房地产企业的法律风险及其防范

房地产企业的法律风险及其防范

房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数

几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形

容。现在由于国家宏观经济调控政策影响，许多房地产开发商都面临

着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的为难局面，房地产工程是

个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到

销售完毕这段时间内，需要承当大量的可预测和不可预测的未知风

险。房地产开发所会遇到的风险，一是国家宏观经济调控的风险；二

是工程开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。

在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发

生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽

可能地防止它发生。

一、建立房地产企业法律风险防范机制

尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一

个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种

法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和

抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的标准性，将法律风

险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发

生。

〔一〕房地产工程的合法性问题

这是房地产工程中首要需要解决的法律问题。一个房地产工程的

成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土

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地使用权；二有房地产企业资质；三有该工程已经主管部门的行政批

准。具备了以上条件，那么可以说明该房地产工程的主体是合法的，

受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比方，

经常会有房地产开发商将原来审批的工程用途、工程的规划设计参数

等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，那么房地产工程就

无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权

证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承当一笔不菲的等。

这里需要说明的是，对工程的规划设计参数，并非都是无法更改的。

根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制

性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的

合法性也需要审查。

房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中

所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯

法律的可能。房地产企业防止法律风险的有效措施是建立法律风险防

范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地

产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法

律风险一一防止和消除在操作过程中。

房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成

立工程公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、

工程转让、房屋销售、租赁、按揭抵押〔即房地产抵押贷款〕、物业

管理等环节都需要防范疏漏和失误。

〔二〕法律风险主要表现

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1、土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷；

2、成立工程公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生

的纠纷；

3、房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；

4、前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、

公摊面积等引发的纠纷以及因工程抵押引起的法律风险；

5、房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按

揭还贷纠纷；

6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合

收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题

引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。

房地产开发是一个系统工程，在这个过程中，每一阶段、每一个

环节的事先把关至关重要，要从源头和流程上解决疏漏和失误，实现

开发行为的标准运作。

以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制，往往在发生了法

律纠纷，到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房

地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略，更侧重于在工程介

入之初就进行法律风险的事前防范。

二、法律风险的防范

1、建立完善的工程运作体系

工程的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各

项工作流程等等都要标准，形成体系，符合国家相关法律、法规及政

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策的规定。

2、建立企业内部完善的合同管理体系

合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体，事实证明，房地

产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不标准、不

严谨甚至不合法有关。建立完善的合同管理体系，需要从以下几个方

面着手：

〔1〕完善对合作对方履约信用和能力的审查机制

〔2〕完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制

度

〔3〕制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循

〔4〕制作公司自用的各种标准性的示范固定合同文本

〔5〕对公司管理人员及相关经办人员组织合同标准运作的专业

培训

〔6〕建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和方法

3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识

企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真

学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及标准性文件，时

刻关注并学习和研究新的法律、法规、标准性文件。

4、外聘专业律师事务所作为参谋单位，内设企业内部法务工作

人员

通过内外法务的相互配合，可以快速、高效地解决问题。两者各

有侧重，律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉

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讼等；企业法务那么侧重于企业内部的日常法律事务处理，同时，作

为企业和律师事务所的工作对接人，和律师事务所相互配合，形成内

外法务双险机制。

我们也经常碰到这样的条款：一方违约，应承当另一方的所有经

济损失。这样的约定等于没有约定，一旦出现违约，那么必然会陷入

到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如，如果合同中没有约

定预期保障机制，那么，在履行过程中，明知对方存在违约行为，但

如无法确凿举证，仍然无法预期保障自己的利益。在这里我们只是简

单举例说明，实际上有许多方面，都是需要双方在合同中明确约定，

方可保障自己的投资利益。应该说，投资房地产是一项高风险高收益

的工程。而这高风险，很大程度上取决于法律风险，法律风险又是通

过合同条款的是否详细和完备表达出来。

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