二建考试《法律法规》第一章考点：2Z201032建设工程代理行为及其法律关系

建设工程活动中涉及的代理行为比较多，如工程招标代理、材料设备采购

代理以及诉讼代理等。

建设工程活动不同于一般的经济活动，其代理行为不仅要依法实施，有些

还要受到法律的限制。

《民法通则》规定，依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人

实施的民事法律行为，不得代理。

建设工程的承包活动不得委托代理。<建筑法》规定，禁止承包单位将其承

包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以

后以分包的名义分别转包给他人。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必

须由总承包单位自行完成。

一般的代理行为可以由自然人、法人担任代理人，对其资格并无法定的严

格要求。即使是诉讼代理人，也不要求必须由具有律师资格的人担任。2012年

8月经修改后颁布的《民事诉讼法》第58条规定：“下列人员可以被委托为诉讼

代理人：(l)律师、基层法律服务工作者；(2)当事人的近亲属或者工作人员；(3)

当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”

但是，某些建设工程代理行为必须由具有法定资格的组织方可实施。如

1999年8月颁布的《招标投标法》规定，招标代理机构是依法设立、从事招标

代理业务并提供相关服务的社中介组织。招标代理机构应当具备下列条件：(1)

有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；(2)有能够编制招标文件和组织评

标的相应专业力量；(3)有符合本法规定条件、可以作为评标委员会成员人选的

技术、经济等方面的专家库。《招标投标法》还规定，从事工程建设项目招标

代理业务的招标代理机构，其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府

的建设行政主管部门认定。

建设工程代理行为多为民事法律行为的委托代理。民事法律行为的委托代

理，可以用书面形式，也可以用口头形式。但是，法律规定用书面形式的，应

当用书面形式。

书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、

权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向

第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

《民法通则》规定，有下列情形之一的，委托代理终止：(1)代理期间届满

或者代理事务完成；(2)被代理人取消委托或者代理人辞去委托；(3)代理人死

亡；(4)代理人丧失民事行为能力；(5)作为被代理人或者代理人的法人终止。

建设工程代理行为的终止，主要是第(1)、(2)、(5)三种情况：

被代理人通常是授予代理人某一特定期间内的代理权，或者是某一项也可

能是某几项特定事务的代理权，那么在这一期间届满或者被指定的代理事项全

部完成，代理关系即告终止，代理行为也随之终止。

委托代理是被代理人基于对代理人的信任而授权其进行代理事务的。如果

被代理人由于某种原因失去了对代理人的信任，法律就不应当强制被代理人仍

须以其为代理人。反之，如果代理人由于某种原因不愿意再行代理，法律也不

能强制要求代理人继续从事代理。因此，法律规定被代理人有权根据自己的意

愿单方取消委托，也允许代理人单方辞去委托，均不必以对方同意为前提，并

以通知到对方时，代理权即行消灭。

但是，单方取消或辞去委托可能会承担相应的民事责任。《合同法》规

定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失

的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

在建设工程活动中，不管是被代理人还是代理人，任何一方的法人终止，

代理关系均随之终止。因为，对方的主体资格已消灭，代理行为将无法继续，

其法律后果亦将无从承担。

此外，有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：(l)被代理人取得

或者恢复民事行为能力；(2)被代理人或者代理人死亡；(3)代理人丧失民事行为

能力；(4)指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；(5)由其他原因引起的被

代理人和代理人之间的监护关系消灭。

建设工程代理法律关系与其他代理关系一样，存在着两个法律关系：一是

代理人与被代理人之间的委托关系；二是被代理人与第三人的合同关系。

《民法通则》规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法

律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

这是代理人与被代理人基本权利和义务的规定。代理人必须取得代理权，

并依据代理权限，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人要对代理人

的代理行为承担民事责任。

《民法通则》规定，委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，

应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及

时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负

民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除

外。

代理人为处理代理事务，为被代理人选任其他人进行代理被称为复代理。

复代理所基于的代理称为本代理，由本代理中的代理人转托的代理人称为复代

理人。

《民法通则》规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，

只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行

为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示

的，视为同意。

1．无权代理

无权代理是指行为人不具有代理权，但以他人的名义与第三人进行法律行

为。无权代理一般存在三种表现形式：(1)自始未经授权。如果行为人自始至终

没有被授予代理权，就以他人的名义进行民事行为，属于无权代理。(2)超越代

理权。代理权限是有范围的，超越了代理权限，依然属于无权代理。(3)代理权

已终止。行为人虽曾得到被代理人的授权，但该代理权已经终止的，行为人如

果仍以被代理人的名义进行民事行为，则属无权代理。

被代理人对无权代理人实施的行为如果予以追认，则无权代理可转化为有

权代理，产生与有权代理相同的法律效力，并不会发生代理人的赔偿责任。如

果被代理人不予追认的，对被代理人不发生效力，则无权代理人需承担因无权

代理行为给被代理人和善意第三人造成的损失。

1．背景

甲施工企业在某条公路的施工过程中，需要购买一批水泥。甲施工企业的

采购员张某持介绍信到乙建材公司要求购买一批B强度等级的水泥。由于双方

有长期的业务关系，未签订书面的水泥买卖合同，乙建材公司很快就发货了。

但乙建材公司发货后，甲施工企业拒绝支付货款。甲施工企业提出的理由是，

公司让张某购买的水泥是A强度等级而非B强度等级。双方由此发生纠纷。

2．问题：

(l)水泥买卖合同是否有效？

(2)合同纠纷应当如何处理？

3．分析

(1)本靠中的纠纷处理，首先要判明水泥买卖合同是否有效，而对于合同效

力判断的重要依据是甲施工企业的介绍信是如何写的。《民法通剥》第65条规

定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。……书

面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和

期间，并由委托人签名或者盖章。”据此，甲施工企业的介绍信可以视为授权委

托书，张某则是甲施工企业的代理人。如果甲施工企业开出的介绍信是“介绍张

采购买水泥”，则张某的行为是合法代理行为，其购买B强度等级水泥的行为在

代理权限范围内；双方的口头合同也是有效的，应当继续履行，即甲施工企业

应当付款。如果甲施工企业开出的介绍信是“介绍张某购买A强度等级水泥”，

则张某买B强度等级水泥的行为就超越了代理权限，双方的口头合同是无效

的。

(2)如果合同被确认无效后，其首要的法律后果是返还财产，即甲施工企业

可以退货、拒付货款。乙建材公司的损失，按照《民法通则》第66务关于“没

有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理A的追认，

被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”的规定，

应当向张某主张。但在实践中，乙建材公司的难点是应当如何证明张某要求购

买的是B强度等级水泥。

2．表见代理

表见代理是指行为人虽无权代理，但由于行为人的某些行为，造成了足以

使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由本人承担法

律后果的代理行为。《合同法》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代

理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，

该代理行为有效。

表见代理除需符合代理的一般条件外，还需具备以下特别构成要件：(1)须

存在足以使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。这是构成表见代理的

客观要件。它要求行为人与本人之间应存在某些事实上或法律上的联系，如行

为人持有本人发出的委任状、已加盖公章的空白合同书或者有显示本人向行为

人授予代理权的通知函告等证明类文件。(2)须本人存在过失。其过失表现为本

人表达了足以使第三人相信有授权意思的表示，或者实施了足以使第三人相信

有授权意义的行为，发生了外表授权的事实。(3)须相对人为善意。这是构成表

见代理的主观要件。如果相对人明知行为人无代理权而仍与之实施民事行为，

则相对人为主观恶意，不构成表见代理。

表见代理对本人产生有权代理的效力，即在相对人与本人之间产生民事法

律关系。本人受表见代理人与相对人之间实施的法律行为的约束，享有该行为

设定的权利和履行该行为约定的义务。本人不能以无权代理为抗辩。本人在承

担表见代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的

损失。

3．知道他人以本人名义实施民事行为不作否认表示的视为同意

本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。这

是一种被称为默示方式的特殊授权。就是说，即使本人没有授予他人代理权，

但事后并未作否认的意思表示，应视为授予了代理权。由此，他人以其名义实

施法律行为的后果应由本人承担。

（四）不当或违法行为应承担的法律责任

1．委托书授权不明应承担的法律责任

委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带

责任。

2．损害被代理人利益应承担的法律责任

代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人

和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

3．第三人故意行为应承担的法律责任

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人

实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

4．违法代理行为应承担的法律责任

代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知

道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

【案例】

1．背景

2011年7月，甲建筑公司（以下简称甲公司）中标桌大厦工程，负责施工

总承包。2012年5月，甲公司将该大厦装饰工程施工分包给乙装饰公司（以下

简称乙公司）。甲公司驻该项目的项目经理为李某；乙公司驻该项目的项目经

理为王某。李某与王某是多年的老朋友。2012年6月，甲公司在该项目上需租

赁部分架管、扣件，但资金紧张。李某听说王某与丙材料租赁公司（以下简称

丙租赁公司）关系密切，便到王某帮忙赊租架管、扣件。王某答应了李某的

请求。随后，李某将盖有甲公司合同专用章的空白合同书及该单位的空白介绍

信交给王桌。同年7月10日，王某到丙租赁站，出具了甲公司的介绍信（没

有注明租赁的财产）和空白合同书，要求租赁脚手架。丙租赁公司经过审查，

认为王某出具的介绍信与空白合同书均盖有公章，真实无误，确信其有授权，

于是签订了租赁合同。丙租赁公司依约将脚手架交给王某，但王某将脚手架用

到了由他负责的其他工程上。后丙租赁公司多次向甲公司催要价款无果后，将

甲公司诉至人民法院。

2．问题

(l)王某的行为属无权代理还是表见代理，为什么？

(2)袁见代理的法律后果是什么？

3．分析

(1)王某的行为构成表见代理。因为，王某虽然是乙公司的项目经理，向丙

租赁公司租赁脚手架也超出了甲公司对其授权范围，但他向丙租赁公司出具了

甲公司的介绍信及空白合同书，使丙租赁公司相信其有权代表甲公司租赁脚手

架。

(2)根据《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理

权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该

代理行为有效。”袁见代理的后果是由被表见代理人来承担的。因此，甲公司对

丙租赁公司请求的租赁费用应承担给付义务。当然，对于自己的损失，甲公司

可以追究王某的侵权责任。