中华人民共和国资产评估法(全文解读)

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中华人民共和国资产评估法（全文解读）

十二届全国人大常委会第二十一次会议2日下午表决通过资产评估法，标志着

经过十年酝酿，中国资产评估行业迎来首部基本大法。

资产评估法共八章五十五条，包括总则、评估专业人员、评估机构、评估

程序、行业协会、监督管理、法律责任和附则等内容。该法自2016年12月1

日起施行。

该法突出了中国推进简政放权的改革精神，降低了职业资格准入门槛，并

重点规范了评估师和评估机构等的从业行为。

该法规定，评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验

的评估从业人员，有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格

全国统一考试。

该法规定，评估专业人员违反本法规定构成犯罪的，依法追究刑事责任，

终身不得从事评估业务；评估机构违反本法规定情节严重的，由工商行政管理

部门吊销营业执照，构成犯罪的依法追究刑事责任；评估行业协会违反本法规

定的，由有关评估行政管理部门给予警告，责令改正。

中国资产评估行业上世纪80年代产生，经过近30年的发展，现在六大类

评估机构共有1.4万多家，评估师人数已经超过13万，从业人员60多万，但

一直缺少一部系统性、管全局的行业大法。

为弥补资产评估行业基本法的空白，中国于2006年成立草案起草组，2012

年2月资产评估法草案提交全国人大常委会首次审议，2013年8月草案提交二

审，2015年8月提交三审。2016年7月，草案四审通过。

全国人大财经委法案室主任龚繁荣表示，该法立法过程充分发扬民主，坚持科

学立法，不断引起共识。对评估机构、评估师及从业人员行为规范，以及行业

监管、行业协会等方面的作用所作的规定，“应当说是在现有条件下的最大公

约数”。

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在会后的新闻发布会上，有记者提问，“在立法过程中许多人都希望能够

解决资产评估中多头管理的问题，请问现在这个问题的情况如何。另外，法案

是如何考虑来划分政府和市场在行业中的力量，以保证行业健康发展的。”

对此，全国人大财经委法案室主任龚繁荣表示，按照国务院现行的有关规

定，评估行业经过了几次的清理整顿之后，划分了资产评估，土地评估，房地

产评估、估价，矿业权评估，保险公估和旧机动车评估等六种专业类别，分别

由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会五个部门管理。

龚繁荣说，“由于各种评估专业类别虽然同属资产评估行业，但是各专业

有其自身的专业特点，专业性是比较强的，资产评估法是按照我们现行的管理

体制做出的规定，由各部门分别管理，为了便于更好的发挥各专业类别评估的

作用，通过立法将不同专业评估管理统一在一部法律框架之下，有利于评估行

政管理部门统一监管尺度，有利于各评估行业协会统一制定规则，有利于各评

估专业机构统一执业标准，也有利于统一落实评估当事人各方的法定责任，更

有利于评估机构实现多种专业综合发展。因此我们资产评估法应该是凝聚了行

业共识，目的就是发挥各部门分别管理的优势，以及各专业评估协会自律管理

的作用，从而规范评估行业的管理。”

全国人大财政经济委员会法案室主任龚繁荣表示，资产评估是促进资产交

易公平合理进行的市场中介服务，由于我国长期缺乏法律规范，虚假评估影响

交易的公平合理、甚至损害资产所有者合法权益的行为时有发生，为规范行业

发展，根据全国人大常委会的立法规划，十届全国人大财政经济委员会牵头组

织起草了资产评估法草案。历经三届人大，经过全国人大常委会会议四次审议

通过，立法过程充分发扬民主，坚持科学立法、广泛听取各方面意见和建议，

深度研究论证，反复协调沟通，对评估机构、评估师及从业人员行为规范，以

及行业监管、行业协会等方面作用做出的规定，应当说是现有条件下的最大公

约数。

龚繁荣说，制定资产评估法是完善市场经济体制的需要。资产评估是通过

资产的价值优化资源配置的重要工具，是维护社会秩序、促进市场公平竞争不

可或缺的，通过立法尽快建立以现代市场体系相适应的资产评估法律制度是完

善市场经济体制，促进市场经济健康发展的迫切需要。

二是维护我们国家基本经济制度的需要。我国是以公有制为主体，多种所

有制经济共同发展，为基本经济制度的社会主义国家，国有资产占有相当大的

比重，随着国有企业改革的深化和其他所有制经济混合所有制经济的发展，国

有企业和非公有制企业之间的资产转让、并购、重组、股权交易比较频繁，为

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了防止国有资产流失，维护公共利益，保护各种所有制资本的合法权益，需要

依法有序、客观公正的资产评估。

资产评估法突出了简政放权的改革精神，降低了职业资格准入门槛，重点

规范了评估师和评估机构等的从业行为，法律规定，评估专业人员包括评估师

和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员，有关全国性评估行业协

会按照国家规定组织实施评估师资格全国统一考试。

法律规定，评估专业人员违反本法规定构成犯罪的，依法追究刑事责任，

终身不得从事评估业务；评估机构违反本法规定情节严重的，由工商行政管理

部门吊销营业执照，构成犯罪的依法追究刑事责任；评估行业协会违反本法规

定的，由有关评估行政管理部门给予警告，责令改正。

龚繁荣表示，目前资产评估涉及6个行业，归属5个部门管理。目前评估

行业行为不规范，相关当事人权责不清晰，甚至存在恶性竞争、虚假评估等现

象，希望资产评估法出台之后，从业人员依法开展业务，政府部门依法加强监

管，行业协会积极发挥作用，从而遏制资产评估乱象发生。

针对该法并没有对外国人以及外国机构在中国能否从事资产评估行业进行

规定，财政部条法司副司长赖永添表示，从具体条文来看，外籍人士不能够通

过考试成为中国评估师，但是可以以从业人员的身份在中国从事资产评估业务，

此外，法律也没有规定外国机构不能在中国开展资产评估业务。

但赖永添进一步表示，评估机构的业务涉及各个领域，有一些业务对我国

经济社会的信息安全将构成影响。因此，为了保障国家经济信息安全，有必要

依法采取适当的方式对资产评估涉及国家经济安全的领域进行规范管理。

具体则是根据现行的国家安全法的规定，国家要建立国家安全审查和监管

的制度、机制，对影响或可能影响国家安全的外商投资进行国家安全审查，中

央国家机关各部门依照法律、行政法规行使国家安全审查职责，依法做出国家

安全审查决定，或者提出安全审查意见，并监督执行。

在资产评估领域，资产评估行政主管部门则需要依照各自的职权，结合评估

行业的发展实际，特别是要借鉴市场经济国家的通行做法，对外籍人士、外国

机构在中国设立评估机构，以及外资评估机构从事涉及国家经济安全领域的评

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估业务进行必要的安全审查。资产评估法出台以后，有关部门还要依法进一步

制定完善相关的措施和办法。

此外，当前评估行业在经过了几次的清理整顿之后，划分了资产评估，土

地评估，房地产评估、估价，矿业权评估，保险公估和旧机动车评估等六种专

业类别，分别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会五

个部门管理。

在立法过程中，曾有建议称，对于这种多头管理，应进一步健全和完善资

产评估行业统筹协调监管机制。全国人大常委会委员车光铁在今年两会时就指

出，草案第7条主要对有关资产评估行政管理部门的职责分工作了规定，采取

了各职能部门按职责条块管理的监管模式，并没有规定具体牵头负责统筹协调

的责任部门。基于此，车光铁建议称，应进一步强化体制架构建设，统一健全

和完善整体协调配合机制，妥善解决各类法律法规衔接问题，统筹推进资产评

估行业监管工作。

就此，龚繁荣今日回应称，各种评估专业类别虽然同属资产评估行业，但

各专业有其自身的专业特点，专业性比较强。按照现行的管理体制规定，由各

部门分别管理，是为了便于更好的发挥各专业类别评估的作用，通过立法将不

同专业评估管理统一在一部法律框架之下，有利于评估行政管理部门统一监管

尺度，有利于各评估行业协会统一制定规则，有利于各评估专业机构统一执业

标准，也有利于统一落实评估当事人各方的法定责任，更有利于评估机构实现

多种专业综合发展。

目录

第一章总则

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第二章评估专业人员

第三章评估机构

第四章评估程序

第五章行业协会

第六章监督管理

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，

促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。

第二条本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人

员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益

进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失本身就是目前评估的专业

范围，其他经济权益目测是一个缺口，为了适应评估业的发展而留下的，毕竟

随着行业的发展可能会有新的评估方向，修改法律不容易，不如直接用“其他”

概括。后半句“并出具评估报告”，意味着只有出具了最终的评估报告，专业

服务行为才成立，口头报价或者收费价格咨询的行为算不算资产评估并没有明

确

第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委

托评估机构评估。

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涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下

称法定评估），应当依法委托评估机构评估。

非法定业务自愿委托，法定依法委托，之前一直是这样操作的，这条感觉

是把这个惯例明确下来了。问题在于很多机构遇到价格类的事项，不管是什么

东西、有没有规定，就直接让人“资产评估机构”，要么就是即使有规定需

要评估，也是死搬规定只“资产评估机构”，而不认可相应的房地产评估、

土地价值评估机构或者矿业权等。现在的“资产评估机构”万物可评的现象似

乎并没有在这一条得到修正。

第四条评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评

估准则，遵循独立、客观、公正的原则。

评估机构及其评估专业人员依法开展业务，受法律保护。

第五条评估专业人员从事评估业务，应当加入评估机构，并且只能在一个

评估机构从事业务。

重点有二：1不仅对评估师有规定，对一般评估人员也规定只能在一个评估

机构执业；2具有房地产、土地、资产、矿产等多个评估资格的人员，也只能在

一个机构执业，否则就是违法了。

第六条评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会，实行自律管理，并

接受有关评估行政管理部门的监督和社会监督。

第七条国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行

监督管理。

设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对

本行政区域内的评估行业进行监督管理。

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前几次草案反复审核的地方大概就是这里了。。。最后还是和了稀泥。行

业没有统一一个协会，而是按专业领域各自设立、自律管理，接受有关部门监

督。而有关部门监督也不是统一的部门，而是国务院下多个部门，如住建部、

财政部等分管房地产评估、资产评估等协会，并没有做到收权。

第二章评估专业人员

第八条评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的

评估从业人员。

评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需

要确定评估师专业类别。

第九条有关全国性评估行业协会按照国家规定组织实施评估师资格全国

统一考试。

具有高等院校专科以上学历的公民，可以参加评估师资格全国统一考试。

第十条有关全国性评估行业协会应当在其网站上公布评估师名单，并实时

更新。

第十一条因故意犯罪或者在从事评估、财务、会计、审计活动中因过失犯

罪而受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起不满五年的人员，不得从事评估业务。

第十二条评估专业人员享有下列权利：

（一）要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为

执行公允的评估程序所需的必要协助；

（二）依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和

资料；

（三）拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预；

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（四）依法签署评估报告；

（五）法律、行政法规规定的其他权利。

对于评估人员执业基础有要求。评估行业问委托方要权属资料一直有点底

气不足，这下终于有法律依据了，可喜可贺。

明确规定评估与业人员享有依法向有关国家机关戒者其他组织查阅从事业

务所需的文件、证明和资料的权利。此条意义重大！

社会各界真心的不知道评估人的艰辛啊。上个月因为一个评估项目，到某

市国土局查阅土地基准地价，人家就是不给，不给也就罢了，人家还气势汹汹。

以后就不怕了，有《资产评估法》保驾，可以挺直腰板去查阅了！

第十三条评估专业人员应当履行下列义务：

（一）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；

（二）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；

（三）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；

（四）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整

性进行核查和验证；

规定评估与业人员应当对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实

性、准确性、完整性进行核查和验证。这条相当的厉害！

《资产评估法》出台前，评估还可以打打擦边球，现在不行了。不管是委

托方或被评估单位提供的还是评估人员自己收集的，只要是评估活动中使用的

文件、证明和资料，其真实性、准确性、完整性都要进行核查和验证。厉害吧！

在此真心的要说一句，以后评估时间不要再要求得那么紧了好吗！因为要

对所有的资料进行核查和验证需要时间啊！

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我。。。有点慌，一直以来在评估报告写的都是对有关文件进行必要的关

注，这一条“进行核查和验证”究竟对核查和验证要求到了什么层次，感觉好

害怕=_=

对于一些产权证明文件，评估专业人员在常规技术手段下实际无法做到对

其真实性和完整性进行检查和验证。

广东省土地估价师协会曾建议将该条款相应修改为“对执业中使用的有关

文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行必要的审核并承担专业范围

内的审查”。正是基于评估专业人员在现有条件下基本无法做到通过常规技术

手段和查询途径鉴别有的评估资料的真实性的考虑，遗憾的是最终法律文件没

有采纳该建议。这也给执业评估专业人员带来了重大的潜在法律风险。

（五）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；

（六）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；

（七）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；

（八）法律、行政法规规定的其他义务。

更加细化了评估人员义务。

第十四条评估专业人员不得有下列行为：

（一）私自接受委托从事业务、收取费用；

（二）同时在两个以上评估机构从事业务；

（三）采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当

手段招揽业务；

（四）允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务；

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（五）签署本人未承办业务的评估报告；

（六）索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋

取其他不正当利益；

（七）签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；

（八）违反法律、行政法规的其他行为。

明确细化了评估人员的禁行行为。

第三章评估机构

第十五条评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开

展评估业务。

合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师；其合伙人三分之二以上应当

是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东，其中三分之

二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评

估师。

评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三

年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。

《资产评估法》实施将给评估机构带来重大的挑战，对评估机构，尤其是

中小不动产评估资质机构的冲击不小。

关于评估机构的设立条件基本是以资产评估机构设立条件为蓝本，因此从

设立门槛来说，对已经取得资产评估资质的机构影响最小，或者没有。但对于

房地产评估资质、土地评估资质的机构来说，则大多数机构将面临不符合法律

要求的公司制形式。

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从目前来年，除具有房地产评估资质的一级和具有全国范围执业的土地评

估资质机构，其他不动产类评估机构多数均不符合成立“公司形式的评估机构，

应当有八名以上评估师”的要求。这些机构将面临要不调整为合伙制形式机构，

要不只能想办法增加评估师数量，以达到法律要求成立公司制规定。

笔者认为对于评估机构设立是本次评估立法欠考虑内容之一，一方面法律

要体现行政改革精神，降低行业准入门槛，但一方面对于资质取得却无形中提

高了门槛。而且更让人忧心的是在行业“挂靠”现象没有得到很好治理前提下，

提高机构设立门槛，增加评估师人数很可能让有的评估机构为了保住公司制形

式，不得不大量增加“挂靠”评估师数量，而造成形式上评估机构好像有很多

评估师，但实际从事评估业务的却是大量的不具备评估师资格的所谓“评估专

业人员”。

这条规定公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东。

这条规定基本推翻了房地产、土地和矿业评估机构对于注册评估师数量的限制。

过去只有二三名房地产估价师、土地估价师和矿业权评估师就可以执业的机构

来讲，就必须大量增加评估师才能执业。房地产、土地和矿业评估的朋友，赶

紧行动吧，再不下手招人，一旦不符合条件就麻烦了。

基本推翻了房地产、土地和矿业评估机构对于注册评估师数量的限制。过

去只有二三名房地产估价师、土地估价师和矿业权评估师就可以执业得机构来

讲，就必须大量增加评估师才能执业。

第十六条设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记。评估机

构应当自领取营业执照之日起三十日内向有关评估行政管理部门备案。评估行政

管理部门应当及时将评估机构备案情况向社会公告。

第十七条评估机构应当依法独立、客观、公正开展业务，建立健全质量控

制制度，保证评估报告的客观、真实、合理。

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评估机构应当建立健全内部管理制度，对本机构的评估专业人员遵守法律、

行政法规和评估准则的情况进行监督，并对其从业行为负责。

评估机构应当依法接受监督检查，如实提供评估档案以及相关情况。

第十八条委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、

财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。

第十九条委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情

形的，评估机构有权解除合同。

第十八条和第十九条对于委托人有了明确要求

第二十条评估机构不得有下列行为：

（一）利用开展业务之便，谋取不正当利益；

（二）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业

务；

（三）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等

不正当手段招揽业务；

（四）受理与自身有利害关系的业务；

（五）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；

（六）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；

（七）聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务；

（八）违反法律、行政法规的其他行为。

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第二十一条评估机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业

责任保险，完善风险防范机制。

再次以法律形式明确执业风险基金。

第四章评估程序

第二十二条委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者

个人不得非法限制或者干预。

评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。

委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。

第二十三条委托人应当与评估机构订立委托合同，约定双方的权利和义务。

委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用，不得索要、收受或者变相索

要、收受回扣。

委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整

性和合法性负责。

第二十四条对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员

承办。

委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。

对于执业项目的人员规定有新的变化。

第二十五条评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现

场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，

作为评估的依据。

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第二十六条评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只

能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估

结论，编制评估报告。

评估机构应当对评估报告进行内部审核。

以后写报告看来要各种两种方法一起用了。。。想想好累

第二十七条评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名

并加盖评估机构印章。

评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。

委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。

没有严格规定必须是估价师承办和签名。

以上法律条款旨在体现行政管理体制改革要求，放宽或降低从业人员门槛。

现行无论是资产评估准则、房地产估价规范或是土地估价规程，均明确资产类

评估报告和不动产类评估(估价)报告必须由两名以上对应专业类别评估师签字。

未取得评估师资格或虽具有评估师资格但未登记(注册)也不具有签署评估报告

权利。因此与现行管理制度最大不同在于法律明确了，以后除执业评估师外的

其他评估专业人员也具有签署非法定评估业务报告，出具评估报告权利。

据此，有观点认为非法定评估业务“阿猫阿狗都能签字?”，“是个人就能

出报告?”。这种观点明显是片面和错误的，是对法律条款误读。

法律规定非评估师的其他评估专业人员具有签署非法定评估报告权利，但

有明确限制前提条件，即一首先签署报告人员必须加入评估机构，为评估机构

从业人员并具有相应专业知识;其次其必须具有相应行业实践经验。只有满足以

上两个基本前提条件的非评估师才具有非法定评估业务签字权利。

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也就说评估机构内部的财务人员或人事管理人员，其虽在评估机构从业，

但如其不具有评估专业知识并不具有签字权。又如评估类专业的在校学生，其

虽然具有一定的评估专业知识，但其由于没有加入评估机构，因此也不具有报

告签署权利。当然这还得评估监管部门和行业协会出台相应细则和办法加以明

晰，但笔者认为很可能会要求只有在评估机构从事一定相关评估工作年限，并

且通过相应实践考核，才能成为法律上规定的具有签署报告权利的评估专业人

员。

《资产评估法》第一章第三条涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、

行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

对于法定评估业务，其要求则与现行管理要求基本相同，均需由两名以上

相应专业类别评估师签署。

以下关于法定评估业务范围仅供参考，具体应以国家相关职能部门最终解

析为准。

资产评估法定业务的产生源于国有资产管理改革的需要。为防止产权变动

过程中国有资产的流失，维护国有资产权益，资产评估应运而生。1991年国务

院发布了《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)，规定国有资产产权或经

营主体发生变化时，必须进行资产评估。此后，《公司法》、《证券法》、《合

伙企业法》和《拍卖法》等相关法律，相继涉及到了有关资产评估事宜。在相

关法律、法规的规范下，资产评估的法定业务得以确定。

第二十八条评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别

的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估

机构印章。

联系第八、第十二条，非法定评估业务签名的只需要评估专业人员了，但

是法定评估报告依旧必须要评估师签名，而现有业务基本都是法定评估（毕竟

评估更多地是一个通道服务而非咨询服务），对签字权影响不大。

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但对于法定评估业务，规定必须是估价师承办和签名。

第一章第五条明确了评估专业人员只能在一个评估机构从事业务。因此，

同时具备多资格的评估人员只能选择在一个具有多资质的评估机构从业或者只

能选择一个资格在单资质的机构执业。

举个例子，某人同时具有资产评估师资格和房地产估价师资格，现分别在

某地资产评估机构和某地房地产评估机构登记(注册)，根据法律要求，则只能

放弃一个，或者选择在一家同时具备资产评估资质和房地产评估资质的评估机

构执业。

由于本次法律虽然明确了国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。

但却没有或者说无法明确各评估师专业类别对于的评估对象和边界。只是规定

评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办。

我们都知道现状财政部门的资产评估与住建、国土部门不动产评估对于评

估对象或者说边界争议甚大，资产评估师是否可以签署出具法定评估业务的单

项不动产评估报告，法律并没有直接予以体现，法律只是以“相应专业类别"加

以表述，资产评估师是否属于不动产评估的相应专业类别，我们不得而知，以

后估计会出现“一法多表”的解读，这势必仍会产生争议。

对于非法定评估业务那自然不存在此类争议，很简单既然不具备评估师资

格的其他评估专业人员都能签署评估报告，那资产评估师在成为符合具有专业

知识和实践经验的条件后当然也可以从事非法定业务的不动产评估业务，反之

不动产类别的评估师在一定条件下也可以从事动产、企业价值类业务，正如有

的评估人员所说“资产评估师是评估师，房地产、土地评估师是评估专业人员”，

当然也可以反过来说“房地产、土地评估师是评估师，资产评估师是评估专业

人员”，这样的解读真是妙不可言，也令人无语。

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有学者认为《资产评估法》通过实施后，原来的资产评估机构将大举进入

不动产评估领域，与房地产、土地评估机构形成大混战的局面。可能也是基于

此的理解。

但不管行业怎样，站在一个普通评估师、评估专业人员的角度，应该不能

固步自封的在鉴证类业务中为各项经济行为背书、替人担责，靠资格和准入吃

饭的日子毕将过去。唯有真正运用专业能力，向咨询和顾问的方向发展，才有

真正意义上的前景。最坏的时候也是最好的机会，淘汰过剩产能，消灭恶性竞

争，评估行业任重而道远。

第二十九条评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保

存期限不少于三十年。

想想差不多30年以后自己的报告还在。。。。就感觉慌得要死啊。

何况原来只是保存十年，都有很多公司的档案室已经放不下了，现在放30

年，租档案室也是要钱的啊立法的大爷们。。。一年就算只出100份报告，30

年下来也是好几百平米啊。。。比办公室都大了啊喂

评估档案保存期限超长

以前按照工作底稿资产评估准则的要求，评估业务档案自评估报告日起至

少保存10年。现在《资产评估法》出台后，

简单计算一下，大学刚毕业22岁，评估档案保存期限不少于30年，按30

年计算则55岁。也就是说，你大学毕业后承做的第一个评估项目，到你55岁

时也有据可查。什么意思？往不好的地方想，也就是说等你白发鬓鬓时，如果

你大学毕业后承做的第一个评估项目有事了，你也难逃其责！够厉害的吧！

第三十条委托人对评估报告有异议的，可以要求评估机构解释。

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第三十一条委托人认为评估机构或者评估专业人员违法开展业务的，可以向

有关评估行政管理部门或者行业协会投诉、举报，有关评估行政管理部门或者行

业协会应当及时调查处理，并答复委托人。

第三十二条委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载

明的使用范围使用评估报告。

委托人或者评估报告使用人违反前款规定使用评估报告的，评估机构和评估

专业人员不承担责任。

其实感觉这条算比较有意义的，滥用评估报告之后上门来的事真的很多，

毕竟没有法律，光拿着准则没办法讲理

第五章行业协会

第三十三条评估行业协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织，依照

法律、行政法规和章程实行自律管理。

评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估

行业协会。

第三十四条评估行业协会的章程由会员代表大会制定，报登记管理机关核

准，并报有关评估行政管理部门备案。

好嘛。。。还是各管各的

第三十五条评估机构、评估专业人员加入有关评估行业协会，平等享有章

程规定的权利，履行章程规定的义务。有关评估行业协会公布加入本协会的评估

机构、评估专业人员名单。

第三十六条评估行业协会履行下列职责：

（一）制定会员自律管理办法，对会员实行自律管理；

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（二）依据评估基本准则制定评估执业准则和职业道德准则；

（三）组织开展会员继续教育；

（四）建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记

入信用档案，并向社会公开；

（五）检查会员建立风险防范机制的情况；

（六）受理对会员的投诉、举报，受理会员的申诉，调解会员执业纠纷；

（七）规范会员从业行为，定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程

规定对会员给予奖惩，并将奖惩情况及时报告有关评估行政管理部门；

（八）保障会员依法开展业务，维护会员合法权益；

（九）法律、行政法规和章程规定的其他职责。

第三十七条有关评估行业协会应当建立沟通协作和信息共享机制，根据需

要制定共同的行为规范，促进评估行业健康有序发展。

五龙治水结束否？

我国评估行业经过近30年的发展，现六大类评估机构共有1.4万多家，

评估师人数已经超过13万，从业人员60多万。资产评估法（草案）历经十

年，四次审议数易其稿，甚至在2013年进行第二次审议后由于分歧过大，导

致该部法律草案几成“废案”。其根本原因在于我国评估行业的“五龙治水”。

我国开展的资产评估服务主要涉及资产评估、房地产估价、土地估价、矿

业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估单项资产评估等六大类与业，分别由

财政部、住房和城乡建设部、国土资源部、商务部和保监会等五部门管理。业

类戏称“五龙治水”。

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《资产评估法》制定的初衷就是要结束“五龙治水”局面，形成统一的评

估行业规范，促进评估行业的规范发展。但由于“五龙”各不相让，争相比拼，

到致《资产评估法》迟迟难以出台。在中国推进简政放权的当下，李克强总理

大笔一挥，“五龙治水”可能面临无水可治的窘境。“五龙”终于摒弃前嫌，

团结一致向前看。因此《资产评估法》终于出台。

但《资产评估法》的出台并没有从根本上解决评估行业的“五龙治水”。

因此《资产评估法》第三十七条规定，有关评估行业协会应当建立沟通协作和

信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范，促迚评估行业健康有序发展。

这其实是无法解决“五龙治水”的无奈之举。

在《资产评估法》没有解决“五龙治水”的情况下，想必评估行业同仁有

智慧，有能力，有办法在《资产评估法》的指引下最终解决这个长期困挠评估

行业发展的问题。

第三十八条评估行业协会收取会员会费的标准，由会员代表大会通过，并

向社会公开。不得以会员交纳会费数额作为其在行业协会中担任职务的条件。

会费的收取、使用接受会员代表大会和有关部门的监督，任何组织或者个人

不得侵占、私分和挪用。

第六章监督管理

第三十九条国务院有关评估行政管理部门组织制定评估基本准则和评估

行业监督管理办法。

第四十条设区的市级以上人民政府有关评估行政管理部门依据各自职责，

负责监督管理评估行业，对评估机构和评估专业人员的违法行为依法实施行政处

罚，将处罚情况及时通报有关评估行业协会，并依法向社会公开。

法律名称虽然叫明确了地市级监管权限

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“资产评估法”，但从法的内容和记者新闻发布会上官方解读，资产评估

这样的概念的内涵是广义的概念，不仅仅是指财政部门所管的资产评估类别，

而是包括现在有五个部门分别管的六大评估领域，像房地产、土地、矿业权等

等，是个广义的概念。即其调整内涵包括五个部门分别管的六大评估专业类别。

评估行业发展最为成熟的房地产评估、资产评估、土地评估均已依法设立

了行业协会，并分别接受住建部、财政部和国土资源部指导和监督管理。由此

看来《资产评估法》实施后，行业管理体制将维持现状不变。通俗点说就是“还

是各搞各的、各管各的”，基本上是对现状的法律认可。

最终法律文本确定“有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行

业进行监督管理”，也客观上反映了改变现状的艰难。当然从长远来看，法律

也明确评估行业发展转向以行业自律为主，减少不该有的行政职能和行政彩，

让行业协会与政府行政主管部门彻底脱钩这一大方向。

对于设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分

工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。有的评估从业认员认为地级市

也将会都设置评估行业协会，会加重会员单位的负担，这个理解是不正确的，

此条款意在明确地级市的财政局、住建局和国土资源局等政府部门对本行政区

域内的专业领域内评估行业进行监督管理职责，而并非指行业协会。

因此，笔者认为行业管理体制基本没有变化，仍维持“多龙治水”现状。

当然相关评估师管理办法和相关评估执业准则、规范(程)修改也势在必行，但

这有个过程。

第四十一条评估行政管理部门对有关评估行业协会实施监督检查，对检查

发现的问题和针对协会的投诉、举报，应当及时调查处理。

明确了主管部门对行业协会的监管

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第四十二条评估行政管理部门不得违反本法规定，对评估机构依法开展业

务进行限制。

因此，笔者还有个疑问就是土地评估机构在满足公司形式设立要求后，是

否和资产评估机构一样不再有执业地域范围的限制?个人认为应该是这样的，要

不土地评估专业类别岂不自缚手脚?!当然，这还有待土地评估专业类别监管部

门和相关行业协会进一步明确。

评估业务范围或者说评估边界是评估从业人员关注的另外一个重要内容。

第四十三条评估行政管理部门不得与评估行业协会、评估机构存在人员或

者资金关联，不得利用职权为评估机构招揽业务。

第七章法律责任

第四十四条评估专业人员违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估

行政管理部门予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下；有违法所得的，

没收违法所得；情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下；构成犯罪的，依

法追究刑事责任：

（一）私自接受委托从事业务、收取费用的；

（二）同时在两个以上评估机构从事业务的；

（三）采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当

手段招揽业务的；

（四）允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务的；

（五）签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的；

（六）索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋

取其他不正当利益的。

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第四十五条评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评

估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下；有违法所得的，没收违法所得；

情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下；构成犯罪的，依法追究刑事责任，

终身不得从事评估业务。

第四十六条违反本法规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，

由工商行政管理部门责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违

法所得一倍以上五倍以下。

第四十七条评估机构违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政

管理部门予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下；有违法所得的，没收

违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下；情节严重的，由工商行政管理

部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）利用开展业务之便，谋取不正当利益的；

（二）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业

务的；

（三）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等

不正当手段招揽业务的；

（四）受理与自身有利害关系的业务的；

（五）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估的；

禁止分别接受委托对同一评估对象进行评估

这条貌似无特别之处。其实很有深意的。

评估实务中，国有企业收购民营企业，由于双方是利益冲突双方，有时会

出现双方都要各自委托同一评估机构对同一评估对象进行评估。简单说，就是

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同一件事，双方都要各自出钱不同一家评估机构单签评估合同。评估机构干同

一件事收双份钱，当然高兴了。对不起，《资产评估法》出台后就不行了啦。

那深意是什么？深意是，涉及国有资产评估的，评估委托人必须按国有资

产评估的相关规定来确定。

（六）出具有重大遗漏的评估报告的；

（七）未按本法规定的期限保存评估档案的；

（八）聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的；

（九）对本机构的评估专业人员疏于管理，造成不良后果的。

评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的，由有关

评估行政管理部门责令改正；拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万

元以下。

第四十八条评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关

评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下；有违法所得的，没收违法所得，

并处违法所得一倍以上五倍以下；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营

业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十九条评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受

到责令停业、责令停止从业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业

或者停止从业一年以上五年以下。

第五十条评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成

损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可

以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

明确了评估机构和评估人共同承担评估责任

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同时，第五十条也明确了评估机构和评估专业人员给相关当事人造成损失

的应共同承担民事赔偿责任。只能说戴上评估专业人员这顶“高帽”后真正成

为一个“拿着卖白菜的钱，担着卖白粉的风险”的工作者。《资产评估法》就

是一把悬在评估专业人员头上的达摩克利斯之剑!

第五十一条违反本法规定，应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，

由有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万元以下；情节严重

的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依

法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十二条违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有

关评估行政管理部门会同有关部门责令改正；拒不改正的，处十万元以上五十万

元以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，对直接负责的主管人

员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯

罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依法选择评估机构的；

（二）索要、收受或者变相索要、收受回扣的；

（三）串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的；

（四）不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的；

（五）未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。

前款规定以外的委托人违反本法规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责

任。

特别友情提示评估行为的委托人，《资产评估法》对于委托人的法律责任

有了明确要求。特别是《资产评估法》第五十二条明确规定，串通、唆使评估

机构戒者评估师出具虚假评估报告的是要承担法律责任的。所以……

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第五十三条评估行业协会违反本法规定的，由有关评估行政管理部门给予

警告，责令改正；拒不改正的，可以通报登记管理机关，由其依法给予处罚。

第五十四条有关行政管理部门、评估行业协会工作人员违反本法规定，滥

用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事

责任。

第八章附则

第五十五条本法自2016年12月1日起施行。

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