浅析房屋买卖合同的效力及其履行

浅析房屋买卖合同的效力及其履行

浅析房屋买卖合同的效力及其履行

随着我国现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的

住房政策，公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此，以法律手

段标准、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公平、公

正、合法的进行，已成为民事法律研究的重要课题之一。在此，笔

者依现行有关法律和法规就房屋买卖合同效力及其履行谈谈认识。

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行

为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益

是维护交易的和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是

的《城市私房管理条例》和我国立法机关公布的《民法通那么》。

其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或

书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第（二）

项规定，购置房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖

合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要

件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合

同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合

同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻

悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁

约起到了有效的防范作用。其二、房屋买卖合同有效成立的实质法

律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同

时具备的条件。根据《民法通那么》第50条之规定为：第一、行为

人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反

法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符

合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的

特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，假设不履行便会产

生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。

房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完

毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真

全面履行了合同，当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标

的物（房屋），其履行的标志目前是以1988年的《城市私房管理

条例》和1950年政务院的《契税暂行条例》为准。也就是说房屋所

有权的转移应以是否办理产权过户手续和缴纳契税为必要条件。其

一、办理产权过户手续问题。办理产权过户手续，实际上是行政管

理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲表达着国家对

房产这一既是重要资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人

来讲那么又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。一般来说，既然有

房屋买卖书面协议，就必然办理房屋过户手续。但实践说明，由于

种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。

为此最高曾公布过至少三个司法解释，以处理由此而产生的纠纷。

第一、1984年8月30日《关于贯彻执行民事政策法律假设干问

题》（第56条）。第二、1988年4月2日最高关于贯彻执行

《中华人民民法通那么》假设干问题（第85条）。第三、1990

年2月17日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔

问题的复函》。笔者认为，前两个规定对当事人之间依法成立的房

屋买卖协议是采取有条件成认其效力的'方法，对买卖房屋能否成立

的限制性条件过多。第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成

房屋买卖协议，但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。

这些规定不仅实践中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理论，

违背了民事交易中的诚信和自愿原那么，为当事人翻悔提供了合法

根据。所以，问题的实质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是

两个阶段的问题，不能混为一谈，履行过程中出现的问题应按履行

法那么处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。其二，关于契

税问题，根据《城市私房管理条例》和《契税暂行条例》的规定，

不仅办理房产过户手续须提交契证，而且房屋买卖、完纳契税，应

于契约成立之后三个月内办理完毕。逾期交纳者，除照额补税外，

每月加收税额的20％，缺乏一月者以一月计，但加收税额不得超过

房价。这些规定也只能说明房屋买卖的实际履行问题，与合同成立

与否也没有必然的联系。