论多元房地产法律制度

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论多元房地产法律制度

耀荣原全国人大常委会法工委咨询委员

关键词:建筑物区分所有权/物权法/权利

容提要:本文在世界围对多元房地产物权的概念和权利围进行了比

较研究，在此基础上对我国《物权法》中多元房地产的物权概念和权

利围以与专有部分和共有部分的界定和划分进行了考察，认为《物权

法》就多元房地产物权的涵和覆盖围以与专有部分和共有部分的界定

和划分所作的规定，尚有可进一步探讨之处。

我国城市居民的住房模式主要是多层建筑物和由多栋多层建筑

物组成的住宅区，自然也包括由多栋单独别墅或联排别墅组成的住宅

区以与由别墅和多层建筑物混合组成的住宅区。美国、加拿大、的普

通法称此类房地产为多元房地产[1](Multi-unitDevelopment，MUD,

亦可称多单元房地产)。美国法律界还称之为共有权益房地产

[2](CommonInterestDevelopment,CID)。为研讨相关的法律制度，

笔者在本文中采用多元房地产的称谓。

多元房地产的产生和发展历经久远，在古巴比伦曾见雏形，经欧

洲中世纪的缓步增长，到上世纪特别是下半叶，大多数国家的大中城

市都出现急剧的以至爆炸性的发展。由此种新型房地产派生出的财产

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权，是一种权利客体多元化、权利主体多边化的新型物权。由此种新

型房地产引发出的法律关系，是一种复合型、多层次和多重化的新型

法律关系，较早时期的普通法和民法典均鲜有涉与。一种与多元房地

产的特征相适应的新型法律制度，发轫于1802年法国民法典的第664

条。经若干代法律人的不懈努力，到上世纪后期，已在很多较发达国

家和地区陆续面世，其形式多为单行成文法，或在民法典中新辟专章。

一些先行者的此种法律，屡屡修改创新，与时俱进，几近完备成熟。

他们的居民社区秩序良好，管理有序，人们相处和谐，罕有纠纷，足

显其法律的必要性和优良效果。

我国《物权法》关于业主的建筑物区分所有权一章(第六章)的制

订出台，构建了多元房地产法律制度的基本框架，对调整城市社区的

多边法律关系和保护城市居民的财产权益，已初步显现其重要的作用

和良好的效果。但从公布实施一年多的情况来看，此项新的法律制度

尚有待进一步完善，尚有疑难课题未获破解，尚存模糊地带有待厘清。

2006年国庆节期间，笔者曾发表《关于建筑物区分所有权制度的探

讨和商榷》一文。两年来，笔者又作了一些进一步的比较研究和实地

观察，再趁国庆节期间书就此文。

一、关于多元房地产物权的概念和权利围

如何使多元房地产物权的概念与其客体相适应、相吻合，如何使

法律规定的权利围能够对其权利客体包容无余和无隙覆盖?也就是

说，如何使法定的权利围能够覆盖多元房地产的三维边界以的全部建

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筑物、设施和土地?通俗地说，如何做到使法定的权利围能够横向到

边，纵向朝上到顶，往下见底?这是笔者试图着意探讨的课题之一。

笔者感到，《物权法》关于此种多元房地产的物权概念和权利围

的规定，尚有可进一步斟酌探讨的余地。

第一，《物权法》采用建筑物区分所有权的概念，从字面上看，

这意味着此种物权的客体只是建筑物，未包括地基，也未纳入住宅区

除建筑物以外的其他共有部分，特别是缺失作为房地产基础的土地使

用权，显得名不副实。

第二，第六章第七十三条和第七十四条又采用了“建筑区划”的

概念，并规定建筑区划除建筑物以外的道路、绿地，其他公共场所、

公用设施和物业服务用房，以与占用道路或者其他场地形成的车位，

除作一定的排除外，均属于业主共有。这应是以概括和列举相结合的

方法作出对权利围的界定，从而使业主的权利围从建筑物扩与住宅区

的其他部位，但失于概括不全，列举未尽，且有模糊而不确定之处，

可能导致法律适用和法律解释上的困难。就“建筑区划”一词而言，

似乎应为与住宅区横向围相一致的概念，但由于缺少定义，使其因不

具有明晰无误和不容争议的确定性而处于模糊状态，有待厘清。由于

土地使用权未被纳入权利围，业主不拥有土地使用权，那就只有将道

路、绿地、场所、场地、车位等视为附着物，方可规定为业主共有，

这似乎与法理和常理不符。

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为研究多元房地产法律制度，笔者阅读了美国、加拿大、魁北克、、

和日本的相关立法例，愿在此作扼要评述，以供研究参考。这六个国

家和地区的相关法律制度，大体上可以分为以下两种模式：

第一，共有权制度或区分共有权制度

(1)属于普通法系的美国、加拿大和，采用了基本相似的共有权

制度，即将多元房地产所有权人的权利称之为共有权(Ownershipin

CommonorCo-ownership)，权利主体则称为共有权人(Co-owner)。

美国在这方面没有联邦立法，但各州都无一例外地制定了单行成

文法，称之为公寓法(CondominiumAct)，几十年来频繁修改，有些

州已采用列有消费者保护一章的被称为第二代的公寓法。各州的法小

异，但由美国统一州法委员会(CCUSL)制订提供的1980年《统一公

寓法》[3](UniformCondominiumAct，UCA)，1994年《统一共有

权益法》[4](UniformCommonInterestOwnershipAct,UCIOA)

与2007年《新公寓法》[5](ewCondominiumAct，CA),可能更具

代表性，更能反映其发展趋势。对Condominium一词，美国的布莱克

法律词典解释为“与他人的共同所有权”[6](OwnershipinCommon

withothers)，即共有权。《统一公寓法》[7]在定义一章则称“公

寓(大厦)是指若干部分被赋予单独所有权而其余部分被赋予仅由前

述部分所有权人享有的共有权的房地产(“Condominium”means

realestate，portionsofwhicharedesignatedforseparate

ownershipandtheremainderofwhichisdesignatedforcommon

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ownershipsolelybytheownersofthoseportions)”。《新公

寓法》在其前言中称Condominium为“房地产所有权的分享形

式”(Sharedformofrealestateownership),并称其目的为制定

“一部土地和建筑物分享所有权的现代法律”[8](Amodernlawof

sharedownershipoflandandbuildings)。《新公寓法》的适用

围既包括多座公寓大厦(multicondominium)，相当于我们的住宅区，

也包括具有分享福利健身设施的成排房屋和有门社区(Rowhouses

andgatedcommunitywithsharedamenities)，有门社区是在出入

口设置以密码控制的自动开启大门的社区。这种成排房屋和有门社区

通常由市政公共设施直接提供水、电、气、排水、排污、通信等方面

的供应和服务，又同时自建自备俱乐部、网球场、游泳池、烧烤房、

花园、绿地等分享福利健身设施。从以上可以看出，美国房地产法律

的调整围涵盖多种形式的多元房地产，并将土地和建筑物视为多元房

地产不可分割的客体，在整体上赋予共有权，又进一步称为分享的所

有权，似乎共有权与分享所有权并无实质区别，权利围则覆盖任何项

目的全部土地和建筑物。

加拿大(不包括魁北克)和的多元房地产法律制度与美国小异。加

拿大各省都制订有与美国极为相似的公寓法。就多元房地产采用了一

个与美国的Condominium相对应的称谓，即Multi–storey

Building(多层楼宇)，并将四栋以下和五栋以上多层楼宇作了区分，

五栋多层楼宇的房地产项目相当于我们的住宅区。按普通法的土地制

度，土地与房屋作为权利客体合而为一(大陆法称为一个物)，权利主

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体亦合而为一。房地产开发商从政府批租取得的土地属于租赁权

(Tenancy,租权)，多层楼宇业主的权利则为共同租赁权

(Co-tenancy)。但批租土地的期限为75年、99年或999年，且允许

续期，故在学理上和实务上均认为共同租赁权(Co-tenancy)等于共同

所有权(Co-ownership)，多层楼宇业主均拥有共有权。他们制订了调

整多层楼宇法律关系的多部单行成文法，包括适用于五栋以上多层楼

宇的特别规则。实际上，是通过一项特别制度来调整和规此种法律关

系，即在业主(共有权人)进入多层楼宇以前，必须由业主、开发商和

物业管理人共同签订一项楼宇公契[9](DeedofMutualCovenants,

DMC)，作为调整三方之间和业主之间权利义务关系的规性文件，政府

地政署、律师会和房屋委员会共同制订发布楼宇公契示文本，作为各

方遵守的指导性文件。由于市场的房地产交易均须由律师代理进行，

甚至交易双方可由同一律师代理，律师会还制订《楼宇公契草拟指

引》，以规房地产律师的行为。

(2)魁北克民法典关于多元房地产的法律概念则具有更强的概括

性和更宽的适用围，称之为不动产区分共有权[10](Divided

Co-ownershipofImmovables)。他们在物权编的所有权特别形式这

一部分列有非区分共有权和不动产区分共有权两章，并在第1010条

开宗明义地规定，“共有权人的所有权不伴随财产的实物区分的，称

为非区分共有权(UndividedCo-ownership)”;“共有权人的所有权

在共有权人之间按比例地划分为单元，每个单元包含一个在实物上区

分的私人部分(Privateportion)和共同部分(CommonPortions)中的

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一个份额，此种共有权称为区分共有权(DividedCo-ownership)。”

然后在第1038条规定，“不动产所有权被区分为由一人或数人拥有

的单元”，则为不动产区分共有权。由此看出，魁北克有其独特的观

念和做法，即对共有不动产中做出实物区分的部分称为区分共有，而

对不作实物区分的部分称为非区分共有，整个共有不动产的所有权则

称不动产区分共有权。按魁北克法律的基本原则，所称不动产，自然

包括土地和附着物，即一宗土地与其全部附着物;作为区分共有权客

体的不动产应为一个物，而每个私人部分并非一个独立的物。有趣的

是，他们所称的单元，原文为Fraction，这个Fraction是分数的同

义词，故可解释为每个共有权人拥有整个不动产的一个分数，这个分

数即为每个私人部分的价值同全部私人部分总价值的比例，而每个共

有权人在共同部分中的份额亦根据这个比例推出。这个比例也代表每

个共有权人的表决权，也是共有权人分担费用和分取收益的标准。

第二，区分所有权制度

和日本在这方面的法律，被视为具有典型意义且为我国学者称道赞赏

和多所借鉴的立法例。他们均采用区分所有权的概念，但含义有广狭

之别。

(1)于1995年制订并于2006年1月修正公布的《公寓大厦管理

条例》，为区分所有权制度设立两个核心条款。其第一条开宗明义地

规定，公寓大厦是指“得区分为数部分之建筑物与其基地”[11];

区分所有则“指数人区分筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按

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其应有部分有所有权”[12]。按此规定，区分所有权应可理解为由

专有部分所有权和共用部分持份权组成。同时，第九条又规定，“各

区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共用部分与其基

地有使用收益之权。”这又表明，区分所有权人还有基地使用权。在

笔者看来，此处之所以只规定区分所有权人拥有基地使用权，可能是

因为公寓大厦开发者可以是土地所有权人，也可以是地上权人;如果

开发者为地上权人，则区分所有权人只能按应有部分比例享有基地使

用权。而学者在全教授则认为区分所有权人就基地享有的权利可以称

为准共有权。还须特别提到，《公寓大厦管理条例》第五十三条规定，

“多数各自独立使用之建筑物、公寓大厦，其共同设施之使用与管理

具有整体不可分性之集居地区者，其管理与组织准用本条例之规

定”。此处所称各自独立使用之建筑物相当于我们所称的别墅，公寓

大厦相当于我们的多层建筑物，集居地区相当于我们的住宅小区。可

见，的《公寓大厦管理条例》确为一部颇为完善的足以适用于不同形

式的多元房地产的法律。

(2)日本于1962年制订的《建筑物区分所有法》所设立的多元房

地产法律制度，几乎同其他许多国家和地区都不一致。该法所设计的

建筑物和住宅区的区分所有权人和所有权人的权利(住宅区别墅业主

被称为所有权人而非区分所有权人)，不是一项单一的权利，而是以

区分所有权为主干的组合型权利。通览《建筑物区分所有法》以后，

可以看出，所称区分所有权以建筑物的专有部分为客体，但区分所有

权人并非只享有区分所有权，还同时就建筑物的共用部分享有持份

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权，就建筑物占地享有占地利用权，而占地利用权则可以是所有权或

其他权利。就住宅区而言，区分所有权人和所有权人还就建筑物以外

的共用部分享有持份权。看来，虽然日本的法律并未就包括建筑物和

住宅区在的多元房地产权利人的权利采用单一的法律概念，但法律设

定的适用围和权利人的权利围是全面的和完整的，对作为权利客体的

不同形式的多元房地产是覆盖无余的。

在对上述六个国家和地区的多元房地产法律制度作粗浅的比较

研究，并对我国多元房地产现状作粗浅的考察了解的同时，笔者一直

在思考和探索一个问题：就我国的多元房地产创设的法律制度，究竟

采用何种法律概念为好?笔者在前面略述了两种模式，其区别主要在

于将此种物权设定为一个物的一个权，还是设定为多个物的多个权。

一种是和日本的模式，即多个物、多部分和多个权的模式。将此

种房地产分为建筑物和基地两个物，相应地设定区分所有权和基地使

用权，区分所有权包含建筑物专有部分所有权和共用部分持份权，基

地使用权则源于土地所有权或地上权的权能。日本则将此种房地产分

为三个部分，相应地设定互不隶属的三个权，即以建筑物专有部分为

标的的区分所有权、共用部分持份权和占地利用权，占地利用权则以

土地所有权或其他权利为权源。[13]对作为多元房地产另一种形式

的集居地区和住宅区，和日本均规定可以准用或适用就建筑物设立的

条款，日本并设有住宅区专章。就日本的住宅区而言，区分所有权人

或所有权人还就建筑物以外的共用部分享有持分权。值得注意的是，

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和日本均设立禁止分离处分的专门条款，即专有部分不得与共用部分

之应有份与基地(占地)所有权(或使用权)之应有份相分离而处分，从

而将几项权利加以捆绑而由同一权利主体即区分所有权人行使处分

权，似乎亦可称为一主多权制度，即一个主体享有多项权利的制度。

[14]

另一种模式是美国和魁北克的模式，即一个物和一个权的模式。

美国有其独特的普通法土地制度和财产法律制度，难以与大陆法完全

类比，但可能是由于在多元房地产的发展方面走了一样的道路，就大

陆法和普通法关于多元房地产法律制度的基本框架而言，确有很强的

相似性和可比性。美国将此种房地产统称为Condominium，这是一个

含义微妙的词语，有三种解释。一个解释是共同所有权。另一个解释

是“多元房地产的单独单元”[15](Asinglereal-estateunitin

amulti-unitdevelopment)。第三个解释则为房地产的一种形式

[16](Condominiummeansrealestateinwhich……)，在这个意义

上，美国学者亦称之为高层建筑物(High-risebuilding)。因此，

Condominium既是所有权的一种形式，又是共有权的客体。笔者认为，

将Condominium译为房地产共有权，可能与原意更为接近。魁北克民

法典就此种多元房地产采用不动产区分共有权的概念，表明其为一种

独特的法律制度。笔者注意到，美国和魁北克的房地产开发者

(Developer)除土地所有权人以外，还可以是其他土地权利人，但这

并不妨碍他们称相关权利为房地产共有权或者不动产区分共有权。美

国的房地产开发者可以是租赁期限为40年以上以至999年的土地租

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赁权人(Tenant);则除政府房地产以外，房地产开发者均为租赁期限

为75年、99年以至999年且可续期的土地租赁权人(批租权人，

Tenant);魁北克的房地产开发者则可以是权利剩余期限超过50年的

地上权人(Superficiary)或租赁开发权人[17](Emphyteutic

Lessee)。美国和学者均解释称，共同租赁权(Co-tenancy)等于共同

所有权(Co-ownership)，这可能是因为租赁期限很长且可续展的缘

故。

那么，我们通过以上的比较研究，可否得到一些启迪。在笔者看

来，魁北克民法典创设的不动产区分共有权，确具有包容性强和适用

围宽的鲜明特点和优点，且能很好地彰显多元房地产的共有性质和区

分特征，确为一种颇具创造性和严密性的法律概念。如果我们予以借

鉴，采用房地产区分共有权的概念，未必不是一项适宜的选择。但是，

毕竟我们已在《城市房地产管理法》中将房屋与土地作为两个物而分

别设立房屋所有权和土地使用权，并已通过《物权法》第六章创设建

筑物区分所有权，已为各界人士和广大住户普遍接受和认知，现在再

将包含区分建筑物的多元房地产视为一个物而作为区分共有权的客

体，另行构建多元房地产权属结构，这可能是不现实的，难以做到的。

为了弥补《物权法》第六章所设计和创立的权属关系框架存有的某些

不足之处，笔者建议在将来修改《物权法》时，可参照和日本的做法，

将建筑物地基和住宅的土地使用权纳入区分所有权人的权利围并设

立相应的规则，并增设适用于住宅区的一节或相应的条数。

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二、关于专有部分和共有部分的界定和划分

住宅区和多层建筑物之所以必须划分为专有部分和共有部分，这

是由不以人们的意志为转移的客观规律所决定的。住宅共有部分的确

定，取决与两项条件的成就。其一，由规划设计部门根据城市规划和

设计规的要求，为使住宅区具有必要的生活条件和达到一定的居住标

准，对共有部分做出合理安排和划定。其二，共有部分的价款或者建

造费用由全体业主分担。共有部分的功能在于，它要为专有部分提供

依托和支撑，要为广大业主提供通行、供水、供电、供气、供热、供

暖、空调、排水、通信、通话、电视、网络、文化、娱乐、体育等诸

多方面的服务。共有部分的缺失或者减损，轻则会造成人们生活的不

便，重则可能使住宅区运行失灵，业主们难以维持正常的生活。此种

共有部分应由法律予以确认，使之成为法定共有部分，一经划定就不

能轻易地和随意地加以变更。一般而言，专有部分可以改为共有部分，

共有部分则不得改为专有部分。在共有部分不符需要且确有空余专有

部分的情形下，经业主同意，可以收购一定的专有部分，将其改为共

有部分。例如为业主添置一个室。在共有部分确有富余以至空置

的情形下，也可以经业主同意改为专有部分，但如果要突破规划部门

审定的容积率、建筑密度和楼距等强制性指标，则须经规划部门批准。

笔者从上述六个国家和地区的相关法律看到，他们都就多元房地

产的专有部分和共有部分的界定和划分设立或简或详的规则，大体上

可以归为两种模式。

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一种是和日本的模式。他们是通过开宗明义地对专有部分和共用

部分所下的定义，就两个部分的涵做出概括性规定，同时划定两者之

间的界限，其定义也小异。例如，的《公寓大厦管理条例》第三条规

定，“专有部分：指公寓大厦之一部分，具有使用上之独立性，且为

区分所有之标的者”;“共用部分：指公寓大厦专有部分以外之其他

部分与不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[18]至于住宅

区的共有部分，日本通过专设的住宅区一章予以规定，则规定集居地

区可准用有关建筑物的规则。

另一种是美国、和魁北克的模式。他们既通过专有部分和共用部

分的定义作出概括性规定，又以列举的方法作出详尽的具体而微的规

定。以美国为例，其《统一公寓法》就单元(Unit)和共同成分(Common

elements)作出了以下的定义：“单元是指公寓大厦中被划定为单独

所有或单独占有的形体部分”;“共同成分是指公寓大厦中除单元以

外的整个其他部分。”纽约州关于共同成分的列举式规定，则包括以

“建筑物所占的土地”为首项，以“所有其他为房地产的保持、维护

和安全所必需的或有益的或通常作为共同使用的部分”为末项，共计

45个项目。的楼宇公契示文本就共同部分列举了51个项目，其中只

有会所(Club)一项可另行约定。魁北克民法典第1044条则以概括和

列举相结合的方法就共同部分(Commonportion)作了以下规定：“下

列各项被推定为共同部分：土地、庭院、墙外走廊或阳台、公园和花

园、通道、楼梯和电梯、出入口和大厅、公共卫生间、车库、储藏室、

地下室、建筑物的地基和主墙、公共装置和设备，诸如中央供暖和空

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调系统与管道和线路等，包括其通过私人部分(Privateportions)

的部分”。

六个国家和地区就专有部分和共有部分设立的规则，虽详简程度

有别，但均由于具有很强的确定性而便于解释和避免歧义，关于共有

部分的列举式规定使其具有可操作性。

比较之下，笔者感到，《物权法》第六章就专有部分和共用部分

的界定和划分所作的规定，尚有不足之处和尚须进一步完善的地带。

一方面，由于对两个部分均未作定义或定性规定而显得欠缺确定性，

可能带来法律解释和适用上某种困难和疑惑。另一方面就专有部分和

共有部分的分界所作的规定存有不甚合理和略显模糊之处，可能给歧

义的厘清和和纠纷的解决带来不便。笔者并就第六章的三处规定提出

一些评析意见。

第一、关于住宅区的道路可否划为城镇公共道路

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划的道路，属于业主共有，

但属于城镇公共道路的除外。”在笔者看来，如果住宅区确需为相邻

不动产提供通行权，可以通过一定的程序在属于住宅区不动产的道路

上设定公共地役权，允许公众驱车通行，至于是否应由政府市政管理

部门为住宅区承担部分造价和支付道路维护费用，可以另当别论，但

未必需要划为城镇公共道路，导致权利他移。就笔者所知，往往需要

在一些建筑物设置地铁出入口，通向码头或者架空走廊的通道，地政

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署就在批租土地时在批地条件中设立公共地役权(Public

easement)。笔者曾参加地政署主持召开的部门联席会议，就曾看到

提交会议讨论的批地条件包括公共地役权。曾闻某大城市决定打通几

十条穿越住宅区的公共道路，似非明智之举，应为法律所不允许。且

如果城市规划确已安排穿越某住宅区的公共道路，应可索性将住宅区

一分为二，可能更符合以人为本的原则。当然，对过去已在住宅区设

置的公共道路，应可不再溯与，但未必需要在法律上再开这个口子，

何况这也是完全可以做到的事。

第二、关于住宅区的绿地可否划为专有部分归于业主所有

《物权法》第七十三条规定，“建筑区划的绿地，属于业主共有，

但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”笔者认为，目前我

国的住宅区有两种情形，应当加以区别。一种是由区分所有的高层甚

至超高层建筑物组成的住宅区，这种住宅区往往业主人数众多，而绿

地面积则非常有限，如果按照过去有的开发商的作法，从由全体业主

分担价款的共有绿地中切出若干小块作为专有部分归底层业主所有，

会是很不公平的。且各设隔离标志，既有碍观瞻，维护管理也不便，

极易引发纠纷。另有一种为数不多的住宅区，由单层或低层建筑物组

成，每栋建筑物均为单独所有而非区分所有，即所谓别墅式小区。这

种住宅区的每栋别墅都形成一个专有部分，在每栋别墅的周边地带划

出小片绿地作为专有部分，归于别墅业主所有，这应是可行的和适宜

的。因此，笔者建议可通过司法解释或在将来修改法律时补充规定，

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“住宅区的建筑物不区分为专有部分的，与建筑物相毗连绿地可以约

定为业主所有。”

第三、关于住宅区的地下车库究竟应为专有部分抑或共有部分

《物权法》第七十四条规定，“建筑区划，规划用于停放汽车的

车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

据笔者所知，在其他一些国家，地下车库是划为共有部分的。但在我

国，由于不同城市以至同一城市的地区的发达程度不同，住宅区与相

应的地下车库的规模和档次有别，究竟应把地下车库划为共有部分抑

或划分为专有部分，似不可一概而论。依笔者拙见，在目前住宅区的

业主组织难以与时地组建和难以有效地自行实施物业管理的情形下，

将地下车库划为共有部分而由业主自行经营管理或者委托他人经营

管理，似乎难以做到，且易产生纠纷。目前在这个问题上发生的纠纷，

倒不完全是业主都要求将车库归于共有，而是由于有些开发商已将车

库的建造费用摊入房价，且已向全体业主收取，却又将车库车位另行

单独出售，使业主们感到受骗受损，因而要求将车库划归业主共有，

或者向业主退还价款。因此，一般而言，地下车库仍以划为专有部分

为宜。但是，也不应排除在条件成熟的地方，特别是在允许以合作方

式建房的情形下，经规划设计部门合理安排，也可以将地下车库划定

为共有部分。笔者同时认为，在将地下车库划为专有部分的情形下，

应当将车库区分为独立车位向业主出售，而不宜由开发商保留所有权

并自行经营。这是因为，在开发商履行完毕全部房屋买卖合同以后，

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在住宅区就不应再有开发商的地位，即使开发商保留某些专有部分未

予出售，其身份也已转化为业主。在目前住宅区的前期物业管理公司

由开发商本身充任或者由开发商选定的条件下，如果开发商拥有地下

车库的所有权，可能成为业主更换物业管理公司的障碍，由此引发纠

纷。基于以上考虑，笔者建议通过司法解释或在将来修改法律时补充

规定，“住宅区的地下车库，由全体业主分担价款或者建造费用的，

属于业主共有;非由全体业主分担价款或者建造费用的，应当区分为

专有部分，以出售或者其他方式向业主转让。”

三、关于业主法人组织

在成熟的多元房地产法律制度中，业主法人组织具有重要的地位

和作用。前面提到的六个国家和地区，都在其单行法律或民法典中设

立专门章节，就业主法人组织的职能、权利、义务、议事规则、办事

程序等制订颇为完备的规则。美国佛罗里达州立大学的PeterDunbar

教授著书称，共有房地产是指由公寓大厦单元、共同成分和业主法人

组织三个部分构成的集合体，缺少任何部分均不构成共有房地产。

[19]他们通常称业主法人组织为Homeowners’Association(HOA,亦

可称为住宅所有权人协会)，这在美国已是家喻户晓。开发商在向第

一个购房人交付房屋以前，要委托律师草拟一份业主法人组织的章

程，经政府主管部门审查，然后报州务卿备案。美国统一州法委员会

拟订提供的1980年《统一公寓法》和2007年《新公寓法》，分别规

定了业主法人组织的17项权力和18项权力，基本容无变化，笔者摘

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译其几项主要权力如下：“(1)制订和修改章程和规则;(2)编制和修

改有关收入、支出和储备基金的预算，向业主(Unitowners)收取共

同开支费用;(3)聘用和解聘管理人和其他雇员、代理人和独立承包

人;(4)以自身名义并代表自己或业主就涉与共有房地产事项提起诉

讼、答辩或参与诉讼或行政程序;(5)订立合同和承担义务;(6)就共有

财产的使用、保持、维护、替换或更新实施管理;……”称业主法人

组织为业主立案法团(Owners’Incorporation)，并制定《多层楼宇

(业主立案法团)条例》。魁北克民法典第1039条称业主法人组织为

辛迪加[20](Syndicate)，就笔者所知，辛迪加与托拉斯和康采恩一

起被称为资本主义制度下三种典型的公司形式。该民法典就辛迪加的

权利、义务、执行机构、议事规则等方面订立的规则达三十条之多。

笔者注意到，他们的业主法人组织制度具有共同特点，即共有财产被

登记在业主法人组织名下;共有财产由业主法人组织自行管理或通过

订立委托管理合同委托管理公司或管理人进行管理，为管理共有财产

编制预算，向业主收取费用，并开立银行;业主法人组织以自身名义

提起诉讼和应诉。

比较之下，《物权法》第六章虽然作了业主可以设立业主大会和

业主委员会的规定，但未就其在法律上的地位和资格作出定性定位的

规定，业主委员会不具有法人资格。业主委员会不构成民事权利主体，

不具有民事权利能力和民事行为能力，不具有诉讼权利。在业主共有

财产遭受侵犯时，业主委员会无从利用法律手段，不能诉诸法律，以

至维权乏力，维权维艰。一些住宅小区中，业主共有财产屡遭侵犯，

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.

业主权利得不到维护，纠纷频发而又难获解决。而业主委员会之所以

不能被赋予法人资格，主要原因是不拥有财产，无民事责任能力，无

力承担民事责任。消除此种法律上的障碍，解决此种法律上的难题，

有待于就多元房地产法律制度进行改革。可供研究探讨的途径之一

是，由法律授予业主大会和业主委员会对业主共有财产包括必要时设

立的基金行使所有权和管理权，使之具有承担民事责任的财产，从而

取得法人资格。

Abstract:ThispaperdiscussestheconceptofMulti-Unit

Developmentsandthescopeofpertinentrightsinglobal

tsoutthatthedefinitionofand

distinctionbetweentheindividuallyownedportionsandthe

commonlyownedportionsinsuchhousingdevelopments,as

establishedinthesixthchapterofChina’sPropertyLaw,have

certaindeficienciesthatrequireimprovement(suchas

concerningroads,greenspace,andgarages.)

Keywords:Condominium,PropertyLaw,HomeownerRights

相关文章：耀荣著《关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷》，

见

.civillaw..cn/article/?id=29026

注释:

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.

[1]Sarahiel,HongKongLandLaw,LongmanGroup(Far-East)

Limited,[1992],Page317

[2]Sirkin,2007Condominum

BlueBook,PiedmontPress,[2007],Page1

[3]ationalConferenceofCommissionersonUniformState

Laws,UniformCondominiumAct,(1980)

[4]OverviewoftheProposedewCondominiumAct[“CA”]

[5]OverviewoftheProposedewCondominiumAct[“CA”]

[6],Black’sLawDictionary,West

PublishionCompany,[2004],Page314

[7]ationalConferenceofCommissionersonUniformState

Laws,UniformCondominiumAct,(1980)

[8]OverviewoftheProposedewCondominiumAct[“CA”]

[9]Sarahiel,HongKongLandLaw,LongmanGroup(Far-East)

Limited,[1992],Page317

[10]CivilCodeofQuebec,LesEditionsYvonBlaisInc.

1996-1997

[11]《公寓大厦管理条例》，2006年修订

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.

[12]《公寓大厦管理条例》，2006年修订

[13]日本《建筑物区分所有法》第十五条，第二十二条，中国

法制，2000年

[14]《公寓大厦管理条例》第四条，2006年修订

[15],Black’sLawDictionary,West

PublishingCompany,[2004],Page314

[16]OverviewoftheProposedewCondominiumAct[“CA”]

[17]CivilCodeofQuebec,LesEditionsYvonBlaisInc.

1996-1997

[18]《公寓大厦管理条例》，2006年修订

[19]PeterDunbar,TheCondominiumConcept,Pineapple

Press,Inc.2005,page3

[20]CivilCodeofQuebec,LesEditionsYvonBlaisInc.

1996-1997

出处:《社区治理的多元视角：理论与实践》北大出版2009.3

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