房地产基础知识、相关法律、法规

房地产基础知识、相关法律、法规

房地产基础知识——1、房地产的概念

房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依

托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有

整体性和不可分割性。包括：

——土地

——建筑物及地上附着物

——房地产物权

注：房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土

地使用权、地役权、典当权等。

注：房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土

地使用权、地役权、典当权等。

简单来看,房地产有三种存在形式：

——单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地；

——单纯的建筑物,如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时；

——土地和建筑物结合的"房地",如把建筑物和其坐落的土地作为一

个整体来考虑,这也就是说,土地和建筑物既有各自独立的物质内容,又

是一个密不可分的整体,不论土地和建筑物是以独立的形式存在或是

以结合的形式存在,都属于房地产,是房地产的一个部分。

房产、地产两者间的关系及差异

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房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑

物；地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物

的土地〔以及各地段,又包括已开发和待开发土地。

2、房地产的特征

房地产的自然特征

位置的固定性

使用的耐久性

资源的有限性

物业的差异性

房地产的经济特征

生产周期

资金密集性

相互影响性

易受政策限制性

房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势

的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

房地产的类型

一、按用途划分：

a.居住房地产b.商业房地产c.旅游房地产d.工业房地产

e.农业房地产

二、按层次划分：

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◆低层住宅为1-3层

◆多层住宅为3-8层多层

◆小高层住宅为8-18层小高层

◆高层住宅为18-30层〔100米高层建筑高层建筑2

◆30层以上为高层住宅〔100米以上

迪拜塔迪拜帆船酒店迪拜塔

类型

编号名称

内容

1钢结构

承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。讲义

图库钢结构.jpg

2

钢、钢筋混凝土

结构

承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房

屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结

钢筋混凝土结构

构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法

施工的钢筋混凝土结构的建筑物讲义图库钢

混结构.jpg讲义图库钢混结构

房屋建筑结构分类标准

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承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢

4混合结构

房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是

木材制造,住是用钢筋混凝土建造讲义图库混合结

构.jpg

承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木

5砖木结构

制结构房架。砖墙、木柱建造的

讲义图库砖木结构.jpg讲义图库砖木结构

6其它结构

凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结

构、窑洞等

关于土地

一、土地市场划分

土地的一级市场：即政府以所有者的身份向土地经营单位有偿有限

期出让土地使用权并收取土地转让金。

土地的二级市场：土地使用者或土地经营单位,有偿地将土地使用

权横向转让的方式也包括土地使用权出租。

二、土地使用权转让的几种行为：

1.划拨：

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县级以上人民政府依法批准,在土地使用交纳补偿安置等费用后或者

将土地使用权交付,无偿交付土地使用者使用的行为;

2.征用：

a、具有强制性被征用土地,单位个人必须服从;

b、只有国家才是征用土地的主体,任何单位个人不得向农村征用土

地;

c、土地征用是土地所有权的转移,也就是集体所有土地变更为国家

所有土地;

d、征用时必须妥善安置被征用土地老百姓的生活;

3.出租：

a、土地租赁关系双方当事人的使用土地权发生,但不发生物权的使

用的转移,这是与土地使用权转让的主要区别;

b、必须有法律依据,必须是法律合法的地块;

c、土地租赁合同是有偿合同;

d、土地租赁合同中承租人法律地位具有特殊性,当出租人的土地使

用权发生转移,新的土地使用权也必须新生承租人的合法权益;

房地产专业名词

一、常用证件

◆五证：

a《国有土地使用证》

b.《建设工程规划许可证》

c.《建设工程施工许可证》

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d..《建设用地规划许可证》

e.《商品房预售许可证》

◆两书:a.《住宅质量保证书》b.《住宅使用说明书》

◆房产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法

律凭证

生地：待开发的国有土地,离城镇较远,无市政基础设施,未开发利用

的土地。

毛地：已有地上建筑物及附属设施的建筑物,将被改建的土地。

熟地：已完成市政基础设施建设的土地。

土地使用权：是指使用国有土地所享有的权利。

国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料,它主要载明所有

者的名称、性质、使用年限及四至和面积。

土地使用权的出让最高年限：

居住用地70年；

工业用地50年；

教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其他用地50年

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地

的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法

处分的权利；

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◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发

权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地

使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土

地用途符合当时城市规划要求的,土地

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整

◆七通一平：是指上下水通、电通、路通、热力通、排污通、通讯

通、煤气通及土地平整。

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地

面积。

◆建设用地面积〔净用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设

用地范围内的土地面积

◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及

地面以各层建筑面积之和。

◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

〔容积率=居住建筑面积／居住建筑用地面积

◆建筑面积：是指套内建筑面积与应分摊的公共建筑面积之和。

◆建筑覆盖率〔建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和

与建设用地的比率。

◆绿地率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比

率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和

与建设用地面积的比率；

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◆套内建筑面积：为入户门内范围的建筑面积,包括套内的使用面

积、墙体面积及阳台面积。〔套内建筑面积=套内使用面积+套内墙

体面积+阳台建筑面积

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结

构面积。

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。

〔实用面积=套内使用面积+墙体+阳台

◆层高：是指住宅高度以"层"为单位计量,每一层的高度国家在设计

上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上

层楼板面之间的距离。〔层高=净高+楼板厚度

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

◆得房率：是指套内建筑面积与套内建筑面积之比。

◆公摊面积:商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：a电

梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能

上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;b各单元与楼

宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙墙体水平投影面积的

50％。〔公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

◆玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡

的地段。居室是家庭的"领地",讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻

隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需

调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨

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衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场

所。

◆产权证书:是指房屋所有权证和土地使用权证。

◆廉租房:廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概

念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房

的来源主要是腾退的旧公房等。

◆二手房:二手房即旧房,新建的商品房进行第一次交易时为"一手",

第二次交易则为"二手"。

◆期房:期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地

产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,

◆现房:所谓现房是指开发商已办妥房地产权证〔大产证的商品房,消

费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

◆准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设

施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正

处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

◆共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额

享有平等的所有权。

◆共有房产:指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有

权。

◆尾房:尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,

是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80％以后,

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一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为

尾房。

◆烂尾房:烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错

误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投

资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。

◆均价:均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建

筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

◆基价:基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基

本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而

得出。

◆起价:也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,以较

低的起价来引起消费者的注意。

◆定金:定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人

约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变

主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商

将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

◆违约金:是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的

一定数量的货

◆平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸

出室外的部分

◆标准层：平面布置相同的住宅楼层

◆开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间

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◆进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深

◆框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构

◆框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载,由墙承受剪力的结构

◆砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的,墙承重的结构

◆楼间距：两栋楼之间的距离,以日照间距为依据来确定

◆错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上,用30－

60cm的高差进行空间隔断

◆复式：即"房中房",指一套房屋沿高度方向分为两层。

◆跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅

◆业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利

益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的

一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该

物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆入伙：是指业主领取钥匙,接房入住。

◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移时,向产权承受人征

收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换,

房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。,

◆公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设

施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金,由售房单

位和购房职工共同筹集,所有权归购房人,用于售出住宅楼房公共部位

和共用设施、设备的维修、养护。

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◆会所的功能和建设档次：可分为基础型和超级型,基础设施提供业

主最基本的健康生活需求,可让人免费使用；超级会所则适当对其中

部分设施的使用收取一定的费用。

二、什么是绿住宅？

"绿住宅"不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化

率只是"绿住宅"内容的一个方面,真正的"绿住宅"的内涵是全方

位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建

筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长

建筑物寿命等优点。

三、什么是花园式住宅？

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼,即花园别墅。一般都是带有花园

草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功

能完备,装修豪华,并富有变化,住宅水、电、暖供给一应俱全,户外道

路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准,一般为高收入者购买。

四、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套〔单元门以外的室内外楼梯、内外廊、公共

门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技

术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建

筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水

箱间等。

五、哪些公用面积不能分摊？

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不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非

机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开

放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；

公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等

六、何谓物业管理：

对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构,进行维修,养护的管理,

称为物业管理。

七、何谓智能化：管理建筑物的软件体设施,称之为智能化

八、住宅基础配置

水：一次供水,即自来水公司的统一正常供水；二次供水,即除正常

供水渠道外,另设一独立蓄水装置,以供使用。

排水：排水管路,包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。

通风管：多设在厨房或厕所。

电信设施：、电视。

供电：220V和380V。

九、市场调研

市场调查简称市调,也就是通过已有的资料及运用科学的方法,有目

的、有计划地搜集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、

信息和资料,为企业营销决策提供依据的信息管理活动

市调的目的不仅是使自己了解市场,更重要的是以市调报告的形式

让其他人也能了解市场。

个人住房贷款

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★需要提交的资料

1、申请人及其配偶身份证明资料：身份证、户口本；

2、申请人及其配偶婚姻证明材料：单身证明、结婚证、离婚证；

3、申请人及其配偶的工作及收入证明资料：收入证明、工作证+

个人所得税税单〔工资卡对账单等；

4、申请人及其配偶的家庭资产类证明资料：存单、活期对账单、

国债、股票持仓清单、房地产权证、行车证、其他资产证明等;

5、贷款通途证明材料：已办理备案登记的《商品房买卖合同》；

6、首付款发票〔收据及收入证明；

7、贷款人要求提供的其他资料。

贷款期限及成数

最高八成〔90平米以上户型最高七成,最长30年；

借款人年满18周岁,年龄加贷款年限≤70岁

还款方式：等额本息还款法、等额本金还款法。

买房所需的费用

一、交房前/预告登记

1、预告登记费：80元/套；

2、印花税：5元/套；

3、房产预告登记测绘费：0.5元/平方米。

若是按揭的业主还有：

1、预抵押登记费：80元/套；

2、预抵押手续费：贷款额的2‰。

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3、律师费、保险费、公正费、手续费：根据按揭银行而定〔现大部

分银行已不再收取此费用

二、交房时/办房产证

1、房屋所有权登记费：每套收费标准为80元,另加5元的印花票费

用；

2、印花税：成交价格的千分之一,买卖双方各承担万分之五；

3、交易手续费：商品房住宅3元/㎡<经济适用房减半>；

4、契税：143平方米以下的商品房住宅,以房屋成交价的3%收

取,XX市减半征收,实际收取标准为成交价格的1.5%；商品房住宅面

积超过143平方米时,按照成交价格的4%标准全额收取；90平米以下

按1%收取。

5、共有设施、设备维修基金：购房款的3%〔多层为2%,高层为

3%；首期专项维修资金交存的现行标准为：高层〔含带电梯的多层

90元/平方米、多层〔含别墅50元/平方米。

6、测绘费：住宅1元/㎡。

三、其他/入住时

1、燃气初装费：3500元；

2、一年物业费：物价局根据物业管理服务等级来制定

3、采暖费：此项费用根据每年政府定价执行

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