第１２卷第１期
潍坊学院学报 ２（）１２年２月
Ｖｏｌ１ ２ＮＯ．１ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｗｅｉｆａｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｆｅｂ．２０１２
意思主义的不动产物权变动
——《物权法》第７４条第２款简析
张辉
（１１１东广播电视大学，济南２５０１０１）
摘 要：比较自合同生效取得土地承包经营权、地役权，明确通过约定方式确定建筑区划
内规划用于停放汽车的车位、车库的９－Ｊ属，缺乏理论依据和现实依据。建筑区划内规划用于停
放汽车的车位、车库的９－Ｊ属问题，说到底是不动产的物权归属问题，要遵循物权变动尤其是因
法律行为引起的不动产物权变动的一般法理。对因法律行为引起车库（位）９Ｊ－属问题，宜采登记
要件主义
关键词：不动产登记；车库；车位；合同；土地承包经营权；地役权
中图分类号：Ｄ９２３．２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７１～４２８８（２０１２）０１—００９０—０４
一
、《物权法》第７４条第２款的法律意义 （《物权法》第２８条）“因继承或者受遗赠取得物权
《物权法》第７４条第２款规定：建筑区划内， 的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”、（《物权
规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人 法》第２９条）“因合法建造、拆除房屋等事实行为
通过出售、附赠或者出租等方式约定。考察《物权 设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效
法》第７４条第２款的法律意义不能仅限于其本 力”（《物权法》第３０条）。
身，必须联系相关法条才能把握。 上述非基于法律行为而取得（享有）不动产物
《物权法》第９条规定：不动产物权的设立、变 权，不经登记即发生效力。其原因在于，一方面是
更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登
为了弥补登记生效要件主义过于严格，不能完全
记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属 符合交易便捷要求的缺憾，另一方面是因这些事
于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。由该 由所发生的物权变动或有法律可以依据，如继承；
规定可知，我国不动产物权的变动存在登记要件 或有国家机关公权力的介入，如强制执行，物权变
的除外情形，即未经登记的不动产同样发生物权 动已经发生，存在的状态也很明确，不违背物权公
变动效力。上述除外情形主要包括意思主义的物 示的要求，无碍交易的安全性。 依据上述法律
权变动、非基于法律行为发生的不动产物权取得 规定，开发商作为楼盘的开发者，在楼盘出售给业
和自然资源的曰家所有权取得不用登记。与规划 主之前当然是整个楼盘及其配套设施的所有权
用于停放汽车的车位、车库的权利归属有关的包 人，“并且开发商取得该所有权不必登记。《物权
括意思主义的物权变动、非基于法律行为发生的 法》第７４条第２款的情形显然不属于非基于法律
不动产物权取得。 行为发生的不动产物权取得。不能由上述不动产
非基于法律行为发生的不动产物权取得情形 登记的除外法律规定得出《物权法》第７４条第２
包括冈公权力取得不动产物权、事实行为和事件 款的情形不需要登记的结论。
引起的不动产物权变动。即“因人民法院、仲裁委 根据《物权法》第３ １条的规定，开发商如果处
员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导
分其因合法建造行为取得的不动产物权时，依照
致物权设 、变更、转让或者消灭的，自法律文书
法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权
或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”、
效力。《物权法》第７４条第２款恰恰规定处分建筑
收稿日期：２０１１一】１—２８
作者简介：张辉（１ ９７（）一），男，山东安丘人，山东广播电视大学文法学院讲师，法学硕士 研究方向：民商法、经济法
《物权法》第１４２条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反
证据证明的除外
・９（）・
第１期 张辉：意思主义的不动产物权变动
区划内停放汽车的车位、车库，亦不必登记。这样， 车的车位、车库权属的变动是在陌生人社会中进
开发商不论取得还是处分建筑医划内停放汽车的 行的，开发商和购房者之间尤其是购房者对开发
车位、车库，都不必登记。开发商因合法建造事实
商，购房者相互之间是不了解的，出售、附赠建筑
行为成就时取得建筑区划内停放汽车的车位、车 区划内停放汽车的车位、车库的合同无公示性可
库的所有权，购房者在出售、附赠合同生效时取得 言，容易出现“一库（位）两卖（赠）”问题。“土地承
车位、车库的所有权。我国《物权法》在处分建筑区 包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人
划内停放汽车的车位、车库的问题上，实行纯粹的 要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请
意思主义。 土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善
通过上述分析，建筑区划内停放汽车的车位、
意第三人。”（《：物权法））１２９条），在以互换、转让方
车库的所有权发生变动不用进行登记是有法律依
式流转土地承包经营权时，采取登记对抗主义。即
据的，并且相关法律规定之间逻辑严密，无懈可
当事人可以要求登记，也可以不登记，不登记也可
击。但如果全面考察我国《物权法》规定的自合同
以使土地承包经营权发生变动，但不得对抗善意
生效发生不动产物权变动的情形，便会发现《物权 第三人。根据《【物权法》第３１条和第７４条第２款
法》第７４条第２款显得相当另类，令人顿生疑惑。
的规定，处分建筑区划内停放汽车的车位、车库，
二、《物权法》规定的自合同生效发生的不动 购买者即使想通过登记，避免出现“一库（位）两卖
产物权变动④ （赠）”问题保护自己的合法权益也缺乏法律依据。
“土地承包经营权自土地承包经营权合同生 “地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登
效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承 记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登
包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原 记，不得对抗善意第三人。”（《物权法》第１５８条），
使用权证，并登记造册，确认土地 包经营权。” “已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当
（《物权法））１２７条），就农村土地承包经营权的设 及时办理变更登记或者注销登记。”（《物权法》第
立而言，我国亦实行纯粹的意思主义。“承包方案
１６９条）。由上：述规定我们知道，地役权的设立也
经村民会议或村民代表会议讨论同意，集体经济 采意思主义。“地役权主要发生在两个权利人之
组织成员相互熟悉，承包的地块人所共知，这本身 间，一般不涉及第三人，在发生第三人侵害土地权
就能起到相应的公示作用”，［２１ｆｉ＇ｚ３６）“第一，我国农村 利的情况下，主要是对土地使用权的侵害，不涉及
地区基本上仍属于典型的熟人社会，土地承包经 地役权的侵害，即使不登记，也不影响当事人的权
营权这样重大的物权变动，人们可以经由非制度 属”，『４Ｊ㈣且“大量地役权发生在农村，发生在设立
的方式获取相应信息，从而减少了‘以登记作物权 了承包经营权、宅基地使用权的集体土地和农村
公示的必要；第二，土地承包经营权的取得与集体 私有房屋上，而我国农村尚未建立完善的不动产
经济组织成员的社员权有密切联系，交易相对人 登记制度”，［５Ｉ ）‘‘农村里地役权８０％一９０％都是不
亦可通过某人是否具有成员资格，而在一定程度 登记的，为方便众，减少成本”，“通过确认土地
上了解其是否享有土地承包经营权；第三，农村地 之上的各种物权实现土地的高效率利用”。［６￣４８／相
区尚无完善的土地登记制度，如要求土地承包经 反，建筑区划内停放汽车的车位、车库权属变动涉
营权以登记为设立要件，则制度缺乏物质基础，亦
及住宅小区内数量众多、变化频繁的利害关系人，
难以实施，且农民观念上亦很难接受；第四，如果
对于在设立了承包经营权、宅基地使用权的集体
以登记为设立要件，则势必使权利取得程序复杂
土地和农村私有房屋上成立的地役权，因为地役
化，加重农民负担”。Ｉ 目前我国的农村在很大 权的从属性和不可分性，我们可以根据承包经营
程度上仍然属于熟人社会，哪块土地发包给谁家 权、宅基地使用权和农村私有房屋的权利主体判
通常是众所周知的，况且发包程序本身就是由生 断地役权的权利归属。建筑区划内停放汽车的车
活共同体所有成员参与的，一般不会出现“一地两 位、车库物理上与区分所有建筑物的分离使我们
包”的现象，农村土地承包经营权的没立没有必要 难以通过建筑物区分所有权判断车位、车库的归
另行通过登记进行公示。相反，建筑区划内停放汽 属。同时，相比较而言，城市的不动产登记制度比
（¨目前，我国农村宅基地使用权的设立实行集体内部分配与行政审批相结合的制度。《物权法》第１５５条：已经登记的宅基地使用
权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权不存在自合同生效取得的可能
・９１－
潍坊学院学报
农村要完善。与“地役权自地役权合同生效时设
立”相比，并不存在“凭约定判断建筑区划内停放
汽车的车位、车库归属”理由。
通过上述比较分析，自合同生效取得土地承
包经营权、地役权都有自己的立法理由和现实依
据，并不存在自合同生效取得建筑区划内停放汽
车的车位、车库所有权的立法理由和现实依据。尤
其难以理解的是在建筑区划内停放汽车的车位、
车库归属问题上没有关于登记的任何规定。因为
自合同生效取得土地承包经营权，在以互换、转让
等方式发生土地承包经营权流转的情况下采取登
记对抗主义；自合同生效取得地役权采取登记对
抗主义，已经登记的地役权变更、转让或者消灭
的，采取登记要件主义。
本文认为，车库（位）归属问题是基本的物权
归属问题，说到底是不动产的物权归属问题，要遵
循物权变动尤其是因法律行为引起的不动产物权
变动的一般法理。
三、基于法律行为不动产物权变动的一般法理