谈缴纳土地增值税的纳税筹划

谈缴纳土地增值税的纳税筹划

一、土地增值税纳税筹划对房地产企业的作用

房地产企业作为近年来的热门话题，其税收更是备受关注，因为房地产税收法

律制度的持续完善，其税收涉及的范围也随之变得越来越广。所谓的纳税筹划就

是各个企业通过采用税收法律法规的方式，并根据企业实际的经营情况，为了效

益对生产和销售做适当的调节，从而可以达到合理避税的目的，为企业带来更大

的经济效益，目前，房地产涉及到的税收常见的主要有土地增值税、城建税、营

业税、房产税以及所得税，甚至还包括印花税、教育费附加等，要缴纳如此多是

税，使之成为房地产企业的一个突出的减项，对房地产企业有着重大的影响，

尤其是土地增值税已被认定为房地产企业中最大的税种，受到房地产企业人士重

点关注的对象。目前，我国已经对房地产的控制，出台了相关的法律法规，正在

进一步的进行调控政策，尽管房地产企业在成如火如荼的发展着，占有重要的市

场地位，但是我国依然对其进保持始终不变的态度，那就是全面控制，由此可

知，若是土地增值税政策因为各个因素产生变化的话，必定会影响到房地产企业

的纳税筹划，每一次变更都会对其造成压力。

当土地增值税政策发生变化时，房地产企业要对变化的形势进行系统分析，分

析过后得出结论，对土地增值税纳税筹划进行重新设置，如不进行重新的设置，

则不利于房地产企业的发展，房地产企业要提升经济效益，前提必须是进行土地

增值税纳税的筹划。我国税收制度在持续的完善当中，已经逐渐对各大房地产企

业进行宏观调控，在这样的情况之下，将会导致房地产企业需要面对一系列的问

题，例如最突出的问题就是纳税筹划空间与之前相比，会有显著的缩小，企业要

使经济收益不变的话，必须要以土地增值税为基础，然后进行土地增值税纳税

的筹划，值得注意的是，在筹划的过程中，还要进行思路转换,传统的纳税筹划

方法已经不适合现代房地产企业的发展，所以，在掌握好纳税筹划的基本情况

下，进行适当的更新，从而采用最科学、最合理的纳税筹划来面对挑战，在政府

增加税收的情况之下，降低税收风险指数和经营风险指数，从而可以提升企业的

收益。

二、解决房地产企业缴纳土地增值税纳税筹划问题的对策

要解决房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划存有的问题，要从三个角度出

发，首先，要提升统筹意识，其次合理利用土地增值税的纳税筹划方法，最后还

要巧妙利用税收政策，从这三个角度出发，解决企业在缴纳土地增值税的纳税筹

划方面存有的问题，从而使企业健康发展，为企业带来更大的经济效益。

（一）提升统筹意识

随着市场竞争的日益激烈，房地产企业面临着巨大的挑战，要想在如此竞争才

环境之中站稳脚跟，企业务必要进行土地增值税纳税的筹划工作，该项工作是房

地产企业获取效益的重要途径之一，所以，各大房地产企业都在逐渐开展着这项

工作，国家对税收有一定的法律法规,企业在进行纳税筹划要按照相关规定进

行，现在很多企业都不按照法律法规执行工作，所以漏税、偷税的违法现象屡屡

出现，这样不但损害到企业辛辛苦苦建立起来的形象，还破坏社会的，国家

对这一行为采取惩罚措施，对违法行为进行等。缴纳土地增值税在表面上

虽然会使企业资金有所降低，但是只有合理纳税房地产企业才会在竞争的市场中

实现优胜劣汰，所以，房地产企业管理者要有土地增值税缴纳意识，重视这项工

作的实行情况，制定合理、科学的土地增值税纳税筹划方案，避免出现漏税、偷

税等违法行为。此外，还要倍加留意政府出台的相关政策，对土地增值税的动态

情况了如指掌，在第一时间里对纳税筹划做合理的更改，以适应当下的环境，从

事房地产工作的工作人员还要自我提升土地增值税方面的知识，尤其是国家对

其制定的一些法律法规，更是要透彻了解，并增强税务筹划的宣传力度，与此同

时，还要根据企业的实际情况，制定合理、科学的土地增值税筹划方案，为企业

开展经验活动提供重要的信息。房地产企业管理人员只有提升土地增值税纳税统

筹意识，并根据政府出台的政策对

土地增值税纳税筹划做适当的调整，提升全体员工的纳税意识和土地增值税筹划

意识，企业才可在竞争激烈的市场中立于不败之地。

(二)合理利用土地增值税的纳税筹划方法

房地产企业要持续发展，必要合理用房地产增值税的纳税统筹方法，例如，

“临界点”筹划法、房地产转移方式进行纳税筹划以及成本核算对象筹划法。当

房地产企业开发一个项目时，若是所获得的利润越大，那么相对应的所要缴纳的

税费就会越高，为了获取利润，房地产企业必然会提升房价。国家税法有先关的

规定，当纳税人出售住宅时，在增值额超过扣除项目金额的20%之内，可以享

受免缴土地增值税，若是超过，则要进行纳税筹划。所以，房地产企业可以从

高利润。

例如，现某一房地产开发公司将售出一栋住宅楼，600万市场价格出售，住宅

支出有：成本费用120万元，土地使用权费用240万元，其他费用97万元；

纳税筹划计算：应交城建税和教育费附加是3万元，应交营业税30万元；应交

土地增值税：增值额110元、允许扣除金额490万元、应交土地增值税33万元

增值率22.45%，按照国家《土地增值税暂行条例》的相关规定，该公司可将增

值率控制在20%以内，就可

20%这个临界点

出发，控制房价在同行中大道最低价吸引客户，降低所需缴纳的税费，并获取最

以免缴土地增值税税费，这样公司就可以获取更大的利润，集体计算如下：设销

售价格为x，应交城建税和教育费附加二XX5%<(7%+3%,应交营业税=xX5%

增值率二{x[-240+120+97+XX5%+<5%X

(7%+3%]}240+120+97+XX5%+<5%<(7%+3%]=20%通过

计算，得出X=587.152，所以公司应该降价12.848万元，这样就可多获取利润

20.152万元。另外，灵活采用房地产转移方式进行纳税筹划也是常用的一种方

法，根据征收土地税的标准，房地产开发企业可以通过避免符合纳税标准来免缴

土地增值税

。土地增值税的三个标准为，第一，所转让的土地是否是属于国有，第二，是

否取得收入，第三，产权是否存有转移现象，房地产企业只要避开这三个标准，

即可免缴土地增值税。成本核算对象筹划法，根

据土地增值税中所采用的适用四档超率累进税率，如果把具有不同的土地增值税

税率不同的房产，都放在一起进行计算时，就会导致高增值房产的使用税率有所

降低，这样就可达到整体税负降低的效果。进行纳税筹划时，将低增值房产和高

增值房产进行同时开发和出售，这样就可将收入与扣除项目在一起同时核算、申

报，达到节省税费的效果。巧妙利用各种土地增值税的纳税筹划方法，可使房地

产企业进行合理避税，为企业带来更大的经济效益。

（三）巧妙利用税收政策

房地产企业的发展与我国所制定的土地增值税政策息息相关，尤其是在近几

年，土地增值税政策在持续的更新，增强了房地产企业的纳税管理制度，对一些

政策做了适当的改动，像房地产开发企业联营或是投资合营方面的一些纳税政

策、或是出租方面的政策都有一些改变。这样的调整和更变是为了促使房地产企

业科按照国家法律法规进行工作，履行纳税义务，当然，相关政策变更过后会使

之前一些合法的纳税筹划演变成为不合法，因此，房地产企业管理人员要及时对

纳税筹划做改变，出准确的纳税筹划方向，为了使企业能够获得更大的利

益，在这样的环境之下，务必要研究出新的合理避税方法，并在纳税的过程中，

巧妙运营各种方式，争取将纳税金额降到最低。在进行合理避税的同时，房地产

企业还需要和会计部门进行商讨，处理好会计和税收方面的问题，这样可解决税

务筹划之间的问题，避免不必要的矛盾发生。为了完善土地增值税税收政策，国

家在持续出台新的土地增值税税收政策，还对已有的政策做补充，这必然会影响

到房地产企业的发展，房地产企业要随机应变，根据实际情况对纳税筹划做调

整,以适应当下的环境。

三、结语

房地产企业是推动我国经济发展的一个重要行业之一，在国家完善土地增值税

税收政策的情况下，房地产企业要快速发展，需要根据法律法规，调整纳税筹

划，做好风险管理工作，只有这样企业才可获取更大的经济效益，在市场中站稳

脚跟。

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