XX银行关于经营性物业贷法律合规风险提示的通知

XX银行关于

经营性物业贷款法律合规风险提示的通知

总行各部门、各分支行：

近期，总行法律合规部陆续接到部分分支机构关于经营

性物业贷款法律风险的咨询，我行多家分支机构亦发放了多

笔经营性物业贷款。

经营性物业贷款是指银行向借款人发放的、以借款人自

身拥有的经营性物业作为抵押、以该物业租金等经营性收入

作为主要还款来源的贷款。通常认为，此类贷款所依托的物

业具有出租率高、租金稳定且基本可以覆盖贷款本息等优点，

第一还款来源较充分。并且此类贷款的抵押物由于是数年前

购置，随着近几年房价上涨，目前物业市场价格不菲，第二

还款来源也有保障。也正因为此，经营性物业贷款成为近年

银行竞相介入的对象。但是，从近期发生的一些经营性物业

贷款纠纷看，此类业务涉及到的法律风险较为复杂，对操作

要求较高，应引起关注。

以下通过典型案例形式对经营性物业贷款法律合规风

险予以提示。

一、典型案例

【案例1】

A公司是一家从事房地产开发的企业，向甲银行申请经

营性物业贷款4000万元，以自有的经营性物业抵押，并以

该物业的租金作为还款来源，贷款用途为该物业装修。甲银

行经过评审，认为该物业每年租金达900万元，可以覆盖贷

款本息，同意给予贷款4000万元，期限8年，按季付息。

贷款发放一年后，甲银行发现A公司贷款出现欠息，随

后网络和媒体出现大量关于A公司身陷、债务缠身、

法定代表人被警方控制等负面报导。经调查，甲银行得知，

A公司近年进行大量民间借贷，经营陷入困境，有效资产（包

括甲银行的抵押物）已被多家司法机关反复查封、冻结。调

查中甲银行还得知，承租人B公司表示该物业的实际租金是

每年390万元，而不是借款人向银行提供的《租赁合同》所

描述的900万元。

甲银行立即向法院起诉A公司和B公司。同时向法院阐

明租金和该物业已经抵押给甲银行，要求法院解除对租金的

冻结和该经营性物业的查封，但是由于借款人已经没有还款

能力，抵押物被反复查封，涉及众多的受害众的债权，处

置难度很大。

【案例2】

A公司向甲银行申请经营性物业贷款3000万元，担保

方式为借款人自有的物业抵押、抵押物租赁所产生的租金应

收账款质押。贷款发放一年后，借款人涉嫌，被司法机

关立案侦查。公安机关经过侦查，初步认定借款人购买抵押

物的资金是借款人所得，进而认定抵押物为“赃物”，

借款人的其他有效资产被公安机关及众多债权人申请法院

查封、冻结，企业经营陷入困境，抵押物和租金也被众多的

债权人反复查封或冻结。银行尽管起诉，但仍无法处理抵押

物和质押的租金。

法院经审理，最后尽管判决书确认甲银行抵押物有效，

但是由于借款人的案件涉及数千众，已引发近千名

众集体上访等体性事件，当地政府和法院迫于巨大的媒体

和舆论压力，明确要求甲银行必须在实际执行过程中放弃优

先受偿权，抵押物业处置所得必须用于归还和安抚受骗众，

甲银行受到较大的资产损失。

【案例3】

甲银行经审批，同意给予A公司经营性物业贷款5000

万元，以该公司所有的物业抵押，并以该物业的租金作为还

款来源。由于该物业已出租给B超市公司，甲银行与A公司、

B超市公司共同签订了《三方协议》，约定B超市公司必须按

季将租金支付到甲银行指定的账户用于还本付息。

贷款发放一年后，甲银行突然收到B超市公司的书面函

件，表示该公司已经收到当地法院的民事裁定书，根据该裁

定书，B公司必须依法将租金支付给指定的C公司，因此不

能再按《三方协议》向甲银行指定的账户支付租金。

甲银行随即以借款合同纠纷为由起诉A公司，要求法院

确认其抵押权和租金质押权。法院经审理后认为甲银行的租

金应收账款质押没有依据《物权法》的规定到征信中心办理

质押登记，质权不能对抗第三人。

二、法律合规风险提示

银行办理经营性物业贷款，必须根据《商业银行授信

尽职指引》、《物权法》和《合同法》等法律法规，依法合规

办理各项手续，其中特别需要重视以下问题：

（一）认真调查抵押物的取得方式和购买资金来源是否

合法合规

当前法律界对于银行在不知情抵押物是用非法资金购

买的情况下，是否享有抵押权仍有争议。但是从发生的数起

案件看，如果银行抵押物是用、等非法所得购

买，当、涉及范围广、受害众多、引发体

性事件时，政府和司法部门迫于巨大的社会和舆论压力，从

维护社会稳定考虑，通常会优先考虑受害众债权。有的司

法机关通过刑事途径认定购买抵押物的资金来源于非法资

金，从而将银行抵押物认定为“赃物”，进而剥夺银行的抵

押权。因此，本行办理经营性物业贷款以及其它抵押贷款应

尽可能调查抵押人购买抵押物资金来源的是否合法合规，以

免抵押物是“赃物”影响本行的抵押权。

（二）严格审查和核实各类授信申请材料

经营性物业贷款，应特别重视调查租赁合同和租金的真

实性。作为一项专门的贷款品种，经营性物业贷款有一定的

特殊性，根据相关的管理办法和商业银行通行惯例，租金水

平对贷款本息的覆盖程度是银行决定是否授信的重要依据

之一，因此租赁合同被认定为授信申请的重要资料之一。据

此，如果租赁合同是伪造的，则客观上存在法院认定为贷款

的可能，进而存在法院依据《合同法》第五十二条以及

《物权法》第一百七十二条的规定认定银行借款合同、抵押

合同、租金质押合同无效的风险，进而影响银行抵押权、质

押权的实现。

结合以上分析，办理调查租赁合同和核查租金真实性可

以采取的措施包括：

1、向房地产管理部门等机构查询租赁合同和租金的情

况。可以将借款人提供的租赁合同与房地产管理部门备案的

租赁合同进行核对，并将此种方法作为核对租赁合同和租金

真实性的方法之一。

2、认真调查借款人向银行申请借款之前的租金收入往

来银行清单和会计凭证，包括承租人支付租金的相关凭证和

出租人收取租金收入的相关会计凭证、银银行往来清单等等。

3、关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，

将借款人提供的租金收入与相同或相似地物业的租金水品

进行对比，核实借款人提供的租金收入的真实性。

4、调查物业是否存在转租情形。有些承租人是转租的，

尽管转租租金较高，但是业主只能收取原始租金，而原始租

约由于是早期签订的，租金仍可能很低。

5、加强贷后管理，加强贷后检查的深度和频度，定期

查验租户变动、租赁状态和租金交纳等状况，并对租约和租

金收入专户等情况进行调查。

（三）严格调查贷款资金的真实用途

总结银行众多的涉嫌骗贷及其他案件，几乎所有的清收

途径最终都要落实到追讨信贷资金流向上，从众多的案件处

理经验看，如果资金流向被严格监控用到实际的房产、工程

或其他实体项目，银行最终多数是可以依托房产、工程或实

体项目进行有效清收，相反，如果信贷资金流向不明，特别

是被现金提取，则银行很难清收，损失难以避免。

（四）重视租赁权对抵押权的限制

根据《合同法》、《物权法》规定的抵押不破租赁、买卖

不破租赁的原则，在银行设立抵押权之前，若出租人和承租

人已签订租赁合同，物业在拍卖、变卖物业后，原来的租赁

合同仍然必须履行，这将影响物业的变现能力，从而影响本

行资产安全。对此，特别是对于抵押给本行之前已经出租的

物业，应调查了解租赁合同的租期、租金支付方式，并考虑

上述因素对本行授信业务的影响，参照《XX银行关于恶意出

租对抵押物处置影响法律合规指导意见的通知》（X银发

〔2015〕134号）采取相应的措施。

（五）及时办理租金应收帐款质押登记

我国《物权法》第二百二十八条规定，以应收账款出质

的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出

质登记时设立。同时，人行《应收账款质押登记办法》对应

收账款质押登记操作进行了规范。在上述案例3中，甲银行

由于没有办理应收帐款质押登记，丧失了质押权，从而影响

了信贷资金的安全。因此，为保证本行依法享有应收帐款质

权，以租金等应收帐款质押应到人行征信中心应收账款质押

登记公示系统办理质押登记，否则质权将不具有对抗第三人

的法律效力，同时，在授信前，应到应收帐款质押登记公式

系统中查询借款人质押的应收帐款是否已经质押给他人，以

免影响本行质权。

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