最高法审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释

法释[２００３]７号

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日

由审判委员会第１２６７次会议通过。现

予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据

《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同

法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华

人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，

制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地

产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣

工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受

人支付价款的合同。

[注释]

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第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买

受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起

诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀

请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关

设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同

的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要

约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当

视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[注释]

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买

受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因

当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法

律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事

由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定

金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商

品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的

主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该

协议应当认定为商品房买卖合同。

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第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行

政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效

的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同

生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义

务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式

订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途

特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该

补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取

得补偿安置房屋的，应予支持。

[注释]

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解

释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同

目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除

合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求

出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受

人又将该房屋抵押给第三人；

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（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋

出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列

情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人

可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请

求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

[注释]

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事

实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为

拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行

订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取

得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买

卖合同无效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使

用，但当事人另有约定的除外。

[注释]

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承

担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书

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面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失

的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人

承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付

使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验

确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予

支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使

用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖

人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限

内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修

复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积

或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有

约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确

的，按照以下原则处理：

[注释]

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），

按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，

不予支持；

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（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解

除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人

同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，

面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受

人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房

价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小

于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）

部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比

超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，

出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催

告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求

解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

[注释]

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人

催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人

没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行

使；逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求

减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适

当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请

求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额

或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额

可以参照以下标准确定：

[注释]

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民

银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间

有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的

同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限

届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，

出卖人应当承担违约责任：

[注释]

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记

的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，

自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，

自合同订立之日起９０日。

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合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可

以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融

机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产

开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权

登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致

买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同

和赔偿损失的，应予支持。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，

约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的

名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合

同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人

包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，

但当事人另有约定的除外。

第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出

卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；

出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定

的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保

贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保

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贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方

当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当

事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商

品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合

同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金

返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者

被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实

现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买

卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者

撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第

三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合

并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠

纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，

可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，

商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的

购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买

受人。

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同

的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记

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手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同

项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担

保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷

款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同

的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保

权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人

偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出

卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条本解释自２００３年６月１日起施

行。

[注释]

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立

的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后

尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立

的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行

前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决

定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生

的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人

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民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营

案件若干问题的解答〉》。

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