房地产开发与经营论文(完整版)

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房地产开发与经营论文(完整版)

浅谈房屋租赁存在的

问题及见解张志强内蒙古科技

大学建筑与土木工程学院

摘要：随着社会经济的发展，房地产已

成为国民经济的动脉之一，自然房屋的

价格日益飙涨，而相当一部分人的工资

远远未能达到能购买一整套房子的能

力，从而房屋租赁的出现给这部分人带

来了佳音。但是，在房屋租赁过程中却

存在不少的问题。关键词：房地产；

房屋租赁；出租人；承租人；合同

房屋租赁是房地产市场中重要的一种交

易形式，随着改革开放的不断深化，特

别是党的十四大提出建立社会主义市场

经济体制以来，房屋租赁在房地产市场

中日渐活跃，房屋租赁的发展对于开放

搞活，转换企业经营机制，发展第三产

业，改善人民众的居住条件，都起到

了积极的作用。然而，在房屋租赁的过

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程中存在不少的问题，不论是出租人还

是承租人他们的合法权益未能得到保

障，便成了法律纠纷的一系列问题。将

对房屋租赁过程中存在的问题作一一的

分析。问题一：房屋租赁的租金不

够科学产生的原因其一，物业

的管理不够科学，对不同经营方式下的

租金没有定下标准价格；其二，市场的

调研工作存在偏差，不够细致，对市场

的把握程度低；其三，个人出租房屋时，

都是按着自己的意思定下的出租房屋租

金，没有科学的依据。风险及危害

其一，合同的正常履行存在纰漏，当租

金过高时，对承租人难以承当，而当租

金过低时，出租人又难以达到收益的目

的，自然合同的履行便存在问题；其二，

出租后房屋的承租人可能干不正当的交

易、买卖或对房屋造成不利因素，使房

屋正常的使用途径改变，使房屋价值率

降低。采取的措施a、得对租

赁的工作人员进行培训，提高他们的经

验核算意识；b、对公司资产的经营及公

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司所属一下的子公司的经营方式及评定

标准进行确定；c、提高市场的调研水平；

d、认真研究承租人对房屋态度的趋向，

好在洽谈合同的时候方便些，提高合同

的价值所在。问题二：房屋租赁合

同违约责任不够明确产生的原因

其一，出租人为了不影响到房屋出租合

同的签订，往往对违约责任约定的定条

文上没有明确的表述；其二，出租人从

主观上没重视对违约责任条款的严谨性

表述；其三，在违约责任的条款上，虽

然可以在违约的情况下可以起到法律的

效应，但是违约的条款听起来还是不好

听的，从而在其表述上便过于简单，甚

至不写这类的违约条款。风险及危

害其一，不利于租赁双方履行责任

意识的强化，在发生违约的时候，没有

标准的评定手段，法律效应得不到维护，

从而双方在违约的时候会起很大的争

执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有

为违约后的责任具有补偿的法律效应作

用，是保障出租人和承租人对债权及债

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务的履行，违约的情况有很多，则对不

同的违约情况得有不同的违约责任条

款，所以合同中对违约条款的不明确将

是日后违约起争-1-

执埋下隐患。采取的措施a、

应该借鉴专业的合同中违约责任条款的

示范文本；b、向专业人士进行关于违约

责任透彻的咨询；c、应该明确规定在房

屋租赁过程中，对违约责任得明确，对

影响租金的收缴及对不正当使用房屋，

不及时履行各自的责任义务的，在违约

责任中明确规定出来，从而保证双方所

应享有的权力。问题三：房屋租赁

过程中对承租人审查不严产生的原

因其一，出租人为了把房屋较快的

出租出去，急于经营，对承租人的要求

低，只要承租人给租金便把房屋出租出

去，没有进行较严格的审查；其二，经

熟人介绍的承租人，出租人也没有进行

严格的审查，认为是熟人介绍的不会有

什么问题；其三，出租人缺乏自我保护

意识，还有缺少法律意识，认为房子是

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自己的，不管承租人干什么，只要承租

人按时交房租，审查别人那么清楚没有

必要。风险及危害其一，会给

市场上不法之徒有可乘之机，钻了空子，

会给出租人后企业带来不必要的损失，

或是资金的损失，或是房屋折旧的损失；

其二，不利于房屋租赁合同的正常履行，

在房屋租赁过程中出现什么纰漏，产生

的纠纷会较大；其三，承租人可能在租

的房屋中干不正当经营，从而带来的法

律问题便会给出租人带来麻烦。采

取的措施a、对不同的承租人设置

不同的附加条件进行限制，如增加押金

的收取，或增加担保的条件等；b、出租

人或企业进行房屋租赁的过程必须遵循

房屋租赁流程来办理，不能有特殊情况，

比如：经熟人介绍；c、出租人或企业的

从业人员必须认真学习新的《公司法》，

对承租人得有足够的了解，必要的时候

通过查验承租人的银行资信和专业机构

对承租人的评价得以确认承租人的实力

和信誉。问题四：房屋租赁的租期

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过长产生的原因其一，出租人

为了追求稳定的租金收入，而自己简化

了出租的标准化程序，从而进行整租，

造成承租人投入量大，要求租期长，如：

一次性租三个月的，可以优惠租金9折；

一次性租6个月的，可以优惠租金8折；

一次性租一年的，可以优惠7折等等；

其二，受经济能力限制，以合作共建形

式建设物业项目，最终在经营中，名义

上是租赁，实质上是承租人的长期投资，

自然会要求租期长了；其三，不法分子

图的是可以长期租房屋，便可使用期间

转租，从而赚取回扣。风险及危害

其一，租期过长会影响出租人行使权力

和对房屋进行改良，出租人不好对承租

人违约，只好按合同办事；其二，承租

人在房屋长期使用过程中可能会对房子

进行内部调整，从而影响出租人的房屋

的合法权益；其三，承租人可能对房子

进行转租，给出租人会带来不必要的麻

烦；其四，容易对房屋的返还状态发生

争执，不利于保护双发的合法权益。

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采取的措施a、通过有关部门进行

约束租期过长的房屋出租，像将要开发

的地区、将要搬迁的房屋等不能把房屋

出租时间出租过长；b、提高全民的素质，

从根本、本质上教育他们，不得将房屋

出租过长；c、对于企业的出租房屋，得

从他们的管理模式上进行整改，加大有

关人员的培训，提高他们在出租业务时

对时间的长短-2-进

行限定意识。问题五：房屋租赁过

程中对租赁合同履行监管不到位产

生的原因其一，在房屋租赁的过程

中，出租人在租赁合同履行不到位，给

承租人带来不必要的麻烦，从而给双方

在后续的租赁过程中带来许多的争执、

麻烦；其二，在房屋租赁的过程中，出

租人有时不好履行对房屋的出租费收

取，出租人的操作不规范；其三，对拖

欠房屋租赁租金的不法分子没辙，又不

能用强的手段，所以履行合同方面不是

很好。风险及危害其一，会影

响出租人对房屋租赁租金的正常收取，

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影响出租人的收益；其二，在房屋租赁

过程中，收取租赁租金时可能会带来不

必要的争执；其三，房屋出租后，承租

人可能对房屋造成不可抗力因素，例如：

承租人随意更改房屋的使用性质、更改

房屋电线的路径等等。采取的措施

a、加强专业培训力度，特别是从业人员，

针对性的进行培训，不能忽视合同的法

律效应，不能单纯的认为合同的管理就

是存档便可；b、对于个体户的出租人，

是无法上门去培训了，但是可以利用媒

体、电视、报纸、网络等进行有关的意

识传播；c、形成以业务部门、财务部门

和监督部门的业务工作流程，对房屋租

赁的合同履行过程中的问题及时协调和

解决。问题六：出租人的义务责任

履行不到位产生的原因其一，

出租人只要把房屋出租出去后就很少过

问，承租人可能对房子没有尽到好的管

理维护，造成房屋大打折扣；其二，出

租人不重视与承租人的合同关系，没尽

到出租人应该尽到的义务，例如：房屋

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供电的线路、排污通道出问题没及时抢

修。风险及危害其一，承租

人可能对房屋造成不可抗力因素，使用

不当或违背出租人的意思，随意改变房

屋的使用功能；其二，出租人不及时对

合同的履行中出现的不正常信息进行掌

握；其三，承租人在房屋里可能进行非

法活动，会给承租人带来不必要麻烦。

采取的措施a、在房屋租赁合同中

必须增加房屋出租人的监督义务条款，

这样才有法律效应，可以履行该有的法

律义务及责任；b、制定相应的管理制度，

明确出租人对承租人的监督权力，其中

包括承租人是否自作主张将房屋进行转

租，是否在租来的房屋里进行非法活动，

是否危害到房屋的整体构造基本要求

等。总而言之，出租人的权力是监

督合理使用房屋，按照租赁合同按时收

取租金，在租期满后收回出租的房屋，

其义务是将出租的房屋按合同规定交付

承租人使用，并定期对房屋及设施进行

检查、维护，保障承租人的正常使用。

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承租人的权力在承租期内占有、使用房

屋，原承租人优先续租，承租人的义务

按合同要求正当使用租来的房屋，按照

合同规定交付租金，在租期满的时候将

原房完好无缺的返还出租人。房屋

的租赁业务是一项专业性极强的一份工

作，则我们还得努力学习各方面的知识

和加强实践的探索，实践的经验要互相

分享，做到实践分享来的经验1+1>2的

效果。-3-

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