从一则案例看房屋代持协议的法律效力及后果

从一则案例看房屋代持协议的法律效力及

后果

房产购买没出名额时许多当事人就想到了“代持”，比

如，徐某出高价买的房却登记在曾某名下，曾某却因向债权

人担当连带给付的保证责任导致案涉房产被查封。这种状况

下，案涉房产的“代持”有效吗?房产会不会被强制执行呢?

带着这些问题，我们来看一下“房屋代持协议的法律效力”。

一、案情简介

为规避限购政策，徐某(出资人)在已有两套住房的状况

下，与曾某(出名人)签订《房产代持协议》，商定将徐某出资

购买的房屋登记在曾某名下。

中集哈深公司作为委托人、兴业银行股份有限公司沈阳

分行(以下简称“兴业银行”)作为贷款人与大庆庆然天然气

有限公司(以下简称“庆然公司”作为借款人签订《委托贷款

借款合同》和《补充协议》，商定委托借款人民币2910万元。

兴业银行与曾某等人签订《最高额保证合同》，商定曾某等

人对2910万元借款担当最高本金限额为2910万元的连带

保证责任。

在中集哈深公司借款案中，法院判决庆然公司返还中集

哈深公司借款本金23279999.43元及利息，曾某等人担当

连带给付责任。判决生效后，中集哈深公司向一审法院申请

强制执行，法院查封了登记在曾某名下的案涉房屋。

二、法院观点

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首先，本案再审程序中，认定徐某为规避

国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买

房合同应认定为无效。

本案徐某在当时已有两套住房的状况下仍借曾某之名

另行买房，目的在于规避国务院和Y市的限购政策，通过投

机性购房获取额外不当利益。徐某购房时，《国务院关于坚

决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发10号)授权“地

方政府可依据实际状况，采取临时性措施，在一定时期内限

定购房套数。”

司法实践中，假如法院对于这种违背购房政策的“代持”

行为不加限制而任其泛滥，就相当于纵容不合理住房需求和

投机性购房快速增长，鼓舞不诚信的当事人通过规避国家政

策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公正正义

的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，

阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害

社会公共利益和社会秩序。所以法院认定本案徐某为规避国

家限购政策与曾某签订的《房产代持协议》因违背公序良俗

而无效。

其次，规避国家限购政策的借名买房合同关系能否成为

房屋全部权人排解执行?

究竟能否排解执行要看详细的案件，详细到本案中，徐

某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违

背公序良俗无效，看起来该房假如在曾某的名下因曾某涉诉

讼被执行个人名下的财产，该房产确定是要被强制执行了。

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但是，该案徐某在委托曾某“代持”后，因消退了限购

政策障碍并经相关行政机关确认符合申购Z区存量住宅条件，

已经具备购房资格，从而消退了合同无效事由，案涉借名买

房合同的效力得以补正。

2018年底，徐某向Z区法院提起合同纠纷诉讼，以房

屋代持关系为由恳求办理过户登记手续。Z区法院于2020

年7月17日作出生效判决，认定徐某申购Z区存量住宅的

初步核验通过，符合购房政策，判令曾某协作办理案涉房屋

的全部权转移登记手续。

后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某于

2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋

的全部权人。至此，在对曾某的执行程序中，中集哈深公司

主见连续执行已经归属于徐某的案涉房屋，已然不具有事实

基础和法律依据，不应予以支持。

三、实务问题分析

本案徐某在已有两套住房的状况下仍借曾某之名买房，

属违规套利。本案的判决结果和姚某丽、姚某云、关某花与

章某文返还原物纠纷案【民事裁定书(2015)新民申字第

1879号】的判决结果相似，该案法院不支持不具有当地购

房资格借名买房的出资人办理房屋过户手续。

但纵观房屋购房方面的其他“代持”案例研究，最高法

也并未一概否定全部的房产代持协议的效力，对于借名为规

避限购政策、贷款障碍、逃税或为了争享本不该有的购房优

待获取不正值利益的代持协议多会被认定无效，但生活中有

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些人借名买房是为了满意住房刚需而非违法套利，比如由于

积分不足、社保缴纳年限不够、没有户口无法购房等原因而

借名买房则可能被认定有效。司法实践中应结合代持的原因

和房屋的性质来平衡双方当事人的利益，从而认定代持行为

是否违反了公序良俗原则。

(一)合同效力与公序良俗问题

本案涉及的纠纷发生在《民法典》生效前，不过新生效

的《民法典》和之前的《民法总则(2017修正)》对公序良俗

问题的规定基本全都，民事法律行为不得违反公序良俗原则。

市场各主体之间为了达成交易，作出双方承诺遵守的商

定，这种商定在法律上表现为合同。当事人虽可按自己的意

思商定合同的内容和形式，却不能违反法律、行政法规的强

制性规定，也不得损害国家利益、集体利益、第三人利益和

社会公共利益。违反前述规定的合同自始不具有法律效力。

由于立法不可能穷尽一切可能无效的行为，为弥补法律

规定的不足，就产生了公序良俗原则。公序即社会一般利益，

包括国家利益、社会经济秩序和社会公共利益;良俗即一般道

德观念或良好道德风尚，包括社会公德、商业道德和社会良

好风尚。

(二)关于购房代持的风险

不符合购房政策或不情愿出面的购房者(出资人)，借符

合购房条件者(产权人)的名义，由出资人自己出资购房，在

不动产权簿上登记名义产权人的行为，这就是本案探讨的购

房代持问题。

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这种购房代持问题，涉及许多法律风险：

1、房屋代持协议可能被法院认定因违反公序良俗而无

效;

2、代持人假如反悔可能导致被代持人无法取得所购房

屋全部权，可能需要通过诉讼的方式确认合同效力以及办理

房产过户登记手续;

3、不动产物权是以对外公示为准，由于不动产权簿上

登记的是代持人的信息，因此，从法律程序上看，等级权利

人也就是代持人对房产享有物权，可以擅自处分房产，房产

被处分会导致真正权利人的权利受到损害;

4、代持人可能因自己的债务纠纷导致被代持房屋被查

封、拍卖或执行，比如本案中曾某因担当保证责任债务导致

徐某实际购房的房产被法院查封，差点被强制执行;

5、假如房屋代持人涉及离婚或者涉及死亡后的继承等

问题，可能导致其代持的房产被在离婚诉讼中被分割或被继

承;

结语

近年来，借名买房现象愈演愈烈，许多城市特地出台政

策进行打击。随着深圳和西安政策的出台以及本次最高院认

定协议无效的判决可以看出国家不鼓舞借名买房行为，法院

以后的判决可能也会更倾向于维护产权人而非代持人的利

益。将来借名买房可钻的法律空子会越来越少，借此提示大

家借名买房时需谨慎，不要在巨大的利益面前考验人性。

法条链接

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《民法典》：

第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违

背公序良俗。

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序

良俗。

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民

事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行

为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

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