不动产物权法研究

不动产物权法研究

摘要：就不动产的善意取得来说，其涉及内容以及影响因素非常繁多且复杂，凭借在传统民

法法律内容可知，善意取得仅仅适用于动产,而几乎不涉及不动产方面的内容。在我国物权

法中却这样规定:动产和不动产皆适用善意取得。因此从某种程度上来说，当下所施行的不

动产善意取得可以说是对于传统民法的完善、改进以及创新。不管是最终的目的，还是最初

的使用理论都有相同、互通之处。但是，他们之间在有些规则上是不同的，也就是说随之带

来的差异就是适用善意取得的要件必有区别了。纵然让人欣慰的是我国《物权法》的立法已

经确认了物权善意取得制度，但该制度迄今为止依然没有引起我国理论界的关注也没有得到

普遍的运用推广和承认。善意取得究竟能否较好的适用于不动产，究竟能够发挥出多大的作

用，这些都值得深入去探究。

在本次毕业设计中，主要是凭借物权法为基础,来深入探究了不动产善意取得所涉

及的相关内容以及影响因素，进而期望能够为我国相关法律制度体系，尤其是不动产善意取

得法律体系的完善，提供一定的建议与意见。

关键词：不动产；善意；取得《物权法》

前言

通过不断的深入探究，有部分专家学者主张："当构建民法典草案，尤其是不动产

草案时，非常有必要凭借公信力以及登记公示推定力等为基础，来科学合理的制定不动产善

意取得相关法律内容，进而尽可能的改进完善我国交易安全保护法律体系。";

就我国的专家学者来说，关于不动产善意取得的法律确定来说，既存在一定的支持

者，也存在一定的发对者。每每提到不动产的取得，最常提到的就是《物权法》。首次关于

不动产的善意取得的立法承认就是出自其中第106条。但是，在理论和实践中，制度的认识

和具体适用难以得到统一，很多地方是矛盾的，又或者说难以实现的。这也恰恰说明了在《物

权法》中仍然有需要大力改进的地方。针对上述问题，在本次毕业设计中通过深入探究不动

产善意取得所涉及的相关内容以及影响因素，进而总结出了一定的结论，提出了一定的科学

合理的处理措施。

关于善意取得以及不动产，这两个词汇分开看，意思仅仅存在于表面其实就是最基

本的了解。其还具有更深层次的含义，具体表述如下：站在法律的角度来说，善意取得的具

体含义为当没有任何权利的处分人，将某一特定物体转让至第三人时，善意第三人通常就具

备了此物体的所有权，且之前的处分人，也就是物体的原拥有人，不允许强迫第三人归还物

体。除此之外，凭借我国物权法中的相关条约内容可知，善意取得不仅仅局限于所有权，也

能够被应用于其他不同类型的权利。

善意取得制度，其实本质上是确保法律在安全快速交易与所有权保护之间实现一种

平衡，同时也可以被看作是类属于无权处分中一项非常别具特的规定。从某种程度上来说

限制了所有权的效力，而且它还很特殊，其实是众多所有权保护中的例外。正如前面所说，

这篇论述左右不过是对《物权法》中不动产善意取得构成要件相关体系漏洞的完善，当然还

包括了平衡不动产善意取得制度与相关法律制度之间的协同作用。

虽然我国当前是承认这一制度的，但是学术界对此项制度的具体含义以及适用范围，

存在一定的争论，因此针对上述情况，在本次毕业设计凭借物权法为基础,同时结合相关实

际案例，深入探究了不动产善意取得所涉及的相关内容以及影响因素，进而期望能够为我国

相关法律制度体系，尤其是不动产善意取得法律体系的完善，提供一定借鉴之处。

1.不动产善意取得的制度概述

1.1不动产善意取得的概念

善意取得，学术界也将其称作及时取得，是民事制度中的一种，被广泛地应用于各

个国家。其具体含义为财产所有者在处理其所拥有的财产时，假若把财产转让至第三人，且

第三人是以善意且有偿的举动获得财产时，那么受让人将全权获得财产所有权。其在一定程

度上可以看做是法律对于安全快速交易与所有权保护之间实现一种平衡举措。在《物权法》

还没有正式实施之前，凭借在传统民法法律内容可知，善意取得仅仅适用于动产,而几乎不

涉及不动产方面的内容。由于不动产存在登记制度，因此其所有者一般是凭借登记的内容来

确定的。

就不动产物权善意取得来说，其具体含义如下表述：第三人凭借善意信任不动产物

权登记内容为基础，和登记物体所有人进行交易，进而获得某种物品的一种行为。

1.2不动产善意取得的形成

凭借查阅相关资料可知，不动产善意取得的出现最早可以追溯到二十世纪初期，是

法学界专家学者凭借日耳曼法中的"以手护手";理论为基础，所提出的一种理论制度，其类

属于物权的外在表现形式，当个体具有动产拥有权时，即确定其为动产物权的所有者。假若

个体失去了对于某一物体的占有权，那么他对物体实施的效力也会大大折扣。所以站在这个

角度来说，当所有者的某一物品被占有人转让至第三人时，所有人无权强迫第三人返还物品，

仅仅只能够向占有人提出相应的赔偿，此时第三人具有对于物品的所有权。综上所述，善意

取得制度与"以手护手";原则这两者之间具有一定的差距。从某种程度上来说，善意取得制

度可以被认为是对"以手护手";原则进行双重否定的基础上形成的。其在确保财产动静安全

之间发挥着至关重要的作用。正因为如此，善意取得制度一经提出，就受到了业内专家学者

的广泛关注，当下几乎世界各国都实施了善意取得制度。我国也不例外，在《物权法》中，

我国法律制定者结合我国实际国情，还开创性的构建了不动产物权的善意取得制度，极大地

丰富了我国法律体系。

2．不动产善意取得的构成要件

2.1产善意取得的适用前提无权处分

凭借《物权法》中的相关条约内容可知："无物品所有权的人将把动产或者不动产

转让至第三人时，原物品所有权人允许追回";，但不涵盖善意取得情况。进而可知，"无权

处分";可以被认为是善意取得制度实施的充分条件。即便是这一条里面没有确切的把无权处

分当作是获取到善意的一个构成要件给列出来，不过因为这一条把它当作是一个前提条件，

因此，按照体系解释这一方面来讲的话，无权处分是获取到善意的一个构成要件。

为了能够和我们国家社会发展的实际需要相互适应，参考着那些发达国家在立法方

面的一些先进经验，我们国家的《物权法》里面明确指出：不具备处分权的人要是将不动产

或是动产转交到受让人的，所有权的拥有者有权利进行追回。在这一基础之上，对善意的获

得和它的相关组成给出了一个相对比较系统性的规定，也就是:不考虑法律的相关特殊规定，

凡是满足以下情形的，受让人将会获取到这一动产或不动产的所有权：受让人转让这一动产

或不动产是出于善意的目的；以合理的价格转让；那些进行转让的动产或不动产已经根据法

律规定需要进行登记的都登记过了，不用进行登记的都给予了受让人。

《物权法》所作出的以上一系列规定，它先是一种需要遵循的原则，明确指出了每

一项交易的基础就是交易人拥有处分权，所有权需要受到应有的保护这一立场，而且还明确

指出了无权处分不但损害了别人的财产权，并且还损害了交易安全。对于无权处分，它所造

成的法律后果就是形成了所有权人的追回权。除此之外，作为无权处分的一种特殊情况，《物

权法》肯定了善意取得这一机制，在某种情况之下，明确了无权处分人与第三人的交易所产

生的权利转移是合法的，这就在一定程度上充分保障了交易的动态安全。

按照这一规定，"无权处分";属于是适用于善意取得机制的一个基础。因此，按照

体系解释这一方面来讲的话，无权处分是获取到善意的一个构成要件。在不动产的善意取得

机制里面，对"无权处分";应该作出进一步的扩大理解。这个地方所讲到的"无权";并不完全

是指不具备所有权，无处分权也一样是无权处分，比方说，在登记出现某种差错的时候，要

是登记簿上错误登记的权利人作出了处分的话，那么这也得归类到无权处分当中。

2.1需要确认转让合同的效力

转让人如果没有权利处分财产的话，就得和受让人签署合同。我们国家的《物权法》

里面没有把无权处分的合同是不是有效当作获取到善意的一个构成要件，于是这就产生了一

个问题，也就是在适用于善意取得的时候，有没有必要明确一下转让合同的实际效力？在物

权法草案里面以前把转让合同自身的有效性当作是善意取得的一个成立条件，不过在最后通

过这一部法律的时候，又删除了这一要件。

在对不动产进行处理的过程当中，第三人善意并不是说一定不用对转让合同的效力

进行考虑。不过，在没有权利进行处分的时候，要是受让人出于善意的目的并且能够满足善

意取得的条件，那么从原则这一层面来讲的话，就不用再对转让合同的效力进行考虑，只需

要按照善意取得的相关规则让受让人获得相应的所有权就可以了。

在不动产无权处分的时候，凡是满足善意取得的构成条件的话，那么就不用再对合

同效力进行考虑了，不过这并不是说，只要是受让人出于善意的目的，那么不管在什么样的

情形之下，都不考虑不动产转让合同的效力。善意取得一定要建立在转让合同合法这一基础

之上，

在适用善意取得构成要件的时候，一定要充分考虑到合同有没有包含一些没有效力

的因素，要是合同里面不存在所谓的无效因素的话，并且还能够满足善意取得的构成条件，

那么纵然是构成了无权处分，拥有所有权的人也无法按照《合同法》里面的规定来提出合同

无效。

不仅仅是合同无效这一种情形，合同里面也许含有一些可撤销因素等，要是撤销权

人提出撤销，那么也许会产生和前面合同无效一样的后果。不过在合同能够撤销的状况之下，

一定要注意，比方说让与人通过使用欺诈或者是强迫等一些非法的手段，那么受让人自身就

能够根据《合同法》里面的相关规定来获取到救济，无需善意取得发生物权变动。

2.3处分不动产时第三人善意的判断

就如何判断取得人的善意，我们国家的学术界在这一方面的争议基本上就是聚焦在

取得人有没有具备调查核实这一方面的义务和取得人因为失误而没有尽到这一义务的时候

可不可以认为它不是善意的。在更正登记还没有进行完的时候，权利人或者是利害关系人还

依然能够按照相关的规定来作出异议登记，这样就能够及时的中断登记簿的公信力，以此来

防止别人善意取得。也就是说，更正登记以及异议登记实际上就是为了保障权利人而设立的

相应措施。不管是什么样的原因导致了登记簿错误的产生，那么就算是登记机构没有任何的

过错，也需要担负一定的赔偿责任。这样一种规定实际上能够充分维护真正权利人的合法权

益，所以不用再经由为取得人施加注意义务这一方式来进一步维护真正权利人。

2.4通过法律上的交易行为从转让人处有偿取得财产

通过分析《物权法》的规定可以发现，受让人往往可以使用合理的价格，进而可以

将财产进行受让。有关受让人是否需要支付受让价格，其中有两种受让模型：第一，否定主

意，一般不需要通过通过善意获得善意交易行为，属于一种无偿的行为，比如赠与受让人，

有时还可以通过善意取得的行为。第二，肯定主义。有些国家通过立法的形式进行规定，受

让人通过法律获得所有权属于有偿行为，假如通过无偿的行为获得受让，应该将其进行返还。

英国以及美国等都存在这种观念。在我国的《物权法》往往使用肯定模式，这样可以让受让

人获得相应的财产。为了能够充分考虑原所有人的相关利益，假如原所有人在进行转让的过

程中，以不合理低价进行转让，原权利人有权利依据相关的法律索回其财产。

2.5转让的不动产依法应当登记的已经进行了产权变更登记

根据我国的《物权法》以及相应的法律，有时可以办理相应的不动产物权，其中有

如下几种形式：（1）房屋所有权以及相应的建筑用地权，依据相关的《城市房地产管理法》

规定，可以看出：国家落实土地所有权以及相应的房屋登记制度，其中土地使用权一般是指

建筑用地的使用权，在处理这个不动产的过程中，往往需要进行登记，才能获取不动产物权

的变更。由此看来，只有经过不动产手续的办理，才属于合法的行为。（2）应当办理登记的

其他不动产物权，依据我国颁布的《物权法》，在进行不动产转让的过程中，往往需要通过

登记，才属于善意取得。由于根据相关法律的规定，在进行不动产转移的过程中，需要进行

登记，在相关部门的完成相应的登记之后，才可以进行不动产权的公布。只有按照相关的规

定进行的登记，才具有不动产的依据，而对于占有或者通过交付等形式获得的产权不具有产

物权属性，由此看来，只有通过法律的形势进行登记，下列产权形式的改变才具有法律意义：

（1）设立；（2）变更；（3）消灭等。对于那些没有经过法律的形式进行登记的，往往不具

备法律的意义。假如第三方，在经过登记之后，才可以获得不动产物权。登记环节主要针对

不动产权的获取，假如不动产尚未进行产权变更，那么第三方就不能获取相应的产权，从而

不就能形成善意的获得。

比如那些需要通过法律的形式进行办理的动产，比如：机动车以及航空器等。假如

在受让人没有进行登记的情况下，不能适用于善意获取的行为，反之就能引起交易混乱。

2.6取得情形下转让合同的效力

依据我国《物权法》第106条的相关规定，假如受让人进行不动产以及动产方面属

于，并且通过合理的价格进行转让，通过法律的相关规定对这些产权进行登记，在这个过程

中，并不需要将已交付给受让人等设定为善意。

在我国实施的物权法下，可以对善意取得以及转让行为的获取效力进行法律层面的

解释。在对转让效力方面的问题进行探讨时，学者们争议不断。对于转让合同能否充当善意，

学术界对此具有更大的争议。在制定转让合同的过程中，不仅需要从法律的层面进行设计，

而且还应该从一定的角度对不动产善意取得构成一定的影响。

对于转让合同的法律效应进行如何探究以及探究的程度，有些学者认为只要受让人

能够通过法律的形式获得善意取得的各项要件，那么受让人可以通过法律获得相应的所有权，

不需要考虑相应的转让行为本身的效力。

假如转让合同涉及到买卖等债权合同，当实施处分法律环节时，处分外人能够使用

特别生效要件。假如处分人不具备相应的处分权，那么处分效力需要进行重新设定，一般在

不具备处分权时，往往可以通过相关权利人进行认可，另外可以通过受让人的善意行为进行

弥补。

假如转让合同涉及买卖等合同，在进行善意获取的情况下，可以对其行为进行有效

性的转让，将转让合同赋予相应的法律效应，这样可以进行有效的转让。一般情况下，善意

取得作为物权转让的相关制度，其具有相应的法律效应，这一点可以从所有权中进行考察。

可是在交易的过程中，往往需要通过金钱进行等价交换，这样就会涉及到一些风险问题。

因此可以将转让合同有效，设定在相应的效力方面，这种规定往往具有一定的依据。

3．确定是否构成不动产善意取得的因素

一般发生影响着是否构成不动产善意取得确定的是以下四种因素：

1.不动产交付与否是否对构成善意取得造成了影响。

2.受让人的过失发生在何种时间会对善意取得构成发生影响。

3.登记机构的登记瑕疵能否对抗第三人的善意行为。

4.原所有权人的过失是否对构成善意取得具有影响。

谢辞

转眼间，论文完成的渐入尾声，我的大学时光也即将结束，三年一晃眼就过去了。

首先，在这里要感谢我的母校：苏州农业职业技术学院。感谢这里的优秀的教学质量和优秀

的学习气氛让我体验到了精彩非凡的大学生活。其次，我还应该感谢我的辅导员。在三年中，

您对我无微不至的关怀，不仅在学习上给予我指导，而且让我懂得了许多做人的道理。最后，

我还要感谢，我的论文指导老师，从论文的选题，到资料的查询以及论文的撰写无不倾注了

您的心血，所以毕业论文的成功很大程度上是来源于老师的协助和帮忙，如今的效果老师功

不可没。

在此也感谢朋友、同学和老师的帮忙才让我完成了此次论文！

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