关于公司房屋租赁工作难点问题法律风控指引(含租赁业务相关模板)

企业房屋租赁工作难点问题

法律风控指引

2021年12月

于优先购买权的分析思路，如果承租人承租的部分与房屋其他部分不可分、使

用功能整体性较明显，或承租人承租的部分占比50%以上的，承租人对整体享

有优先承租权，反之则仅及于原承租部分。

2、承租人的诚信程度、履约能力、房屋的租赁用途是否构成同等条件？

考虑到租赁合同是长期持续性的合同，对出租人和承租人的信任程度有一

定要求，且房屋的使用方式对房屋价值有较大影响，与一次性的买卖合同有所

区别。因此除了租金金额、支付方式和期限、租期、特殊身份关系外，承租人

的诚信程度、履约能力及房屋的租赁用途也不容忽视，需综合各个因素判断是

否构成“同等条件"。如果承租人在过去的履约过程中存在多次或重大违约情

形，影响双方的信任程度，法律虽未规定此时承租人不享有优先承租权，但可

能被认定为不符合“同等条件”，无法行使优先承租权。

3.如何保障和行使优先承租权？

租赁期限届满后出租人有意愿继续出租的，应在合理期限内通知承租人，

通知内容应包括租金金额、支付方式和期限、租期等续租核心条款。

承租人欲行使优先承租权的，应在收到通知后合理期限内通知出租人，该

合理期限可以参照《民法典》第七百二十六条中关于优先购买权合理期限的规

定：“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承

租人放弃优先购买权。”并结合具体情况进行判断，如果租赁合同中另有约定

的，按照租赁合同约定的期限行使。

4.如原承租人的优先承租权被侵害，承租人有何种救济途径？

出租人侵犯原承租人优先承租权的，承租人可以请求出租人赔偿损失，这

在实践中几乎没有争议。关于损失的计算标准，参照《民法典》第五百八十四

条的规定，一般认为应包括直接损失和合同履行后可以获得的利益。具体来说,

包括承租人为续租支出的合理费用、承租人无法续租导致的经营损失、承租人

另行租赁的租金差价等。

5,公司作为出租方进行公开招租时，对于原承租人的优先承租权应注意哪

些问题？

(1)公司作为出租人，应如何履行通知义务？

在普通房屋租赁中，出租人负有在合理期限内通知承租人租金金额、支付

方式和期限、租期等续租核心条款的义务。但在公开招租中，上述条款可能需

要等到竞租完成后方能确定。故在此情形下，出租人的通知义务应调整为在合

理期限内通知承租人参加公开招租，且该通知义务宜理解为直接通知。

（2）原承租人应采取何种方式行使优先承租权？

在实践中，多数法院认为，当出租人履行通知义务后，原承租人欲行使优

先承租权的，应按照招租程序参与竞租，如果原承租人未参与竞租，可能被认

为已放弃优先承租权。

（3）原承租人可以采取哪些特殊的优先承租权救济途径？

①监督竞争对手是否违反公开招租程序

竞租人应严格按照招租要求制作、密封、提交响应文件，并由其授权代表

在规定的时间、地点，携带相应的身份、授权文件参与竞价。如果出现错误，

可能导致其竞价作废。因此，原承租人可以充分利用公开招标的程序，监督竞

争对手是否犯错。

②监督是否存在导致成交无效的情形

国有资产进行公开招租，应严格按照相关法律法规及企业制度进行操作。

如果程序有误，可能导致成交无效。在第三人成交无效的情况下，原承租人有

机会再次竞租。

九、公司作为承租人，在租赁合同终止后应注意哪些问题？

1.租赁合同终止前，公司应注意检查租赁房屋的状态是否符合租赁合同关

于租赁房屋返还的相关规定，提前对不符合合同约定的事项进行修复或处理；

2.对于因租赁期间届满而终止的租赁合同，注意审查租赁合同中是否有关

于须提前通知出租方不继续续租的相关约定，如有，则应按照合同约定履行相

应的通知义务；

3.在租赁合同终止时，公司应按照租赁合同约定的期限，搬离租赁物业，

并与出租方办理租赁房屋的现场交接，并注意留存交接手续等相关资料；如因

出租方原因，无法在合同约定期限内办理现场交接，应注意对公司搬离后的现

场进行拍照，并将租赁房屋的钥匙移交租赁房屋的物业公司进行保管，并注意

办理移交手续；

4.应及时结清租金和其他水电等费用；

5.在办理租赁保证金或房屋押金返还时，应注意：应在收到出租方返还的

款项后，向出租方返还其开具的租赁保证金或房屋押金收据原件；如出租方称

需相关资料办理款项返还手续，可向出租方提供收据的复印件，但不可提供原

件（如出租方坚持要求收回收据原件后方可返还款项，则需出租方另行出具

“收据原件已收回，用于出租方办理租赁保证金/押金的返还审批手续，出租方

应向承租方退还租赁保证金/押金金额为【】元"的书面文件，并由出租方加盖

公章），否则款项的返还存在风险。

第二部分有关公开招租的难点问题

一、公司作为股份制上市公司，且营业范围中具备自有物业租赁资质，租赁工

作是否需要完全按照深国资委[2020]132号文执行？哪些条款必须严格执行，

哪些条款可以自主决策？

《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见》（深国资

委[2020]132号文，以下简称为"132号文"）第二条适用范围规定：本指导意

见适用于市国资委直接履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司、国有

控股企业及其所属各级全资、控股企业、国有实际控制企业。

公司的控股股东是深圳广播电影电视集团（股权比例为57.77%）,深圳广

播电影电视集团是事业单位，并非由市国资委直接履行出资人职责的国有独资

企业、国有独资公司、国有控股企业，故严格就132号文的内容而言，公司并

不适用132号文的相关规定。

但据公司相关部门反馈，公司曾就公司是否适用132号文的问题向深圳广

播电影电视集团进行内部请示，深圳广播电影电视集团口头回复公司虽不是市

属国有企业，但仍应适用132号文的相关规定。故根据深圳广播电影电视集团

的回复且从有利于资产出租的合规管理角度出发，公司应按照132号文的相关

规定执行。

关于具体条款的适用事宜，应与其他法律法规的适用原则保持一致，即：

凡是132号文中采用“应当""必须""不得"等字样的条款，公司应严格遵

守适用；凡是132号文中采用“可"“有权”"等字样的条款，公司可自主决

策是否适用。

二、在招租的过程中需设定承租人的资格要求和其他承租条件，哪些要求是不

能设置或有法律风险，应尽量避免？

132号文第五条第二款租赁方案制定及审批规定：企业资产租赁应当制定

合理的租赁方案，内容应包括：租赁资产的基本情况（资产现状、地点、建筑

面积、规划用途、产权归属情况等）、租赁目的、可行性、租赁期限及期限确

定依据、市场询价或第三方估值情况、租金标准及用途、租金收缴办法、承租

条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。资产租赁方案应提交企业相关

决策会议集体研究决定。

以上规定仅明确合理的租赁方案中应包括承租条件，且租赁方案应经决策

会议集体研究决定，但并未对承租条件的具体内容作出明确规定。

如在实务中，公开招租采取的是招标方式，公司可直接按照《招标投标法

实施条例》的相关规定，判断公开招租条件是否具有合理性；如公开招租采取

的是非招标方式，在无具体法律法规或文件对于公开招租条件的合理性作出规

定的情况下，公司可以参考《招标投标法实施条例》和《政府采购法实施条例》

的相关规定判断公开招租条件是否具备合理性。

《招标投标法实施条例》第三十二条招标人有下列行为之一的，属于以

不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人：

（一）就同一招标项目向潜在投标人或者投标人提供有差别的项目信息；

（二）设定的资格、技术、商务条件与招标项目的具体特点和实际需要不

相适应或者与合同履行无关；

（三）依法必须进行招标的项目以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖

项作为加分条件或者中标条件；

（四）对潜在投标人或者投标人采取不同的资格审查或者评标标准；

（五）限定或者指定特定的专利、商标、品牌、原产地或者供应商；

（六）依法必须进行招标的项目非法限定潜在投标人或者投标人的所有制

形式或者组织形式；

（七）以其他不合理条件限制、排斥潜在投标人或者投标人。

《政府采购法实施条例》第二十条规定：采购人或者采购代理机构有下列

情形之一的，属于以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇：

（一）就同一采购项目向供应商提供有差别的项目信息；

（二）设定的资格、技术、商务条件与采购项目的具体特点和实际需要不

相适应或者与合同履行无关；

（三）采购需求中的技术、服务等要求指向特定供应商、特定产品；

（四）以特定行政区域或者特定行业的业绩、奖项作为加分条件或者中标、

成交条件；

（五）对供应商采取不同的资格审查或者评审标准；

（六）限定或者指定特定的专利、商标、品牌或者供应商；

（七）非法限定供应商的所有制形式、组织形式或者所在地；

（八）以其他不合理条件限制或者排斥潜在供应商。

按照或参考以上规定，在公开招租中，如公司在设定竟租人资格条件时，

应避免出现以上情况，以降低被认定为设置不合理条件限制、排斥潜在竞租人

的风险。

如在公开招租中，公司在设定竞租人资格条件时，被认定为设置不合理条

件限制、排斥潜在竞租人，则：

（1）如公开招租采用的招标方式，则根据《招标投标法》第五十一条，有

关行政监督部门有权对公司责令改正，可以处一万元以上五万元以下的。

（2）如公开招租采用的非招标方式，虽然132文并未规定设置不合理条件

限制、排斥潜在竞租人的后果，但仍存在被限制、排斥的潜在竞租人向交易机

构或深圳市国资委投诉/举报/反映相关事宜的风险。

三、关于租赁物业转租的相关问题

1.132号文对于转租，有哪些规定和要求？

132号文第六条第二款第四项规定：企业资产租赁原则上不允许转租。确

因特殊情况需要转租的，承租人提出书面申请，企业应对次承租人进行资格审

查，并由原决策机构批准后方可转租。转租合同的内容必须事先征得出租企业

的同意，否则不可转租。

根据上述规定可知：

（1）原则上，企业资产不得转租；

（2）如确需转租，应满足以下条件：

①承租人提出书面申请；

②企业对次承租人进行资格审查；

③原决策机构批准；

④

2.

转租合同事先征得出租企业的同意。

如何界定转租？

132号文第六条第二款第四项规定：资产出租后，承租人不得擅自转租，

即不得将承租资产部分或全部再出租给第三方。

根据上述规定并结合出租的定义可知，对于承租人将承租资产部分或全部

提供给第三方使用，并从中获取经济利益的行为，可以认定为转租。在实践中,

对于以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租的房屋再给他人使用，不参

与经营而获得租金性收益的行为，一般会认定为变相转租。

现就实践中可能出现的情况分析如下：

（1）承租人将承租资产的部分或全部提供给第三方使用（不管第三方是否

为关联方），并直接收取使用费用。

该种情况因承租人直接收取承租房产的使用费用，属于获取经济利益，应

当定性为转租。

（2）承租人将承租资产的部分或全部提供给第三方使用（不管第三方是否

为关联方），并未收取使用费用。

在该种情况下：

①如果第三方是完全无条件使用承租资产，一般不宜认定此种行为属于转

租行为；

②如果第三方是有条件地（包括但不限于第三方向承租人提供各项便利或

回报）使用承租资产，则倾向于承租人提供承租资产的部分或全部的行为是一

种变相的转租行为。

（3）承租人提供承租资产的部分或全部，与第三方合作经营。

在该种情况情况下：

①如果承租人亲自参与经营，一般不宜认定此种行为属于转租行为；

②如果承租人并不参与经营，而是由他人经营，承租人只是参与分红，则

倾向于认为承租人提供承租资产的部分或全部的行为是一种变相的转租行为。

2.公司如何对承租人的转租行为进行监管？

如公司在租赁合同中明确约定不得转租，可采取以下措施对承租人是否存

在转租行为进行监管：

（1）定期派人前往租赁房产所在地进行巡查，检查是否存在非承租人所有

的室外广告或公司招牌等类似物品，如存在前述物品，则可根据相关物品载明

的信息，进一步核查是否存在非承租人使用租赁房产的情况并核查是否存在转

租的情况，如要求承租人说明情况并提供证明资料等；

（2）定期前往企查查等类似网站，查询是否存在非承租人公司将租赁房产

地址作为注册地址；

（3）定期查看租赁房产的物业费缴纳情况，是否存在由非承租人支付物业

费的现象。

3.若公司发现承租人存在转租嫌疑，应如何应对？

如公司发现承租人存在转租行为的嫌疑，则公司可按照以下流程处理：

（1）将发现承租人存在转租行为嫌疑的相关事实进行固定，如：对非承租

人所有的室外广告或公司招牌及其他表明租赁房产由非承租人使用的事实进行

拍照；将显示非承租人公司将租赁房产地址作为注册地址的网页截图保存。

（2）致函承租人，要求承租人就公司发现的相关事实进行说明。

承租人如主张非承租人系基于合作经营使用租赁房产，则应由承租人提供

其实际参与经营的相关证明资料。

（3）如承租人作出的说明不足以对非承租人使用租赁房产的行为作出合理

解释，则可根据公司与承租人之间的租赁合同的具体约定要求承租人承担相应

的违约责任。

在处理转租事宜时，公司需要注意的是：

《民法典》第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，

但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

根据以上规定，公司应在发现承租人存在转租嫌疑后六个月内，向承租人

提出异议，否则视为公司同意转租，存在公司无法追究承租人违约责任的风险。

四、通过公开招租方式对外出租的物业，合同双方能否对租赁价格作出变更？

132号文第六条第一款第三项合同变更规定：租赁合同一旦签订生效，原

则上不允许变更。确因重大情况需要变更的，由原决策机构审议。变更内容涉

及租赁价格、租赁期限等核心条款的，应当重新公开招租。

根据以上规定可知，如租赁价格发生变更，应当重新公开招租，即公司与

承租方不能通过协议或其他方式对租赁价格作出变更，只能通过重新公开招租

的方式重新确定租赁价格。

五、原通过公开招租方式对外出租的物业，租赁合同解除后重新公开招租的，

是否可以仅对租赁价格进行招租？

重新公开招租就是将待租的资源性资产重新放到租赁市场中进行公开招租,

是面对整个租赁市场进行的，对于其他潜在的承租人而言，这就是一次全新的

公开招租，因此重新公开招租也必须按照公开招租的要求和程序完整进行，不

能对其中的某些事项和环节进行违规简化。

六、公司按照132号文的要求通过公开招租方式进行出租的资产，如因承租方

违约导致合同提前解除，再次进行公开招租时，原承租方能否继续参加？

公司公开招租系根据132号文进行的，而该文件中并未明确规定承租方违

约导致合同提前解除，就不能参与再次公开招租。

但该文件第六条第二款第三项关于加强续约管理的规定中明确，原承租人

须履约记录良好才能满足续租的条件，如参照该内容，则公司应谨慎决定是否

允许已存在违约行为的原承租人继续参加公开招租。如不存在合理充分的理由

（如原承租人的违约系因不可抗力造成、原承租人已提供充分的履约担保等），

不建议公司允许已存在违约行为的原承租人继续参加公开招租，否则如果相关

租赁合同属于上市公司应当披露或公司自主选择披露的重大合同，那么一旦原

承租人成为新的承租人，存在股民认为公司的风控合规存在问题进而影响公司

股价的风险。

七、若公司引入房产租赁中介寻意向承租人，在与中介合作的过程中，应注

意哪些事项？

1.公开招租的项目

对于公开招租的项目，因需通过公开招租程序确定最终承租人，故如公司

在寻意向承租人环节引入房产租赁中介，需注意：

（1）中介合同中，应约定中介方的义务仅为寻意向承租人，意向承租人

报名参加公开招租即为中介方完成合同义务，中介费可约定在中介方完成合同

义务后进行支付；

（2）在中介寻意向承租人，并促成意向承租人报名参加公开招租的过程

中，公司应注意不得与意向承租人就公开招租的条件、后续租赁合同的内容等

实质性项目进行商谈或协商一致；

（3）公司在设定承租人的条件和资质时，应注意遵循公平、公正、公开原

则，避免被认为存在提前内定承租人的嫌疑。

2.非公开招租的项目

对于非公开招租项目，公司可通过房产租赁中介寻意向承租人，并最终

和房产租赁中介推荐的意向承租人直接签订房屋租赁合同，公司注意遵照《民

法典》的相关规定操作即可。

具体而言：

（1）在确定合作的房产租赁中介时，应注意审查租赁中介公司的《深圳市

房地产经纪机构备案证书》和房地产经纪人的《房地产经纪人资格证》；

（2）应注意在中介合同中对中介费的收取标准和具体承担方作出明确约定;

（3）如果房产租赁中介没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费,

即使合同中这样规定也是无效的，但是房产租赁中介可以要求委托人支付从事

中介活动支出的必要费用；

（4）如果意向承租人绕过房产租赁中介和公司签约，房产租赁中介仍有权

获得中介费。

办公室

2021年12月30日

第一部分普适性难点问题..............................................1

一、公司作为承租方在签订租赁合同前，应注意审查租赁物业的哪些资料？

.................................................................1

二、签订房屋租赁合同时，最长租赁期限是多长时间？..................1

三、租赁合同中关于租赁物业的租赁面积事宜，应注意哪些问题？.......2

四、在租赁合同签订过程中，还应该注意哪些问题？...................3

五、物业费欠缴的，物业公司能否暂停水、电、热、燃气、空调等服务？4

六、提前解除租赁合同情况下，免租期租金应如何支付？..............4

七、租赁房屋二次装修和扩建费用应由何方承担？.....................5

八、关于优先承租权，应注意哪些问题？............................7

九、公司作为承租人，在租赁合同终止后应注意哪些问题？............9

第二部分有关公开招租的难点问题.......................................11

一、公司作为股份制上市公司，且营业范围中具备自有物业租赁资质，租

赁工作是否需要完全按照深国资委[2020]132号文执行？哪些条款必须严格

执行，哪些条款可以自主决策？....................................11

二、在招租的过程中需设定承租人的资格要求和其他承租条件，哪些要求

是不能设置或有法律风险，应尽量避免？............................11

三、关于租赁物业转租的相关问题...................................13

四、通过公开招租方式对外出租的物业，合同双方能否对租赁价格作出变

更？............................................................15

五、原通过公开招租方式对外出租的物业，租赁合同解除后重新公开招租

的，是否可以仅对租赁价格进行招租？..............................16

六、公司按照132号文的要求通过公开招租方式进行出租的资产，如因承

租方违约导致合同提前解除，再次进行公开招租时，原承租方能否继续参

加？............................................................16

七、若公司引入房产租赁中介寻意向承租人，在与中介合作的过程中，

应注意哪些事项？................................................16

租赁合同参考范本....................................................18

附件一：公司作为出租方租赁合同模版

房屋租赁合同

合同编号：

出租人（甲方）:深圳市XXXX股份有限公司

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他___________

证件号码：__________

通讯地址：__________

：______________

0委托代理人/□法定代表人：_____________________________

证件类型：0居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他___________

证件号码：__________

通讯地址：____________________

：_____________________________

承租人（乙方）：_______________________________________

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他___________

证件号码：____________________________________________________

通讯地址：____________________________________________________

：____________________________________________________

□委托代理人/□法定代表人：___________________________________

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他_______

证件号码:____________________________________________________

通讯地址：___________________________________________________

：___________________________________________________

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》

《商品房屋租赁管理办法》《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租

赁安全责任的决定》《深圳市人民政府印发〈关于规范产业用房租赁市场稳定租

赁价格若干措施（试行）＞的通知》等相关法律法规文件的规定，甲、乙双方在

平等、自愿、公平以及诚实信用的基础上，就房屋租赁相关事宜协商一致，共

同订立本合同。

第一条租赁房屋基本情况

1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于深圳市【】区【】大厦【】

层【】号,租赁形式：_[]_,房屋建筑面积：_[]_平方米（详见附件

二房产证复印件），房屋租赁用途：[]O

1.2房屋权属状况：

不动产权利人或合法使用人为【】，甲方持有：房屋所有权证或不动产

权证书，房屋所有权证或不动产权证书编号：【】，房屋未设定抵押。

1.3房屋装修情况：_/_（装修具体情况可由甲、乙双方在本合同附件二

中补充列明）。

1.4房屋内附属设施情况：

0房屋内无任何设施设备，是空房。

口房屋内安装有设施设备，详见附件三《房屋交付确认书》。

第二条租赁期限

2.1乙方租赁房屋的期限自_____年_____月______日至____年____月_

—日止，共计—年个月（不得超过法律、法规规定的最长期限，单个

产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年）。

2.2免租期：

口乙方享有—□月/□日的免租期（含在租期内），具体时间为_________年—

—月日至年—月日。在该期间，乙方无需向甲方支付租金,

但需承担除租金外的水、电、燃气、物业管理费等所有费用。免租期满，不论

乙方是否使用租赁房屋，均应当按照合同约定支付租金。如因乙方原因导致本

合同提前解除，则乙方应向甲方补缴剩余租赁期所对应的免租期的租金，乙方

需补缴的免租期租金=月租金总额x免租期月数x剩余租赁期/合同租赁期。

0乙方不享有免租期，自甲方交付房屋之日起开始计算租金、管理费及其

他各项费用。

第三条租金

1租赁房屋按建筑面积计算租金，月租金总额为人民币—元（大写：_

）O

3.2租金支付时间：租金按月支付，乙方应当于每月—日前向甲方支付

租金。甲方在收取乙方租金时，应当向乙方开具增值税专用发票（税率为

[]%）0

3.3租金支付方式：乙方应当在约定的支付租金日期前以银行转账方式将

租金交付于甲方。

以转账方式支付时，乙方应当将租金付至甲方指定的如下帐户：

户名：

开户行：

账号：

3.4房屋租赁合同期内，甲方不得单方面提高租金。

3.5双方约定，租赁期限内租金自第_____年起每____年在上一年度租金标

准基础上□调增/口调减_%,具体如下:

(1)自—一年月—日至——年——月—租金标准为人

______

民（大

____元/月

)O币.写：

一年

(2)自—月—日至——年一月租金标准为人

______

民币

____元/月（大写:）。

一

(3)自—年—月—日至——年——月——日，租金标准为人

民币

____

（大

元/月

)O

一写：

3.6本合同所约定的价格属于双方之间的商业机密，甲、乙双方均不得向

外泄露，如一方泄漏造成对方损失，守约方有权追讨违约方责任，并要求违约

方赔偿因此所造成的经济损失。

第四条租赁押金

3.1本合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付相当于—个月租金的押

金共计人民币________（大写：_______）o甲方收取乙方押金时，应当向乙

方开具收款凭证。

4.2乙方支付的押金并非乙方预付的租金或其他费用，仅是乙方履行本合

同约定义务的保证，甲方不得无故扣留乙方押金，拒不退还。租赁期限届满或

合同解除后5日内，同时满足以下条件时，甲方应当在扣除乙方应承担的租金、

费用以及违约赔偿金后，将租赁押金剩余部分无息退还给乙方（如有租金余额

一并予以退还）：

（1）乙方未对租赁房屋造成损坏或已经将损坏的房屋修复；

（2）乙方按照本合同约定的方式将租赁房屋（包括附属设施）交还给甲方;

（3）乙方使用租赁房屋地址办理工商注册的，已将工商注册地址迁移，并

办理完毕法律及政府规定的其他手续。

第五条其他费用

4.1租赁期间，甲方负责支付法律、法规规定应由甲方交纳的房屋租赁相

关的税费。

5.2租赁期间，因乙方使用租赁房屋所产生的13水费/Z电费/（Z燃气费

/0物业管理费/回电视费/回电话费/0网络费用，由乙方承担。计费标准如

下（如公用事业单位或物业服务企业依法调整收费标准的，随其调整）：

水费：/

燃气费：/

元/吨;电费：/元/度;

元/立方米:物业管理费：/元/平方米/月;

其他：具体费用以大厦物业管理公司收费为准。

5.3乙方应当自收到缴费通知或甲方提供的收费凭据后按要求及时缴交费

用，否则因此产生的滞纳金、违约金及相关法律后果均由乙方承担。

第六条房屋的交付与验收

6.1甲方应于—年________月_____日前将租赁房屋交付给乙方，并保证房

屋及其附属设施安全、合格。

6.2乙方应在甲方交付租赁房屋时入内检查租赁房屋的现有设备及设施，

双方应当共同签署《房屋交付确认书》（见附件三）完成交付。

6.3双方特别确认：未签署《房屋交付确认书》但乙方已进场装修的，视

为租赁房屋交付已完成。

第七条装饰装修

7.1在不影响房屋结构的前提下，甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰装修,

但乙方进行二次装修改造所需的水、电、燃气、空调、消防等材料应符合大厦

设计以及主体施工阶段所规定的材料要求，具体方案须经甲方及租赁房屋所属

大厦物业管理处书面批准并报甲方备案；按规定需报有关部门审批的，还应由

甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。对于二次装修改造乙方应聘请合

法合规并具有相应资质的施工主体进行施工。租赁期限届满或合同解除后，装

饰装修物无偿归甲方所有。

7.2装修押金：符合本合同7.1条下的装修，乙方需在施工开始之日前—

_个工作日内向甲方或甲方指定单位交纳装修押金，装修押金金额视实际情况

而定。装修完成且经消防部门验收合格后，由甲方或甲方指定单位向乙方无息

返还装修押金。

7.3若因乙方装修引起包括但不限于租赁房屋损坏、相邻关系纠纷等导致

甲方遭受损失均由乙方负责赔偿并承担全部责任。

7.4若乙方装修涉及水、电、燃气、消防、空调及排污等中央系统的接驳、

更改或移动等，须征得所属大厦物业管理处书面同意并由本大厦原施工方施工,

所需费用由乙方承担。否则，乙方应承担由此造成的一切责任。

7.5乙方未经甲方许可不得依附租赁房屋设置任何形式的广告，包括在租

赁房屋内外侧利用窗户、玻璃幕墙等透明物设置广告。否则，甲方有权解除合

同，没收乙方押金，乙方除须支付剩余租期租金金额外还应承担由此产生的一

切法律责任。

7.6若乙方在租赁房屋装修期间或使用租赁房屋期间改造了原租赁房屋附

属设施设备（包含但不限于对消防、空调的改造），该改造后的设施设备在使

用过程中（包含正常使用）出现或发生妨碍安全、损坏、故障时，维修责任及

维修费用由乙方承担。

7.7乙方在租赁房屋装修期间或使用租赁房屋期间，因非甲方原因导致租

赁房屋或设施设备受损，而这种受损结果已经波及影响至非乙方租赁面积的公

共区域或者其他租户的租赁场地的，乙方除应自行承担自身租赁房屋维修、恢

复原状的责任及费用之外，还应承担波及影响的公共区域及其他租户租赁场地

的维修、恢复原状的责任及所有费用。

第八条房屋使用及维护

8.1租赁期间，乙方应当正常、合理地使用租赁房屋及其附属设施，安全

用水、用电，未经甲方书面同意，不得擅自改变租赁用途。

8.2租赁期间，乙方发现租赁房屋及其附属设施有损坏或故障时，应当及

时通知甲方修复。甲方应当在接到乙方通知后的30日内进行维修。无法通知甲

方或甲方接到通知逾期不维修的，或者因情况紧急必须立即进行维修的，乙方

有权代为维修，费用由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知

或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自

行承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

因乙方故意或使用不当而造成租赁房屋或附属设施（包括乙方对房屋的装

饰装修和增加的设施、设备）出现损坏或故障，由乙方负责维修，甲方不承担

维修义务。

在租赁期内，因甲方或乙方不及时履行本合同约定的维修、养护以及其他

义务造成对方或第三方人身损害、财产损失的，责任方应当承担赔偿责任。

8.3发生需紧急维修但又无法通知乙方或虽通知但乙方不能在场的情形时,

甲方可在物业管理等部门的协助下，进入租赁房屋进行紧急维修施工作业，由

此给乙方造成的损失，甲方应当给予补偿。

第九条转租、续租及优先权

9.1转租

乙方不得转租。

9.2续租

本合同租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期限届满之

日前必日向甲方提出书面续租申请。双方就续租事宜达成一致的，应重新订

立租赁合同或者签订租赁期限变更协议。在同等条件下，乙方享有优先续租权。

9.3优先权

甲方在租赁期间出售租赁房屋，应当提前通知乙方，乙方在价格、付款方

式同等条件下有优先购买权。若甲方出售的是连同租赁房屋在内的整栋房屋或

与其他房屋连为一体的整体房屋，乙方认可其放弃优先购买权。

第十条房屋返还

10.1租赁期限届满或本合同解除之日起日内，乙方应当及时清空

搬离租赁房屋，并将房屋及附属设施交还甲方。乙方未在约定的时间内清空、

搬离房屋，且无法联系上乙方的，双方约定按如下方式处理：

□甲方有权将租赁房屋内遗留的所有物品作为废弃物处理。

口乙方提供紧急联系人__________________,乙方紧急联系人自收到通知

之日起10日内未清空房屋的,甲方有权将租赁房屋内遗留的所有物品作为废

弃物处理。

□甲方委托第三方保管公司代为保管遗留物，保管费用由乙方承担。

□甲方采取□拍卖/口变卖的方式处置遗留物，代乙方保管所得价款。

□其他_____________________________________O

10.2乙方返还房屋后遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权将其作

为废弃物处理。甲方因处理乙方遗留废弃物产生的费用，有权要求乙方承担。

10.3房屋返还时，双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气

等使用情况进行交验，并在《房屋交还确认书》（见附件四）中签字或盖章。

第"■一条合同的解除

11.1经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

11.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋：

（1）不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达30日；

（2）租赁房屋符合约定交付标准前提下，乙方无正当理由拒绝签署《房屋

交付确认书》；

（3）擅自拆改变动房屋主体结构；

（4）擅自改变租赁房屋用途；

（5）利用租赁房屋从事违法活动；

（6）未经甲方书面同意，乙方擅自转租，在甲方限期内仍未改正。

11.3甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

（1）未按约定时间交付租赁房屋达7日；

（2）甲方无权出租房屋或交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用或

者危及乙方

安全或健康；

（3）不承担约定的维修义务或不交纳应当由甲方承担的各项费用致使乙方

无法正常使

用租赁房屋。

11.4有下列情形之一的，甲乙双方均有权解除合同：

（1）租赁房屋因社会公共利益或因城市建设需要等原因被依法征收征用拆

除［在该情形下，乙方因合同未履行完毕遭受的损失（含装修损失），甲方应当

给予合理的补偿，甲方向乙方支付的损失补偿金额仅限于甲方就该项损失从第

三人处获得的补偿金额］;

（2）因地震、火灾等不可抗力致使租赁房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房

屋不能使用；

11.5存在上述情形的，甲方或乙方按照本合同第14条约定向对方送达

《解除合同通知书》（见附件五），对方收到通知书时，本合同解除。

第十二条违约责任

12.1甲方违约责任

（1）甲方存在本合同第11.3条约定情形，乙方解除合同的，甲方应在合

同解除后5日内退回押金及预收的租金余额，并按照合同月租金金额两倍的标

准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔

偿。

（2）甲方逾期向乙方交付房屋或存在本合同第11.3条第2项、第3项约

定情形，乙方未解除合同的，违约行为发生期间甲方每日应当按照日租金金额

（即月租金金额/30）的两倍向乙方支付违约金（违约金最高不超过月租金金额

的两倍）。

（3）租赁期间，甲方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的,

应至少提前30日书面通知乙方，退回押金及预收的租金余额，并按照合同月租

金金额的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方

还应负责赔偿。

12.2乙方违约责任

（1）乙方存在本合同第11.2条约定情形，甲方解除合同的，甲方有权将

租金押金金额全数作为违约金，即不予退还租金押金。若前述违约金不足抵付

甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

（2）乙方逾期交纳租金、押金或者其他费用，未达到合同解除条件或者虽

达到合同解除条件但甲方未解除合同的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金

额（即月租金金额/30）的两倍向甲方支付违约金；如乙方将房屋进行转租的，

甲方有权要求次承租人向甲方直接支付房租，次承租人向甲方支付房租后，乙

方不得再向此承租人主张房租。

（3）租赁期间，乙方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的,

应至少提前30日书面通知甲方，甲方有权将租赁押金金额作为违约金，即不予

返还租赁押金，若前述违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

（4）租赁期限届满或合同解除的，乙方应当及时搬离并交还房屋。逾期搬

离或拒不交还的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金额的两倍向甲方支付违

约金。

（5）乙方未经甲方书面同意，擅自对租赁房屋进行改造、装饰装修或安装

对房屋结构产生影响的设施设备的，应当将租赁房屋恢复原状，并赔偿因此给

甲方造成的损失。若因乙方的前述行为给甲方或第三方造成人身损害、财产损

失的，由乙方承担一切法律责任并赔偿损失。如发生前述情形，甲方有权先行

向第三方进行赔付。如乙方未按约定将租赁房屋恢复原状，甲方有权自行将租

赁房屋恢复原状，因此产生的费用应由乙方承担。乙方应在收到甲方书面通知

后【】天内向甲方支付前述赔付款项和相关费用，否则每逾期一日，乙方应当

按照应付款项的万分之五向甲方支付违约金，甲方在退还乙方的租赁押金时，

有权扣除乙方的应付款项和违约金。

（6）乙方未经甲方书面同意擅自转租的，甲方有权要求乙方限期内改正，

并要求乙方在收到甲方书面通知后【】天内按照甲乙双方约定租金标准（按天

计算）X实际转租天数的计算结果向甲方支付违约金，如乙方与次承租人约定的

租金标准高于甲乙双方约定的租金标准，乙方还应向甲方支付转租期间差额部

分的款项。

12.3如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿所发生的一切费用

（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费

等等）均由违约方承担。

律师费收费依据《广东省律师服务政府指导价》（文号粤价［20061298号）

的规定，按争议标的额的比例计算。

第十三条特别条款

甲乙双方应签订附件七《深圳市房屋租赁安全管理责任书》（以下简称

“《责任书》”），全面、适当履行《责任书》规定的安全管理责任与义务。

任何一方违反《责任书》的规定导致本合同项下房屋租赁过程中发生安全责任

事故或造成他人人身损害、财产损失的，由责任方承担一切法律责任和经济损

失。

第十四条通知和送达

14.1甲乙双方约定以□邮寄口□□短信方式发送通知，双方

确认其有效送达地址如下：

甲方送达地址：口同首部通讯地址

□其他地址________________________________

口□号口手机号__________________

乙方送达地址：口同首部通讯地址

□其他地址__________________________________

口□号口手机号__________________

上述地址如有变更，应当提前【】日书面通知对方，否则仍视上述地址为

有效地址。一方给另一方的通知或文件以邮寄方式发出的，以收件人签收日为

送达日，如按上述地址邮寄文件被退回的，退回之日视为送达日；以、

或短信方式发出的，发出日即视为送达日。

14.2如通过上述方式无法送达的，在乙方退租前，甲方向本合同租赁房屋

所在地发送的通知应当视为有效送达。

14.3本合同约定的地址、联系人及电子通信终端亦为双方争议解决时人民

法院的法律文书送达地址，人民法院的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任

何一方当事人的上述地址送达的，视为有效送达。当事人对电子通信终端的联

系送达适用于争议解决时的送达。

14.4合同送达条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效或者被撤销

均不影响其效力。

第十五条争议解决

15.1本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成

的，可以请求相关行政主管部门、行业协会或其他第三方进行调解，或者：向

租赁房屋所在地人民法院起诉。

15.2合同有关争议解决的条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效

或者被撤销均不影响其效力。

笫十六条合同的变更

非经双方协商一致，任何一方不得单方变更本合同约定内容。双方可就本

合同的变更另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十七条合同签署、登记备案

17.1本合同自双方代表签名并加盖公章或合同专用章之日起生效，一式_

_份，甲方执—份，乙方执—份，房屋租赁管理部门执—份，具有同等法

律效力。

17.2本合同附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

17.3本合同签署后10日内，双方当事人应当及时到房屋租赁管理主管部

门办理房屋租赁登记备案手续（详见《房屋租赁登记备案须知》）。

甲方（签章）:

委托代理人（签

章）:

乙方（签章）:

委托代理人（签

章）：

第一部分普适性难点问题

一、公司作为承租方在签订租赁合同前，应注意审查租赁物业的哪些资料？

1.租赁物业是否办理房屋产权证，是否存在抵押和查封状态；租赁物业的

类型是否符合公司的租赁用途；如为住宅，应注意审查该物业是否登记设立居

住权；

2.如果租赁物业尚未取得房屋产权证，则需进一步审查是否通过消防验收、

取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案等。

3.如租赁物业为出租人自有物业，应审核租赁物业的产权证明上的产权人

与出租人的身份是否一致；

4.如租赁物业为转租物业，即租赁物业系出租人从房屋所有权人处承租，

则应要求出租人出具其与房屋所有权人签订的租赁合同，以核查出租人是否有

转租的权利以及剩余租赁期限；

5.如租赁物业为所有权人委托出租人出租，则应要求出租人出具所有权人

委托其出租的授权书（详见附件六），以便确定所有权人和出租人的委托关系。

如未审查前述资料，则可能需承担以下法律后果：

1.如租赁物业未办理房屋产权证或未通过消防验收、取得土地使用权证、

建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案，则存在租赁合同无效的风险；

2.如租赁物业在租赁合同签订前存在抵押和查封事项，且租赁合同占有期

限内，租赁物业所有权发生变动，则承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合

同，存在不被法院支持的风险；

3.如租赁物业的类型不符合公司的租赁用途，或住宅类租赁物业已登记设

立居住权，则承租人存在无法正常使用租赁物业的风险；

4.如租赁物业的产权人与出租人不一致，且出租人无法出具产权人的有效

授权或出租人无法出具与产权人签订的允许转租的租赁合同，则存在产权人要

求承租人返还租赁物业的风险。

二、签订房屋租赁合同时，最长租赁期限是多长时间？

1.公司承租房屋和非公开招租方式出租房屋

附件二：公司作为承租方租赁合同模版

房屋租赁合同

合同编号:

出租人（甲方）：______

证件类型：口居民身份证□护照13统一社会信用代码□其他__________

证件号码：_________

通讯地址：_________

：______________

□委托代理人/□法定代表人：____________________________

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他___________

证件号码：______________

通讯地址：_____________________

：_____________________________________

承租人（乙方）：深圳市XXXX股份有限公司_______________________

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他___________

证件号码：____________________________________________________

通讯地址：____________________________________________________

：____________________________________________________

□委托代理人/□法定代表人：___________________________________

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他_______

证件号码:____________________________________________________

通讯地址：___________________________________________________

：___________________________________________________

根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》

《商品房屋租赁管理办法》《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租

赁安全责任的决定》《深圳市人民政府印发〈关于规范产业用房租赁市场稳定租

赁价格若干措施（试行）＞的通知》等相关法律法规文件的规定，甲、乙双方在

平等、自愿、公平以及诚实信用的基础上，就房屋租赁相关事宜协商一致，共

同订立本合同。

第一条租赁房屋基本情况

1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于深圳市【】区—号，租赁形式：

口,房屋建筑面积：【】平方米（详见附件二房产证复印件），房屋租赁用

途：【】。

1.2房屋权属状况：

不动产权利人或合法使用人为【】，甲方持有：【】，房屋所有权证或

不动产权证书编号：房屋设定/未设定抵押。

1.3房屋装修情况：_/_（装修具体情况可由甲、乙双方在本合同附件二

中补充列明）。

1.4房屋内附属设施情况：

口房屋内无任何设施设备，是空房。

口房屋内安装有设施设备，详见附件三《房屋交付确认书》。

第二条租赁期限

2.1乙方租赁房屋的期限自年___________月______日至年月_

—日止，共计—年个月（不得超过法律、法规规定的最长期限，单个

产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年）。

2.2免租期：

口乙方享有—□月/□日的免租期（含在租期内），具体时间为年—

—月日至年—月日。在该期间，乙方无需向甲方支付租金,

但需承担除租金外的水、电、燃气、物业管理费等所有费用。如本合同提前终

止，乙方无需向甲方补缴剩余租赁期所对应的免租期的租金。

口乙方不享有免租期，自甲方交付房屋之日起开始计算租金、管理费及其

他各项费用。

第三条租金

1租赁房屋按建筑面积计算租金，月租金总额为人民币—元（大写：_

）O

3.2租金支付时间：租金按月支付，乙方应当于每月—日前向甲方支付

租金。甲方在收取乙方租金时，应当向乙方开具增值税专用发票（税率为

[]%）O

3.3租金支付方式：乙方应当在约定的支付租金日期前以银行转账方式将

租金交付于甲方。

以转账方式支付时，乙方应当将租金付至甲方指定的如下帐户：

户名：

开户行：

账号：

3.4房屋租赁合同期内，甲方不得单方面提高租金。

3.5双方约定，租赁期限内租金自第______年起每___年在上一年度租金标

准基础上□调增/口调减%,具体如下：

(1)自——年—月—日至——年——月—0,租金标准为人

民币

____元/月（大写:）。

一

（2）自—一年—月—日至——年——月——日，租金标准为人

民币（大

____元/月

)O一写：

(3)自——年—月—日至——年——月——日，租金标准为人

民

____

（大

元/月

)O

币.写：

3.6本合同所约定的价格属于双方之间的商业机密，甲、乙双方均不得向

外泄露，如一方泄漏造成对方损失，守约方有权追讨违约方责任，并要求违约

方赔偿因此所造成的经济损失。

第五条租赁押金

4.1本合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付相当于—个月租金的押

金共计人民币________（大写：______）o甲方收取乙方押金时，应当向乙

方开具收款凭证。

4.2乙方支付的押金并非乙方预付的租金或其他费用，仅是乙方履行本合

同约定义务的保证，甲方不得无故扣留乙方押金，拒不退还。租赁期限届满或

合同解除后5日内，同时满足以下条件时，甲方应当在扣除乙方应承担的租金、

费用以及违约赔偿金后，将租赁押金剩余部分无息退还给乙方（如有租金余额

一并予以退还）：

（1）乙方未对租赁房屋造成损坏或已经将损坏的房屋修复；

（2）乙方按照本合同约定的方式将租赁房屋（包括附属设施）交还给甲方;

（3）乙方使用租赁房屋地址办理工商注册的，已将工商注册地址迁移，并

办理完毕法律及政府规定的其他手续。

第五条其他费用

5.1租赁期间，甲方负责支付法律、法规规定应由甲方交纳的房屋租赁相

关的税费。

5.2租赁期间，因乙方使用租赁房屋所产生的0水费/回电费/回燃气费

/0物业管理费/回电视费/0电话费/0网络费用，由乙方承担。计费标准如

下（如公用事业单位或物业服务企业依法调整收费标准的，随其调整）：

水费：/

燃气费：/

元/吨:电费：/元/度:

元/立方米:物业管理费：/元/平方米/月:

其他：具体费用以大厦物业管理公司收费为准。

5.3乙方应当自收到缴费通知或甲方提供的收费凭据后按要求及时缴交费

用，否则因此产生的滞纳金、违约金及相关法律后果均由乙方承担。

第六条房屋的交付与验收

6.1甲方应于—年_______月____日前将租赁房屋交付给乙方，并保证房

屋及其附属设施安全、合格。

6.2乙方应在甲方交付租赁房屋时入内检查租赁房屋的现有设备及设施，

双方应当共同签署《房屋交付确认书》（见附件三）完成交付。

6.3双方特别确认：未签署《房屋交付确认书》但乙方已进场装修的，视

为租赁房屋交付已完成。

第七条装饰装修

7.1在不影响房屋结构的前提下，甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰装修,

但乙方进行二次装修改造所需的水、电、燃气、空调、消防等材料应符合大厦

设计以及主体施工阶段所规定的材料要求，具体方案须经甲方及租赁房屋所属

大厦物业管理处书面批准并报甲方备案；按规定需报有关部门审批的，还应由

甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。对于二次装修改造乙方应聘请合

法合规并具有相应资质的施工主体进行施工。如合同非因乙方原因提前终止，

甲方应向乙方支付剩余租赁期限的装饰装修补偿，补偿金额二乙方因装饰装修支

出的合理费用（以合法有效单据为准）彳租赁期限月数x剩余租赁期限月数（不

足一个月，按一个月计算）。

7.2装修押金：符合本合同7.1条下的装修，乙方需在施工开始之日前—

_个工作日内向甲方或甲方指定单位交纳装修押金，装修押金金额视实际情况

而定。装修完成且经消防部门验收合格后，由甲方或甲方指定单位向乙方无息

返还装修押金。

7.3若因乙方装修引起包括但不限于租赁房屋损坏、相邻关系纠纷等导致

甲方遭受损失均由乙方负责赔偿并承担全部责任。

7.4若乙方装修涉及水、电、燃气、消防、空调及排污等中央系统的接驳、

更改或移动等，须征得所属大厦物业管理处书面同意并由本大厦原施工方施工,

所需费用由乙方承担。否则，乙方应承担由此造成的一切责任。

7.5乙方未经甲方许可不得依附租赁房屋设置任何形式的广告，包括在租

赁房屋内外侧利用窗户、玻璃幕墙等透明物设置广告。否则，甲方有权解除合

同，没收乙方押金，乙方除须支付剩余租期租金金额外还应承担由此产生的一

切法律责任。

7.6若乙方在租赁房屋装修期间或使用租赁房屋期间改造了原租赁房屋附

属设施设备（包含但不限于对消防、空调的改造），该改造后的设施设备在使

用过程中（包含正常使用）出现或发生妨碍安全、损坏、故障时，维修责任及

维修费用由乙方承担。

7.7乙方在租赁房屋装修期间或使用租赁房屋期间，因非甲方原因导致租

赁房屋或设施设备受损，而这种受损结果已经波及影响至非乙方租赁面积的公

共区域或者其他租户的租赁场地的，乙方除应自行承担自身租赁房屋维修、恢

复原状的责任及费用之外，还应承担波及影响的公共区域及其他租户租赁场地

的维修、恢复原状的责任及所有费用。

第八条房屋使用及维护

8.1租赁期间，乙方应当正常、合理地使用租赁房屋及其附属设施，安全

用水、用电，未经甲方书面同意，不得擅自改变租赁用途。

8.2租赁期间，乙方发现租赁房屋及其附属设施有损坏或故障时，应当及

时通知甲方修复。甲方应当在接到乙方通知后的30日内进行维修。无法通知甲

方或甲方接到通知逾期不维修的，或者因情况紧急必须立即进行维修的，乙方

有权代为维修，费用由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知

或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自

行承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

因乙方故意或使用不当而造成租赁房屋或附属设施（包括乙方对房屋的装

饰装修和增加的设施、设备）出现损坏或故障，由乙方负责维修，甲方不承担

维修义务。

在租赁期内，因甲方或乙方不及时履行本合同约定的维修、养护以及其他

义务造成对方或第三方人身损害、财产损失的，责任方应当承担赔偿责任。

8.3发生需紧急维修但又无法通知乙方或虽通知但乙方不能在场的情形时,

甲方可在物业管理等部门的协助下，进入租赁房屋进行紧急维修施工作业，由

此给乙方造成的损失，甲方应当给予补偿。

第九条转租、续租及优先权

9.1转租

乙方可以自行转租。

9.2续租

本合同租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期限届满之

日前必日向甲方提出书面续租申请。双方就续租事宜达成一致的，应重新订

立租赁合同或者签订租赁期限变更协议。在同等价格条件下，乙方享有优先续

租权。

9.3优先权

甲方在租赁期间出售租赁房屋，应当提前通知乙方，乙方在价格、付款方

式同等条件下有优先购买权。若甲方出售的是连同租赁房屋在内的整栋房屋或

与其他房屋连为一体的整体房屋，乙方认可其放弃优先购买权。

第十条房屋返还

10.1租赁期限届满或本合同解除之日起旦们日内，乙方应当及时清空搬

离租赁房屋，并将房屋及附属设施交还甲方。乙方未在约定的时间内清空、搬

离房屋，且无法联系上乙方的，双方约定按如下方式处理：

□甲方有权将租赁房屋内遗留的所有物品作为废弃物处理。

口乙方提供紧急联系人___________________,乙方紧急联系人自收到通知

之日起10日内未清空房屋的,甲方有权将租赁房屋内遗留的所有物品作为废

弃物处理。

□甲方委托第三方保管公司代为保管遗留物，保管费用由乙方承担。

□甲方采取□拍卖/口变卖的方式处置遗留物，代乙方保管所得价款。

□其他_____________________________________O

10.2房屋返还时，双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气

等使用情况进行交验，并在《房屋交还确认书》（见附件四）中签字或盖章。

第十一条合同的解除

11.1经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

11.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋：

（1）不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达30日；

（2）租赁房屋符合约定交付标准前提下，乙方无正当理由拒绝签署《房屋

交付确认书》；

（3）擅自拆改变动房屋主体结构；

（4）擅自改变租赁房屋用途；

（5）利用租赁房屋从事违法活动。

11.3甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

（1）未按约定时间交付租赁房屋达7日；

（2）甲方无权出租房屋或交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用或

者危及乙方安全或健康；

（4）不承担约定的维修义务或不交纳应当由甲方承担的各项费用致使乙方

无法正常使用租赁房屋。

11.4有下列情形之一的，甲乙双方均有权解除合同：

（1）租赁房屋因社会公共利益或因城市建设需要等原因被依法征收征用拆

除［在该情形下，乙方因合同未履行完毕遭受的损失（含装修损失），甲方应当

给予合理的补偿］;

（2）因地震、火灾等不可抗力致使租赁房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房

屋不能使用；

11.5存在上述情形的，甲方或乙方按照本合同第14条约定向对方送达

《解除合同通知书》（见附件五），对方收到通知书时，本合同解除。

第十二条违约责任

12.1甲方违约责任

（1）甲方存在本合同第11.3条约定情形，乙方解除合同的，甲方应在合

同解除后5日内退回押金及预收的租金余额，并按照合同月租金金额两倍的标

准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔

偿。

（2）甲方逾期向乙方交付房屋或存在本合同第11.3条第2项、第3项约

定情形，乙方未解除合同的，违约行为发生期间甲方每日应当按照日租金金额

（即月租金金额/30）的两倍向乙方支付违约金（违约金最高不超过月租金金额

的两倍）。

（3）租赁期间，甲方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的,

应至少提前30日书面通知乙方，退回押金及预收的租金余额，并按照合同月租

金金额的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方

还应负责赔偿。

12.2乙方违约责任

（1）乙方存在本合同第11.2条约定情形，甲方解除合同的，甲方有权将

租金押金金额全数作为违约金，即不予退还租金押金。若前述违约金不足抵付

甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

（2）乙方逾期交纳租金、押金或者其他费用，未达到合同解除条件或者虽

达到合同解除条件但甲方未解除合同的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金

额（即月租金金额/30）的两倍向甲方支付违约金；如乙方将房屋进行转租的，

甲方有权要求次承租人向甲方直接支付房租，次承租人向甲方支付房租后，乙

方不得再向此承租人主张房租。

（3）租赁期间，乙方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的,

应至少提前30日书面通知甲方，甲方有权将租赁押金金额作为违约金，即不予

返还租赁押金，若前述违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。

（4）租赁期限届满或合同解除的，乙方应当及时搬离并交还房屋。逾期搬

离或拒不交还的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金额的两倍向甲方支付违

约金。

12.3如任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿所发生的一切费用

（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费

等等）均由违约方承担。

律师费收费依据《广东省律师服务政府指导价》（文号粤价[2006]298号）

的规定，按争议标的额的比例计算。

第十三条特别条款

甲乙双方应签订附件七《深圳市房屋租赁安全管理责任书》（以下简称

“《责任书》"），全面、适当履行《责任书》规定的安全管理责任与义务。

任何一方违反《责任书》的规定导致本合同项下房屋租赁过程中发生安全责任

事故或造成他人人身损害、财产损失的，由责任方承担一切法律责任和经济损

失。

第十四条通知和送达

14.1甲乙双方约定以□邮寄口□□短信方式发送通知，双方

确认其有效送达地址如下：

甲方送达地址：口同首部通讯地址

□其他地址________________________________

口□号口手机号__________________

乙方送达地址：口同首部通讯地址

□其他地址__________________________________

口□号口手机号__________________

上述地址如有变更，应当提前【】日书面通知对方，否则仍视上述地址为

有效地址。一方给另一方的通知或文件以邮寄方式发出的，以收件人签收日为

送达日，如按上述地址邮寄文件被退回的，退回之日视为送达日；以、

或短信方式发出的，发出日即视为送达日。

14.2如通过上述方式无法送达的，在乙方退租前，甲方向本合同租赁房屋

所在地发送的通知应当视为有效送达。

14.3本合同约定的地址、联系人及电子通信终端亦为双方争议解决时人民

法院的法律文书送达地址，人民法院的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任

何一方当事人的上述地址送达的，视为有效送达。当事人对电子通信终端的联

系送达适用于争议解决时的送达。

14.4合同送达条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效或者被撤销

均不影响其效力。

第十五条争议解决

15.1本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成

的，可以请求相关行政主管部门、行业协会或其他第三方进行调解，或者：向

租赁房屋所在地人民法院起诉。

15.2合同有关争议解决的条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效

或者被撤销均不影响其效力。

第十六条合同的变更

非经双方协商一致，任何一方不得单方变更本合同约定内容。双方可就本

合同的变更另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十七条合同签署、登记备案

17.1本合同自双方代表签名并加盖公章或合同专用章之日起生效，一式_

—份,甲方执—份，乙方执—份，房屋租赁管理部门执—份，具有同等法

律效力。

17.2本合同附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

17.3本合同签署后10日内，双方当事人应当及时到房屋租赁管理主管部

门办理房屋租赁登记备案手续（详见《房屋租赁登记备案须知》）。

甲方（签章）：乙方（签章）：

委托代理人（签

章）:

委托代理人（签章）：

签订日期：年月曰

签订日期：年月曰

37

《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订

之日起不得超过二十年。

根据以上规定，公司在承租房屋和非公开招租方式出租房屋时，房屋租赁

合同的期限不得超过二十年，续订期限同样不得超过二十年。

2,公司通过公开招租方式出租房屋

《关于加强市属国有企业资源性资产租赁综合监管的指导意见》第五条第

三款租赁期限的审批规定：企业资产单次租赁期限原则上不超过3年，需要承

租方对承租资产有较大投入的，可适当延长租期。企业资产单次租赁期限6年

以上（含6年）的应纳入企业“三重一大"范围，由直管企业党委会前置研究,

再按直管企业相关制度履行决策程序，但最长不得超过12年。

第六条第二款第三项加强续约管理规定：资产租赁期限届满前3个月，原

承租人提请续租的，同时满足以下条件并经原决策机构批准可以续租：

（1）履约记录良好；

（2）原租赁合同通过公开招租签订；

（3）接受企业的续租方案。

续租期限不得超过3年，且只能续租一次。

根据以上规定，公司通过公开招租方式出租房屋的，单次租赁期限原则上

不超过3年；经规定审批程序后，最长不得超过12年；续租不得超过3年，且

只能续租一次。

三、租赁合同中关于租赁物业的租赁面积事宜，应注意哪些问题？

租赁双方应当在合同中就租赁物业的租赁面积事宜约定以下内容：

1.约定计收租金的物业面积是建筑面积还是使用面积，并且应当写明具体

面积数值；

2.可就租赁物业实际面积与租赁合同约定面积不一致时，双方具体的处理

方法作出约定，如：重新议租；实际面积小于约定面积（或达到一定比例），

承租人有权要求出租人根据缺损的面积减少相应的租金，并退回或折抵已经支

附件三：《房屋平面图》、《房屋装修一览表》或图片

［附图、附表］

附件四：《房屋交付确认书》

房屋交付确认书

设备、物品名

称

天花

交付标准：

现状带装修

交楼

地面

内墙

外墙

灯光照明

VRV空调

消防喷淋

消防报警

设备/物品状况

现状带装修

现状带装修

现状带装修

LOW-E玻璃

到位

新风管到位

系统到位；

系统到位；

如图设备

［附设备图］

双方当事人对租赁房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行了交

验，双方对上述所列的房屋内设备及各项费用基本情况□无异议/口附以下说明:

出租人（签章）：

交付日期：

承租人（签章）：

年月日

附件五：《房屋交还确认书》

房屋交还确认书

租赁双方已对房屋和附属物品、设施设备及水电使用情况进行了验收，并

办理了退房手续。有关费用的承担、押金返还、房屋及其附属物品、设施设备

的返还□无纠纷/口附以下说明:

出租人（签章）：

退房日期：

承租人（签章）：

附件六：《解除合同通知书》

解除合同通知书

致：

我方与贵方于—年—月—日签订《房屋租赁合同》，现因

______________________________________,依据《房屋租赁合同》第______条,

特通知贵方解除租赁合同。

请贵方收到本通知之日起口—日内搬出该房屋/口退回押金及预收的租金

余额____元，支付违约金—元，赔偿金________元，否则我方将通过法律途径

予以解决。

特此通知。

通知人：

日期：年月日

注：通知人应将《解除合同通知书》实际送达对方，并保留相关证据。

附件七：授权委托书

授权委托书

委托人：

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他

证件号码：

通讯地址：

：邮箱：

受托人：

证件类型：口居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他

证件号码：

通讯地址：

：邮箱：

委托人是位于___________________________房屋的口所有权人/□共有人

（房屋所有权证或不动产权证书编号：），现将房屋委托

上列受托人进行出租及管理，委托权限如下（以勾选为准，未选择的打

“X”）：

口与承租人签署《房屋租赁合同》；

口与房地产经纪机构签署《房屋出租经纪服务合同》；

口房屋的日常管理；

口收取租金及押金等费用；

口通知付款人将应付款项支付至委托人指定的如下账户：

户名：

开户行：

账号：

受托人不得为任何有损委托人权益的行为，受托人在委托权限内就上述房

屋所实施的法律行为以及产生的法律后果，委托人均予以承认。

委托人:

43

附件八：《深圳市房屋租赁安全管理责任书》

《深圳市房屋租赁安全管理责任书》

为贯彻执行《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任

的决定》，进一步明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，保障人民

众生命财产安全，根据相关法律、法规规定，特制定本责任书：

一、本市行政区域内生产经营性用房（包括各类商品市场及其档位、柜

台）、办公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人为出租房屋安全责任人。

二、出租人出租房屋应当有房屋权属证明或者市政府规定的其他证明文件。

委托他人出租的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。

房屋转租人、其他有实际出租行为的人和房屋出借人应当承担出租人安全责任。

三、出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、

电力设施等应符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。

法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件才允许出租的，出租人应当取

得。

四、承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求其在开业

前出示已办理消防手续的相关证明及工商业营业执照或者开业许可证书。

五、出租人应当每季度不少于一次对出租房屋的安全使用情况和使用性质

进行查看并做好书面记录，承租人予以配合并签字；出租人因客观原因不能亲

自查看的，应当委托他人查看。

六、出租人查看发现出租房屋存在安全隐患和承租人擅自改变房屋使用性

质、使用功能、利用房屋从事违法犯罪行为等情形，应当向出租房屋综合管理

机构或者其他有关行政部门报告。

七、承租人应当按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定，安全合理

使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和使用性质；承租人发现出租房屋存在安

全隐患的，应当立即通知出租人，并同时报告出租房屋综合管理机构或者其他

有关行政部门。

八、承租人在任何时候都不得以任何理由和任何方式发生以下行为：

1.擅自改变出租房屋使用功能，利用出租房屋从事旅馆业、餐饮、娱乐、

网吧、作坊等经营性活动必须符合有关规定；

2.利用出租房屋从事赌博、、嫖娼、制黄贩黄、伪造证件、

承印非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等

违法犯罪行为；

3.利用出租房屋从事传销或者变相传销、无照经营、无证开办诊所、非法

行医和非法从事再生资源回收等违法活动；

4.利用出租房屋从事无证职介、婚介、培训、房地产中介等活动；

5.利用住宅出租房屋存放违禁品及生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、

放射性等危险物品或从事其他违法活动；

6.禁止高空抛物、防范高空坠物：

（1）承租人必须充分认识高空抛物的危害性及肇事者可能承担的民事、行

政以及刑事法律责任；

（2）承租人发现出租房屋及其附属设施有损坏或故障，有可能存在高空坠

落等风险时，应及时通知出租方修复，并采取有效措施。因承租人原因导致的

损坏或故障，则由承租人负责修复；

（3）承租人必须养成文明的生活习惯，用模范行为教育负有监护责任的未

成年人做文明之人，行文明之举，杜绝往楼下乱扔杂物；

（4）出租人和承租人不得在窗台、阳台、挡墙上摆放或悬挂花盆、拖把等

任何杂物，以免发生高空坠物等意外。

九、租赁双方应当协助和配合出租房屋综合管理机构对出租房屋的安全检

查和管理，如实提供相关材料和信息。

十、出租人或承租人未依法履行安全责任的，导致他人人身、财产受到损

害的，受害人可以要求出租人或承租人依法承担相应的赔偿责任。

出租人：（签章）

受委托人、管理人：（签章）

：

年月日

承租人：（签章）

：

年月日

附件九：《房屋租赁登记备案须知》

办理房屋租赁登记备案需提供的资料：

（一）房地产权利证书或者其他合法权属证明（提供原件并留复印件）

（二）出租人、承租人身份证明或者法律资格证明，包括：

1.个人

大陆居民：身份证或其他有效身份证明。

港澳台居民：港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证。

人士：护照（有居留许可或入境签证）。

以上证件，均需提供原件并留复印件。

2.单位

社会信用代码、部队证件、企业合法开业证明（提供原件并留复印件）。

企业合法开业证明须附中文译本，未经中国相关职能部门认证的，需经使领

馆公证或认证。

（三）共有房屋出租的，须提供所有共有人同意出租的书面证明。

（四）授权委托

1.产权为个人：须出具委托人和委托代理人的有效身份证件（查验原件，留存

复印件）和授权委托书（原件），委托人须在授权委托书上载明委托事项和签署

地；

若无法取得委托人的身份证件原件的，须出具经委托人签字确认的身份证复印件。

当事人在签署的委托书应按规定经过公证和认证。

2.产权为单位：经办人非法定代表人或负责人的，还须出具法定代表人或负

责人的授权委托书（原件），委托人须在授权委托书上载明委托事项和签署地。当

事人在签署的委托书应按规定经过公证和认证。

（五）房屋租赁合同（含合同附件）

付的该部分租金；实际面积大于约定面积(或未达到一定比例)的，可约定承

租人无需向出租人支付超过部分的租金。

四、在租赁合同签订过程中，还应该注意哪些问题？

1.关于租赁期限届满后续约的问题

根据《民法典》第七百三十四条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用

租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定

期。

因不定期租赁的出租人可随时行使合同解除权，仅需在合理期限之前通知

承租人即可，故为确保公司经营的稳定性，公司作为承租人应注意避免出现原

租赁合同到期后，被认定为不定期租赁的情况，公司可注意以下内容：

(1)如租赁合同已约定可自动续期，应明确约定每次续期的具体时长；

(2)如租赁合同约定期限届满后不自动续期，则公司应注意在租赁合同期

限届满前积极与出租方协商续期事宜，并在租赁期限届满前签订书面的租赁合

同确定租赁期限。

2.租赁合同因政府征收而解除后，承租人是否获得补偿的问题

租赁合同因政府征收而解除，属于因不可归责于双方的事由导致合同解除,

虽然《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问

题的解释(2020修正)》第九条第一款第四项已明确规定：因不可归责于双方的

事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原

则分担。但如何按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，在实务

中，并没有统一的标准。故为避免争议，建议在租赁合同中就此问题作出明确

约定：

(1)如公司作为出租方，可约定租赁合同因征收解除后，出租方无需对承

租方支付任何补偿；

(2)如公司作为承租方，可约定租赁合同因征收解除后，出租方需对承租

方支付相应的补偿，并对补偿标准作出明确的约定，如具体的计算方法或明确

的金额等。

五、物业费欠缴的，物业公司能否暂停水、电、热、燃气、空调等服务？

1.水、电、热、燃气等非由物业公司提供的服务

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不

得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”水、电、气、热

等资源的供应属于公共服务的提供，物业服务人并不是上述公共服务的提供者,

物业服务人与用户之间并不存在供水、供电合同关系，物业服务人擅自停水、

停电缺乏合同依据和法律依据。

2.空调等由物业公司提供的服务

空调等由物业公司提供的服务是属于《物业合同》中物业公司合同义务的

一部分，即物业公司为该服务的提供者。根据《民法典》第五百二十五条：

"当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之

前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应

的履行请求"。物业公司在未收到物业费的情况下，有权基于同时履行抗辩权

拒绝提供空调供应等物业服务。

六、提前解除租赁合同情况下，免租期租金应如何支付？

关于提前解除租赁合同情况下，免租期租金应如何支付这一问题，司法实

践中存在下述做法：

1、租赁合同明确约定，租赁期限未完全履行时免租期租金的支付情况，法

院判决按照租赁合同约定履行相应的支付义务。

2、租赁合同未明确约定租赁期限未完全履行时免租期租金的支付，法院判

决不支持出租方要求支付免租期租金的主张。

3、租赁合同未明确约定租赁期限未完全履行时免租期租金的支付，法院判

决酌情支付免租期的租金。

4、租赁合同未明确约定租赁期限未完全履行时免租期租金的支付，法院判

决全额支付免租期租金。

鉴于法律对提前解除租赁合同情况下，免租期租金应如何支付这一问题没

有明确规定，且司法实践中存在观点不同的判例，故公司无论作为出租方还是

承租人，均应在租赁合同中对于该问题作出明确约定，以避免后续就此问题发

生争议。公司在签订合同时，可参考以下内容：

（1）公司作为出租方，具有谈判优势时

参考条款：如因承租方原因导致租赁合同提前解除，承租方应在合同解除

后【】日内向出租方全额免租期期间的租金。

（2）公司作为承租方，具有谈判优势时

参考条款：不论租赁合同因何种原因提前解除，承租方均无需承担免租期

期间的租金。

（3）公司作为出租方或承租方，与对方地位较为平等时

参考条款：如租赁合同提前解除，承租方在合同解除后【】日内按照向出

租方支付免租期租金，承租方应付免租期租金金额二月租金x免租期总月数x

（剩余租赁期限+租赁总期限）。

七、租赁房屋二次装修和扩建费用应由何方承担？

1.法律规定

关于租赁房屋二次装修和扩建费用的承担问题，主要集中在《最高人民法

院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修

正）》的第六条至第十二条。

第六条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要

求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人

民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的

装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由

承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不

同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，

除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合

的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内

装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内

装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内

予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由

双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装

修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出

租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租

人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定

的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

2.按照不同的情形梳理内容如下：

（1）二次装修费用

合同状态和具体情况

经出租人同意，但对装修费用的处理没有约定

未形成附合的装饰装修物已形成附合的装饰装修物

可折价归出租人所有

未经出租人同意

出租人同意

可折价归出租人所有

利用

合同无效

可由承租人拆除。因拆除

出租人不同由双方各自按照导致合同

造成房屋毁损的，承租人

意利用无效的过错分担现值损失

应当恢复原状。

因出租人违

可由承租人拆除。因拆除

承租人可请求出租人赔偿

合同解除

约导致合同

造成房屋毁损的，承租人

剩余租赁期内装饰装修残

解除值损失。

应当恢复原状。

承租人负担，且

出租人有权请求

恢复原状或赔偿

损失

因承租人违

约导致合同

解除

因双方违约

导致合同解

除

因不可归责

于双方的事

由导致合同

解除的

合同届满

承租人无权请求出租人赔

偿剩余租赁期内装饰装修

残值损失。但出租人同意

利用的，应在利用价值范

围内予以适当补偿。

剩余租赁期内的装饰装修

残值损失，由双方根据各

自的过错承担相应的责

任。

剩余租赁期内的装饰装修

残值损失，由双方按照公

平原则分担。法律另有规

定的，适用其规定。

承租人

（2）扩建费用

经出租人同意，但对扩建费用的处理没有约定

未经出租人同意

办理合法建设手续

承租人负担，且出租人有权请求恢复原状

或赔偿损失

未办理合法建设手续

由双方按照过错分担由出租人负担

八、关于优先承租权，应注意哪些问题？

《民法典》第七百三十四条第二款规定：租赁期限届满，房屋承租人享有

以同等条件优先承租的权利。

1.租赁期限届满后，出租人能否将包括承租人租赁面积在内的房屋整体/

合并出租，此时承租人对整体是否享有优先承租权，如果承租人仅主张对原承

租部分行使优先承租权，是否符合“同等条件”？

实践中，多数法院认为整体/合并出租系房屋所有权人自由处分的权利，如

果承租人对整体享有优先承租权且愿意整体承租的情况下，承租人可以主张对

整体行使优先承租权；如果承租人仅对原承租部分进行主张，而拆分出租会影

响出租人利益最大化的，则不符合“同等条件”，无法行使优先承租权。

关于承租人对整体是否享有优先承租权，可参考《关于承租

部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中关