中华人民共和国城市房地产管理法(全文)

中华人民共和国城市房地产管理法

第一章总则

第一条为了加强对都市房地产的治理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法

权益，促进房地产业的健康进展，制定本法。

第二条在中华人民共和国都市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产

开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产治理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建

设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有上地有偿、有限期使用制度。然而，国家在本法规定范围内划

拨国有土地使用权的除外。

第四条国家依照社会、经济进展水平，扶持进展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条

件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受

法律爱护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条国务院建设行政主管部门、土地治理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，

紧密配合。治理全国房地产工作。

县级以上地点人民政府房产治理、土地治理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖

市人民政府确定。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年

限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条都市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的

使用权方可有偿转让。

第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、都市规划和年度建设用地打算。

第十条县级以上人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依照省级以上人民政府

下达的操纵指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级

人民政府批准。

第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有打算、有步骤地进行。出让的每幅地块、

用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地治理部门会同都市规划、建设、房产治理部

门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土

地治理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政

府规定。

第十二条土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱

乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标

方式的，能够采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按

国家规定所确定的。

第十三条土地使用权出让年限由国务院规定。

第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民

政府土地治理部门与土地使用者签订。

第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同

约定支付土地使用权出让金的，土地治理部门有权解除合同，并能够请求违约赔偿。

第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地

治理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，

土地使用者有权解除合同，由土地治理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并能够请求

违约赔偿。

第十七条土地使用者需要改变上地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方

和市、县人民政府都市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重

新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于都市基础设施建设和土

地开发，土地使用权出让金上缴和使用的具体方法由国务院规定。

第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前

不收回在特别情况下，依照社会公共利益的需要，能够依照法律程序提早收回，并依照土地

使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要使用土地的，应

当至迟于届满前一年申请续期，除依照社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前

款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权划拨

第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、

安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给上地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得上地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期

限的限制。

第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，能够由县级以上人民政府依法批

准划拨。

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）都市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第三章房地产开发

第二十四条房地产开发必须严格执行都市规划，按照经济效益、环境效益相统一的原则，

实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合

同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动

工开发的，能够征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费；满２年未动工开发

的，能够无偿收回土地使用权；然而，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工

开发必需的前期工作造成动工开发拖延的除外。

第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十七条依法取得的土地使用权，能够依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价

入股、合资、合作开发经营房地产。

第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓舞和扶持房地产开发企业开发建设居民

住宅。

第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地

产开发企业，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

（三）有符合国务院规定的注册资本；

（四）有足够的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政治理部门申请设立登记。工商行政治理部门对符合

本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规

定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政

府规定的部门备案。

第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用

权出让合同的规定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章房地产交易

第一节一般规定

第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时

的转让、抵押。

第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体方法

由国务院规定。

第三十三条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程

序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评。

第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地点人民政府规定的部门如实申报成交价，不

得瞒报或者作不实的申报。

第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年

限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第八条都市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的

使用权方可有偿出让。

第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、都市规划和年度建设用地打算。

第十条县级以上地点人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依照省级以上人民

政府下达的操纵指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者

省级人民政府批准。

第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有打算、有步骤地进行。出让的每幅地块、

用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地治理部门会同都市规划、建设、房产治理部

门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土

地治理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民

政府规定。

第十二条土地使用权出让，能够采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱

乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标

方式的，能够采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于

按国家规定所确定的。

第十三条土地使用权出让年限由国务院规定。

第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民

政府土地治理部门与土地使用者签订。

第十五条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同

约定支付土地使用权出让金的，土地治理部门有权解除合同，并能够请求违约赔偿。

第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地

治理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，

土地使用者有权解除合同，由土地治理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并能够请求

违约赔偿。

第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方

和市、县人民政府都市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重

新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第

十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于都市基础设施建设和土地

开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体方法由国务院规定。

第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前

不收回；在特别情况下，依照社会公共利益的需要，能够依照法律程序提早收回，并依照土

地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要使用土地的，应

当至迟于届满前一年申请续期，除依照社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前

款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权划拨

第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、

安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限

的限制。

第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，能够由县级以上人民政府依法批

准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）都市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

第五章房地产权属登记治理

第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地点人民政府土地治理

部门申请登记，经县级以上地点人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用

权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地点人民

政府房产治理部门申请登记，由县级以上人民政府房产治理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地点人民政府房产治理部门申请房产变更登记，

并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同

级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地点人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地点人民政府由一个部门统

一负责房产治理和土地治理工作的，能够制作颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条

的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分不载入房地产

权证书。

第六章法律责任

第六十三条违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权

用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，

由县级以上人民政府工商行政治理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，能够

并处。

第六十五条违反、本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政

府土地治理部门没收违法所得，能够并处。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，有县级以上人民政府土地

治理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，能够并处。

第六十七条违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地

产治理部门责令停止预售活动，没收违法所得，能够并处。

第六十八条违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务

的，由县级以上人民政府工商行政治理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所

得，能够并处。

第六十九条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回

所收取的钞票款；情节严峻的，由上级机关或者所在单位给予直截了当责任人员行政处分。

第七十条房地产治理部门、土地治理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，

依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房地产治理部门、土地治理部门工作人

员旅游职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋利益，构成犯罪的，

依照贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章附则

第七十一条在都市规划区外的国有上地范围内取得房地产开发用地的土地使用权。从事

房地产开发、交易活动以及实施房地产治理，参照本法执行。

第七十二条本法自1995年1月1日起施行。