房地产开发法律服务业务流程

房地产开发法律服务业务流程

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立时期的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

一、公司设立预备

二、申请资质品级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册记录

五、办理税务记录

二、外资房地产开发公司的设立

六、申请批准项目建议书

7、办理企业名称记录

八、送审合伙或合作合同、章程

九、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业记录

房地产开发公司设立时期的相关税费

一、企业法人开业记录费

二、企业法人变更记录费

3、企业法人年度查验费

4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究时期的法律程序

一、选定项目，签定合作意向书

二、初步确信开发方案

3、申报计划要点

4、申报、审批项目建议书

五、编制项目可行性研究报告

六、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究时期的相关税费

一、可行性研究费

二、建设工程计划许可证执照费

第三步房地产开发项目的计划设计和市政配套

房地产开发项目计划设计和市政配套时期的法律程序

一、房地产开发项目的计划设计

一、申报选址定点

二、申报计划设计条件

3、委托作出计划设计方案

4、办理人防审核

五、办理消防审核

六、审定计划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

八、落实环保“三废”治理方案

九、委托环境阻碍评判并报批

10、建设工程勘探招、投标

1一、委托地质勘探

1二、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

1五、落实市政公用设施配套方案

1六、报审市政配套方案

17、市政各治理部门提出市政配套意见

1八、市政管线综合

房地产开发项目计划设计和市政配套时期的相关税费

一、工程勘探（测量）费

二、工程设计费

3、建设工程计划许可证执照费

4、完工档案保证金

五、临时用地费

六、临时建设工程费

7、建设工程勘探招标治理费

八、勘探设计监督治理费

九、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地利用权的取得

取得房地产开发项目土地利用权的法律程序

一、国有土地利用权的出让

一、办理建设用地计划许可证

二、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地利用权出让申请

4、主管部门实地勘探

五、土地估价报告的预审

六、委托地价评估

7、办理核定地价手续

八、办理土地出让审批

九、签定国有土地利用权出让合同

10、领取临时国有土地利用证

1一、领取正式国有土地利用证

1二、国有土地利用权出让金的返还

二、国有土地利用权的划拨

13、国有土地利用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘探

1五、划拨用地申请的审核、报批

1六、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

1八、到拟征地所在区（县）房地局立案

1九、签定征地协议

20、签定补偿安置协议

2一、确信劳动力安置方案

2二、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

2五、办理批地文件、批地图

2六、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

2八、办理农转工工作

2九、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

3一、地上物作价补偿工作

3二、征地了案

取得房地产开发项目土地利用权的相关税费

一、地价款（土地出让金）

二、资金占用费

3、滞纳金

4、土地利用费

五、外商投资企业土地利用费

六、防洪工程建设保护治理费

7、土地闲置费

八、土地权属调查、地籍测绘费

九、城镇土地利用税

10、地价评估费

1一、出让土地预订金

1二、征地治理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

1五、地上物补偿费

1六、劳动力安置费

17、超转人员安置费

1八、新菜田开发建设基金

1九、耕地占用税

第五步房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置时期的法律程序

一、委托进行拆迁工作

二、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签定衡宇拆迁责任书

五、办理拆迁公告与通知

六、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

八、确信拆迁安置方案

九、签定拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

1一、发放运作拆迁补偿款

1二、拆迁施工现场防尘污染治理

13、移交拆迁档案资料

14、衡宇拆迁纠纷的裁决

1五、

房地产开发项目拆迁安置时期的相关税费

一、衡宇拆迁补偿费

二、搬家补助费

3、提早搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

五、清理费

六、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地域迁往位置较差的地域或远郊区县的居民的补助费

八、一次性异地安置补助费

九、衡宇拆迁治理费

10、衡宇拆迁服务费

第六步房地产开发项目的动工、建设、完工时期

房地产开发项目动工、建设、完工时期的法律程序

一、房地产开发项目动工前预备工作

一、领取房地产开发项目手册

二、项目转入正式打算

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

五、交纳污水处置厂建设费

六、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

八、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

九、设计单位出报批图

10、出施工图

1一、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

1二、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程计划许可证

1五、领取动工审批表，办理动工记录

二、房地产开发项目的工程建设招投标

1六、办理招标记录、招标申请

17、招标预备

1八、招标通告

1九、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

2一、标底送审合同预算审查处确认

2二、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

2五、召开招标会，勘探现场

2六、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

2八、发中标通知书

2九、签定工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目动工手续的办理

3一、办理质量监督注册记录手续

3二、建设工程监理

33、办理动工统计记录

34、交纳实心粘土砖限制利用费

3五、办理动工前审计

3六、交纳投资方向调剂税

37、领取固定资产投资许可证

3八、报装施工用水、电、路

3九、和谐街道环卫部门

40、和谐交通治理部门

4一、交纳绿化建设费，签定绿化协议

4二、领取建设工程动工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工厂地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

4五、工程的基础、结构施工与设备安装

4六、施工进程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的完工验收

47、办理单项工程验收手续

4八、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量完工核验证书》

4九、商品住宅性能认定

50、完工统计记录

5一、办理完工衡宇测绘

5二、办理产权记录

房地产开发项目动工、建设、完工时期的相关税费

一、三通一平费

二、自来水厂建设费

3、污水处置厂建设费

4、供热厂建设费

五、煤气厂建设费

六、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

八、市政、公用设施建设费（大市政费）

九、开发治理费

10、城建综合开发项目治理费

1一、建筑行业治理费

1二、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

1五、路灯保护费

1六、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

1八、电源建设集资费（用电权费）

1九、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

2一、建设工程招投标治理费

2二、合同预算审查工本费

23、质量治理监督费

24、完工图费

2五、建材进展补充基金

2六、实心粘土砖限制利用费

27、工程监理费

2八、工程标底编制治理费

2九、机电设备委托招标服务费

30、超打算用水加价

3一、夜间施工噪声扰民补偿费

3二、占道费

33、固定资产投资方向调剂税

第七步房地产开发项目的经营时期

房地产开发项目经营时期的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

一、办理《外销商品房预（销）售许可证》

二、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签定认购书

4、签定正式生意契约

五、办理签约公证

六、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售记录

八、外销商品房转让记录

九、外销商品房抵押记录

10、楼宇交付入住手续

1一、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

1二、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

1五、销售项目备案

1六、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签定认购书

1八、与购房者签定生意契约

1九、办理预售记录

20、办理转让记录

2一、办理房地产抵押记录手续

2二、楼宇交付入住

23、质量保证书和利用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合治理

2五、衡宇出租权的确认

2六、申请衡宇租赁许可证

27、出租人与承租人签定书面承租协议

2八、租赁当事人办理租赁记录手续

2九、租赁衡宇的转租

30、衡宇租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）治理

3一、衡宇出租权的确认

3二、出租人办理衡宇租赁许可证

33、出租人办理《衡宇租赁安全合格证》

34、签定书面租赁协议

3五、租赁两边办理租赁记录备案手续

五、北京市房地产的抵押

3六、抵押权的设定

37、签定抵押合同

3八、办理房地产抵押记录

3九、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分

房地产开发项目经营时期的相关税费

一、营业税

二、城市保护建设税

3、教育费附加

4、印花税

五、契税

六、土地增值税

7、企业所得税

八、个人所得税

九、房产税

10、城市房地产税

1一、衡宇产权记录费

1二、衡宇所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、衡宇他项权利执照费

1五、衡宇生意记录费

1六、衡宇生意手续费

17、衡宇租赁审核备案手续费

1八、向来京人员租赁衡宇审核备案手续费

1九、来京人员租赁私房合同记录备案手续费

20、衡宇租赁记录费

2一、衡宇估价手续费

2二、衡宇公证估价手续费

23、房地产价钱评估费

24、房地产中介服务费

第八步房地产开发项目的物业治理时期

房地产开发项目物业治理时期的法律程序

一、物业治理单位经营资质审批

二、签署物业治理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业利用、治理、维修公约的核准

五、安排签定治理公约

六、制定、提供质量保证书和利用说明书

7、物业治理服务大体要求

八、物业治理委员会的设立

房地产开发项目物业治理时期的相关税费

一、居住小区物业治理启动经费

二、共用部位共用设施设备维修基金

3、一般居住小区物业治理费

4、高级住宅物业治理费

五、经济适用住房小区物业治理费

六、供暖费