国家房地产调控新政及其对法律服务市场的影响

国家房地产调控新政及其对法

律服务市场的影响

国家房地产调控新政及其对法律服务市场的影

响

主讲人：朱中一

引言：

各位律师下午好，今天就当前房地产市场

的形势以及政策的走向给大家做一个介绍。

1991—1999年，我是当时建设部政策法规司

的副司长，后来是巡视员兼副司长。1999年

12月至2006年3月在建设部办公厅任巡视员

兼副主任、主任，主要搞政策研究。政策研

究很大一块是房地产。《建筑法》、《房地

产法》以及配套的法规和现行的一些法规，

基本上都是在1991—1999年期间制定的。

2006年3月以后到房地产协会，开始是副会

长兼秘书长，今年4月换届后，就转正的副

会长，主要搞研究。

房地产的形势和政策有点难讲。客观地说，

房地产的形势和国家宏观经济形势密切相

关，变化比较大，这两年形势跌宕起伏。政

策也比较难讲，在建设部时主要搞政策研究，

到协会里，协会是政府和企业之间的桥梁，

主要提一些建议，不是政策的制定者。

一、当前房地产市场的基本情况

今年以来，特别是4月17日国务院发布了

《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通

知》以来，由于严格实施了差别化的信贷、

税收、土地政策，投资、投机性购房行为基

本得到抑制，一些城市房价上涨过快势头得

到初步遏制，土地出让溢价水平明显下降，

安居工程建设明显加强，房地产调控已初见

收效。

这是一个基本估计，8月下旬到现在有一个

问题要注意：一些城市随着成交量的回升，

房价又面临一个考验。所以我们要要求企业

理性定价，这样，房地产市场就会向更加成

熟和理性的方向发展。目前市场向调控预期

的方向发展，这与国家前段发布的一个口径

是一致的。

房地产市场的具体表现：

（一）房价涨幅整体回落，部分城市有所下降

国家统计局数据显示，5月份以来，部分城

市房价过快上涨的势头得到明显遏制，全国

70个大中城市5、6、7、8月的同比涨幅逐月

回落（同比是今年的5月跟去年的5月同比

的涨幅回落）。8月份，全国70个大中城市

元，同比（今年8月与去年8月）下降8.6%，

但比7月当月的3066亿元增加了467亿元。

北京、上海、广州、深圳等一些城市，伴随

一些新盘的以合理价格销售及刚性需求的释

放，成交量有所上升。

（三）供应类指标仍处于高位增长，有利于供求平衡

房地产讲的供应类指标往往是开发类指

标，需求类指标就是销售情况。供求失衡是

多年来房价居高不下的主要原因。2009年，

全国商品房销售面积和竣工面积之比高达

1.5:1，为历史最高。去年房价上涨快，除了

这个指标以外，还有一个重要的原因是流动

性过剩，信贷政策宽松，造成去年房价居高

不下。因此，在今年的调控中，中央政府始

终把增加土地和住房的有效供应作为调控的

重要措施。1-8月全国房地产开发投资额为

28355亿元，同比增长36.7%；房屋新开工面

积达10.48亿平方米，同比增长66.1%。房屋

竣工面积为3.23亿平方米，同比增长10.7%；

住房竣工面积为2.62亿平方米，同比增长

8.8%。从这些数字可以看到，房屋的竣工面

积，特别是住房竣工面积同比增长要比投资

和新开工的同比增长幅度小，这是一个什么

概念？就是房地产开发企业，由于对政策的

前景预期不是很清楚，所以，有的拉长开发

周期，有的缩小开发规模。这个问题对今后

的市场肯定会有一定的影响。

衡量房地产是否平稳健康发展还有一个指

标是土地的购置面积，土地购置面积25691

万平方米，同比增长37.9%；土地购置费6017

亿元，同比增长84.3%。土地的购置面积实际

上衡量明年、后年两年的房地产市场，看房

地产市场要看几年的指标，包括土地的购置

面积、开发面积、新开工面积、房屋的竣工

面积，房屋的竣工面积对当时有效，房屋的

新开工面积、土地的购置面积对明后两年有

效，分析市场要这么分析。

上述供应类指标的增加，有利于供求平衡。

同时也要看到，不少开发企业由于对市场预

期不明，正在缩小开发规模，拉长开发周期。

1-7月份，在40个重点城市中，住房竣工面

积同比下降的有20个，土地购置面积同比下

降的有11个。这类问题要引起注意，住房的

竣工面积下降、购置面积下降还是东部地区

供应比较紧张的城市，市场的变化就更大一

点，所以要引起各方面的关注。8月当月全国

房屋竣工面积与住宅竣工面积均同比下降了

2.1%。这对下一步市场的平稳健康发展有一

定的影响。

（四）办公楼和商业营业用房市场未受新政影响，销售增速明显高过同期

住宅

从2003年开始，调控基本是住房这一块，

整个房地产市场包括非住宅这块，是按照调

控的指导思想用的，调控的指导思想是：总

量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，

和当地的经济社会发展相适应，和相关产业

发展相协调。但具体的调控政策，国家侧重

于住房这一块。由于对办公楼和商业营业用

房没有收到新政的影响，所以今年的整个销

售情况比较好：1-8月，全国办公楼和商业营

业用房的销售面积增速分别为30.3%和

33.3%，而同期住宅销售面积增速仅为4.1%；

1-8月销办公楼售额增速达56.5%，商业营业

用房销售额同比增长47.7%，而同期住宅销售

额同比增长为7.5%。

办公楼和商业营业房销售情况好，这个

“好”，跟今年经济大环境有关，因为办公

楼和商业营业用房跟经济的大环境有关。这

是一个问题。还有一个问题是发展不平衡，

但全国总的基本一致。

（五）保障性安居工程建设明显加强

2010年全国建设保障性住房和各类棚户区

改造住房580万套、改造农村危房120万户

的任务已全部分解到地方、中央补助资金643

亿元，也已下达；此外，江苏、重庆、厦门、

深圳、天津、福州、常州等地对公共租赁住

房的建设也比较重视，多数地方保障性安居

工程建设进展顺利。但同时也要看到，完成

全年的计划还需要各有关方面的努力。

去年的保障性安全工程是330万套，这还

是在房地产市场比较景气的情况下，但330

万套的完成还有一定的距离，今年是580万

套，这个任务要完成，需要下很大的功夫。

但市场会朝着调控的方向发展。

当前，社会上普遍关注的是房价问题，特

别是尚未购房的老百姓，认为房价还没有调

控到合理的可以承受的价位；希望房价快点

下跌，跌得越多越好，越快越好，尤其是舆

论方面。外国刚毕业的大学生，买房很少。

我们国家大学生买房，是由双方父母支撑，

国外是自己买，这种消费观念的问题，值得

商讨。中央层面反复要求，要引导合理的消

费观念。该租房的时租房，先租小房，后租

大房，逐步改善，先买小房，后买大房。

同时，开发商之间差异很大。有些开发商

目前由于资金不十分紧张，还处于观望状态；

有的分期开发项目的开发商，怕销售价格下

降后引发与前期购房者的矛盾而不敢明里降

价，只好暗地打折；有的房价偏高的地区，

本来存在着后续供应不足问题，所以市场就

处于胶着状态。由于政策效应有一个释放期，

再加上配套政策制定还有一个过程，和房屋

开发项目还有一个建设周期，而房价的涨跌

又是有许多原因造成的，短期内要达到购房

者的要求难度很大。随着供应量的不断加大，

开发商随着房贷的继续收紧，如果交易量继

续萎缩，销售资金回笼缓慢，资金压力也会

逐步加大，这样，自然也会以合理价格促销。

同时会担心，如果某些企业看到销售情况好，

供应量不足，需求量大，价格如果上升了，

我们会担心，所以需要政策调控。作为国家

层面，要继续执行“国十条”，作为国务院

的有关部门，肯定要加强策划的力度，尽量

使房地产市场朝着调控的方面发展。

但还有其他几个问题：

（1）要处理好政府调控与市场调节的关

系，既要坚持市场化的改革方向，又要落实

对低收入家庭的住房保障，切实增加住房有

效供应。

这个指导思想很重要，要不要进行二次房

改的问题，前一段时间舆论炒了很长时间，

房改以后，房价上涨了，老百姓住房困难了，

所以要求二次房改的呼声很高。我们客观地

分析了一下，如果没有房改，我们的住房还

在过去徘徊，1978年时，全国城镇的人均住

房面积是6.7平方米，不管怎么样，现在城

镇的人均租房面积已经达到了28平方米，没

有市场化的改革，肯定不会到这么一个目标。

即使现在说的廉租房（50平方米）、经济适

用房（60平方米），在刚改革开放时，一般

的家庭如果有50—60平方米的房子，在城镇

不算小。所以市场化的改革不能倒退，倒退

就有问题，但我们也要吸取教训，在推进市

场化改革的同时，政府这一块一定要将保障

房问题做好，这样才能促进整个市场的发展，

将老百姓住房问题解决。

（2）要促进房地产市场平稳健康发展，政

府应该在土地供应和资金方面给予支持。

这是从2003年调控以来很重要的一个经验

教训。2003开始调控时，有一个很重要的背

景：投资规模过大。所以就采取了严控土地

闸门和信贷闸门。在我国城镇化快速发展时

期，需求是旺盛的，在需求旺盛的情况下，

限制供给，就造成了供求矛盾越来越大，越

调控房价越高。为什么？就是没有增加有效

供给。这次中央政府总结了历次经验教训，

采取了双向调节的办法，今年的土地供应量

是54万公顷，是历年来所没有的。今年的信

贷政策虽然紧了，但相比往年还是可以的。

政府在信贷上还是支持的。要保证房地产市

场的平衡健康发展，土地供应和资金方面，

要给予支持。

（3）要采取有效措施，既要解决我国房地

产开发建设中资源、能源消耗过大、对环境

污染严重的问题；又要解决我国城镇住房资

源占有不平衡问题。

这个问题在我们国家也是一个比较大的问

题。

（4）调整住房的供应结构（含新房与二手

住房供应结构、销售住房和租赁住房结构、

住房本身的套型结构），满足不同体的住

房需求；调整房地产的业态结构（含商业地

产、旅游地产、老年住宅建设等），使之与

经济社会发展相协调。

海南现在的房地产跟1993年、1992年的房

地产肯定不一样，因为1992年、1993年都是

一些银行单位去搞房地产，现在到海南去买

房子的，基本上都是老百姓自己的钱，三亚

靠海的房子，90%是外地人买的，其中70%是

一次性付款，也就是说，老百姓购房对金融

的危险认识不到，对政府的信贷的危险也认

识不到。怎么样规划旅游地产以及要考虑老

百姓需求，这是一个大问题。

老年住宅问题，根据2009年的数字，我国

老年人的比例已经到了12%，根据联合国的普

遍统计，如果一个国家的老年人占总人口的

比例达到10%时，就进入老年社会。我们国家

已经进入老年社会了，这是在计划生育政策

背景下的老年社会。现在不少的家庭结构是

4：2：1的结构。两家老人（4个）、夫妇（2）、

小孩（1个），面对这样的对差，小孩的负担

很大。怎么样将老年住宅在建设好，或者老

年社区搞好，是一个问题，如果这个问题解

决了，既解除了孩子的后顾之忧，又使老年

人老有所养，老有所乐，活得很有尊严。

（5）存量住房的维护改造、环境整治和保

障性住房、政策性住房的管理亟待加强。

国家的保障性住房、经济适用房、廉租房、

公租房每年量在增大，在增大的情况下，要

管好是一个大问题。

二、关于政策走向估计

（一）指导思想

国务院真正提出房地产指导思想是在2003

年，《关于促进房地产市场持续健康发展的

通知》里提出了指导思想，这两年市场不断

变化，指导思想方面也不断地完善。我归纳

了一下指导思想，有4点：

1.既要坚持住房市场化的基本方向，又要

加快建立和完善适合我国国情的住房保障制

度，改善广大居民的居住条件，提高人民

众的居住水平，实现人人享有适当的住宅作

为我国发展房地产主要目标。同时，促进不

同业态房地产业，与经济社会发展相适应。

2.要正确运用政府调控和市场机制两种手

段，加强和改善房地产市场调控，努力实现

总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳

定。这是2003年提出来的指导思想。这个指

导思想不错，但房地产要实现这个指导思想，

难度很大：一，房地产市场的区域性强；二，

房地产是一个不动产；三，房地产有建设周

期。特别是房地产为不动产这一点。

3.按照建设资源节约型、环境友好型社会

要求，合理引导住房建设和消费。建设就是

开发建设，是发展环保型建筑，推进住宅产

业化，不断提高商品房的信用和质量。消费

环境主要是增量和存量，增量有新建的房子、

存量的房子和二手房房子，还有租赁市场的

廉租房。房产税如果从深层次研究，比较难，

但房产税的开增是迟早的。

4.要在国家统一的政策指导下，因地制宜，

分别决策，使房地产业的发展和当地的经济

社会发展相适应，和相关产业相协调。同时

要落实地方政府在房地产市场和保障房方面

的要求。房地产是不动产，所以差异很大。

“国十条”的题目是“部分城市”，从法律

来讲，应该要有一个清晰的范围，“部分城

市”是哪些？怎么来界定“部分城市”？

这是指导思想，考虑政策导向时，指导思

想一定要明确。

（二）今年4月以来已出台的与“国十条”相关的政策

今年4月以来，国务院有关部门围绕国家

对房地产的调控，已经出台了一些政策措施。

4月13日，住建部印发了《关于进一步加

强房地产市场监管，完善商品住房预售制度

有关问题的通知》，要求房地产开发企业应

将取得预售许可的商品住房项目在10日内一

次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并

严格按照预售方案申报价格，明码标价对外

销售。

4月15日，国土部公布了全国住房用地供

应计划18.5万公顷，要求保障性住房、棚户

区改造和中小套型商品房占比不低于70%。

各地对保障性的执行应该不错。有些地方

反映，商品房比例比较低一点，就全国来说，

完成任务过半只有三个省市，大多数没有完

成计划。原因可能开发企业对市场的观望，

地方政府对土地出让的底价比较高，成交的

可能性小一点。

4月26日，住建部印发了《关于加强经济

适用住房管理有关问题的通知》，对违规出

售、出租、出借经济适用住房，或者擅自改

变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或

者合同约定收回，并取消其在5年内再次申

请购买或租赁各类政策房、保障性住房的资

格。

5月4日，住建部、民政部、财政部印发了

《关于加强廉租住房管理的通知》，针对部

分地区廉租住房管理中出现的房源闲置、出

借，准入退出管理机制不完善等问题，做出

了有关规定。

5月13日，国务院印发了《关于鼓励和引

导民间投资健康发展的若干意见》。支持和

引导民间资本投资建设经济适用住房、公共

租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，

享受相应的政策性住房建设政策。

5月27日与6月3日，国家税务总局分别

就土地增值税的清算与征管问题印发了通

知，就土地增值税的预征、清算等提出了更

严格的要求。

6月4日，住建部、央行、银监会印发了《关

于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认

定标准的通知》，明确二套的认定在以家庭

为单位的基础上，执行“认房又认贷”。

这个问题争论比较大，这个政策好的一面

是对投机性的肯定，影响一面是老百姓真实

改善的需求被提高了门槛。这个问题很现实，

各地的银行在这个地方执行不完全一样。

2009年12月中央经济工作会议和2009年12

月14日国务院常务会议时，有一个重要的指

导思想，就是要支持老百姓自主性的购房和

改善性购房。2010年年初出台了《关于促进

房地产市场持续健康发展的通知》里规定，

买二套房就是二次放贷，如果已经贷款买了

房子，再要贷款时，应该会怎么样。现在可

以贷，如果有了房子再贷款，就算二套房的，

已经贷款过的，也是二套房的。这是民众改

善性的需求，真实性的需求。

6月12日，住建部等七部门联合印发了《关

于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明

确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏

下收入住房困难家庭；公共租赁住房原则通

过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住

房等方式多渠道筹集；公共租赁住房单套建

筑面积严格控制在60平方米以下。

重庆、宁波、深圳这方面做得不错，今后

有一个很重要的指导思想，就是中等偏上的

通过商品房的渠道解决，低端就是保障房，

公共租赁房解决。公共租赁房是世界上通行

的做法。

在国家层面，在政府的政策主导下，社会

公众参与，市场运作，这样的方式要探讨，

否则，地方政府尤其是西部地区财政困难的

城市，会有一点压力。

（三）还需抓紧研究或制定与“国十条”配套的相关政策

1．住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制

定2010年至2012年保障性住房建设规划。

2．国土等部门要抓紧完善土地招拍挂制

度。国十条专门探讨了综合评标，一次竞标、

双向竞标的办法。综合评标是根据容积率、

价格来综合评标。一次竞标就是就有一次举

牌。土地招拍挂制度将来要更加完善。除了

招拍挂制度以外，还有城乡建立土地市场。

怎么样把城市住宅用地增加和农村住宅用地

的减少挂钩，全国现在有10多个城市搞试点，

包括成都、江苏、天津，容许农民用宅基地

到附近的小城镇换房子，这样，农民的居住

相对集中，整个土地可以集约下来。

3．住房城乡建设部等要抓紧完善房屋租赁

管理办法。对北京、上海、深圳5、6、7月

进行了统计，北京和上海租赁的价格占了

10%——20%。租赁的房屋必须是安全可靠的，

另外，租赁的时间内，要维护被租赁人的合

法权益。租金的价格在租赁期内要相应稳定，

保护双方权益，并使中介机构减少炒作。

4．财政部、税务总局要加快研究制定引导

个人合理住房消费和调节个人房产收益税收

政策。

5．住房城乡建设部、监察部等部门要研究

建立对稳定房价和住房保障工作的考核问责

制度。“国十条”一开始就说到要建这个制

度。但这个制度有一定的难度，首先要界定

房价过快、过高，另外租房保障这一块，中

西部本身的财政很大一块是土地财政，现在

市场不景气，财政很难落实。尽管廉租房等，

政府有一定的补贴，但补贴这一块，地方也

要掏很多钱，地方掏不出钱来，就很难落实。

所以制度要建立，但怎么样落实，需要进一

步研究。

（四）房地产中长期制度的研究与建立

在博鳌论坛上我有一个发言，我讲得很清

楚，讲了三个最基本的观点，我分析的7月

份以前的全国房地产市场，房地产市场虽然

是向着宏观调控的目标前进，但房价偏高，

国家不可能对现行的政策放松，首先不放松，

而且还要执行政策，这是一个前提条件。第

二，整个的经济形势不可预见的太多，目前

暂不出台紧促性的政策，但是我们建议，国

家对新型的政策要投入多半力度。第三，要

在现行的政策框架下，让市场发挥调节作用。

媒体就断章取义，说要放松政策了。其实我

根本没有这个意思，《人民日报》给我澄清，

当时建议暂缓出台新的紧促性政策，还有一

个重要的背景是“国十条”的出台，新政出

台只有两个月的时间，需要一个发挥效应的

时间。第二，对市场的观望。第三，国家正

在考虑制定“十二五”规划，短期的调控政

策要跟中长期的制度相衔接。

稳定市场首先要稳定预期。特别是房地产

项目一般都有2年以上的建设周期，保持政

策的连续性与稳定性尤为重要。我们建议，

一是抓紧住房普查（最好是结合人口普查进

行的住房普查，可以更精准地预测房地产的

中长期发展趋势）；二是制定我国城镇住房

建设“十二五”规划；三是要完善相应的房

地产政策。去年7月、8月市场不景气，我到

天津，当地的人跟我讲，天津的制盐工业不

景气，我问为什么？他们说，因为房地产不

景气。建设量少了，生产平板就少了。所以

就不景气了。怎么样使房地产健康发展，一

定要有产业振兴政策。

产业政策包含的内容比较宽：

首先是投资政策。房地产业的投资多大比

较合适？根据这些年来的经验，20%多比较合

适，如果过大，就会被认为房地产规模过大。

跟投资政策有关的，还牵涉到投资渠道。

另外是土地共有政策。这是一个大的政策，

是必须要考虑的。我们想建立一个城乡统一

的土地供应市场，但这个方向要坚持，否则

会与城镇化的方向背道而驰。城市规划基本

上按照城市的人口来做的，一平方公里住多

少人等来规划的。农村人进来，土地没有进

来，城市怎么发展呢？城市建设用地人均是

100平米，农村建设用地人均是180平米。城

乡建设用地统一挂钩，就会节约土地，而不

是浪费。

在土地里有一个重要的问题，原来的房地

产法里有一条，城市人民政府要定期公布基

准计价和房屋价。这一条我们坚持。包括在

房地产修改法里这一条我们坚持要写上去。

房地产的金融政策，包括房地产的信贷、

证券、保险、信托。

房地产的税费比较多，我们要精简税种，

降低税率，加强监管，既促进消费，又不影

响政府的税收收入。市面上的租赁房很多，

都是私下的，没有税务部门来征税，但房屋

出租出去的，该交税的要交。

技术政策是推进发展环保型的项目，怎么

样推进住宅产业化的重要支撑。但这个任务

很重，因为建筑领域和房地产，用的资源特

别多。我们国家尽管在技能方面颁布了很多

法律法规，包括民用建筑的禁止条例等，但

实行起来特别难。

房地产企业组织政策问题，这是一个大课

题，2008年的普查，房地产签约8万家，但

客观说，绝大多数是项目公司。这就涉及到

一个问题，怎么样提高产业集中度，我一直

坚持一个观点：房地产行业前些年因需求旺

盛，有些企业可能凭关系拿到了土地、贷款，

但这是一个不正常的现象，今后随着法律法

规的健全，这方面肯定会加强，那么企业就

有一个产业组织结构的调整，房地产企业的

优胜劣汰和房地产组织结构的调整，在未来

是我们必须面临的问题。

产业健康发展有一个监管政策，主要是靠

政府，作为一个行业协会，怎么样加强行业

自律？这也是一个比较大的课题。

还有一类政策是宏观调控。现在有一个误

会：把所有的政策都称之为宏观调控政策。

实际上宏观调控政策更多的是根据宏观经济

形势的变化采取的短期的政策，而这短期的

政策更多的是采取信贷、税收、土地综合调

控，这叫宏观调控政策。宏观调控政策效果

比较明显的2007年9月的二套房贷。

更高层次的是法律法规。《住房保障法》

首先要制定，跟公共住房政策相对应。《城

市房地产管理法》要制定，考虑的主要是产

业怎么健康发展，要考虑该行业健康发展的

问题以及《城市房屋拆迁管理条例》的起草

和修订等。

国家制定一个法律法规很难，律师做拆迁

案时，既要维护被拆迁人的利益，又要考虑

这个利益是恰当的。所以需要多方面的考虑。

总之，制定政策，如果坚持了远近结合，

考虑了连续性与稳定性；又考虑了各类政策

之间的衔接与协调，将对促进房地产业的持

续平稳健康发展，解决好居民的住房问题起

到重要的作用。这是我最后的落脚点，讲得

不对的地方，希望大家批评指正。

还有一点时间，我们可以讨论。

互动交流

问题一：朱会长您好，我有一个小问题想

请教您，2010年5月1日，北京市建委发布

了一个通知，通知的主要内容是北京市的家

庭只能在本市新购买一套商品房，如果违反

了这个通知规定，要求开发商、开发企业与

购房者解除合同。这样的规定是否合适？

朱中一：我们一般对地方性的东西不太解

释，地方性的东西是谁制定，谁就解释，谁

出台这个政策谁解释。北京出台这个政策可

能有它的道理。北京市的需求比较旺盛，大

家都来买房，供不应求的问题更突出，宏观

调控要尽量采取信贷、税收的办法解决，尽

量少用行政办法来解决。这是我们的一个教

训。我觉得北京可能是不得已而为之。

我国法律规定得不是很细，是考虑到各地

差异性的问题，你讲的这些问题，我一下子

也没有办法回答。

问题二：我有两个问题，第一，您说的组

织政策能不能详细说一下。第二，麻烦您谈

一下小产权房。

朱中一：组织政策问题实际上是企业和个

人的市场准入和退出。企业现在要求要搞政

策管理，根据目前的市场情况，将来可能会

严格一些，个人也有准入的问题。总之就是

准入和退出的门槛问题。关于小产权房，从

个人来讲，这个问题绕不过去，就像计划生

育一样。为什么绕不过去呢？根据《物权法》，

只有登记才有效，小产权将来是否登记，是

否发证？但政府层面不会轻易做。这个问题

太复杂了。

讲得不对的地方希望大家批评！谢谢大家！