理的形式分类？

居住物业：是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑；包括住宅小区、单体住宅楼、

公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续

升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来

的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。

其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这

类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道

等物业。

物业管理条例

修订内容：

《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的，为的是规范物业管

理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民众的生活和工作环境而制定的法律条例。由

国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。

《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,已经2016年1月13日国务院第119

次常务会议通过，现予公布，自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定，删去

《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。

《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）于2018年3月19日通过，

并于2018年4月4日公布实施。《决定》附件1第九条对《物业管理条例》的修改内容主要为取消

了物业服务企业资质管理的相关规定，并增加了建立守信联合激励和失信联合惩戒机制的有关内容。

本次修改涉及第二十四条、第三十二条、第五十九条、第六十条和第六十一条。

以下为最新修订版本：

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民众的生活

和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照

物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管

理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等

方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法

由省、自治区、直辖市制定。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管

部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主

共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用专项维修资金；

(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，

应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面

积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应

当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予

以撤销。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员

会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

(四)监督管理规约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地

产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的

义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成

员任期等事项作出约定。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得

从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行

政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体

业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护

物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职

责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民

委员会的建议。

第三章前期物业管理

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当

签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、

管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法

作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式

选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于

3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采

用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业

签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不

得擅自处分。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验

收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章物业管理服务

第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业

诚信管理。

第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的

管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法

承担相应的法律责任。

第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改

变物业管理用房的用途。

第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第

一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接

工作。

第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但

不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物

业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部

门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由

物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业

服务收费的监督。

第四十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务

报酬由双方约定。

第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终

用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规

规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，

物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公

共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反

法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十八条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物

业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章物业的使用与维护

第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；

物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业

主依法办理有关手续。

第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主

的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物

业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的

同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域

内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的

业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和

更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、

物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资

金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，

有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任

人承担。

第六章法律责任

第五十六条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业

或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政

主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的。

第五十七条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备

的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元

以下的；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主

管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1

万元以上10万元以下的。

第五十九条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委

托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款

30%以上50%以下的。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备

的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主

管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚

款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理

用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所

得，并处10万元以上50万元以下的。

第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的

用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元

以上10万元以下的；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施

设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主

管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以；所得收益，用于物业管

理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的；单位有前款规定行为之一的，

处5万元以上20万元以下的。

第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促

其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪

的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十六条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行

政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他

好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责

任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章附则

第六十七条本条例自2003年9月1日起施行。

中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

目录

第一编总则

第一章基本原则

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第二节动产交付

第三节其他规定

第三章物权的保护

第二编所有权

第四章一般规定

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

第六章业主的建筑物区分所有权

第七章相邻关系

第八章共有

第九章所有权取得的特别规定

第三编用益物权

第十章一般规定

第十一章土地承包经营权

第十二章建设用地使用权

第十三章宅基地使用权

第十四章地役权

第四编担保物权

第十五章一般规定

第十六章抵押权

第一节一般抵押权

第二节最高额抵押权

第十七章质权

第一节动产质权

第二节权利质权

第十八章留置权

第五编占有

第十九章占有

附则

第一编总则

第一章基本原则

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥

物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、

用益物权和担保物权。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本

经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得

侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设

立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合

法权益。

第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不

发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政

法规规定。

第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等

必要材料。

第十二条登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必

要时可以实地查看。

第十三条登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于

不动产登记簿时发生效力。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有

规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事

项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不

动产登记簿为准。

第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以

更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以

异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成

权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照

约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产

的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登

记失效。

第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向

造成登记错误的人追偿。

第二十二条不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节动产交付

第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得

对抗善意第三人。

第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生

效时发生效力。

第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以

通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生

效时发生效力。

第三节其他规定

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权

设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发

生效力。

第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依

照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章物权的保护

第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原

状。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担

其他民事责任。

第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合

并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，

依法追究刑事责任。

第二编所有权

第四章一般规定

第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权

利。

第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权

人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地

和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的

补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的

合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总

量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人

的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动

产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土

地，属于国家所有。

第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属

于集体所有的除外。

第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，

属于国家所有。

第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国

务院的有关规定处分的权利。

第五十四条国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依

照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代

表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、

破坏。

第五十七条履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财

产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国

有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私

分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使

所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代

表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占

有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、

村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的

集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产

享有所有权。

第六十五条私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他

企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比

例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、

收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规

定。

第六十九条社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章业主的建筑物区分所有权

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外

的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权

利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃

权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并

转让。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划

内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他

公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租

等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业

主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积

过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将

住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法

院予以撤销。

第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用

于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没

有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他

管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及

其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违

章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规

约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，

可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章相邻关系

第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的

原则，正确处理相邻关系。

第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，

可以按照当地习惯。

第八十六条不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当

尊重自然流向。

第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便

利。

第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气

管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采

光和日照。

第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、

噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及

相邻不动产的安全。

第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽

量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

第八章共有

第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同

共有。

第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，

各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应

当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除

外。

第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约

定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照

约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共

有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分

割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割

并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当

对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在

同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连

带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除

外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，

共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向

其他共有人追偿。

第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者

约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明

确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章所有权取得的特别规定

第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法

律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付

给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求

赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第一百零七条所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有

的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向

受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利

人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处

分权人追偿。

第一百零八条善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让

时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送

交公安等有关部门。

第一百一十条有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，

应当及时发布招领公告。

第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥

善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支

出的必要费用。

权利人悬赏寻遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履

行义务。

第一百一十三条遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。

文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益

物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯

取得。

第三编用益物权

第十章一般规定

第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益

的权利。

第一百一十八条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然

资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。

所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行

使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第一百二十二条依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞

的权利受法律保护。

第十一章土地承包经营权

第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，

依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、

使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包

期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使

用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权

采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，

不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，

应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农

村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，

依照其规定。

第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的

规定获得相应补偿。

第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地

承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式

流转。

第一百三十四条国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

第十二章建设用地使用权

第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，

有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的

建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，

应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关

于土地用途的规定。

第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当

采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建

设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地

用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建

设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者

抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取

书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变

更登记。

第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑

物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、

构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当

依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不

动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定

办理。

第一百五十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收

回建设用地使用权证书。

第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章宅基地使用权

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依

法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关

规定。

第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的

村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者

注销登记。

第十四章地役权

第一百五十六条地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产

的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构

申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害

地役权人行使权利。

第一百六十条地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供

役地权利人物权的限制。

第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使

用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅

基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利

的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地

役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在

实现抵押权时，地役权一并转让。

第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，

转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，

转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役

权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者

注销登记。

第四编担保物权

第十五章一般规定

第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物

权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，

可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其

他法律的规定。

第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合

同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相

应的民事责任。

第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管

担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第一百七十四条担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得

的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险

金、赔偿金或者补偿金等。

第一百七十五条第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部

分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或

者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定

不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的

担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三

人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章抵押权

第一节一般抵押权

第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵

押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权

就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十一条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的

以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约

定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以

建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房

等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的

除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生

设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围。

第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债

务时抵押财产归债权人所有。

第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规

定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定

的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意

第三人。

第一百八十九条企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产

抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；

未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵

押财产的买受人。

第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵

押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的

价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足

部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵

押权的除外。

第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让

的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百九十三条抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停

止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的

价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提

前清偿债务。

第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协

议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同

意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，

其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供

担保的除外。

第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押

权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协

议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人

民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变

卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发

生时确定：

（一）债务履行期届满，债权未实现；

（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（三）当事人约定的实现抵押权的情形；

（四）严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使

抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者

法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人

所有，不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依

照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地

使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑

物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者

依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一

并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不

予保护。

第二节最高额抵押权

第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权

提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人

有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范

围。

第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，

但当事人另有约定的除外。

第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权

确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立

之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章质权

第一节动产质权

第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债

务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；

（四）担保的范围；

（五）质押财产交付的时间。

第二百一十一条质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务

时质押财产归债权人所有。

第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。

第二百一十三条质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，

给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二百一十五条质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、

灭失的，应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或

者要求提前清偿债务并返还质押财产。

第二百一十六条因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足

以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以

拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭

失的，应当向出质人承担赔偿责任。

第二百一十八条质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，

其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担

保的除外。

第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还

质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议

以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百二十条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使

的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿

责任。

第二百二十一条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人

所有，不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节权利质权

第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

（一）汇票、支票、本票；

（二）债券、存款单；

（三）仓单、提单；

（四）可以转让的基金份额、股权；

（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（六）应收账款；

（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当

订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出

质登记时设立。

第二百二十五条汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日

期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货

物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证

券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股

权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基

金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十七条以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当

事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协

商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向

质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十八条以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办

理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款

所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章留置权

第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，

并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的

除外。

第二百三十二条法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

第二百三十三条留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

第二百三十四条留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、

灭失的，应当承担赔偿责任。

第二百三十五条留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者

约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的

动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、

变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百三十七条债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不

行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人

所有，不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先

受偿。

第二百四十条留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，

留置权消灭。

第五编占有

第十九章占有

第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约

责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害

的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，

但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔

偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人

的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占

有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权

请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

附则

第二百四十六条法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规

定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

第二百四十七条本法自2007年10月1日起施行。

中华人民共和国消防法

中华人民共和国主席令第六号《中华人民共和国消防法》已由中华人民共和国第十一届全国人民

代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日修订通过，现将修订后的《中华人民共和国消防

法》公布，自2009年5月1日起施行。

总则

第一条为了预防火灾和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共

安全，制定本法。

第二条消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，按照政府统一领导、部门依法监管、单位

全面负责、公民积极参与的原则，实行消防安全责任制，建立健全社会化的消防工作网络。

第三条国务院领导全国的消防工作。地方各级人民政府负责本行政区域内的消防工作。

各级人民政府应当将消防工作纳入国民经济和社会发展计划，保障消防工作与经济社会发展相

适应。

第四条国务院公安部门对全国的消防工作实施监督管理。县级以上地方人民政府公安机关对

本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。军事

设施的消防工作，由其主管单位监督管理，公安机关消防机构协助；矿井地下部分、核电厂、

海上石油天然气设施的消防工作，由其主管单位监督管理。

县级以上人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，依照本法和其他相关法律、法规的规

定做好消防工作。

法律、行政法规对森林、草原的消防工作另有规定的，从其规定。

第五条任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任

何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。

第六条各级人民政府应当组织开展经常性的消防宣传教育，提高公民的消防安全意识。

机关、团体、企业、事业等单位，应当加强对本单位人员的消防宣传教育。

公安机关及其消防机构应当加强消防法律、法规的宣传，并督促、指导、协助有关单位做好

消防宣传教育工作。

教育、人力资源行政主管部门和学校、有关职业培训机构应当将消防知识纳入教育、教学、

培训的内容。

新闻、广播、电视等有关单位，应当有针对性地面向社会进行消防宣传教育。

工会、共产主义青年团、妇女联合会等团体应当结合各自工作对象的特点，组织开展消防宣传

教育。

村民委员会、居民委员会应当协助人民政府以及公安机关等部门，加强消防宣传教育。

第七条国家鼓励、支持消防科学研究和技术创新，推广使用先进的消防和应急救援技术、设

备；鼓励、支持社会力量开展消防公益活动。

对在消防工作中有突出贡献的单位和个人，应当按照国家有关规定给予表彰和奖励。

火灾预防

第八条地方各级人民政府应当将包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防通信、消防车

通道、消防装备等内容的消防规划纳入城乡规划，并负责组织实施。

城乡消防安全布局不符合消防安全要求的，应当调整、完善；公共消防设施、消防装备不足或

者不适应实际需要的，应当增建、改建、配置或者进行技术改造。

第九条建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、

工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。

第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有

规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机

关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将

消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审

核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施

工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。

第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定

进行消防验收、备案：

（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应

当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；

其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

第十四条建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院公安部门规

定。

第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县

级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对

该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使

用、营业。

第十六条机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：

（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和

应急疏散预案；

（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、

维修，确保完好有效；

（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，

存档备查；

（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防

技术标准；

（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患；

（六）组织进行有针对性的消防演练；

（七）法律、法规规定的其他消防安全职责。

单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。

第十七条县级以上地方人民政府公安机关消防机构应当将发生火灾可能性较大以及发生火

灾可能造成重大的人身伤亡或者财产损失的单位，确定为本行政区域内的消防安全重点单位，

并由公安机关报本级人民政府备案。

消防安全重点单位除应当履行本法第十六条规定的职责外，还应当履行下列消防安全职责：

（一）确定消防安全管理人，组织实施本单位的消防安全管理工作；

（二）建立消防档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；

（三）实行每日防火巡查，并建立巡查记录；

（四）对职工进行岗前消防安全培训，定期组织消防安全培训和消防演练。

第十八条同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确

定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。

住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范

服务。

第十九条生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并

应当与居住场所保持安全距离。

生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建

设消防技术标准。

第二十条举办大型众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急

疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确定消防安全管理人员，保持消防设施和消防

器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道

符合消防技术标准和管理规定。

第二十一条禁止在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火。因施工等特殊情况需要使用

明火作业的，应当按照规定事先办理审批手续，采取相应的消防安全措施；作业人员应当遵守

消防安全规定。

进行电焊、气焊等具有火灾危险作业的人员和自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并

遵守消防安全操作规程。

第二十二条生产、储存、装卸易燃易爆危险品的工厂、仓库和专用车站、码头的设置，应当

符合消防技术标准。易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站，应当设置在符合消防安

全要求的位置，并符合防火防爆要求。

已经设置的生产、储存、装卸易燃易爆危险品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气

体和液体的充装站、供应站、调压站，不再符合前款规定的，地方人民政府应当组织、协调有

关部门、单位限期解决，消除安全隐患。

第二十三条生产、储存、运输、销售、使用、销毁易燃易爆危险品，必须执行消防技术标准

和管理规定。

进入生产、储存易燃易爆危险品的场所，必须执行消防安全规定。禁止非法携带易燃易爆危

险品进入公共场所或者乘坐公共交通工具。

储存可燃物资仓库的管理，必须执行消防技术标准和管理规定。

第二十四条消防产品必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。禁止生产、

销售或者使用不合格的消防产品以及国家明令淘汰的消防产品。

依法实行强制性产品认证的消防产品，由具有法定资质的认证机构按照国家标准、行业标准

的强制性要求认证合格后，方可生产、销售、使用。实行强制性产品认证的消防产品目录，由

国务院产品质量监督部门会同国务院公安部门制定并公布。

新研制的尚未制定国家标准、行业标准的消防产品，应当按照国务院产品质量监督部门会同

国务院公安部门规定的办法，经技术鉴定符合消防安全要求的，方可生产、销售、使用。

依照本条规定经强制性产品认证合格或者技术鉴定合格的消防产品，国务院公安部门消防机

构应当予以公布。

第二十五条产品质量监督部门、工商行政管理部门、公安机关消防机构应当按照各自职责加

强对消防产品质量的监督检查。

第二十六条建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有

国家标准的，必须符合行业标准。

人员密集场所室内装修、装饰，应当按照消防技术标准的要求，使用不燃、难燃材料。

第二十七条电器产品、燃气用具的产品标准，应当符合消防安全的要求。

电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合

消防技术标准和管理规定。

第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、

圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通

道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

第二十九条负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道

等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队

灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构。

第三十条地方各级人民政府应当加强对农村消防工作的领导，采取措施加强公共消防设施建

设，组织建立和督促落实消防安全责任制。

第三十一条在农业收获季节、森林和草原防火期间、重大节假日期间以及火灾多发季节，地

方各级人民政府应当组织开展有针对性的消防宣传教育，采取防火措施，进行消防安全检查。

第三十二条乡镇人民政府、城市街道办事处应当指导、支持和帮助村民委员会、居民委员会

开展众性的消防工作。村民委员会、居民委员会应当确定消防安全管理人，组织制定防火安

全公约，进行防火安全检查。

第三十三条国家鼓励、引导公众聚集场所和生产、储存、运输、销售易燃易爆危险品的企业

投保火灾公众责任保险；鼓励保险公司承保火灾公众责任保险。

第三十四条消防产品质量认证、消防设施检测、消防安全监测等消防技术服务机构和执业人

员，应当依法获得相应的资质、资格；依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和执业准则，

接受委托提供消防安全技术服务，并对服务质量负责。

消防组织

第三十五条各级人民政府应当加强消防组织建设，根据经济和社会发展的需要，建立多种形

式的消防组织，加强消防技术人才培养，增强火灾预防、扑救和应急救援的能力。

第三十六条县级以上地方人民政府应当按照国家规定建立公安消防队、专职消防队，并按照

国家标准配备消防装备，承担火灾扑救工作。

乡镇人民政府应当根据当地经济发展和消防工作的需要，建立专职消防队、志愿消防队，承

担火灾扑救工作。

第三十七条公安消防队、专职消防队依照国家规定承担重大灾害事故和其他以抢救人员生命

为主的应急救援工作。

第三十八条公安消防队、专职消防队应当充分发挥火灾扑救和应急救援专业力量的骨干作用；

按照国家规定，组织实施专业技能训练，配备并维护保养装备器材，提高火灾扑救和应急救援

的能力。

第三十九条下列单位应当建立单位专职消防队，承担本单位的火灾扑救工作：

（一）大型核设施单位、大型发电厂、民用机场、主要港口；

（二）生产、储存易燃易爆危险品的大型企业；

（三）储备可燃的重要物资的大型仓库、基地；

（四）第一项、第二项、第三项规定以外的火灾危险性较大、距离公安消防队较远的其他大

型企业；

（五）距离公安消防队较远、被列为全国重点文物保护单位的古建筑的管理单位。

第四十条专职消防队的建立，应当符合国家有关规定，并报当地公安机关消防机构验收。

专职消防队的队员依法享受社会保险和福利待遇。

第四十一条机关、团体、企业、事业等单位以及村民委员会、居民委员会根据需要，建立志

愿消防队等多种形式的消防组织，开展众性自防自救工作。

第四十二条公安机关消防机构应当对专职消防队、志愿消防队等消防组织进行业务指导；根

据扑救火灾的需要，可以调动指挥专职消防队参加火灾扑救工作。

灭火救援

第四十三条县级以上地方人民政府应当组织有关部门针对本行政区域内的火灾特点制定应

急预案，建立应急反应和处置机制，为火灾扑救和应急救援工作提供人员、装备等保障。

第四十四条任何人发现火灾都应当立即报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，

不得阻拦报警。严禁谎报火警。

人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员应当立即组织、引导在场人员疏散。

任何单位发生火灾，必须立即组织力量扑救。邻近单位应当给予支援。

消防队接到火警，必须立即赶赴火灾现场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。

第四十五条公安机关消防机构统一组织和指挥火灾现场扑救，应当优先保障遇险人员的生命

安全。

火灾现场总指挥根据扑救火灾的需要，有权决定下列事项：

（一）使用各种水源；

（二）截断电力、可燃气体和可燃液体的输送，限制用火用电；

（三）划定警戒区，实行局部交通管制；

（四）利用临近建筑物和有关设施；

（五）为了抢救人员和重要物资，防止火势蔓延，拆除或者破损毗邻火灾现场的建筑物、构

筑物或者设施等；

（六）调动供水、供电、供气、通信、医疗救护、交通运输、环境保护等有关单位协助灭火

救援。

根据扑救火灾的紧急需要，有关地方人民政府应当组织人员、调集所需物资支援灭火。

第四十六条公安消防队、专职消防队参加火灾以外的其他重大灾害事故的应急救援工作，由

县级以上人民政府统一领导。

第四十七条消防车、消防艇前往执行火灾扑救或者应急救援任务，在确保安全的前提下，不

受行驶速度、行驶路线、行驶方向和指挥信号的限制，其他车辆、船舶以及行人应当让行，不

得穿插超越；收费公路、桥梁免收车辆通行费。交通管理指挥人员应当保证消防车、消防艇迅

速通行。

赶赴火灾现场或者应急救援现场的消防人员和调集的消防装备、物资，需要铁路、水路或者

航空运输的，有关单位应当优先运输。

第四十八条消防车、消防艇以及消防器材、装备和设施，不得用于与消防和应急救援工作无

关的事项。

第四十九条公安消防队、专职消防队扑救火灾、应急救援，不得收取任何费用。

单位专职消防队、志愿消防队参加扑救外单位火灾所损耗的燃料、灭火剂和器材、装备等，由

火灾发生地的人民政府给予补偿。

第五十条对因参加扑救火灾或者应急救援受伤、致残或者死亡的人员，按照国家有关规定给

予医疗、抚恤。

第五十一条公安机关消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查火灾原因，统计火灾损

失。

火灾扑灭后，发生火灾的单位和相关人员应当按照公安机关消防机构的要求保护现场，接受

事故调查，如实提供与火灾有关的情况。

公安机关消防机构根据火灾现场勘验、调查情况和有关的检验、鉴定意见，及时制作火灾事

故认定书，作为处理火灾事故的证据。

监督检查

第五十二条地方各级人民政府应当落实消防工作责任制，对本级人民政府有关部门履行消防

安全职责的情况进行监督检查。

县级以上地方人民政府有关部门应当根据本系统的特点，有针对性地开展消防安全检查，及

时督促整改火灾隐患。

第五十三条公安机关消防机构应当对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律、法规的

情况依法进行监督检查。公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育，具体办

法由国务院公安部门规定。

公安机关消防机构、公安派出所的工作人员进行消防监督检查，应当出示证件。

第五十四条公安机关消防机构在消防监督检查中发现火灾隐患的，应当通知有关单位或者个

人立即采取措施消除隐患；不及时消除隐患可能严重威胁公共安全的，公安机关消防机构应当

依照规定对危险部位或者场所采取临时查封措施。

第五十五条公安机关消防机构在消防监督检查中发现城乡消防安全布局、公共消防设施不符

合消防安全要求，或者发现本地区存在影响公共安全的重大火灾隐患的，应当由公安机关书面

报告本级人民政府。

接到报告的人民政府应当及时核实情况，组织或者责成有关部门、单位采取措施，予以整改。

第五十六条公安机关消防机构及其工作人员应当按照法定的职权和程序进行消防设计审核、

消防验收和消防安全检查，做到公正、严格、文明、高效。

公安机关消防机构及其工作人员进行消防设计审核、消防验收和消防安全检查等，不得收取

费用，不得利用消防设计审核、消防验收和消防安全检查谋取利益。公安机关消防机构及其工

作人员不得利用职务为用户、建设单位指定或者变相指定消防产品的品牌、销售单位或者消防

技术服务机构、消防设施施工单位。

第五十七条公安机关消防机构及其工作人员执行职务，应当自觉接受社会和公民的监督。

任何单位和个人都有权对公安机关消防机构及其工作人员在执法中的违法行为进行检举、控告。

收到检举、控告的机关，应当按照职责及时查处。

法律责任

第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并

处三万元以上三十万元以下：

（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核

不合格，擅自施工的；

（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；

（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使

用的；

（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；

（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营

业的。

建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本

法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下。

第五十九条违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正或者停止施工，并处一万元以上十

万元以下：

（一）建设单位要求建筑设计单位或者建筑施工企业降低消防技术标准设计、施工的；

（二）建筑设计单位不按照消防技术标准强制性要求进行消防设计的；

（三）建筑施工企业不按照消防设计文件和消防技术标准施工，降低消防施工质量的；

（四）工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假，降低消防施工质量的。

第六十条单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下：

（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未

保持完好有效的；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；

（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；

（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；

（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；

（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；

（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下。

有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所

需费用由违法行为人承担。

第六十一条生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，或者

未与居住场所保持安全距离的，责令停产停业，并处五千元以上五万元以下。生产、储

存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，不符合消防技术标准的，依照前款

规定处罚。

第六十二条有下列行为之一的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚：

（一）违反有关消防技术标准和管理规定生产、储存、运输、销售、使用、销毁易燃易爆危

险品的；

（二）非法携带易燃易爆危险品进入公共场所或者乘坐公共交通工具的；

（三）谎报火警的；

（四）阻碍消防车、消防艇执行任务的；

（五）阻碍公安机关消防机构的工作人员依法执行职务的。

第六十三条违反本法规定，有下列行为之一的，处警告或者五百元以下；情节严重的，

处五日以下拘留：

（一）违反消防安全规定进入生产、储存易燃易爆危险品场所的；

（二）违反规定使用明火作业或者在具有火灾、爆炸危险的场所吸烟、使用明火的。

第六十四条违反本法规定，有下列行为之一，尚不构成犯罪的，处十日以上十五日以下拘留，

可以并处五百元以下；情节较轻的，处警告或者五百元以下：

（一）指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；

（二）过失引起火灾的；

（三）在火灾发生后阻拦报警，或者负有报告职责的人员不及时报警的；

（四）扰乱火灾现场秩序，或者拒不执行火灾现场指挥员指挥，影响灭火救援的；

（五）故意破坏或者伪造火灾现场的；

（六）擅自拆封或者使用被公安机关消防机构查封的场所、部位的。

第六十五条违反本法规定，生产、销售不合格的消防产品或者国家明令淘汰的消防产品的，

由产品质量监督部门或者工商行政管理部门依照《中华人民共和国产品质量法》的规定从重处

罚。

人员密集场所使用不合格的消防产品或者国家明令淘汰的消防产品的，责令限期改正；逾期

不改正的，处五千元以上五万元以下，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处

五百元以上二千元以下；情节严重的，责令停产停业。

公安机关消防机构对于本条第二款规定的情形，除依法对使用者予以处罚外，应当将发现不

合格的消防产品和国家明令淘汰的消防产品的情况通报产品质量监督部门、工商行政管理部门。

产品质量监督部门、工商行政管理部门应当对生产者、销售者依法及时查处。

第六十六条电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检

测不符合消防技术标准和管理规定的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止使用，可以并

处一千元以上五千元以下。

第六十七条机关、团体、企业、事业等单位违反本法第十六条、第十七条、第十八条、第二

十一条第二款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责

任人员依法给予处分或者给予警告处罚。

第六十八条人员密集场所发生火灾，该场所的现场工作人员不履行组织、引导在场人员疏散

的义务，情节严重，尚不构成犯罪的，处五日以上十日以下拘留。

第六十九条消防产品质量认证、消防设施检测等消防技术服务机构出具虚假文件的，责令改

正，处五万元以上十万元以下，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以

上五万元以下；有违法所得的，并处没收违法所得；给他人造成损失的，依法承担赔偿责

任；情节严重的，由原许可机关依法责令停止执业或者吊销相应资质、资格。

前款规定的机构出具失实文件，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；造成重大损失的，

由原许可机关依法责令停止执业或者吊销相应资质、资格。

第七十条本法规定的行政处罚，除本法另有规定的外，由公安机关消防机构决定；其中拘留

处罚由县级以上公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定决定。

公安机关消防机构需要传唤消防安全违法行为人的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》

的有关规定执行。

被责令停止施工、停止使用、停产停业的，应当在整改后向公安机关消防机构报告，经公安

机关消防机构检查合格，方可恢复施工、使用、生产、经营。

当事人逾期不执行停产停业、停止使用、停止施工决定的，由作出决定的公安机关消防机构

强制执行。

责令停产停业，对经济和社会生活影响较大的，由公安机关消防机构提出意见，并由公安机

关报请本级人民政府依法决定。本级人民政府组织公安机关等部门实施。

第七十一条公安机关消防机构的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，有下列行为之一，

尚不构成犯罪的，依法给予处分：

（一）对不符合消防安全要求的消防设计文件、建设工程、场所准予审核合格、消防验收合

格、消防安全检查合格的；

（二）无故拖延消防设计审核、消防验收、消防安全检查，不在法定期限内履行审批职责的；

（三）发现火灾隐患不及时通知有关单位或者个人整改的；

（四）利用职务为用户、建设单位指定或者变相指定消防产品的品牌、销售单位或者消防技

术服务机构、消防设施施工单位的；

（五）将消防车、消防艇以及消防器材、装备和设施用于与消防和应急救援无关的事项的；

（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

建设、产品质量监督、工商行政管理等其他有关行政主管部门的工作人员在消防工作中滥用职

权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第七十二条违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附则

第七十三条本法下列用语的含义：

（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及

应急广播和应急照明、安全疏散设施等。

（二）消防产品，是指专门用于火灾预防、灭火救援和火灾防护、避难、逃生的产品。

（三）公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船

厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。

（四）人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、

食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博

物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。

第七十四条本法自2009年5月1日起施行。

中华人民共和国消防条例

《中华人民共和国消防条例》，一九八四年五月十一日第六届全国人民代表大会常务委员会第五

次会议批准一九八四年五月十三日国务院公布。

第一章总则

第一条为了加强消防工作，保卫社会主义现代化建设，保护公共财产和公民生命财产的安全，

特制定本条例。

第二条消防工作，实行“预防为主，防消结合”的方针。

第三条消防工作由公安机关实施监督。人民解放军各单位、国有森林、矿井地下部分的消防

工作，由其主管部门实施监督，公安机关协助。

第二章火灾预防

第四条城市规划建设部门，在新建、扩建和改建城市的时候，必须同时规划和建设消防站、

消防供水、消防通讯和消防通道等公共消防设施。原有市区的公共消防设施不足或者不适合实

际需要的，应当进行技术改造或者改建、增建。

第五条新建、扩建和改建工程的设计和施工，必须执行国务院有关主管部门关于建筑设计防

火规范的规定。

第六条农村房屋建筑的设计和施工，必须执行国务院有关主管部门关于农村建筑设计防火规

范的规定。

第七条在森林、草原防火期间，禁止在林区、草原野外用火，因特殊情况需要用火的时候，

必须经县级人民政府或者县级人民政府授权的机关批准，并按照有关规定采取严密的防范措施。

第八条新建的生产、储存和装卸易燃易爆化学物品的工厂、仓库和专用车站、码头，必须设

在安全地点，并报经所在的市、县人民政府审批。对原有的严重影响消防安全的单位，其主管

部门应当采取措施，加以解决。

第九条生产、使用、储存、运输易燃易爆化学物品的单位，必须执行国务院有关主管部门关

于易燃易爆化学物品的安全管理规定。不了解易燃易爆化学物品性能和安全操作方法的人员，

不得从事操作和保管工作。

第十条交通运输、渔业、海洋资源调查、勘探等主管部门，应当根据飞机、船舶和车辆的特

点，规定消防安全管理措施，并教育职工和乘客严格遵守。

第十一条人员集中的公共场所，必须保持安全出口、疏散通道的畅通无阻，建立并严格执行

用火用电与易燃易爆物品的管理制度，加强检查和值班巡逻，确保安全。

第十二条生产易燃易爆化学物品的单位，对产品应当附有燃点、闪点、爆炸极限等数据的说

明书，并且注明防火防爆注意事项。

第十三条企业事业单位对采用的新材料、新设备、新工艺，必须研究其火灾危险性的特点，

并采取相应的消防安全措施。

第十四条机关、企业事业单位实行防火责任制度。

城市的居民委员会和农村的村民委员会，有责任动员和组织居民做好防火工作。

第十五条机关、企业事业单位应当根据灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设

备和设施。

第三章消防组织

第十六条企业事业单位根据需要设立众义务消防队或者义务消防员，负责防火和灭火工作。

所需经费由本单位开支。

第十七条火灾危险性较大、距离当地公安消防队（站）较远的大、中型企业或者较大的事业

单位，根据需要建立专职消防队，负责本单位的消防工作。所需经费由本单位开支。

第十八条新建的城市和扩建、改建的市区，应当按照接到报警后消防车能在五分钟内到达责

任区边沿的原则设立公安消防队（站）；消防队（站）的设置不符合上述规定的原有城市，应

当逐步增设。镇和工矿区根据需要设立公安消防队（站）。现有消防队（站）的消防器材、设

备和设施不足的，应当逐步配置。

第四章火灾扑救

第十九条任何单位和个人在发现火警的时候，都应当迅速准确地报警，并积极参加扑救。

起火单位必须及时组织力量，扑救火灾。邻近单位应当积极支援。

消防队接到报警后，必须迅速赶赴火场，进行扑救。

第二十条火场的扑救工作，由消防监督机构统一组织和指挥。火场总指挥员有权根据需要调

动企业事业单位的消防队协同灭火。

第二十一条火场总指挥员在火灾蔓延，必须进行拆除才能避免重大损失的时候，有权决定拆

除毗连火场的建筑物和构筑物；在紧急情况下，有权调用交通运输、供水、供电、电讯和医疗

救护、环境卫生等部门的力量。

第二十二条消防车、消防艇赶赴火场的时候，其他车辆、船舶和人员必须避让；必要时可以

使用一般不准通行的道路、空地和水域。交通管理的指挥人员应当保证消防车、消防艇迅速通

行。

第二十三条消防车、消防艇以及其它消防器材、设备和设施，除抢险救灾外，不得用于与消

防工作无关的方面。

第二十四条在扑救火灾中受伤、致残或者牺牲的非国家职工，由起火单位按照国务院有关主

管部门的规定给予医疗、抚恤；起火单位对起火没有责任的，或者确实无力负担的，以及火

灾由住户引起的，由当地人民政府给予医疗、抚恤。

第五章消防监督

第二十五条县级以上公安机关设立消防监督机构，负责消防监督工作。

第二十六条各级消防监督机构有下列职权：

（一）依照本条例和政府有关规定，对各部门、各单位和居民住宅的消防工作进行监督检查；

（二）进行消防宣传教育，监督有关单位消除火险隐患；

（三）审查各部门、各单位制订的有关消防安全的办法和技术标准；

（四）监督检查建设项目在设计和施工中执行有关建筑设计防火规范规定的情况，参加竣工

验收；

（五）监督检查城市建设中的公共消防设施的规划建设，督促城市建设和城市管理部门维护、

改善城市公共消防设施；

（六）掌握火灾情况，进行火灾统计；

（七）管理消防队伍，训练消防干警；

（八）统一组织和指挥火灾的扑救工作；

（九）组织调查火灾原因；

（十）领导消防科学技术研究工作，鉴定和推广消防科学技术研究成果；

（十一）对消防器材、设备的生产，在规格、质量方面实行监督。

第二十七条各级消防监督机构发现火险隐患，应当及时通知有关单位或者个人采取措施，限

期消除隐患。

第二十八条各级消防监督机构，应当配备具有消防专业知识的消防监督员。消防监督员应当

对分管地区内的单位和居民住宅的消防工作实行监督检查。

第六章奖励与惩罚

第二十九条对在消防工作中有贡献或者成绩显著的单位和个人，由公安机关、上级主管部门

或者本单位给予表彰、奖励。

第三十条违反本条例规定，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，情节严重的，对

有关责任人员由公安机关依照治安管理处罚条例给予处罚，或者由其主管机关给予行政处分。

违反本条例规定，造成火灾的，对有关责任人员依法追究刑事责任；情节较轻的，由公安机

关依照治安管理处罚条例给予处罚，或者由其主管机关给予行政处分。

第七章附则

第三十一条公安部根据本条例制定实施细则，报国务院批准后施行。

第三十二条本条例自一九八四年十月一日起施行。一九五七年十一月二十九日全国人民代表

大会常务委员会会议批准的《消防监督条例》同时废止。

物业服务收费管理办法

关于印发物业服务收费管理办法的通知

发改价格〔2003〕1864号

各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》

和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。

发展改革委

建设部

二〇〇三年十一月十三日

第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共

和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配

套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主

所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管

理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管

理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服

务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具

体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地

产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期

公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约

定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的

显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享

有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，

其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费

方式。

第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收

费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和

物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列

支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主

所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次

公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，

物业管理企业应当及时答复。

第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同

约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，

为业主提供质价相符的服务。

第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其

限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主

负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业

买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用

户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向

业主收取手续费等额外费用。

第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、

物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资

金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不

得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方

约定。

第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内

容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主

管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本

办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区

物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。

住宅室内装饰装修管理办法

中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第

53次部常务会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。部长汪光焘二○○二年三月

五日

2011年1月26日公布实施的中华人民共和国住房和城乡建设部令第9号《住房和城乡建设部关于

废止和修改部分规章的决定》对该办法进行了修改。

总则

第一条为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众

利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

第二条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当

遵守本办法。

本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称

装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

第三条住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程建设强制性标准。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工

作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的

管理工作。

第二章一般规定

第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重

结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、

连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要

结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行

为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具

有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体

和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应

资质的装饰装修企业承担。

第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确

保装饰装修工程质量。

第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定

采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住

房及财产的安全。

第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害

公共部位和设施。

第三章开工申报与监督

第十三条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构

（以下简称物业管理单位）申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

第十四条申报登记应当提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提

出的设计方案；

（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行

为的，需提交设计方案或者施工方案；

（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和