签订建筑工程施工合同时法律评审内容及注意事项最新 建筑施工企业在合同签订、履行过程中应注意的问题

签订建筑工程施工合同时法律评审内容及注意事项

对建设工程施工合同进行法律评审的目的在于防范发生争议,尽

量使合同约定完善、准确。应从建设工程施工合同常见的主要争议入

手,以此为重点对建设工程施工合同进行法律评审。

一、法律评审内容

１、严格审查发包人的主体资格及履约信用

2、尽量采用《建设工程施工合同示范文本》，仔细阅读使用的合

同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定。国家工商行

政管理局和建设部联合制定的《建设工程施工合同示范文本》很好地

体现了双方的权利、义务和风险,规定的内容也较为详尽，为合同的

履行奠定良好的基础，为日后的纠纷解决提供依据。施工企业应当重

视使用，对专用条款的填写约定应完整、清晰、合理。并且签订合同

前仔细阅读和准确理解“通用条款”,因为“通用条款”不仅引导我

们如何签订“专用条款”,更重要的是当“专用条款"中某一条款未

作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同

意的约定.

３、签订合同前，要细心研究合同条款,结合项目特点和当事人

自身情况，设想在履行中可能出现的问题,事先提出解决的措施．如

施工过程中可能出现的周边扰民问题导致的工期拖延与费用增加应

予以充分考虑，并在条款内详细约定;如交通不便的工程应充分考虑

临时用水、用电等措施费的增加。在合同签订时合同条款用词要准确,

发包人和承包人的权利、义务、责任要写清楚,不要因准备不足或疏

忽而使合同条款留下漏洞。例如合同条款约定“乙方不得因甲方资金

的暂时不到位而停工或拖延工期”,此“暂时”有可能遥遥无期，给

合同履行带来极大隐患。

4、重点审查工程款支付条款,合理安排工程进度款支付方式

5、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限

1)建设工程施工过程中,发包方、承包方、监理方参与生产管理

的工程技术人员和管理人员较多,但往往职责和权限不明确或不为对

方所知,由此经常造成双方不必要的纠纷和损失.在合同中应明确监

理工程师与发包人代表的职责和权限。特别应将具有变更、签证、价

格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防

止其他人员随意签字，给双方造成损失。

２）尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和

分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也

有原则性规定。但实践中仍常常发生分包方不接受总包方监督和发包

方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象,还有因甲分包造成

三方权责不明确的情况，因此,在总包合同或其补充协议中应当将各

方责任和关系具体化，以便于操作,避免纠纷．

6、违约金规定不宜过高，且应明确最高限额

例如工期延误违约金，一般以每日工程总造价的‰的．为宜，因

为建设工程本身造价较高，如违约金标准过高,对施工单位是相当不

利如某工程项目施工单位在施工合同中约定逾期日罚元约为工程暂

定造价‰,而且又未约定上限。在起诉建设单位要求支付工程款后，

建设单位提出反诉要求赔偿工期延误损失，最后法院判决建设单位需

支付工程款元,而施工单位则需支付工期违约金多万元工期违约金。

二、建设单位以结算审核、审计为由拖延结算

1、什么是结算审核、审计?

建设工程结算审核,指造价咨询机构以发包方提交的工程竣工资

料为依据，对承包方编制的工程结算的真实性及合法性进行的全面审

查，是核实工程造价的重要手段;审计则一般是对政府投资的工程,

政府审计机关根据《审计法》的规定,对工程造价进行的审核。

根据一项针对建筑企业的调查,施工企业把结算审核或审计在导

致工程款拖欠的原因中排在第三位,建设单位往往将结算审核或审计

作为拖延支付工程款的一项利器，有时这种审核、审计无休无止。一

项完工工程,审计事务所或审计行政部门审计,或再会计师事务

所审计,还可以建设银行复审，三审不行,则五审,一直达到建设单

位理想的造价为止。另外，不少建设单位采取审计单位的报酬与降低

工程造价多少相挂钩的方法，此种以结算审核、审计为由拖延结算的

办法，很多施工企业往往怨言很多，但也无可奈何。

2、如何应对以结算审核或审计为由拖延结算

由于部分建设单位没有专门的预结算人员，造价咨询单位的存在

有其一定的必要性和合理性，对于建设单位结算审核的要求，施工企

业应注意：

１).在合同约定上，应避免约定工程造价结算应经造价审核事务

所的审核．如一定要约定,也应给其审核约定一个确定的期限,并约定

未在此期限内审核完毕发包人应承担的违约责任,以防止审核的无休

无止。

２）.根据的司法解释,政府部门的审计,不能作为

承发包双方结算的依据,但如双方约定以审计部门的审计结论作为结

算的依据，则“依双方的合同约定”。施工企业应特别注意合同的约

定,一旦合同约定对己不利，通常情况下很难推翻合同的约定。

三、未领施工许可证及开工报告未经审批法律后果

1、施工许可证或者开工报告未经批准，不影响建设工程施工合

同为效力,即不能依未取得施工许可证或者开工报告未经批准而认定

建设工程施工合同无效，亦不属于效力待定。

２、关于施工许可证的相关法律规定

关于建设工程施工许可证是规定在《建筑法》第７条,该条规定:“建

筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以

上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建

设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的

权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证.”同时

建筑法第64条规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工

报告未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止

施工，可以处.”《建设工程质量管理条例》第57条进一步规

定：“违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未

经批准,擅自施工，责令停止施工，限期改正,处工程合同价款百分之

一以上百分之二以下的。”3ﻫ、没有办理建设工程施工许可证

或开工报告未经批准法律后果

对发包方和承包方的影响是，由建设行政主管部门依建筑法第64条、

《建设工程质量管理条例》第57条规定进行行政处罚。但未办理施

工许可证或者开工报告未经批准不影响合同的效力,发包方与承包方

均不能依没有办理建设工程施工许可证或开工报告未经批准主张合

同无效或效力待定,双方应按建设工程施工合同约定履行合同。施工

许可证也不是确定开工日期的依据。如果发包方与承包方受到行政处

罚,则应按过错大小承担责任。

四、签定建筑施工合同注意事项任何一份合同的签署都要认真仔细地

审核相关条款以防范风险,建筑施工合同的签定要结合项目特点和各

方当事人的实际情况,设想在施工过程中可能产生的问题以及解决问

题的思路和方案，合同条款用词要准确，各方的责权利要明确,避免

合同漏洞给履行带来不便和损失,笔者根据多年工作经验和认真总结,

提出如下注意事项:1ﻫ、仔细推敲合同文本,掌握有关建筑施工合

同的法律法规。

2、严格审查发包人资质等级及履约信用ﻫ３、工期、造价、质量

是合同中最核心的部分

4、工程进度拨款和竣工决算程序应作出清楚明确的约定

5、总包合同中应具体约定总包方和发包方、总包和分包之间的

责权利关系ﻫ6、明确约定监理工程和及双方管理人员的职责

7、不可抗力的约定要具体明确具有可执行力8ﻫ、适当

运用担保条款,降低风险系数

建筑施工企业在合同签订、履行过程中应注意的问题

【摘要】本文对笔者在司法实践中发现的有关合同管理问题进行

了分析,并结合各种不同的合同类别而阐述了施工企业在合同签订及

履行过程中应注意的有关问题,供施工企业的合同管理进行所需的借

鉴。

【关键词】施工企业合同管理司法实践合同签订合同履行

1。引言

合同是联系市场主体的纽带,企业的一切经营行为都是围绕合同

展开,故施工企业必须充分重视合同管理和保障其实质性工作质量。

施工企业涉及的常见合同类别有工程施工合同、材料采购合同、租赁

合同和劳务分包合同等，笔者谨结合所认知的施工企业合同管理现状

和自身的司法实践经验，对上述合同的签订和履行过程所应注意的问

题做出以下的分析,供业内同行及专业单位借鉴。

2。合同签订过程中应注意的问题

合同主体应适格

对通过市场跟踪所选择的合同当事人,应核查其营业执照、资质

证书、企业资信、注册资本等工商登记信息,并核查其使用的印鉴是

否合法与真实,及验明其是否具有主体资质、权利能力、行为能力。

对于联合体投标的项目,国家有关规定或者招标文件对投标人的

资格条件具有相关的规定，联合体各方均应具备规定的相应资格条件,

由同一专业的单位组成的联合体应按照资质等级较低的单位确定联

合体的资质等级,并应由联合体各方共同确定联合体投标单位的牵头

人。

对于代订合同的经办人，应请其出具委托人的授权委托书,并核

查其是否处于委托书的委托权限和期限内.

合同内容应公平合法

合同文件内不得存在违反国家法律、行政法规的禁止性规定，否

则将导致合同无效或者合同内部分相关条款的无效。

依据相关法律和司法解释的规定,合同无效的情形包括以下情况,

而存在违反上述规定的施工合同将导致无效或者部分无效:

(１)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；

(4)承包人非法转包建设工程的。

在劳务分包合同中，对于分包人不能按照合同约定履行工期、质

量和文明安全施工等义务,施工企业经常使用“”作为此类违约

行为的责任承担方式，但“”一词主要使用于行政机关对行政管

理相对人的违法行为进行的制裁,对于平等的民事主体之间则不宜适

用,而应使用赔偿金、违约金等合同用辞。

在材料设备采购合同中常有“随建设单位的付款情况付款”的条

款,但此等说法构成合同约定的模糊，出卖人有权随时请求作为买受

人的施工企业支付已供货物的价款。

合同用辞应规范

合同用辞应表述准确,同样用辞的涵义应相互一致,不能存在互

相矛盾、含糊不清、易产生误解或歧义的表述。

例如不能将劳务合同中的“月进度款”写成“预借生活费＂,应

明确验收合格后付款是指“单项工程验收合格”还是“工程整体竣工

验收合格”，应明确质量标准是达到“结构长城杯标准”还是“获得

结构长城杯，并以获取证书为准”,“两年保修期满后付款”和“保

修期满两年后付款"的约定存在着截然不同，此等内容或其同类内容

都是合同签订过程中常出现的问题，需要予以严格的避免和消除。

合同形式应与合同内容相符

在部分施工材料采购过程中，一方面由于建筑施工企业的各职能

部门人员比较熟悉购销合同的操作，另一方面因各建筑施工企业比较

重视分包合同的管理而引致相关签字盖章手续较购销合同的繁琐,合

同经办人员往往签订《材料购销合同》以实现简化盖章手续而保障工

程进度需要等的目的，但实际签订的合同并非属于仅负责材料供货及

运输的购销合同,而是属于尚包括材料安装及验收等的分包合同,例

如对于一些石材、保温材料的供应合同。

在此等情况下,由于受到材料采购合同标准文本的局限,从而未

能在合同内约定工期、工程质量验收及详细结算依据、程序等条款，

一旦施工企业在产生合同纠纷下追讨供货商的工期违约、质量验收不

合格等的赔偿，则很难到相应的合同依据。

例如在一起配电箱等的材料设备采购合同纠纷中，合同约定“工

程验收付合同价的10％”,工程验收是否发生成为双方争议的焦点.

供货商认为工程验收指设备验收，即货到后通电一试即可,验收的义

务由买受人承担，买受人自行对机器进行调试证明合格即为验收;而

施工企业则认为验收指供电设备所属系统的验收，作为施工单位的买

受人无权验收,应由供电局执行验收，故出卖人要求的合同价１0%的

货款支付尚不具备付款条件。

此类纠纷在施工企业的合同管理中非常普遍，故对于名为购销合

同、实为分包合同的合同,应尽量使用分包合同的适用文本,或参照分

包合同的管理要求而对所使用的材料采购合同标准文本做出所需的

完善.

重视黑白合同

“白合同”即在当地政府主管部门备案的合同。一些建设项目的

发包人可能要求与承包人在备案合同基础上另行签订相关的补充协

议,并在其中就价款、工期、质量、让利、取费等对承包人提出相对

“白合同"而言更为苛刻的合同条件，以作为执行合同使用,从而构成

“黑合同"。

根据司法解释的规定,当事人就同一建设工程另行

订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致

的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。简言之,白合同

的效力高于黑合同，该司法解释为平衡建筑市场发承包双方利益、维

护承包人权利提供了相关的法律依据。

施工企业在目前无力改变“两套合同”的现状下，应以超过发包

人的热情而追求白合同的签订,而不能简单认知为白合同仅用于合同

备案及无所谓.当合同的实质性条款发生变更后,施工企业应积极的

敦促发包人适时办理相关的合同变更备案手续。

值得说明的是,上述司法解释条款的出台已日益获得发包人的重

视;发包人以节省备案费用为理由而压低备案合同价款或者在黑白合

同内采用不同的计价方式等,都会给合同双方的实际合同履约带来很

大的问题。遇到此等情况时,施工企业应在合同履行中时刻注意两个

合同的差异存在,并适时做好相关的准备。

合理限制三方协议、债权转让协议在分包合同中的应用

建设工程的合同安排中常常存在由发包人选定指定分包人、由总

承包人与指定分包人签订相关分包合同、并由发包人直接支付分包工

程款给指定分包人的情况。在此情况下,虽然通过合同约定甚至通过

签订相关的三方协议而免除了总承包人履行分包工程付款的义务，但

是合同条款内没有对总承包人自行分包的分包人与指定分包人的有

关合同权责做出进一步的规定。

例如总承包人自行分包的分包人造成的工期延误属于总承包人

自行造成的延误、发包人不负责补偿给总承包人造成的损失，但指定

分包人造成的工期延误属于发包人及总承包人均不承担责任的延误、

但发包人须负责补偿给总承包人造成的损失等。由于没有此类条款的

约定，合同履行中极易引致合同双方的争议,从而影响到合同的正常

履行，故须注意予以补全。

3.合同履行过程中应注意的问题

洽商变更应重视价款请求权

《施工合同》示范文本通用条款第３1条“确定变更价款”内对

承包人提出变更价款报告和发包人工程师确认变更价款报告做出了

明确的时限规定（均为1４天)，其中的第３1。２条内并规定了若承

包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告，

则视为该项变更不涉及合同价款的变更。

故施工企业办理洽商变更时应充分重视所述的1４天时限限制，

并遵循此等程序性约定而建立动态的、系统的洽商变更内部管理台

帐，在接到洽商后于台帐中载明洽商发生的时间,妥善保管原件，适

时将复印件提交给相关的预算人员计算具体费用，并在1４天内报出

《洽商变更费用报审表》,及同时请监理工程师或者甲方代表在《工

程变更洽商编报登记表》上履行文件接收的签署手续,包括在签收表

上填妥变更单编号、变更内容、变更日期、调整价款、编报日期、签

收时间、签收人等内容，签收表的每一条内容都应按时间顺序而与《洽

商记录》一一对应。

否则，逾期不提交获得确认的《洽商变更费用报审表》,可能构

成承包人对合同赋予的价款请求权的放弃.

重视经济索赔的管理

当出现如甲供材料延迟供货、指定分包合同延误、重大设计变更

等情况和付款延迟等发包人违约情况时，承包人可向发包人提出工期

延长和直接损失补偿的索赔;在此等情况下，施工企业须注意遵循合

同约定的索赔提出时限。

根据《施工合同》示范文本通用条款第３６条“索赔”的约定，

承包人应在索赔事件发生后２8天内向工程师发出索赔意向通知，并

在发出索赔意向通知后28天内向工程师提出延长工期和/或直接损

失补偿的索赔报告及有关资料.

施工企业应注意掌握发生索赔事件的原因、确定有权索赔的合同

条款依据、准备索赔金额计算的相关证据和人材机费用的计算方法

等，从而使索赔的提出具有法律依据和事实依据。施工企业还需注重

诚信履约,为索赔的解决创造良好的合作基础，并防止对方提出反索

赔.施工企业并应正确掌握索赔的尺度，既不能关系至上、义气第一,

从而忽视应有的合理索赔；也不能过分斤斤计较而影响到融洽的项目

合作关系。施工企业应将当前利益与长远利益、工作关系与企业信誉

相互权衡而做出所需的合理取舍，以实现预期的管理目标。

掌握结算的主动权

项目实践中常常存在由于建设单位的推诿而迟迟不能顺利进行

工程结算的情况,为此出台了《关于审理建设工程施工

合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中的第2０条规定：当

事人约定,发包人收到竣工结算文件后在约定期限内不予答复,视为

认可竣工结算文件的,按照约定处理.

该司法解释确立了“过期视为认可”的原则，其立法用意即有效

制约发包人逾期不结算工程价款，从而鼓励合同双方对结算期限的法

律后果做出明确约定。施工企业应善于利用此条款的规定,在备案合

同中写明“工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将相关资料移交甲

方,甲方自接到上述资料后天内审核完毕，到期未提出异议，视为

已方提交的结算已获得甲方的认可”,或者在合同结算条款中约定执

行《建设工程价款结算暂行办法》规定。

做好工程资料的管理

施工过程会形成各种类型的大量工程资料,其中对诉讼工作具有

较高价值的资料主要有：招投标文件、合同、洽商记录、认(限）价

单、会议纪要、工作联系单、竣工验收单、图纸等。

施工企业应在合同履行中做好此等资料原件的收集和保管.法律

规定：无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据;

在只有复印件而没有原件、对方当事人又对该证据予以否认的情况下,

复印件不能单独作为认定事实的依据，需要其他相关证据进行证据补

强。

施工企业还应规范相关文件的签字、签收手续，洽商记录、索赔

报告、结算书应有接收单位授权签收人的签收记录，会议纪要应有与

会人员的亲笔签名，打印的名字不具法律效力。在对方拒绝签收情况

下,可采用特快专递或者公证送达的方式完成相关的证据保全。

提高形成证据的能力

施工企业在注重工程资料积累的同时,还应注意每份证据是否具

有证明力以及所具有证明力的大小.例如对于同样一份工期延期协议,

有的协议为“××工程竣工时间×年×月×日”，下附甲方盖章；而

另一份协议则为“××工程双方协商同意工期延期至×年×月×日竣

工"或“应甲方要求,竣工日期延至×年×月×日”。第一份协议显然

仅能证明工程的实际竣工时间,发包人仍有权追究承包人的工期延误

赔偿责任;而第二份协议则说明了承包人不承担相关的工期延长责任,

只要承包人在顺延后的竣工日期前完工，即不承担相关的工期延误赔

偿责任.

《会议纪要》的内容反映了施工过程的实际进展情况,其上有发

包人、承包人、监理单位三方的签字，故每份会议纪要实质上相当于

一份协议,在诉讼中具有很强的证明力，特别是对于索赔事件的处理。

施工企业应对监理单位整理的《会议纪要》认真逐条的审阅、修改及

谨慎签字，并应努力将甲供货物延迟供货、指定分包工程滞后等情况

尽可能的载入《会议纪要》中,以作为日后索赔或反索赔的依据.

恰当运用诉讼技巧

提请诉讼或者仲裁后,施工企业应恰当地运用诉讼技巧。例如通

过使用录音公证而证明施工中签字人的身份及相关的施工决议事项

等；适时申请诉前财产保全,采取查封房产、冻结账号等措施而保证

将来判决的执行；运用《合同法》第286条款及相关司法解释的规定

而向法院申请确认工程款的优先受偿权;恰当的运用公证,邮寄送达

等保全公证手段而对《催款函》等进行证据保全以防止丧失诉讼时效.

4。结束语

随着目前建筑市场法律体系的逐步完善、各种合同标准文本的推

广使用，以及施工企业内部印章管理、合同会签、合同交底等制度的

建立和完善,施工企业的合同管理工作在预防和减少纠纷产生,降低

经营风险和成本、促进企业健康发展上越来越发挥着巨大的作用。施

工企业只有遵循合同的约定正确履行合同义务、并通过自身合同管理

水平的不断提高，才能满意实现预期的管理目标。

参考文献：

[1］2０0４年10月25日发布的法释【2004】

14号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》；

［2］国家工商行政管理局、建设部1991年３月３1日发布的

《建设工程施工合同(示范文本)》(GＦ一1９91-0201)。