房地产法案例

《房地产法》案例

一、房地产开发法律制度

引例：A、B、C三公司房地产联建合同纠纷案（P77）

原告：某市A农工商总公司（简称A公司）

被告：某市B房地产开发公司（简称B公司）

第三人：某市C房地产开发公司有限责任公司（简称C公司）

案情简介：A公司和B公司为合作开发该市西城区10号块而

签订了联建合同，约定由A公司提供建设用地并办理建设手续，

B公司负责投资建造南北两栋主楼（其中南楼归A公司，北楼归

B公司）。为此，A公司和B公司共同成立了项目公司C公司，其

中投资方B公司占C公司95%的股份，A公司占C公司5%的股份。

C公司成立后完成了项目北楼建设并销售，A公司取得了售楼款。

项目南楼由于缺乏资金仅完成主体封顶及部分外部装修，由此A、

B、C三家公司发生争议。为此，A公司向一审法院起诉，要求B、

C两家公司继续履行联建合同，投资完成项目南楼建设。被告B

公司辩称：项目公司C公司成立后，联建项目移交C公司，因此

我公司及A公司签订的联建合同应视为同时解除，A公司无权根

据联建合同要求我公司出资建设该项目。第三人C公司辩称：我

公司系独立法人，A公司作为我公司股东之一，只能通过公司内

部利润分红实现其利益，无权要求我公司出资并将属于我公司所

有的南楼建设完成后交其所有。

案例4-1兰州西部丝绸商贸城违法建设销售住房案（P87）

第1页

案情简介:1996年年底，只有初中文化程度的小雁滩村村民

杨国忠，担任兰州西部丝绸商贸城总经理。他在没有办理建设用

地规划许可证、建设工程许可证、建设工程开工证等相关手续的

情况下，擅自在丝绸商贸城南侧开工修建设计为6层的住宅楼。

在建设过程中虽经政府主管部门制止，丝绸商贸城仍继续施工。

该楼工程完工后，在不到3个月的时间里，60套住房全部售完。

房子售出后丝绸商贸城私自印制并给住户发放所有权证，并承诺

售房后再给住户办理合法的房屋所有权证，参及违法开发和售房

的企业有甘肃海惠房地产开发有限公司和甘肃金土地房地产经

纪有限公司。相关部门作出处理结果：对参及开发的甘肃海惠房

地产开发有限公司，吊销房地产开发资质证书，没收其违法所得，

并处以。对参及售房的甘肃金土地房地产经纪有限公司，吊

销中介服务资格证书，没收违法所得，并处以。

该案发生后，兰州市组织房地产、城建、财政、工商、监察、

物价等职能部门专门成立了整顿和规范房地产秩序领导小组，对

本地房地产开发市场进行了一次大规模普查和整顿。通过普查整

顿，对于32家房地产开发企业注销资质证书，对21家房地产开

发企业作出了不予换发资质证书的决定。

案例4-2河南A技术经济研究所及上海B实业有限公司合

作开发经营合同纠纷案（P90）

案情介绍：1992年6月18日，河南A技术经济研究所（以

下简称A所），及上海B实业有限公司（以下简称B公司），签订

第2页

合作开发经营房地产合同书，该合同第1项约定：A所以300亩

土地（简称M地块）及部分资金及B公司联合开发该M地块项目。

A所以每亩53.3万元作价投入,再投入资金3130万元并负责M

地块开发经营；B公司分批投入6000万元，不参及具体开发经

营，但对项目开发经营进行审核。A所在土地每亩53.3万元地

价基础上进行开发经营所得纯利润，由A所和B公司按55%和45%

的比例分成。合同第2项约定：双方联合开发约420亩的地块

项目，合作方式为，B公司分批投入资金6000万元，不参及决

策管理；A所对B公司投入资金保年息加年红利15%，一年后返

还B公司所投入本金。同时，A所以地块中的150亩对B公司

进行抵押。合同签认后，B公司分批共投入1.01亿元到A所指

定账户，A所向M地块所在地县国土局、规划局缴纳了地价款、

配套款、报建款等共计6814.7469万元，但A所未取得M、两

地块土地使用权证。1992年12月至1993年11月间，A所共付

利息562.4万元给B公司，余款未还。

一审法院认定事实及判决：A所及B公司均没有房地产开发

经营权，A所也没有取得M地块的土地使用权，因此，A所及B

公司于1992年6月18日签订的合作开发经营房地产合同书第1

项关于联合开发M地块项目决定，违反了我国关于房地产开发经

营的法律规定；该合同第2项关于地块项目开发约定，由于A

所亦未取得地块使用权用权，B公司只收取利息和保底红利，

不承担合作开发风险，是名为合作开发，实为企业之间借贷，违

第3页

反了金融管理法规，也属于无效，所以该合同属于无效合同。一

审法院判决如下：（1）A所及B公司于1992年6月18日签订的

合作开发经营房地产合同书无效；（2）A所自本判决发生法律效

力之日起1个月内返还B公司投资款、贷款本金1.01亿元及利

息(利息按中国人民银行同类贷款利率计算，从汇款之日起至还

款之日止)，A所已支付给B公司利息562.4万元在执行时扣除。

一审案件受理费742410元，由A所负担。

A所不服原判提出上诉。二审法院经审理后判决：驳回上诉，

维持原判。

案例4-3A置业发展有限公司诉B房地产开发有限公司房地

产开发项目转让纠纷案（P92）

案情简介：B房地产开发有限公司（以下简称B公司）于1994

年12月30日取得某市五一广场东牌楼项目70年的土地使用权，

并于1995年7月14日取得该项目国有土地使用权证。A置业发

展有限公司（以下简称A公司）于是1995年5月取得企业法人

营业执照，为中外合资经营企业，经营范围为房地产开发和自建

房产销售、租赁。1996年7月30日，B公司及A公司签订关于

将五一广场东楼旧城改造项目交A公司独立开发的协议，约定B

公司从合同签订之日起，将项目的合部资料交给A公司，项目的

一切权益归A公司所有。此项目B公司的所有投入，包括B公司

取得土地使用权所交土地出让金30万元、项目B公司的所有投

入，包括B公司取得土地使用权所交土地出让金30万元、项目

第4页

前期工程费用90万元、投入拆迁费用300万元，其计划420万

元，由A公司在3日内全部付给B公司。即日起由A公司支付了

340万元。A公司开发建设时取得了建设用地规划许可证，但土

地使用权过户手续，费用自理。上述协议签订后，A公司向B公

司支付了340万元。A公司开发建设时取得了建设用地规划许可

证，但土地使用权权属仍在B公司名下。2000年9月26日和11

月23日A公司分别致函拆迁办及B公司，称A公司对东牌楼项

目经过1995年5月至1998年11月开发后，投入了大量的人力、

物力、财力，因故未完成开发，有关该公司在此项目上的投入资

金，请B公司尽快客观认定，并制定退款计划。此后由于A公司

请求退还投资款不成，于2002年2月6日向一审法院提起诉讼，

请求法院判决解除双方转让合同关系，由B公司返还A公司投资

款1664万元及应得收入1683万元，支付占有资金利息800万元，

并承担本案的诉讼费用（2002年2月7日，A公司未参加年检被

工商行政管理部门吊销营业执照）。

一审法院认定的事实及判决：B公司虽然取得了东牌楼项目

的土地使用权证，但其未完成东牌楼项目开发项目开发投资总额

的25%以上即将东牌楼项目转让给A公司司，该转让行为违反了

《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第38条第1

款第2项之规定，应当认定为无效。因双方合作及转让行为无效，

B公司应当返还A公司对东牌楼项目的开发投资成本。根据某会

计师事务所审计鉴定并经确认的投资开发成本11385693.23元。

第5页

B公司、A公司作为房地产开发企业，应当明知房地产开发经营

的相关规定，故双方对造成上述合作及转让行为无效均有过错，

但B公司负有主要过错责任。B公司应当赔偿A公司投资成本利

息损失的70%。其利息计算自A公司退出东牌楼项目之日起即

1998年11月30日至清偿完毕之日止。因双方合作及转让行为

无效，且A公司自行终止开发建设，故A公司要求分享应得收入

的诉讼请求不能成立。B公司系东牌楼项目的所有权人，亦是A

公司退出东牌楼项目的直接受益人，应当负有返还A公司投资开

发成本和赔偿部分利息损失的责任。B公司辩称其已将项目转让

给A公司的理由不成立，不予支持。A公司虽被吊销营业执照，

但尚未注销，仍具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同

法》第16条第1款，《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994

年）第38条第1款第1、2项之规定，判决如下：

1．B公司返还A公司投资开发成本11385693.23元，并赔偿

A公司投资开发成本自1998年11月30日起至返还完毕之日止，

按中华人民共和国同期贷款利率计算的利息损失的70%；

2.驳回A公司的其他诉讼请求。案件受理费217360元、财产

保全费207870元、鉴定费50000元，合计475230元，由B公司

负担285138元，由A公司负担190092元。

B公司不服一判决，提起上诉。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

二、商品房预售登记制度

第6页

引例A、B、C三公司房屋预售合同纠纷案（P101）

案情简介：1999年在南方某市，开发建设一大厦项目的A公

司及B公司签订了一份预售该大厦三层房屋的房屋预售合同。随

后，A公司将房屋预售合同在该市的房地产交易管理所办理了“预

售登记”。后因该工程系早自1996年就长期停建的“半拉子”工

程，该市有关部门报请市政府批准，依照有关处置积压房地产的

法律法规的规定，代为处置并拍卖给第三人C公司。C公司投入

巨资续建竣工，并报经该市规划报建部门批准将该大厦改名后，

准备上市销售。但是，该市房产管理部门以该大厦原有的房屋预

售合同的“预售登记”尚未撤销为由，拒绝为C公司办理房屋产

权登记。B公司得知该楼已续建竣工并将上市销售的消息后，也

向当地法院起诉A公司和C公司。B公司认为其及A公司签订的

房屋预售合同已办理了“预售合同”，请求法院判决确认B公司

对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。

在这起纠纷中，B公司认为：其及A公司签订房屋预售合同

后，已支付了全部价款并办理了“预售登记”，具有物权效力。

请求法院判决确认其对该竣工楼房的三层房屋享有所有权。C公

司认为：自己购买的是经政府批准依法处置拍卖、产权清晰的“半

拉子”工程，产权已经转移，自己又投入巨资续建完工。A公司

则认为：预售房屋是政府批准的，预售合同也是在政府的房地产

部门“登记备案”的。楼房被处置拍卖是经政府批准的，拍卖款

项已偿还了其他债务。而政府的房地产管理部门则认为：房屋预

第7页

售合同在房地产交易管理所办理“预售登记”就是合法的登记，

我们长期都是这样做的。政府批准依法处置和拍卖，是政府的事。

在这个案例中，A公司将早已停工3年的“半拉子”工程当

作在建房屋预售，且在政府决定处置时未告知B公司，并在处理

拍卖款项时未通知B公司参加分配，在主观上具有欺骗的故意。

B公司未调查了解清楚就盲目地签订合同并支付价款，未谨慎注

意到政府的处置公告，及时处理及A公司的债权债务，也有过错。

上述案例，暴露了我国房地产预售经营行为中的不规范问题以及

房地产行政管理部门在监管中的疏漏，由此深入分析，我们还会

发现政府及其主管部门在执行有关商品预售法律法规、完善相关

的监督管理制度和规范管理方面存在的问题。

案例5-1A某诉B公司商品房预售合同纠纷案（P104）

案情简介：原告A某及被告B公司签订商品房预售合同，约

定A某购买B公司开发的商品房一套。合同签订后，A某交付房

款，B公司未能按期交房，A某得知B公司尚未取得商品房预售

许可证，故诉至法院要求被告承担逾期交房的违约责任。

本案的审理，涉及合同效力问题，在审理过程中，B公司取

得了预售许可证，故法院认定合同有效，判决B公司按照合同约

定承担逾期交房的违约责任。

案例5-2商品房预售合同未经登记是否有效（P112）

案情简介：原告某房地产公司及被告某旅游公司签订商品房

预售合同，约定被告购买原告开发的6套商品房,原告按照被告

第8页

要求对6套房屋进行设计及装修。合同签订后，被告按照约定向

原告支付了定金，原告依约对房屋进行了设计施工。后被告未按

约定支付剩余房款和改装费，原告多次向被告催要，被告称其已

放弃购房打算，并要求原告返还定金。于是，原告诉至法院，要

求被告继续履行合同，并承担违约责任，被告辩称双方的预售合

同未经房地产管理部门备案登记，因而无效，并要求原告返还定

金。

案例5-3张某签订购房合同纠纷案（P115）

案情简介：张某看中了乙房地产公司（以下简称乙公司）开

发的某处商品房，就及开发公司签订了一份认购书，认购在建的

某处房产（该房产具备预售条件）。认购价为40余万元，认购书

约定张某必须在签订认购书后15天内到乙公司所指定的地点交

纳首期购房款并签订商品房买卖合同。张某按照认购书的约定向

乙公司交纳了1万元定金。在签订商品房合同时，张某对合同条

款提出修改意见，要求将乙公司广告中一些有关附属设施明确承

诺的内容补充约定其中，但乙公司以合同是通用文本，内容不能

再修改。因双方未能达成共识，张某提出不再购买该处房产，并

要求退回定金。

房地产转让法律制度

引例李某及建设有限公司商品房买卖合同纠纷（P127）

案情简介：2003年9月，李某及建设有限公司（以下简称建

设公司）签订了绿家园住宅用商品房认购协议书。在签订认购

第9页

协议书时，建设公司尚未取得商品房预售许可证，但其将有关部

门开具的证明悬挂于销售大厅西墙。合同签名册订后，李某向建

设公司缴纳了定金2万元和首付款13万元。其后，李某认为建

设公司在签订合同时，故意隐瞒公司和房产销售的真实情况，构

成欺诈。为此，李某向法院起诉，请求判令双方签订的认购协议

无效，并要求建设公司返还自己已付的房款和定金共15万元，

并赔偿已付房款1倍的赔偿金。终审法院认为，李某及建设公司

签订的商品房认购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，因此

应认定为是商品房买卖合同。但由于建设公司在起诉前未能取得

商品房预售许可证，其售房行为违反了法律、行政法规关于商品

房预售的强制性规定，所以应认定为无效，故判令建设公司返还

李某购房款及定金共15万元。

本案涉及房地产转让形式、房地产转让合同效力的认定和对

购房人利益的保护等多个法律问题。合同成立和合同生效不同：

合同是否成立的判断标准是合同双方是否就合同的主要内容在

意思表示上达到一致。合同是否生效的判断标准是合同必须时是

符合标准、行政法规的强制性规定相冲突。已经依法成立的合同

必须同时符合法律、行政法规的强制性规定才能生效。本案中，

李某及建设公司签订的商品房认购协议，双方意思表示一致，协

议的内容具备了买卖合同的主要条款，并且李某已支付定金和部

分价款，因此，应该认定为商品房购买合同已经成立。但是，依

照我国《城市房地产管理法》和平共处《城市商品房预售管理办

第10页

法》的规定，取得预售许可证是商品房预售的必备条件，未取得

预售许可证而签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制必规定

而不能生效，也不能产生当事人期望的法律效果。按照最高人民

法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》第2条的规定，出卖人在签订合同时没有取得商品房预售许

可证，但起诉前取得的，可以认定为合同有效。但本案买卖中，

建设公司在起诉前也未取得商品房预售许可证，因此，这份商品

房认购协议书应确认为无效合同。另外，本案中看不出建设公司

对未取得预售许可证的行为具有隐瞒和欺诈的故意，尚不构成最

高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

题的解释》第9条规定的适用惩罚性赔偿的要件，故法院未支持

李某要求支付赔偿金的请求。

案例6-1乙某请求确认买卖房屋合同无效案（P133）

案情简介：甲（女）及乙（男）系夫妻关系，二人在东城有

一处住房，产权人为甲。2002年6月甲及丙签订了房屋买卖协

议，并将此房以10万元出售并将房屋以及甲的户口本、结婚证、

乙的书面同意书（甲书写）、房屋的产权证等办理产权变更的相

关材料交付于丙。丙对该房委托评估并向房管局提交上述资料，

经房管局审查对丙核发了房屋所有权证。后来此房拆迁，丙领取

安置补偿款15万元。乙得知此情形后以自己系房屋共有人，未

在房屋转让协议上签字，对甲卖房并不知情为由向丙所在区法院

提起民事诉讼，主张房屋买卖合同无效。同时，乙又以房管局同

第11页

意转让审批行为违法为由向甲所在区即东城区法院提起行政诉

讼，请求撤销房管局房产转让审批行为。经审理，东城区法院认

为房管局只对转让手续进行形式要件审果，未对其真伪进行审

核，审批缺乏证据，判决撤销房管局同意转让的具体行政行为。

东城区法院判决作出后，丙所在区法院以房管局转让审批行为违

法，已经法院作出生效判决为由，认定房屋买卖合同无效。

本案涉及房地产转让合同的效力认定和房地产转让登记的公

信力问题。房地产转让人应当对所转让的房地产享有处分权。无

处分权的处分行为应当认定为无效。但是，如果第三人基于对登

记而产生的公信力，通过交易有偿取得房地产符合善意第三人的

要求时，应保护第三人的利益。《关于贯彻执行〈中

华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一

般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第

三人的合法权益。2007年《物权法》第106条也确认了善意占

有规则，规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所

有权人有权追回：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人

取得该不动产或动产的所有权：（1）受让人该不动产或者动产时

善意的；（2）以合理的价格转让：（3）转让的不动产或者动产依

照法律规定应当登记的已给登记，不需要登记的已经交付给受让

人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所

有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

第12页

案例6-2王某买卖房屋面积误差率（P139）

案情简介：王某于2005年3月20日及本市某房地产开发公

司签订了一份房屋买卖合同。按照合同的约定，王某以每平方米

5000元的价格购得一套三居室普通住宅，建筑面积110平方米，

总价款为55万。王某在实地考察后，对房屋比较满意，遂在签

订合同之后的第二周全额支付了房款，并很快取得了房产证。同

年6月，王某开始对房屋进行装修。期间王某的女朋友李某来参

观新居，感觉房屋面积及合同约定面积有出入，遂请专业人员进

行了测量。测量人员实测住房面积为105平方米，及合同约定面

积相差了5平方米。6月15日，王某房地产开发公司要求退

还差价。房地产开发公司认为房屋是以整套为单位进行销售，每

平方米5000元只是推测价格。此前双方已经对房屋总价达成协

议，并且合同已经实际履行，所以拒不退还差价。8月12日，

王某通过律师向所工区人民法院提起诉讼，要求房地产开发公司

退还差价。庭审法院经过调查认为，王某及房地产开发公司所签

订的房屋买卖合同真实有效，但对房屋总价和单价的关系约定不

明确。按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》第14条的规定，房地产开发公司交付

的住房面积误差已经超过3%。房地产开发公司应对面积误差3%

以内的部分，即3.3平方米的房价按合同价退还王某,超出3%的

部分，即1.7平方米部分应按房价款进行双倍返还。因此，判决

支持王某的诉讼请求。

第13页

本案涉及房地产转让双方的权利和义务。出让方应该保证所

出售的房地产符合合同约定的质量、数量要求。这也是诚实信用

原则在房地产交易中的体现。本案中，房地产开发公司实际交付

的房屋面积及合同约定有较大的误差，理应依法退还相差面积部

分的房价款和利息。造成房屋面积误差的原因千差万别，根据最

高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

题的解释》的规定，面积3%以内的误差被推定为合理误差，地

产商只需要按合同约定的价款多退少补就可以了。但超过3%的

误差，通常会被推定为主观方面具有一定的过错，如果合同中没

有就误差问题如何处理作出约定，应该由开发商对买房人就相应

部分房款进行双倍返还。这种规定的目的是为了防止房屋买卖中

利用面积误差损害购房人利益的行为，为购房人提供更加充分的

保障。

案例6-3熊某要求秦某履行经济适用房赠及合同案

案情简介：2000年4月1日，熊某及秦某签订了一份赠及协

议书。协议中约定，秦某将其即将取得的一套经济适用房赠及熊

某，由熊某交付房款，秦某在取得房屋后将房产证直接过户给熊

某。熊某依约交付房款后，于2002年6月入住。2005年7月，

房地产管理部门向秦某颁发了房地产证，熊某秦某协商办理过

户未果，向法院提起诉讼，要求法院依法判令被告秦某履行房屋

赠及合同的附随义务，即判令秦某补办房屋产权利过户手续。法

院审理认为，被告秦某将经济适用房通过协议赠及没有购买资格

第14页

的原告熊某，使原本不符合购买经济适用房条件的原告实际上交

付房款，但该套房屋的产权证仍以被告名义办理并引起本案诉

争，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，

故该赠及合同无效。

本案涉及经济适用房的主体资格和转让效力认定。经济适用

房具有很强的政策性社会保障性。对经济适用房的转让，国家有

特殊规定，本案中秦某装经济适用房以赠及的方式转让给熊某，

由熊某交付房款，实际上属于恶意串通、损害国家利益和社舍公

共利益的行为，此赠及合同当然有效。

房地产租赁法律制度

引例房屋承租人优先购买权保护案（P153）

案情简介：1987年起，宋某租用林某的一间临街店面房，双

方签订了书面房屋租用合同，并依法到房产管理部门办理了房屋

租赁登记备案手续。至1998年，宋某听说林某欲将此间店面房

卖掉，宋某便多次到林某，提出欲购买此间店面房。林某告知

宋某，这间店面房是林某及张某按份共有的，现在张某也想购买

林某的份额。最后，在出价相同的情形下，林某将店面房中其应

有有部分卖给了张某。宋某因此诉到法院，认为自己作为房屋的

合法承租人，依法享有优先购买权，林某的行为侵犯了其优先购

买权，请求法院确认林某及张某的房屋买卖关系无效，保护其优

先购买权。林某则主张，此房系其及张某按份共有，张某同样享

有优先购买权，其把房屋卖给张某是正确的，双方的房屋买卖合

第15页

同有效。

租赁是房地产交易的重要形式之一，也是现实生活中大量存

在的一种法律关系。无论是在缓解住房供需矛盾，满足生产经营

需要方面，还是充分利用财产价值，合理利用资源方面，租赁都

起着十分重要的作用。因此，房地产租赁制度一直是房地产法律

制度的重要内容之一。从发达国家和地区的情况看，一个完善、

繁荣的房地产市场是以存量市场的发达程度为标志的，通过租赁

市场使已有的房屋资源合理流动，从而实现优化配置、调节余缺，

是满足住宅和生产经营用房需求的重要途径，也是世界各国的通

行做法。

案例7-1房屋承租人优先承租权保护案（P162）

案情简介：2002年5月8日，郑某及刘某签订了一份房屋租

赁合同，约定郑某承租刘某的门脸房经营服装，租期自2002年

6月1日至2005年6月1日，租金每年5万元。双方在合同中

还约定，合同期满后，如果郑某愿意继续承租此房屋，在同等条

件下，可享有优先承租权。合同签订后，双方按合同约定履行了

各自的义务。2005年2月，邻居李某到刘某，表示愿意在郑

某及刘某的租赁合同期满后，以更高的价格承租刘某的房屋。3

月15日，李某即及刘某签订了一份房屋租赁合同，主要内容为：

郑某及刘某的租赁合同期满后，刘某将房屋收回，交给李某承租。

租赁期限自2005年6月15日至2007年6月15日，每年租金为

6万元。郑某在得知刘某及李某签订了租赁合同后，向法院提起

第16页

诉讼，认为刘某及李某签订的房屋租赁合同侵害了其优先承租

权，要求法院认定刘某及李某签订的房屋租赁合同为无效合同，

判决刘某在同等条件下将房屋继续出租给自己。

本案的争议焦点是郑某及刘某约定的优先租赁权是否有效，

有无对抗第三人的效力。要正确处理本案，必须围绕争议焦点弄

清以下两个问题：（1）郑某及刘谋约定的优先租赁权属于何种性

质，其效力如何？（2）刘某及李某签订房屋租赁合同是否有效？

第17页